Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


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N° RG 25/58124 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBI5P

N° : 11/JJ

Assignation du :
21 Novembre 2025
[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 avril 2026



par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Davina SUSINI - LAURENTI, avocat au barreau de PARIS - #P0043


DEFENDERESSE

S.A.R.L. [E] [T] FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Jean-marc NOYER, avocat au barreau de PARIS - #D1220


DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier, 







 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 06 novembre 2015, la société 32 Opera a donné à bail commercial à la société [E] [T] France des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2015, moyennant un loyer en principal de 95 000€ par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 07 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société [E] [T] France, pour une somme de 86 170,87 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Par acte délivré le 21 novembre 2025, la société 32 Opera a fait assigner la société [E] [T] France devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : 
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 7 août 2025. 
- ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société [E] [T] FRANCE et de tous occupants de son chef dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique. 
- DIRE que passé ce délai courra une astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, le Juge des Référés se réservant compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle. 
- CONDAMNER la société [E] [T] FRANCE au paiement par provision des sommes dues, soit au paiement de la somme de 75.993,18 € , sauf à parfaire. 
- JUGER que les sommes dues seront majorées de 10% conformément à l’article 2-8.5 du Bail. 
- CONDAMNER en conséquence la société [E] [T] FRANCE au paiement par provision de la somme complémentaire de 7.599,31 €, sauf à parfaire. 
- FIXER l’indemnité d’occupation due à compter du 8 août 2025 au montant du loyer et des provisions du charge en cours majoré des taxes, soit à la somme trimestrielle de 35.952,38 € hors taxes hors charges et CONDAMNER par provision la société [E] [T] FRANCE au paiement de celles qui seront échues au jour de la décision à intervenir. 
- JUGER que le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur conformément à l’article 2-8.2 du Bail. 
- DEBOUTER la société [E] [T] FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 
- CONDAMNER la société [E] [T] FRANCE au paiement d’une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement pour 397,71 €, le coût des frais de levée d’états et d’extrait k-Bis, dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. 
- RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. 
 
A l'audience du 18 février 2026, l'affaire a été renvoyée à la demande des parties. 

L'affaire a été retenue à l’audience du 11 mars 2026. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société 32 Opera demande au juge des référés de : 
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 7 août 2025. 
- ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société [E] [T] FRANCE et de tous occupants de son chef dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique. 
- DIRE que passé ce délai courra une astreinte de 500 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, le Juge des Référés se réservant compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle. 
- CONDAMNER la société [E] [T] FRANCE au paiement par provision des sommes dues, soit au paiement de la somme de 105 704,64 € , sauf à parfaire. 
- JUGER que les sommes dues seront majorées de 10% conformément à l’article 2-8.5 du Bail. 
- CONDAMNER en conséquence la société [E] [T] FRANCE au paiement par provision de la somme complémentaire de 10 570 €, sauf à parfaire. 
- FIXER l’indemnité d’occupation due à compter du 8 août 2025 au montant du loyer et des provisions du charge en cours majoré des taxes, soit à la somme trimestrielle de 29 960,32 € hors taxes hors charges et CONDAMNER par provision la société [E] [T] FRANCE au paiement de celles qui seront échues au jour de la décision à intervenir. 
- JUGER que le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur conformément à l’article 2-8.2 du Bail. 
- DEBOUTER la société [E] [T] FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 
- CONDAMNER la société [E] [T] FRANCE au paiement d’une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement pour 397,71 €, le coût des frais de levée d’états et d’extrait k-Bis, dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. 
- RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. 

Elle reconnaît que la locataire lui a versé la somme de 25 000 euros le jour de l'audience. 

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [E] [T] France demande au juge des référés de : 
A TITRE PRINCIPAL 
- DEBOUTER la société 32 OPERA de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- CONSTATER l’existence de contestations sérieuses et DIRE n’y avoir lieu à référé sur les causes du commandement de payer, la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent ainsi que sur la demande de provision ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE
- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et ACCORDER à la société [E] [T] FRANCE la possibilité de se libérer de l’arriéré éventuellement dû et qui sera fixé par le Président du Tribunal, en 24 mensualités ; 
- DEDUIRE du montant de l’éventuelle dette le montant appelé au titre :
* des charges indûment imputées au Preneur, correspondant notamment aux postes de salaires et charges sociales du personnel de l'immeuble, aux contrats de sécurité, de télésurveillance et de maintenance des systèmes d'alarme et de détection incendie, pour un montant cumulé de 7 965,44 € H.T au titre des exercices 2020 à 2024 ;
*des loyers trop-versés du fait de l’inapplication de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022.
En tout état de cause :
- CONDAMNER la société 32 OPERA à rembourser à la société [E] [T] FRANCE la somme de 7 965,44 € H.T, correspondant aux charges indûment imputées au Preneur au titre des exercices 2020 à 2024, et notamment : 
* aux coûts complets de personnel de l'immeuble (salaires, cotisations URSSAF, prévoyance, mutuelle, visites médicales) refacturés sous la rubrique « Salaires & charges sociales », pour un montant cumulé de 3 794,92 € H.T ; 
* aux contrats de sécurité, de télésurveillance et de maintenance des systèmes d'alarme et de détection incendie (SECURITAS, VIGITEL, PROTECTEAM, CHUBB, DELTA SECURITY, ORANGE télésurveillance), pour un montant cumulé de 4 170,52 € H.T, qui ne sont pas clairement et nommément mis à la charge du Preneur par le bail et son annexe, ou excèdent ce qui peut légalement être récupéré sur un locataire commercial.
- CONDAMNER la société 32 OPERA, à payer à la société [E] [T] FRANCE la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société 32 OPERA, aux entiers dépens ;
- ECARTER l’exécution provisoire dans l’hypothèse où le tribunal entrerait en voie de condamnation à l’égard de la société [E] [T] FRANCE.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La locataire conteste le montant réclamé au motif que le décompte est particulièrement imprécis et fait état d'une « reprise quittancement locataire 01/10/2024 63 870,54 euros (débit) » qui n'est pas justifié. Elle soutient qu'il existe en conséquence une contestation sérieuse sur la validité du commandement et ses effets. 

La bailleresse, qui sollicite l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ne produit aucun décompte détaillant la dette locative de la société [E] [T] France antérieurement à l'année 2025, et ce alors que sa locataire conteste, notamment, le montant de 63 870,54 euros. 

Il est rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial. 

En l’espèce, le commandement n’est pas explicite quant aux manquements reprochés à la locataire sur la somme de 63 870.54 euros qui serait due. La bailleresse n’a apporté aucune explication et n’a produit aucun justificatif à l’audience, en dépit des demandes de la locataire en ce sens.

La contestation tenant à l’absence d’information complète de la locataire par le commandement de payer est donc fondée, de sorte que celui-ci ne peut produire aucun effet.
 
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la bailleresse relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de la locataire.

Pour les mêmes raisons, la bailleresse ne justifie pas des montants réclamés à la locataire au titre de l’arriéré locatif, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur sa demande de provision, qui se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, la société 32 Opera sera tenue aux dépens, sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetée.

L'équité commande de rejeter la demande de la société [E] [T] France fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Constatons que la bailleresse n’a pas justifié du montant de sa créance et de la régularisation des charges ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion et de provision formées par la société 32 Opera ;

Condamnons la société 32 Opera aux dépens ;

Rejetons les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 1], le 08 avril 2026

Le Greffier, Le Président, 



Jean JASMIN Mathilde BALAGUE