Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 8 avril 2026

N° RG 25/00779 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J4WP







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 8 AVRIL 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/02475

Tribunal judiciaire d'Evreux du 28 janvier 2025





APPELANTE :



SARL HC IMMOBILIER

RCS de [Localité 1] 790 674 766

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée et assistée de Me Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de l'Eure







INTIMEE :



SCI MELEZE

RCS d'[Localité 3] 381 879 717

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée et assistée de Me Carine DESROLLES de la SCP BRULARD - LAFONT - DESROLLES, avocat au barreau de l'Eure







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 7 janvier 2026 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère







GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 7 janvier 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 8 avril 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.





* * * * *



* * *



Par acte notarié du 24 avril 1992, la Sci [N], Sci familiale constituée entre M. et Mme [H], a acquis auprès de la commune de Gravigny une parcelle située [Adresse 2] à Gravigny 27930 cadastrée section ZA n°[Cadastre 1].



Selon cet acte notarié, la Sci [N] déclarait destiner le terrain acquis à la construction d'un bâtiment industriel et d'habitation.



La Sci [N] a construit la maison d'habitation, débuté la construction du hangar industriel mais, ne l'a pas achevé.



Suivant document d'arpentage publié, la parcelle ZA [Cadastre 1] a été divisée en deux parcelles.



La Sci [N] a conservé la parcelle ZA [Cadastre 2] sur laquelle est édifiée la maison d'habitation.



Suivant acte acte notarié du 30 septembre 2020, la Sci [N] a vendu à la Sarl Hc immobilier le bien désigné comme suit : « un terrain constructible sur lequel est notamment édifié un bâtiment non à usage d'habitation et non achevé figurant au cadastre section ZA n°[Cadastre 3], d'une surface de 67 a58 cour d'appel, moyennent la prix de 150 000 euros ».



La Sarl Hc immobilier a déclaré qu'elle entendait créer des lots de terrains à bâtir.



Cette vente avait été précédée d'une promesse de vente notariée sous les conditions suspensives suivantes : « obtention du permis d'aménager un lotissement, obtention de certificats d'urbanisme pré-opérationnel et informatif, obtention d'un permis de démolir ».



La Sarl Hc immobilier a débuté les travaux de viabilisation des lots et au cours de ces travaux les entreprises intervenantes ont découverts la présence de remblais en sous- sol.



Elle a alors mandaté le bureau d'étude E²géo aux fins de réaliser des investigations géotechniques et géologiques qui a remis son rapport en avril 2022.



La commercialisation des lots a été interrompue.



Suivant acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, la Sarl Hc immobilier a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evreux la Sci [N] aux fins de résolution de la vente et indemnisation de ses préjudices.



Par jugement contradictoire du 28 janvier 2025, le tribunal a :

- rejeté les demandes de la société Hc immobilier aux fins de résolution de la vente du 30 septembre 2020, et de condamnation de la société [N] à lui payer la somme de 466 480,26 euros à titre de dommages et intérêts et de restitution du prix de vente,

- condamné la société Hc immobilier aux dépens de l'instance,

- condamné la société Hc immobilier à payer à la société [N] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Hc immobilier de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Par déclaration au greffe le 27 février 2025, la Sarl Hc immobilier a interjeté appel du jugement.



La Sci [N] a constitué avocat le 16 mai 2025.



La clôture de l'instruction est intervenue le 17 décembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 7 janvier 2026.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 20 août 2025, la Sarl Hc immobilier demande à la cour de :

- juger la société Hc immobilier recevable et bien fondée en son appel,

en conséquence, y faisant droit,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evreux le 28 janvier 2025 en ce qu'il a :

* rejeté les demandes de la société Hc immobilier aux fins de résolution de la vente du 30 septembre 2020, et de condamnation de la société [N] à lui payer la somme de 466 480,26 euros à titre de dommages et intérêts et de restitution du prix de vente,

* condamné la société Hc immobilier aux dépens de l'instance,

* condamné la société Hc immobilier à payer à la société [N] la somme de 

5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté la société Hc immobilier de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau :

à titre principal, vu les articles 1641 et suivants du code civil,

- prononcer la résolution de la vente immobilière intervenue le 30 septembre 2020,

- condamner la Sci [N] à payer à la société Hc immobilier la somme de 150 000 euros au titre du remboursement du prix de vente, outre intérêts compensatoires au taux légal à compter du 30 septembre 2020,

- condamner la Sci [N] à payer à la société Hc immobilier la somme de 11 300 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts compensatoires au taux légal à compter du 30 septembre 2020,

- condamner la Sci [N] à payer à la société Hc immobilier la somme de 415 750,04 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts compensatoires au taux légal à compter du 1er juin 2022,

à titre subsidiaire, vu l'article 1112-1 du code civil,

- annuler le contrat de vente immobilière du 30 septembre 2020,



- condamner la Sci [N] à payer à la société Hc immobilier la somme de 150 000 euros au titre du remboursement du prix de vente, outre intérêts compensatoires au taux légal à compter du 30 septembre 2020,

- condamner la Sci [N] à payer à la société Hc immobilier la somme de 11 300 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts compensatoires au taux légal à compter du 30 septembre 2020,

- condamner la Sci [N] à payer à la société Hc immobilier la somme de 415 750,04 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts compensatoires au taux légal à compter du 1er juin 2022,

en tout état de cause,

- débouter la Sci [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la Sci [N] à payer à la société Hc immobilier la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Sci [N] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel.



Aux termes de ses conclusions en date du 26 juin 2025, la Sci [N] demande à la cour de :

- confirmer l'ensemble des dispositions du jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evreux le 28 janvier 2025,

- débouter la Sarl Hc immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la Sarl Hc immobilier à payer à la Sci [N] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

- condamner la Sarl Hc immobilier aux entiers dépens,

- subsidiairement, dire et juger que la condamnation de la Sci [N] ne saurait excéder le montant perçu au titre de la vente du terrain, à savoir 150 000 euros.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.







MOTIVATION



1- Sur l'existence d'un vice caché



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



A l'appui de sa demande de résolution de la vente pour vices cachés, la Sarl Hc immobilier soutient que la présence de remblais et de différents polluants sur le terrain impose de réaliser des fondations spéciales et une dépollution, difficiles à mettre en 'uvre, déséquilibrant financièrement l'opération immobilière projetée et justifiant cette résolution. Elle verse aux débats un rapport non contradictoire établi, à sa demande, par le bureau d'étude E²géo et un courrier de la société Logement familial de l'Eure qu'elle a contacté pour revendre la parcelle.



La Sci [N] conteste l'existence de remblais sur le terrain, soutenant qu'il n'est pas certain que les analyses ont été réalisées au bon endroit et que les mesures puissent être retenues dans la mesure où le référentiel pris en compte pour analyser les mesures est celui d'une organisation professionnelle et non celui de l'arrêté du 12 décembre 2014.







Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties. Il en va différemment si les constatations et conclusions expertales portent sur un fait établi et non discuté par les parties. 



En l'espèce, hors le rapport non contradictoire et rejeté en l'ensemble de ses conclusions par la Sci [N], la Sarl Hc immobilier ne verse aux débats aucun autre élément établissant l'état du sous-sol du terrain qu'elle a acquis. Le courrier du Logement familial de l'Eure qui refuse d'envisager l'acquisition du terrain en se fondant sur les seules conclusions du rapport litigieux, ne peut être considéré comme un élément venant le confirmer.



Il ne résulte d'aucune pièce que la Sci [N] aurait été informée de ce que des remblais avaient été découverts, qu'une étude de sol allait être réalisée, de la date et des conditions de cette étude de sol. Il n'est pas contesté par la Sarl Hc immobilier que la Sci [N] n'était pas présente lors des prélèvements et qu'aucune discussion des conclusions n'a été engagée notamment quant à l'analyse scientifique des analyses alors que le bureau d'étude E²géo concluait à une simple probabilité de pollution en écrivant « compte tenu de la nature des remblais rencontrés au droit de nos sondages, il est probable que des éléments de pollution soient présents au droit des terrains traversés ».

 

Dès lors, la cour ne peut se fonder sur ce seul rapport non contradictoire pour considérer comme établie l'existence d'un vice caché.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que l'existence d'un vice caché n'était pas caractérisée en l'espèce.





2- Sur l'obligation d'information précontractuelle



Il résulte de l'article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.



Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.



Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.



Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.



Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.



Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. 



L'existence de remblais et de polluants dans le sous-sol de la parcelle vendue n'étant pas établie ainsi qu'il a été retenu plus avant, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sarl Hc immobilier de ses demandes d'indemnisation à l'encontre de la Sci [N] pour manquement à son obligation d'information précontractuelle.







3- Sur les frais du procès



La Sarl Hc immobilier succombant en son appel, les dispositions du jugement statuant sur les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées, et elle sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sci [N] les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens. Il convient de lui allouer 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 janvier 2025 par le tribunal judiciaire d'Evreux ;



Y ajoutant



Condamne la Sarl Hc immobilier aux dépens de la procédure d'appel ;



Condamne la Sarl Hc immobilier à payer à la Sci [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la Sarl Hc immobilier de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le cadre greffier, La présidente de chambre,