Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 avril 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [E] [G]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/07655 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAVIR

N° MINUTE : 4







JUGEMENT 
rendu le 03 avril 2026


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 1]), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier








Décision du 03 avril 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/07655 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAVIR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 25 mai 2012, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [E] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 258,87 euros, outre provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 412,40 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [G] le 22 avril 2024.

Par assignation du 4 août 2025, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, et en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [E] [G], dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges, 
- 2 354,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


À l'audience du 19 décembre 2025, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, s'élève désormais à 2 598,63 euros (frais de procédure inclus). Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, au vu d'un versement de 500 euros le 2 décembre 2025.

M. [E] [G] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 80 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [E] [G] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 16 avril 2024 et que la somme de 3 412,40 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. 

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.
Il sera à noter que la locataire n'avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l'origine d'une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu'il n'existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 


2. Sur la dette locative


Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 9 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, M. [E] [G] lui devait la somme de 2 292,35 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [E] [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l'indemnité d'occupation


En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 421,90 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 17 juin 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire


Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 mai 2012 entre l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d'une part, et M. [E] [G], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) est résilié depuis le 17 juin 2024,

CONDAMNE M. [E] [G] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2 292,35 euros (deux mille deux cent quatre-vingt-douze euros et trente-cinq centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus,

AUTORISE M. [E] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 juin 2024,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [E] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [E] [G] sera condamné à verser à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [E] [G] à payer à l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. [E] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024 et celui de l'assignation du 4 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge