Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A4 — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°26/
du 07 AVRIL 2026



Enrôlement : N° RG 25/00180 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5XAF

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (Me ALBRAND)
C/ Mme [T] [X]





DÉBATS : A l'audience Publique du 09 décembre 2025 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE 

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 mars 2026 prorogée au 07 avril 2026 



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026 

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort 

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] sis [Adresse 2] 
représenté par la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de Maître [M] [O] et de Maître [C] [K] en sa qualité d’administrateur provisoire prévu à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et désigné par une ordonnance du 16 juin 2022 

représenté par Maître Marine ALBRAND, avocate au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDERESSE

Madame [T] [X]
née le 1er janvier 1925 
demeurant [Adresse 4]

défaillante


***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [X] est propriétaire du lot n°4 au sein de la copropriété sise [Adresse 2].

Par courrier du 7 novembre 2024, la SELARL AJASSOCIES, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, a mis en demeure l’indivision [X] de payer la somme de 25.669,11 euros au titre des charges impayées.

*

Suivant exploit du 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a fait assigner Madame [T] [X] devant le présent tribunal, aux fins de voir entendre :
- condamner Madame [T] [X] à lui payer la somme de 25.669,11 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024, date de la mise en demeure, 
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner Madame [T] [X] à lui payer la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts à titre de résistance abusive,
- condamner Madame [T] [X] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant les frais de relance et de recouvrement rendus nécessaires,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- faire application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 à défaut de règlement spontané des condamnations du présent jugement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. 

Régulièrement assignée par procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile, accusé de réception produit, Madame [T] [X] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges et frais

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.

En l'espèce, la SELARL AJASSOCIES produit aux débats notamment les pièces suivantes : 
- le relevé de propriété de Madame [T] [X],
- la lettre de mise en demeure du 7 novembre 2024,
- le relevé de compte au 30 juillet 2024,
- la balance générale au 6 novembre 2024,
- le procès-verbal d’assemblée générale du 23 juillet 2021, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024,
- le procès-verbal de décision prise le 7 décembre 2022 par l’administrateur provisoire, ratifiant le budget prévisionnel couvrant la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvant le budget prévisionnel annuel courant la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, appelant des provisions exceptionnelles afin de mandater un maître d’oeuvre, 
- le procès-verbal des décisions prises le 13 décembre 2022 par l’administrateur provisoire, approuvant l’exercice comptable couvrant la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, constituant une provision pour créances douteuses, approuvant l’exercice comptable couvrant la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,
- le procès-verbal des décisions prises le 8 août 2024 par l’administrateur provisoire approuvant l’exercice comptable couvrant la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,
- le procès-verbal de décisions prises le 26 juin 2024 par l’administrateur provisoire, approuvant le budget prévisionnel de la période du 1er janvier au 31 décembre 2024.

Il convient de constater que sur l’ensemble des courriers adressés par le syndicat des copropriétaires et dans le procès-verbal d’assemblée générale du 23 juillet 2021 il est indiqué “indivision [I]” et non Madame [T] [X], montrant par ailleurs une incertitude sur l’orthographe du nom patronymique de la copropriétaire.

Cette dernière étant née le 1er janvier 1925, il convient d’inviter la SELARL AJASSOCIES à s’expliquer sur l’éventuel décès de Madame [T] [X] ou [I], le courrier recommandé envoyé par le commissaire de justice étant revenu avec la mention “avisé non réclamé”.
Il semble que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a connaissance de ce décès depuis au moins le moins de juillet 2021.
Il convient de demander à la SELARL AJASSOCIES de produire toute pièce de nature à permettre au tribunal de connaître la date du décès si ce dernier est survenu.

Dans l’hypothèse d’un décès antérieur à l’assignation, il conviendra que la SELARL AJASSOCIES donne son avis sur la nullité de l’assignation.

Par ailleurs, le décompte sur lequel la SELARL AJASSOCIES se fonde pour réclamer les charges impayées commence au 31 décembre 2019 avec une reprise de solde antérieur de 7.504,97 euros.

Or, l’assignation étant datée du 20 décembre 2024, il convient de mettre dans les débats la prescription des demandes antérieures au 20 décembre 2019.

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état électronique du 21 mai 2026.

Les frais et dépens sont réservés.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, avant dire droit, 

Rouvre les débats,

Invite la SELARL AJASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à : 
- préciser l’orthographe exacte du nom patronymique de la défenderesse,
- justifier de la validité de l’assignation délivrée à Madame [T] [X] qui est susceptible d’être décédée depuis au moins 2021 compte tenu des courriers adressés à l’indivision [X],

- en cas de validité de la procédure à l’égard de Madame [T] [X], conclure sur la prescription des demandes formulées au titre de la période antérieure au 20 décembre 2019,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 21 mai 2026,

Réserve les frais et dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE