Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 9 avril 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:
-Me Hervé [Localité 2]
-Me Stéphane DUMAINE-MARTIN
Copies certifiées conformes à:
-Me Hervé [Localité 2]
-Me Stéphane DUMAINE-MARTIN
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/09154 
N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE : 




Assignation du :
16 Juillet 2024






JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, la société PARISIENNE DE GESTION ET DE TRANSACTION DE BIENS “[Localité 1] GTB”, S.A.R.L
[Adresse 2] 
[Localité 3]

représenté par Me Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049



DÉFENDEUR

Maître [X] [N], Administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire successoral à l'effet d'administrer provisoirement la succession immobilière parisienne de [P] [J] 
[Adresse 3]
[Localité 4] 

représenté par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/09154 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Février 2026

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
 

M. [P] [J] était de son vivant copropriétaire du lot de copropriété n°10 d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Par jugement du 1er avril 2019, le tribunal d’instance de Paris a condamné M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité les sommes de 4 845,96 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 19 décembre 2018, 200 euros à titre de dommages et intérêts et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 

Par commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité a poursuivi la vente de droits et biens immobiliers appartenant à M. [J] situés [Adresse 4] à [Localité 6]. 

M. [J] est décédé le 28 octobre 2021. 

Par jugement du 06 janvier 2022, le service du juge de l’exécution des saisies immobilières du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la vente forcée des droits et biens immobiliers de M. [J] situés [Adresse 4] à Paris 17ème. 

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 30 novembre 2022 et remise au destinataire le 02 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [T] [D], héritière de M. [J], de payer la somme totale de 13 837,01 euros arrêté au 1er octobre 2022 au titre des charges de copropriété. 
Décision du 09 Avril 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/09154 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 1]


Par jugement du 07 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Paris, Me [X] [N], administrateur judiciaire, a été nommé en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de M. [J]. 

Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 17ème a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Me [N], en qualité de mandataire successoral de la succession de M. [J] en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil et de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil, 514 et suivants, 696, 699 et 700 du CPC, la jurisprudence et les pièces versées aux débats, 

Juger recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic la société PARISIENNE DE GESTION ET DE TRANSACTION DE BIENS « [Adresse 5] GTB » ; 

En conséquence, 

Débouter Maître [X] [N] es-qualité de mandataire successoral de la succession de M. [P] [J] de l’intégralité de ses demandes à l’exception de sa demande de report du paiement des sommes dues à 8 mois ; 

Condamner Maître [X] [N] es-qualité de mandataire successoral de la succession de M. [P] [J] au paiement des sommes suivantes :

-10.977,04 € au titre des charges de copropriété échues du 1er janvier 2019 au 1er avril 2025 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2024) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8.600,55 € et des présentes conclusions pour le surplus ;

-162,00 € au titre des frais de recouvrement ;

-3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 

-3.000,00 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner Maître [X] [N] es-qualité de mandataire successoral de la succession de M. [P] [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Hervé [Localité 2] conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 04 mars 2025, et au visa de l’article 1343-5 du code civil et vu les pièces versées au débat, Maître [N] demande au tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 

Donner acte à Maître [X] [N] ès qualité de ce qu’il s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] sur la fixation de sa créance en principal à hauteur d’une somme de 8.600,55 euros au titre des charges de copropriété échues du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2024 inclus. 

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des dommages et intérêts et limiter l'indemnité de procédure à un montant maximum de 500 euros.

Vu l'article 1343-5 du Code civil, accorder à Maître [X] [N] ès qualité un report du paiement de la dette sur une durée de huit (8) mois à compter du prononcé du jugement à intervenir. 

Statuer ce que de droit quant aux dépens. »


*

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 octobre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 09 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande en paiement des charges de copropriété 
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un titre de propriété que M. [P] [J] est propriétaire du lot n°10 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 novembre 2018, 22 janvier 2020, 23 septembre 2020, 22 novembre 2021, 23 novembre 2022, 18 septembre 2023 et 26 septembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- l’attestation de non-recours pour l’assemblée générale du 26 septembre 2024 ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire ouvert au nom du défunt M. [J], représenté par Me [N], es-qualité de mandataire successoral de la succession de M. [J], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10 777,04 euros au 1er avril 2025. 

Me [N] ne conteste pas que les charges n'ont pas été réglées et s’en rapporte à justice sur la fixation de la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 8 600,55 euros au titre des charges de copropriété échues du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2024. 

Il convient tout d’abord de relever qu’en l’espèce, les décisions d’assemblée générale fondant les appels de charge et de fonds travaux et les budgets prévisionnels ont été approuvées année après année et sont désormais définitives et exécutoires, faute d’avoir été contestées avec succès dans les délais requis. 

Par conséquent, Me [N], es qualité de mandataire successoral, sera condamné au paiement de la somme de 10 777,04 euros au titre des charges de copropriété, hors frais, échues du 1er janvier 2019 au 1er avril 2025 inclus, mais non compris la répartition des charges de l’exercice 2024. 

Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.


*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 162 euros au titre des frais de contentieux exposés en raison de la carence de la succession de M. [J].

Les frais exposés pour la mise en demeure adressée le 30 novembre 2022 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. 

Il s'évince de l'examen de la pièce n°29 versée aux débats par le syndicat des copropriétaires et, qui correspond au compte de copropriété du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, que le syndicat justifie desdits frais exposés le 30 novembre 2022 à hauteur de 162 euros. 

En conséquence, Me [N], es-qualité de mandataire successoral, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 162 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance. 






Sur les délais de paiement 
Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.


*


En l’espèce, Me [N], ès qualités, sollicite l’octroi de plus larges délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette envers le syndicat des copropriétaires. A l’appui de sa demande, Me [N] évoque une absence totale de trésorerie disponible lui permettant de régler intégralement et immédiatement une condamnation au paiement des charges de copropriété. Il explique par ailleurs que les charges de copropriété ne pourront être apurées qu’au moyen du produit de la vente du bien immobilier, qui a été autorisée suivant jugement du 12 décembre 2024. 

En réponse, le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas la demande de report du paiement des sommes dues sollicitée par Me [N]. 

En conséquence, il sera accordé à Me [N], en qualité de mandataire successoral, un report du paiement de la dette de charges sur une durée de 08 mois à compter de la présente décision. 


Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


*


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de la défaillance de la succession de M. [J]. Il conteste avoir participé à son propre dommage.

Me [N] fait observer qu’alors que les charges de copropriété n’étaient pas payées depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires a laissé plusieurs années avant de solliciter la désignation d’un mandataire successoral.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que feu M. [J], puis ses héritiers, M. [H] [J] et Mme [T] [D] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que feu M. [J] avait été tout d’abord condamné, par un jugement du tribunal d’instance de Paris du 1er avril 2019, à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges, puis condamné par un jugement du 06 janvier 2022 à vendre son bien selon vente forcée de ses droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière du 12 janvier 21021.

Il ressort également des pièces versées aux débats qu’à la suite du décès de M. [J] survenu le 28 octobre 2021 et du défaut de règlement des charges de copropriété par ses héritiers, Me [N] a été désigné en qualité de mandataire successoral par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 07 septembre 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires. 
 
Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation et la désignation d’un mandataire successoral, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle feu M. [J] et ses héritiers se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété. 

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information, antérieurement à la désignation de Me [N], ès qualités, de la part des héritiers de feu M. [J] sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements, ou encore sur leurs situations personnelles, ne permettent pas de les considérer comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Me [N], en qualité de mandataire successoral à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires 
- Sur les intérêts 

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception d’un courrier de mise en demeure distribué à Mme [T] [D], héritière de M. [J], le 02 décembre 2022. 

Faute néanmoins pour le demandeur de produire le bordereau d’accusé de réception d’une éventuelle mise en demeure dûment adressée à Me [N] ès qualités, l’intérêt au taux légal sera dû à compter de l’assignation en application de l'article 1231-6 du code civil.






- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Me [N], en qualité de mandataire successoral, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Me [N], en qualité de mandataire successoral, sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Me [X] [N], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession immobilière parisienne de M. [P] [J], décédé le 28 octobre 2021, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] les sommes de :

- 10 777,04 euros au titre des charges de copropriété impayées échues du 1er janvier 2019 au 1er avril 2025 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 ;

- 1 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 162,00 euros, au titre des frais de recouvrement ; 

- 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ACCORDE à Me [X] [N], en qualité de mandataire successoral, un report du paiement de la dette de charges de copropriété sur une durée de 08 mois à compter du prononcé du jugement ; 

CONDAMNE Me [X] [N], en qualité de mandataire successoral, au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise Me Hervé Cassel à recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026


La Greffière La Présidente