Cour d'Appel · 3ème chambre — 8 avril 2026

08/04/2026



ARRÊT N° 134/2026 



N° RG 23/02530 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PSMI

E.V/KM



Décision déférée du 13 Juin 2023

 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] 

 18/00292

[B]

















[G] [C]





C/



[S] [U] épouse [E]

[M] [E]

[A] [E]

[Q] [Z] épouse [E]

Compagnie d'assurance MAIF





























































confirmation







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTE



Madame [G] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Alain COMBAREL de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocat au barreau d'ALBI







INTIMES



Madame [S] [U] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean christophe LAURENT de la SCP SCP BOONSTOPPEL LAURENT, avocat au barreau de CASTRES



Monsieur [M] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Jean christophe LAURENT de la SCP SCP BOONSTOPPEL LAURENT, avocat au barreau de CASTRES



Monsieur [A] [E]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me Jean christophe LAURENT de la SCP SCP BOONSTOPPEL LAURENT, avocat au barreau de CASTRES



Madame [Q] [Z] épouse [E]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean christophe LAURENT de la SCP SCP BOONSTOPPEL LAURENT, avocat au barreau de CASTRES



Compagnie d'assurance MAIF

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean christophe LAURENT de la SCP SCP BOONSTOPPEL LAURENT, avocat au barreau de CASTRES







COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 28 Janvier 2026 en audience publique, devant la Cour composée de :



E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI







ARRET : 



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre.



EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE



En 2003, Mme [G] [C], assurée auprès de la MACIF, a acquis un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 1] (81), dont le rez-de-chaussée était occupé par un fonds de commerce, l'étage comprenant un appartement à usage d'habitation. 



En 2004, l'appartement a été entièrement rénové afin de pouvoir être mis en location. 



Par contrat du 27 mai 2013, M. [M] [E] et Mme [S] [U] épouse [E] ont pris à bail l'appartement et souscrit une assurance habitation auprès de la MAIF.

M. [A] [E] et Mme [Q] [Z] épouse [E] se sont portés cautions des locataires. 



Les locataires ont donné congé pour le 31 janvier 2015. A leur demande, Mme [C] a accepté de les laisser occuper l'appartement quelques jours de plus. 



Le 1er février 2015, un incendie a ravagé partiellement l'appartement, les combles et la toiture de l'immeuble. L'intervention des pompiers a entraîné la destruction de la plus grande partie du plafond de l'appartement pour sécuriser les lieux. 



La propriétaire et les locataires ont chacun déclaré le sinistre à leur compagnie d'assurance respective. 



En août 2015, la MACIF a versé une indemnisation à Mme [C] qui en a contesté le montant. Un décompte définitif lui a été adressé le 31 août 2016. 



Par courrier recommandé du 12 janvier 2017, Mme [C] a demandé à la MAIF, assureur des locataires, de prendre en charge le complément d'indemnisation, qu'elle a chiffré à la somme de 14 552,42 €. 



Par courrier du 3 février 2017, la MAIF a indiqué à Mme [C] qu'elle devait se retourner contre son propre assureur. 



Par courrier du 18 décembre 2017, la MACIF a refusé sa garantie protection juridique à Mme [C] et a communiqué le rapport de son expert M. [T] du 4 février 2015. 



Par actes extra-judiciaires signifiés les 31 janvier 2018 et 2 février 2018, Mme [G] [C] a fait assigner la MAIF, Mme [S] [U] épouse [E], M. [A] [E], Mme [Q] [Z] épouse [E] et M. [M] [E] devant le tribunal de grande instance d'Albi aux fins de voir engager la responsabilité des locataires dans le sinistre incendie et les voir garantis par leurs cautions et leur assurance. 



Par jugement du 12 décembre 2019, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer les causes du sinistre. 



Le rapport d'expertise a été déposé le 30 juillet 2022. 

Par jugement du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Albi a :

- dit que l'incendie a pour origine un vice de construction exonérant les locataires M. [K] [E] et Mme [S] [U] épouse [E] de toute responsabilité, 

- débouté Mme [G] [C] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la MAIF, de Mme [U] épouse [E], de M. [A] [E], de Mme [Q] [Z] épouse [E] et de M. [M] [E], 

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [G] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise judiciaire. 

Par déclaration du 11 juillet 2023, Mme [G] [C] a relevé appel du jugement.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 octobre 2023, Mme [G] [C], appelante, demande à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Albi du 13 juin 2023, 

Jugeant de nouveau, 

- dire et juger que M. [M] [E] et Mme [S] [U] épouse [E], anciens locataires, sont entièrement responsables de l'incendie survenu le 1er février 2015, ne combattent pas utilement la présomption de l'article 1733 du code civil, la requérante ayant fait la démonstration des fautes des locataires ayant toutes concouru à la réalisation du sinistre et des dommages, 

En conséquence, 

- condamner in solidum M. [M] [E] et Mme [S] [U] épouse [E], anciens locataires, avec M. [A] [E] et Mme [Z] épouse [E], d'une part en leur qualité de caution, et la MAIF, d'autre part, leur assureur, à payer à Mme [C], les sommes suivantes:

' 14 552,42 € avec intérêts à compter du 12 janvier 2017, 

' 10 000 € à titre d'indemnité forfaitaire correspondant aux moins-values subies du fait du sinistre comme justifiées, avec intérêts à compter de l'assignation introductive d'instance, 

' 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant le tribunal, 

- condamner in solidum M. [M] [E] et Mme [S] [U] épouse [E], anciens locataires, avec M. [A] [E] et Mme [Z] épouse [E] en leur qualité de caution, et la MAIF, assureur, à payer à Mme [C], la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont les frais d'expertise judiciaire. 



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 décembre 2023, Mme [S] [E], M. [M] [E], M. [A] [E], Mme [Q] [E] et la MAIF, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1733 et suivants du code civil, de :- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a considèré que :

' comme l'a conclu l'expert judiciaire, l'incendie provenait d'un vice de construction, et plus particulièrement d'une absence de chevêtre empêchant un écart au feu,

' le vice de construction mis en évidence par l'expert judiciaire était de nature a exonérer le locataire et son assureur de toute responsabilité,

- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté Mme [C] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la MAIF, de M. [M] [E] et de Mme [S] [U] épouse [E],

Pour l'ensemble de ces raisons,

- débouter Mme [C] de toutes ses demandes,

Y ajoutant,

- condamner Mme [C] au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre l'intégralité des dépens d'appel et 1ère instance, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 janvier 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 28 janvier 2026.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence à la décision déférée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS



Mme [C] fait valoir que les intimés ne font pas la démonstration d'un événement exonératoire de leur responsabilité tel que défini par l'article 1733 du Code civil alors que pour que le vice de construction puisse être une cause d'incendie, il doit être constaté qu'il a joué un rôle actif dans la survenance du feu ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'absence prétendue de chevêtre ne pouvant être une cause d'incendie alors que la cheminée a fonctionné régulièrement depuis 1920.



Au contraire, elle considère que seules les fautes commises par les locataires ont contribué à la survenance de l'incendie en ce qu'ils n'avaient pas fait ramoner la cheminée depuis plus d'une année et avaient dégradé l'âtre trouée sur le côté, sans doute en raison de l'utilisation de grosses bûches qu'elle a pu voir dans l'entrée. Ce trou a eu pour conséquence que les braises, la chaleur et les fumées n'étaient plus évacuées par le conduit. Elle rappelle avoir été avertie que de la fumée s'évacuait dans le local du restaurant du rez-de-chaussée lorsque les locataires faisaient fonctionner la cheminée et leur avait alors interdit tout feu de cheminée jusqu'à la visite d'un professionnel pour vérifier les lieux.



Elle affirme que la cheminée était sur-utilisée par les locataires qui n'avaient aucun autre moyen de chauffage, avaient retiré le souffleur et déroulé une grosse épaisseur de laine de roche sur le plancher des combles, selon toute vraisemblance près du conduit surchauffé.



Elle explique que les photographies démontrent les premiers signes d'incendie dans les semaines avant sa déclaration, le constat d'huissier montrant que seul le conduit adjacent troué par l'intérieur par les locataires est noirci et surplombé de suie noire.



Les intimés opposent que:

- selon l'expert les désordres sont localisés au droit de la cheminée de l'appartement et l'étude des photographies prises à la suite de l'incendie ne met pas en évidence la présence de chevêtres, seuls sont visibles les pannes de la charpente qui semblent être très proches des conduits d'évacuation des fumées et des gaz chauds qui selon ne semblent pas respecter les distances réglementaires de sécurité,

- l'expert n'a pu investiguer dans les combles qu'une seule fois en raison de la résistance de la bailleresse mais en tout état de cause lors de sa visite du 10 juillet 2020, il n'a pas relevé de vestige ou trace de la présence même ancienne d'un chevêtre, de même que le charpentier intervenu sur les lieux après le sinistre,

- l'expert a conclu, en accord avec les experts amiables, que l'allumage du énième foyer a eu pour conséquence de produire dans cet espace confiné l'allumage d'abord du plancher de la pièce, de la charpente puis la propagation aux matières combustibles rencontrées sous les combles, les chutes de matériaux et de matières combustibles enflammées qui ont propagé l'incendie.



Sur ce



L'article 1733 du code civil dispose que le preneur à un bail immobilier répond de 

l'incendie des lieux, à moins qu'il ne prouve, soit que l' incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure, ou par vice de construction, soit que le feu a été communiqué par un immeuble voisin.

Il appartient au locataire de combattre cette présomption de responsabilité par la démonstration d'un événement exonératoire.



La cour considère que les premiers juges, par des motifs pertinents qu'elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, seuls certains points seront précisés.



En l'espèce, si Mme [C] affirme que la cheminée a été utilisée pendant 100 ans, elle ne produit aucun élément quant à son utilisation alors qu'elle a acquis le bien en 2003, l'a rénové en 2004 et donné à bail aux époux [E] en 2013, sans que son utilisation entre 2004 et 2013 soit établie.



L'expert a relevé que la toiture ayant été remise à neuf très peu d'éléments des traces de sinistre demeuraient visibles dans les combles de l'immeuble lorsqu'il a examiné les lieux. Il a cependant pu mettre en évidence les éléments suivants : 

' présence dans les combles, visibles sur le pignon situé côté Est de l'immeuble, de traces de suie et de ciment/colle signifiant l'ancienne présence de deux conduits d'évacuation des fumées. Il a retenu que les traces de suie noire encore adhérente au mur pignon attestent de la présence d'un conduit d'évacuation des fumées fonctionnant avant le sinistre et que les traces de ciment/colle sur le mur attestent de la présence d'un second conduit n'ayant jamais été utilisé pour évacuer les fumées,

' des traces de fixation des fumées visibles en partie haute sur le même pignon,

' la reprise de la charpente traditionnelle avec des pannes neuves côté Est et en partie centrale sur les deux tiers de sa longueur,

' aucun vestige ou trace de la présence ancienne d'un chevêtre n'est mis en évidence,

' la distribution dans les combles de l'installation électrique de l'immeuble et l'isolation thermique des combles réalisée par de la laine de roche munie de pare vapeurs.



L'expert a interrogé M. [N] [R], responsable de l'entreprise de charpente intervenue dans l'immeuble dès le 3 février 2015, l'incendie étant intervenu le 1er février à 21h30, il a procédé à la protection puis à la rénovation de la charpente. 





L'expert a souhaité entendre M. [R] qui est intervenu sur les lieux dans le cadre des opérations de l'expertise aux fins de préciser de manière contradictoire ce qu'il avait pu constater lors de son intervention immédiatement après l'incendie.



L'expert a repris les déclaration de M. [R] le 11 juin 2021 de la manière suivante: 

« Je ne me souviens pas de la présence d'un chevêtre au niveau de la charpente, ni en bois, ni en béton, ni construit à l'aide d'un cerclage métallique 'Sur les photographies prises post sinistre, on ne constate pas la présence d'un chevêtre 'La distance de sécurité mesurée entre l'intérieur du conduit et la pièce de bois la plus proche a été mesurée à 13 cm 'J'ai constaté dans les combles la présence de deux conduits. Ils étaient identiques et construits en briquettes. Je me rappelle avoir constaté un trou dans le conduit de droite, en haut à droite dans l'habillage, à hauteur de la traversée de toiture ».



L'expert, souligne l'intérêt essentiel de ce témoignage, M. [R], unique technicien ayant réalisé les premiers constats post-incendie.



L'expert explique que l'existence ou non de chevêtre est essentielle en ce que cette pièce permet d'éviter tout contact entre le conduit maçonné d'évacuation des fumées des gaz chauds et les pièces de bois du plancher ou de la charpente situées dans un proche environnement.



Or, il résulte des déclarations de M. [R] contradictoirement en la présence du conseil de la propriétaire, qu'il n'a pas relevé la présence de chevêtre. 



De plus, l'expert de la MACIF, assureur de Mme [C] a établi un rapport de reconnaissance dès le 2 février 2015 précisant « Nous avons constaté, qu'il n'existait aucun chevêtre autour du conduit de fumée dans la traversée du plancher. Une solive est plus particulièrement calcinée à cet endroit, les pompiers ont arraché le plancher des combles, mais nous pensons que l'expert missionné par la MAIF n'aura pas de peine à démontrer le vice de construction. ». Il concluait « L'absence de chevêtre sur ce conduit de fumée vétuste non isolé, engage directement à notre avis la responsabilité du sociétaire Mme [C] ».



De même, l'assureur du restaurant du rez-de-chaussée, la compagnie Pacifica a conclu que l'origine de l'incendie était un vice de construction, indiquant que le feu avait pris naissance au niveau du solivage des combles perdus autour du conduit de fumée et évoquant une pyrolise du bois constituant le solivage en raison d'une montée en température du conduit de fumée, soulignant l'absence de chevrette. À ce titre, cet assureur n'était pas spécialement intéressé dans le litige puisqu'à défaut de vice de construction la responsabilité présumée les locataires, eux-mêmes assurés, jouait de plein droit.



Les experts sont donc unanimes pour retenir l'absence de chevêtre.







L'expert judiciaire explique qu'en l'absence de chevêtre lors de chaque utilisation de la cheminée pendant plusieurs années le contact physique permanent entre le conduit d'évacuation des fumées et les pièces de bois combustible adjacentes (plancher des combles ou éléments de charpente) a conduit à la fragilisation du bois.



Ainsi, en abaissant sa résistance à la chaleur, ces expositions répétées ont entraîné l'abaissement de la température d'auto-inflammation des pièces de bois jusqu'à produire, lors d'une énième exposition, son inflammation spontanée. L'action intermittente de la source de chaleur se traduisant par un contact physique permanent du conduit de fumée sur le bois a entraîné peu à peu la formation de «charbon roux» pyrophorique à la surface de la pièce de bois. La combustion thermique de la chaleur et la concentration du gradient thermique ainsi produit sur une très petite surface ont aggravé l'effet produit.



Cette analyse s'appuie sur le témoignage de M. [R], professionnel intervenu sur les lieux rapidement après le sinistre, les photographies des lieux après l'incendie et ses propres constatations l'ont conduit à conclure un vice de construction et à un défaut manifeste de l'installation. Ces constatations sont d'ailleurs confirmées par l'expert amiable commis par l'assureur de la propriétaire dont le rapport indique « Nous avons constaté (cf photos ci-jointes) il n'existait aucun chevêtre autour du conduit de fumée dans la traversée du plancher ».



Par ailleurs, M. [R] a déclaré avoir constaté un trou dans le conduit à droite dans l'habillage à hauteur de la traversée de toiture. L'entretien du conduit d'évacuation des fumées ne relève pas de la responsabilité des locataires mais du propriétaire.



Or, selon l'expert, le trou dans le conduit d'évacuation des gaz chauds et des fumées d'incendie met en péril l'étanchéité du conduit et entraîne la dispersion d'une partie des gaz et fumées produits dans l'âtre ouvert de la cheminée dans le volume dévolu au comble de l'immeuble. Selon la position de la trouée par rapport aux matières combustibles proches et notamment au faîtage de la charpente, la taille de la trouée et la fréquence d'utilisation de la cheminée, la perte d'étanchéité du conduit de fumée peut se traduire rapidement par un feu de combles compte tenu de la quantité de gaz chaud et de fumée libérée et des expositions répétées des fibres de bois à la chaleur lles fragilisant. 



Ainsi, lorsqu'un incendie se développe dans un espace clos, en l'espèce des combles les fumées et gaz chauds qui pour partie s'échappent du conduit de fumée vont s'accumuler en partie haute et agresser thermiquement les matériaux qu'ils vont rencontrer, et ce systématiquement à chaque utilisation de la cheminée. Ces expositions répétées des fibres de bois à des cycles d'exposition à la chaleur vont conduire au phénomène que l'expert décrit ainsi :

- une mise en pression des fumées des gaz chauds due à l'accumulation en partie haute des combles, à chaque utilisation qui finissent par occuper tout l'espace au fur et à mesure de l'utilisation de la cheminée. La pression et le gradient thermique augmentent et la chaleur accumulée en partie haute va être suffisamment intense pour altérer les éléments en bois et tout élément combustible. Les fumées vont commencer à s'échapper vers l'extérieur par les parties les plus vulnérables. La chaleur accumulée en partie haute en élevant très fortement la température provoque la décomposition chimique du bois dont la pyrolise entraîne l'inflammation des éléments combustibles. L'énergie thermique produite va être suffisante pour permettre par l'intermédiaire des gaz chauds de combustion et des fumées d'incendie d'enflammer spontanément des matières combustibles situées dans les combles.



Mme [C] affirme que le 5 février 2015, l'expert de la MAIF, assureur des locataires et M. [R] ont, en sa présence constaté la présence d'une trace de chevêtre de bois calcinés, espacés de 12 cm conformes à la construction. 



Cependant, cette affirmation est contraire au rapport de l'expert commis par son assureur.



Elle produit une sommation interprétative par huissier à M. [R] par laquelle l'huissier a interrogé M.[R] de la manière suivante: « Vous ne sauriez ignorer ni disconvenir être intervenu sur l'immeuble appartenant à la requérante et situé [Adresse 6] à [Localité 1].

Lors de vos travaux et lors de l'expertise de l'immeuble après incendie vous vous êtes rendu sur place avec l'expert MAIF des locataires.

Vous avez à cette occasion constaté l'existence de restes de chevêtre bois au niveau des conduits de la cheminée concernée par l'incendie.

Les mesures de ce reste de chevêtre ont été mesurés à 12 cm.

Mme [C] et l'expert de son assurance étaient-ils présents '

Ce reste de chevêtre pourrait-il encore être constaté malgré les travaux effectués ' ».

M.[R] a répondu avoir constaté l'existence de restes de chevêtre bois au niveau du conduit de cheminée du séjour et que le feu n'était pas lié à la distance du conduit par rapport au bois.



Cependant, la réponse à cette sommation établie de manière non contradictoire par un artisan avec lequel l'appelante a des contacts professionnels et dont elle est suffisamment proche pour l'appeler par son prénom selon message du 16 avril 2019, ne peut être considérée comme suffisante pour contrer les déclarations contraires faites par M.[R] le 11 juin 2021 dans le cadre solennel et officiel d'une expertise judiciaire et en présence du propre conseil de Mme [C].



Par ailleurs, les photocopies de photographies annotées par la propriétaire elle-même sont insuffisantes à démontrer sa thèse et à contrer l'analyse de l'expert alors qu'elle n'a pas estimé nécessaire de faire appel à un professionnel pour critiquer le rapport expertal, le constat qu'elle produit du 27 novembre 2015 ne relevant aucune trace de chevêtre.



De plus, si les locataires n'ont pas respecté leur obligation de ramonage annuel en ce qu'au jour de l'incendie le dernier ramonage remontait à 15 mois, l'expert n'a pas retenu ce manquement comme cause du sinistre.



Enfin, le bail ne prévoit aucune interdiction ou limitation d'utilisation de la cheminée par les locataires. Et Mme [C] ne justifie pas d'une demande faite aux locataires de cesser ou de limiter l'utilisation de la cheminée .



En conséquence, la décision déférée sera confirmée.



Les dépens resteront la charge de Mme [C] qui succombe.



L'équité commande de condamner Mme [C] à verser 5000 € aux intimés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS:



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine: 



Confirme la décision déférée,



Condamne Mme [G] [C] aux dépens,



Condamne Mme [G] [C] à verser aux intimés 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT







K. MOKHTARI E.VET