Tribunal Judiciaire · BAUX-HLM — 9 avril 2026

N° RG 25/00596 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZ7P

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)


 N° RG 25/00596 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZ7P

LE NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
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DEMANDEURS

Madame [D] [U], demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [C]-[V], demeurant [Adresse 1]

Non comparantes, représentées par Me Pierre-henri BRIERE, avocat au barreau de CAEN



DÉFENDEUR

Monsieur [A] [E], demeurant [Adresse 2]

Comparant



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PROCÉDURE
Date de la saisine : 19 Décembre 2025
Première audience : 13 Février 2026

DÉBATS
Audience publique du 13 Février 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00596 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CZ7P

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2011 , Monsieur [W] [O] a donné à bail à Monsieur [A] [E] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 327,00 euros révisable annuellement outre 10,00 euros de provisions sur charges locatives.

Suivant acte authentique du 16 février 2018, le bien immobilier a été vendu à Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] qui viennent aux droits de Monsieur [W] [O].

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] ont fait signifier à Monsieur [A] [E] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 765,58 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 4 juin 2025.

Le 23 octobre 2025, Monsieur [A] [E] a été déclaré recevable à la procédure de traitement de sa situation de surendettement.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025 , Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] ont fait assigner Monsieur [A] [E] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 juin 2025,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction ; ,
- condamner Monsieur [A] [E] au paiement des sommes suivantes:
- 2702,57 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, augmenté des intérêts au taux légal ;
- 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 août 2025 ; 
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- ordonner que tout paiement effectué s’impute en priorité sur les intérêts restant dus ; 
- 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 22 décembre 2025 à la Préfecture de l’Orne.

Aux termes de sa séance du 22 janvier 2026, la commission de surendettement a décidé de mesures imposées avec un délai de 30 jours pour les contester.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 13 février 2026.

À l’audience, Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V], représentées par leur Conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elles actualisent leur créance à la somme de 2 272,72 euros. Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] s’opposent au maintien du locataire dans les lieux.

En défense, Monsieur [A] [E], comparant en personne, demande à se maintenir dans le logement en respectant son plan de surendettement. 
Il ne conteste pas le principe et le montant de la dette. Il expose que suite à une dépression sévère, il fait l’objet d’un suivi au CMP et qu’une demande de curatelle est en cours. Par ailleurs, suite à une décision de recevabilité du 23 octobre 2025, il bénéficie d’un plan de surendettement incluant la dette locative et prévoyant des mensualités de 282,00 euros.
Il indique que le loyer de février a été réglé. Il précise qu’il vit seul et perçoit des ressources mensuelles de 1 700,00 euros. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Suivant notes en délibéré autorisées, Monsieur [A] [E] a communiqué le 13 février 2026 les mesures imposées décidées par la commission de surendettement de l’Orne dans sa séance du 22 janvier 2026. Le 1er avril 2026, il a communiqué le courrier de la commission de surendettement confirmant le caractère définitif des mesures imposées.

Par notes en délibéré autorisées, Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] ont, par courriel du 5 mars 2026, maintenu leur demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire indiquant qu’une procédure de surendettement ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que celle-ci est intervenue avant l’initiation de la procédure de surendettement. Par courriel du 27 mars 2026, elles ont justifié de l’acte de vente du bien immobilier à leur profit.


MOTIFS DE LA DÉCISION


I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL 

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 13 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 29 mars 2011 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] justifient avoir signifié à Monsieur [A] [E], le 27 juin 2025, un commandement de payer la somme de 1 765,58 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V], informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont ainsi trouvées réunies à la date du 28 août 2025, soit avant la décision du 23 octobre 2025 de recevabilité à la procédure de surendettement rendue au bénéfice du locataire laquelle est dès lors sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire qui sera ainsi constatée.


II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 29 mars 2011, du commandement de payer délivré le 27 juin 2025 et du décompte de la créance actualisée que Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 2 128,97 euros, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 février 2026, échéance de février 2026 incluse, et après déduction du coût du commandement de payer de 143,75 euros qui sera inclus dans les dépens. 

Monsieur [A] [E] ne conteste pas la dette et n'a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [A] [E] à payer à Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] la somme totale de 2 128,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 765,58 euros à compter du 27 juin 2025 et sur le surplus à compter du 19 décembre 2025, date de l’assignation.

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée. 

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

S’agissant des intérêts, il convient toutefois de rappeler que si la procédure de surendettement n’interdit pas au créancier de voir constater sa créance et d’obtenir un titre exécutoire, les modalités du plan ou des mesures imposées s’imposent dès lors que les termes en sont respectés et notamment s’agissant du cours des intérêts. En l’espèce, les mesures imposées par la commission prévoient la réduction des intérêts au taux de 0 % qui reçoit application tant que les mesures sont en cours.

L’indemnité due en cas de résiliation du bail sera fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (386,62 euros à la date du 1 février 2026 en loyer - 376,62 euros - et provisions sur charges - 10,00 euros -), somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré.


Sur la demande de dommages et intérêts

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.


III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Conformément à l’article 24 VI 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


En l'espèce, Monsieur [A] [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et à pouvoir s’acquitter des sommes dues conformément aux mesures imposées.

En l'espèce, la commission de surendettement de l'Orne a déclaré recevable le dossier Monsieur [A] [E] le 23 octobre 2025 et l'a orienté vers un réaménagement des dettes. Le 22 janvier 2026, la commission a décidé de mesures imposées avec un délai de recours de 30 jours. 

En l’absence de contestation, ces mesures sont devenues définitives avec une entrée en application au 30 avril 2026 au plus tard, ainsi qu’il résulte du courrier de la commission de surendettement en date du 25 mars 2026. Les mesures imposées prévoient un remboursement de la créance de Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V], alors évaluée à 2 538,82 euros en 9 mensualités de 282,09 euros au taux de 0 %.

Au jour de l’audience, Monsieur [A] [E] a repris le paiement du loyer en cours.

En conséquence, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement conformes aux mesures imposées en application de l’article 24 VI de la loi précitée sauf à adapter la durée et la dernière mensualité compte tenu du montant de la créance (2 128,97 euros) qui est inférieure à celle retenue par la commission (2 538,82 euros).

Monsieur [A] [E] sera ainsi autorisé à s’acquitter de sa dette de 2 128,97 euros telle qu’arrêtée au 12 février 2026 en 7 mensualités de 282,09 euros et une 8ème mensualité du solde de la créance, sans intérêts et selon les modalités fixées au dispositif.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, l’indemnité d’occupation sera due.

L’expulsion sera autorisée.

Il sera ordonné à Monsieur [A] [E] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.


IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [A] [E], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] leurs frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mars 2011 concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 août 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due par Monsieur [A] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (386,62 euros à la date du 1 février 2026 comprenant 376,62 euros en loyer et 10,00 euros en provisions sur charges), somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE Monsieur [A] [E] à payer à Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] la somme de 2 128,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 765,58 euros à compter du 27 juin 2025 et sur le surplus à compter du 19 décembre 2025, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DIT que Monsieur [A] [E] pourra se libérer de sa dette, en plus du loyer et des charges courants, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Orne en date du 22 janvier 2026, sauf à adapter la durée au regard de la diminution du montant de la créance ;

AUTORISE en conséquence Monsieur [A] [E] à s’acquitter de la somme de 2 128,97 euros, telle qu’arrêtée au 12 février 2026, en 7 mensualités de 282,09 euros chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; 

RAPPELLE que la réduction de taux résultant des mesures imposées s’applique tant que le débiteur conserve le bénéfice des mesures ; 

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais ainsi accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

* ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

* DIT qu’à défaut de départ volontaire, Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [A] [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* CONDAMNE Monsieur [A] [E] à payer à Madame [D] [U] et Madame [M] [C]-[V] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [E] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;


La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION