Tribunal Judiciaire · 3ème Ch. Civile Cab. 1 — 7 avril 2026

N° RG 23/02348 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LXQV

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 23/02348 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LXQV


Minute n°




Copie exec. à :

Me Muriel KEPPI
Me Emmanuel SPANO


Le 
 
Le greffier 






Me Muriel KEPPI
Me Emmanuel SPANO


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 7 AVRIL 2026


DEMANDEURS :

Monsieur [L] [Z]
Né le 17 avril 1972 à [Localité 2] (25)
Demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Muriel KEPPI, avocate au barreau de STRASBOURG, vestiaire 197

Madame [R] [M]
Née le 23 mai 1978 à [Localité 1] (67)
Demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Muriel KEPPI, avocate au barreau de STRASBOURG, vestiaire 197



DEFENDEURS :

Monsieur [C] [D]
Né le 29 mai 1949 à [Localité 3] (42)
Demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Emmanuel SPANO, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 349

Madame [H] [E] épouse [D]
Née le 4 décembre 1955 à [Localité 4] (57)
Demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Emmanuel SPANO, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 349


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, vice-président, président,

Assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l'audience publique du 3 février 2026 à l’issue de laquelle le président, Jean-Baptiste SAUTY, vice-président, statuant en formation de juge unique, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 7 avril 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, vice-président, et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte notarié du 9 janvier 2017, M. [C] [D] et Mme [H] [E] épouse [D] (ci-après «M. et Mme [D]») ont vendu à M. [L] [Z] et Mme [R] [M] un appartement en duplex, une cave et un jardin privatif correspondant aux lots n° 2, 3 et 12 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un prix de 180.000 €.

M. et Mme [D] sont restés propriétaires des autres lots privatifs de l’immeuble.

Se plaignant de l’existence d’infiltrations d’eau affectant la partie supérieure de leur appartement en duplex, correspondant aux combles de l’immeuble, M. [L] [Z] et Mme [R] [M] ont sollicité du juge des référés du Tribunal judiciaire de Strasbourg la réalisation d’une expertise judiciaire, lequel a fait droit à cette demande par ordonnance du 12 mars 2021, et commis M. [W] [J] en qualité d’expert pour y procéder.

Par assignation délivrée le 8 mars 2023, M. [L] [Z] et Mme [R] [M] ont attrait M. et Mme [D] devant le Tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de les voir condamner solidairement à les indemniser de leurs préjudices.

L’expert a déposé son rapport le 1er juin 2023.

La clôture a été prononcée le 25 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 29 janvier 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025.

Par jugement avant-dire droit du 21 mai 2025, la révocation de l’ordonnance de clôture a été ordonnée pour permettre aux parties de conclure sur la possibilité, pour M. [L] [Z] et Mme [R] [M], d’agir en paiement du coût des travaux de remise en état d’une partie commune, et les inviter à produire le règlement de copropriété du 19 décembre 2016.

La clôture a ensuite été prononcée le 9 décembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 3 février 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, M. [L] [Z] et Mme [R] [M] demandent au tribunal de :

- déclarer leur demande recevable et bien fondée ;

- y faisant droit, condamner solidairement M. et Mme [D] à leur payer les sommes de :
✓ 31.254,36 € à titre de réduction de prix correspondant aux travaux de reprise des désordres, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2019, subsidiairement à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du Code civil,
✓ 25.665,12 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2019,
✓ 10.000 € en réparation de leur préjudice moral,
✓ 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire ;

- débouter M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs fins moyens et conclusions ;

- déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, sur la recevabilité de leur action, que leurs demandes sont fondées sur l’action estimatoire offerte à l’acquéreur dans le cadre de la garantie des vices cachés, sans solliciter le paiement du coût des travaux de réfection, cette action étant indépendante des règles relatives au fonctionnement de la copropriété.



Sur le fond, ils indiquent, au fondement de l’article 1641 du Code civil, que le bien immobilier vendu est affecté de vices cachés, constatés par l’expert, au titre desquels les vendeurs doivent leur garantie, la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente devant être écartée compte tenu de leur mauvaise foi, ceux-ci ayant eu connaissance des désordres avant la vente ainsi qu’il résulte en particulier de l’attestation de l’ancien copropriétaire M. [A], du devis établi le 12 novembre 2012 par la société Calipro et de la qualité de syndic bénévole de M. [D].

Ils soutiennent avoir en outre subi un préjudice de jouissance compte tenu de leur impossibilité de jouir des pièces situées dans les combles, ainsi qu’un préjudice moral compte tenu des contraintes quotidiennes engendrées par la situation, à l’indemnisation desquels les vendeurs doivent être condamnés dès lors que leur mauvaise foi est établie.

Ils exposent enfin, à titre subsidiaire, au fondement de l’article 1604 du Code civil, que s’il ne devait pas être fait droit à leurs demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés, tel devrait l’être sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme du vendeur.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, M. et Mme [D] demandent au Tribunal de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner à leur payer une somme de 2.400 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, à titre principal, que la demande est irrecevable dès lors que seul le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour le compte de la copropriété pour recouvrer le montant dû au titre de la réfection de la toiture, partie commune.

A titre subsidiaire, ils exposent, au fondement des articles 1641 et 1643 du Code civil, que les désordres constituent bien des vices cachés mais qu’en l’espèce, l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés dont il doit être fait application, dès lors que les demandeurs échouent à démontrer que les vendeurs aient été de mauvaise foi comme ayant eu connaissance de l’existence des désordres antérieurement à la vente, étant souligné que les vices n’étaient pas apparents au moment de la vente.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIVATION

1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du même Code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même Code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Il est constant qu’un copropriétaire ne peut agir à titre individuel pour obtenir le paiement du coût des travaux de remise en état d’une partie commune, dont seul le syndicat des copropriétaires peut obtenir le recouvrement.


En l’espèce, M. [L] [Z] et Mme [R] [M] sollicitaient initialement la condamnation de M. et Mme [D], sur le fondement de la garantie des vices cachés, à leur verser les sommes de 31.254,36 € correspondant au coût des travaux de reprise des désordres, 22.665,12 € en réparation de leur préjudice de jouissance et 10.000 € en réparation de leur préjudice moral.

S’il leur était impossible de réclamer le paiement d’une indemnité correspondant au coût des travaux dont le recouvrement n’appartenait qu’au syndicat des copropriétaires, M. [L] [Z] et Mme [R] [M] fondent désormais leurs demandes, en particulier celle tendant au paiement de la somme de 31.254,36 €, sur la réduction du prix de la vente devant être ordonnée compte tenu de l’existence des vices cachés affectant le bien immobilier.

Ce faisant, les demandeurs sollicitent en dernier lieu la réparation d’un préjudice qui leur est propre et personnel, subi en leur qualité d’acheteur du bien immobilier en question, de sorte qu’aucune irrecevabilité n’est encourue de ce chef.

Par conséquent, leur action sera déclarée recevable.

2. Sur la demande principale

2.1. Sur l’existence d’un vice caché

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuenettement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est admis que la garantie des vices cachés suppose la réunion de trois conditions : l'existence d'un vice non apparent, un vice présent, au moins en germe, au moment de la conclusion de la vente, un vice qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou diminue très fortement son usage.

Il appartient au juge du fond d'apprécier souverainement si la chose vendue est impropre à sa destination, et à l'acheteur de rapporter la preuve d'un vice caché antérieur à la vente compromettant l'usage de la chose vendue.

En l'espèce, dans son rapport du 1er juin 2023, l’expert a constaté la présence d’infiltrations d’eau au premier étage le long du pignon nord-est mitoyen avec les voisins, en pied de toiture sur le versant nord-ouest à proximité de l’angle nord, sur le versant nord-ouest côté rue au droit des châssis Velux, et sur le versant sud-est au droit du châssis Velux à proximité de la cheminée.

Selon l’expert, les causes des infiltrations d’eau le long du pignon nord-est mitoyen avec les voisins sont dues à :
- un trop grand écartement qui existe entre le mur pignon et la tuile. De fait, la garniture en zinc n’est recouverte sur sa partie horizontale que sur 6 cm par la tuile, ce qui est insuffisant, l’usage en Alsace voulant que ce recouvrement soit de 10 à 12 cm au minimum ;
- l’absence d’enduit sur l’élévation extérieure du mur pignon. Les briques de terre cuite laissées à nu permettent une humidification complète du mur, avec des infiltrations ;
- la bande soline en zinc se décroche du mur ;
- un morceau de mortier forme barrage au bon écoulement des eaux pluviales.

S’agissant des infiltrations en pied de toiture sur le versant nord-ouest à proximité de l’angle nord, et sur le versant nord-ouest côté rue au droit des châssis Velux, les infiltrations sont dues à :
- la vétusté des tuiles (115 ans) ;
- l’encrassement des emboîtements ;
- l’irrégularité des tuiles et/ou de leur pose en partie courante ;
- des morceaux de tuiles manquants.

Enfin, s’agissant du versant sud-est au droit du châssis Velux à proximité de la cheminée, selon l’expert, les infiltrations sont dues principalement au mode de pose de la garniture de cheminée qui n’est pas adaptée au niveau de ses rives au lattis en place.

L’expert indique que ces désordres sont antérieurs à la vente intervenue entre les parties. Ils résultent pour partie de la vétusté des tuiles que les maîtres d’ouvrage de l’époque ont choisi de réemployer et pour le reste d’une mise en œuvre (exécution des travaux) défectueuse des ouvrages réalisés en 1985-1986. Les désordres sont en effet liés à des choix techniques et économiques ainsi qu’à des mises en œuvre hasardeuses effectuées à l’époque par les maîtres d’ouvrage et copropriétaires, MM. [D] et [A].

L’expert précise que du fait de l’habillage intégral des combles, pieds droits, rampants et plafond par du lambris, les infiltrations n’étaient pas visibles ou apparentes au moment de la vente, et que tel n’est pas contesté par les parties.

Il conclut que les infiltrations d’eau pluviale à la suite de précipitations sont susceptibles de compromettre la solidité des planchers et rendent les combles impropres à toute habitation permanente.

Il ressort de ces éléments que le bien immobilier présentait des vices cachés dont l’existence était antérieure à la vente, qui ont été découverts postérieurement à celle-ci par les acheteurs et qui en diminuent substantiellement la valeur, de telle sorte que M. [L] [Z] et Mme [R] [M] sont bien fondés à soutenir qu'ils ne l'auraient pas acquis s'ils en avaient eu connaissance ou à tout le moins selon des conditions financières différentes, ces vices rendant en outre le bien immobilier impropre à son usage, en particulier dès lors que les combles, d’une superficie substantielle puisque correspondant à deux chambres et un dégagement, soit 62 m² de surface au sol sur un total de 142 m² selon certificat de mesurage, sont en l’état impropres à toute habitation permanente.

Dans leurs conclusions, M. et Mme [D] reconnaissent expressément la réalité de ces désordres, leurs conséquences sur l’immeuble, la nécessité de procéder à leur réparation, leur antériorité à la vente ainsi que leur caractère caché puisque alors occultés par les aménagements existants.

Les vendeurs admettent en outre dans leurs conclusions que rien dans l’acte de vente ne mentionnait ces désordres.

La preuve d’un vice caché est par conséquent rapportée.

2.2. Sur la responsabilité des vendeurs

Selon l’article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est de jurisprudence qu’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne peut recevoir application lorsque le vendeur est de mauvaise foi, c’est-à-dire lorsque, ayant connaissance du vice affectant la chose, il s’est gardé d'avertir son co-contractant, tel allant de la simple réticence à informer ce dernier jusqu’à la dissimulation frauduleuse (Cass. req., 3 mai 1932 : Gaz. Pal. Rec. 1932, 2, p. 192 ; 3e Civ., 4 févr. 2004, n° 02-18.029).

Il est constant que la preuve de la mauvaise foi incombe à l’acquéreur.

En l’espèce, le contrat de vente du 9 janvier 2017 stipule (page 12), en son article intitulé «ETAT DU BIEN», que «L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième, devant faire son profit ou sa perte».

M. et Mme [D] se prévalent de l’existence de cette clause pour conclure à l’absence de garantie due à l’égard des acquéreurs.

Pour faire obstacle à l’application de cette clause, les demandeurs soutiennent que les vendeurs avaient connaissance de l’existence des désordres lors de la vente.

En l’occurrence, il est constant qu’en 1985 et 1986, les consorts [D] et [A], alors tous copropriétaires de l’immeuble, ont fait procéder à des travaux dans cet immeuble, en particulier de rehausse de la maison et de réfection de la charpente et couverture.

Par la suite, en 2014, M. [S] [A] a vendu à M. et Mme [D] l’appartement en duplex du premier étage dont il était alors propriétaire, objet du présent litige.

M. [L] [Z] et Mme [R] [M] versent aux débats une attestation établie par M. [S] [A], lequel affirme qu’avec M. et Mme [D] ils avaient procédé au «démontage complet de la toiture et de la charpente», puisqu’ils avaient «reconstruit par [eux]-mêmes cette charpente et la toiture avec l’aide d’amis».

Surtout, M. [S] [A] précise que «Très vite nous avons constaté à notre étage et dans les combles aménagés, des infiltrations aux niveaux des cheminées et des Velux. Les problèmes se sont peu à peu amplifiés et lors de fortes pluies avec rafales de vent de l’eau de pluie a ruisselé le long des murs exposés Nord-Ouest provoquant dégâts sur une bibliothèque et des moisissures sur les murs. / J’ai fait part à plusieurs reprises, lors d’assemblée générales de copropriété, de ces problèmes récurrents à Mr [D], syndic de la copropriété, craignant des dégâts de pourriture au niveau de la charpente. J’ai fait faire plusieurs devis pour remédier à ces problèmes de toiture mais M. [D] les a trouvés trop chers et n’a pas voulu entreprendre les travaux nécessaires. / Mr [D], en rachetant nos parts de la copropriété, était parfaitement au courant de ces défauts de toiture».

Ces déclarations sont corroborées par le devis produit, établi par la société Calipro 67 le 12 novembre 2012, portant sur le remplacement de la bande de solin en zinc et le remplacement de faîtières, établi au nom des consorts «[A] / [D]».

En outre, la localisation des désordres dont fait état M. [S] [A] dans son attestation correspond à celle des désordres relevés par l’expert judiciaire.

Il résulte de ces éléments que les vendeurs avaient connaissance de l’existence des désordres lors de la vente, et même déjà antérieurement, pour en avoir été expressément informés par l’ancien copropriétaire, et qu’ils se sont volontairement abstenus de prendre les mesures nécessaires pour y remédier.

Ainsi alertés de l’existence des désordres par M. [S] [A], et malgré la présence de lambris déjà mis en œuvre à cette époque selon les défendeurs, il leur appartenait de se convaincre de l’état réel de leur bien, au besoin en recourant à toute mesure d’investigation utile, avant de le céder à M. [L] [Z] et Mme [R] [M], afin d’être en mesure de leur communiquer toute information utile à ce sujet avant de régulariser l’acte de vente.

Si M. et Mme [D] soutiennent que l’attestation établie par M. [S] [A] n’aurait été établie qu’afin, pour leur propre vendeur, de se prémunir d’une éventuelle garantie, il sera observé qu’ils ne justifient d’aucun élément de nature à étayer une telle affirmation et qu’en outre ils avaient la possibilité d’attraire celui-ci à la cause pour tirer toutes conséquences de cette affirmation, ce dont ils se sont toutefois abstenus.

Dès lors, la connaissance de l’existence des désordres antérieurement à la vente par M. et Mme [D] est établie, et partant leur mauvaise foi, justifiant d’écarter la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.


N° RG 23/02348 - N° Portalis DB2E-W-B7H-LXQV

2.3. Sur les demandes en paiement

2.3.1. Sur la demande de réduction du prix :

Aux termes de l’article 1644 du Code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il est constant que l'action estimatoire permet de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés (3e Civ., 19 avr. 2000, n° 98-12.326).

Dans le cadre de l’action estimatoire, le juge ne peut fixer la somme allouée au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice, dès lors que le vendeur ne peut être tenu envers l'acheteur qu'à restitution partielle du prix (3e Civ., 27 avr. 2017, n° 16-11.653).

En l’espèce, M. [L] [Z] et Mme [R] [M] exercent l’action estimatoire, sollicitant la restitution d’une fraction du prix.

Il sera observé en l’occurrence que les vices affectant leur bien immobilier en diminuent substantiellement la valeur puisque des travaux importants doivent être nécessairement effectués pour permettre l’habitabilité des combles, dont la surface totale au sol représente 62 m² sur les 142 m² du logement dans son intégralité.

Ces travaux de réparation sont chiffrés par l’expert à la somme totale de 31.254,36 €, correspondant à la réfection totale du versant de toiture nord-ouest avec remplacement des tuiles, du lattis et le remplacement des ouvrages de zingueries des rives ; le remplacement des garnitures de rive côté nord (deux versants) et côté sud ; le remplacement de la garniture de cheminée du versant sud-est ; le remplacement du faîtage ; la pose d’un enduit sur la rehausse du mur pignon nord et la pose de ruellée au mortier pour les tuiles de couvertine.

Ce poste, à la charge du syndicat des copropriétaires, constitue nécessairement une moins-value du prix de vente du bien, étant rappelé que les lots en cause représentent 513/1.000èmes au sein des parties communes spéciales PC2, qui comprennent notamment la toiture aux termes au règlement de copropriété modificatif du 19 décembre 2016.

Ces éléments conduisent à procéder à une réduction partielle du prix de vente à hauteur de 16.000 €, somme que M. et Mme [D] seront en conséquence condamnés à payer à M. [L] [Z] et Mme [R] [M].

2.3.2. Sur les demandes indemnitaires :

Selon l’article 1645 du même Code, si le vendeur connaissait le vice de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous dommages et intérêts envers l’acheteur.

A l'inverse, l'article 1646 du même Code dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, la mauvaise foi des vendeurs étant établie tel que ci-avant développé, ils sont tenus d’indemniser les acquéreurs de tous dommages et intérêts.

En l’occurrence, compte tenu du mesurage loi Carrez de la surface en cause et du prix moyen de location, l’expert a considéré, en prenant comme date initiale la date de détection des infiltrations, soit le 1er juin 2019, et comme date finale estimée le 1er mai 2023, soit 47 mois, que le préjudice de jouissance des demandeurs pouvait être estimé à la somme totale de 25.665,12 €.
Ce préjudice, corroboré par les photographies versées aux débats ainsi que les témoignages produits, n’est pas remis en question par les défendeurs, ni dans son principe, ni dans son étendue, ni même dans ses modalités de calcul, qu’il y a dès lors lieu d’adopter.

En conséquence, il convient de condamner M. et Mme [D] à payer à M. [L] [Z] et Mme [R] [M] la somme de 25.665,12 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par ailleurs, les demandeurs mettent en compte un préjudice moral, dont ils réclament l’indemnisation à hauteur de 10.000 €.

En l’occurrence, M. [L] [Z] et Mme [R] [M] versent aux débats des photographies et de nombreux témoignages de proches faisant état des contraintes engendrées par cette situation subies au quotidien par M. [L] [Z] et Mme [R] [M] sur un plan personnel et familial, mais également sur un plan professionnel compte tenu des contraintes horaires de Mme [R] [M] dont il est justifié.

En conséquence, il convient de condamner M. et Mme [D] à payer à M. [L] [Z] et Mme [R] [M] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

* * *

Les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du Code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

Par ailleurs, ces condamnations interviendront de façon conjointe, et non solidaire, faute de toute disposition contractuelle ou légale permettant de retenir cette modalité d’obligation.


3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

3.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. et Mme [D], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de leurs propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

S'agissant des frais et honoraires de l'expert judiciaire, ainsi que des dépens afférents à la procédure de référé, il est constant que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi, ainsi que pour les frais relatifs à la procédure de référé et les frais d'expertise (2e Civ., 28 mai 2003, n° 01-12.612 ; 3e Civ., 17 mars 2004, n° 00-22.522).



Dès lors, les dépens et les frais d'expertise résultant de l'ordonnance de référé du 12 mars 2021, condamnant M. [L] [Z] et Mme [R] [M] aux dépens, ayant préparé la présente instance, seront également mis à la charge de M. et Mme [D].

3.2. Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du Code de
procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

 2°  Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État, majorée de 50 %.

En l'espèce, condamnés aux dépens, M. et Mme [D] seront condamnés à verser, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 € au profit de M. [L] [Z] et Mme [R] [M].


3.3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.


























PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,


DÉCLARE recevables les demandes indemnitaires formées par M. [L] [Z] et Mme [R] [M] ;

CONDAMNE M. [C] [D] et Mme [H] [E] épouse [D] à payer à M. [L] [Z] et Mme [R] [M] la somme de 16.000 € (seize mille euros) à titre de restitution partielle du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [C] [D] et Mme [H] [E] épouse [D] à payer à M. [L] [Z] et Mme [R] [M] la somme de 25.665,12 € (vingt-cinq mille six cent soixante-cinq euros et douze centimes) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [C] [D] et Mme [H] [E] épouse [D] à payer à M. [L] [Z] et Mme [R] [M] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de M. [C] [D] et Mme [H] [E] épouse [D], en ce compris ceux de l’instance de référé ayant donné lieu à l’ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Strasbourg le 12 mars 2021, et les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;

CONDAMNE M. [C] [D] et Mme [H] [E] épouse [D] à verser à M. [L] [Z] et Mme [R] [M] une indemnité de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [C] [D] et Mme [H] [E] épouse [D] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.


Le greffier, Le président,
Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY