Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 1 — 8 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 1]

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026


Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 25/03365 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QWH
N° de MINUTE : 06/00556

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF, SARL
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEUR

Madame [A] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 11 Mars 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.



EXPOSE DU LITIGE

Mme [A] [K] est propriétaire des lots n°40 et 57 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93).
 
Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, a fait assigner Mme [A] [K] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : 

CONDAMNER Mme [A] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] les sommes de : 
7.790,54 euros au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2025, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,
4.085,34 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
2.500 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
2.000 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNER le défendeur en tous les dépens, qui seront recouvrés directement par la SCP W2G avocat en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [A] [K], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Mme [A] [K] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Mme [A] [K] n’a pas constitué avocat.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 octobre 2025 et fixée à l'audience du 11 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026. 

Il a été sollicité auprès du syndicat des copropriétaires la transmission, par note en délibéré, de la pièce visée au bordereau sous le numéro 69, soit le procès-verbal d'assemblée générale du 30 mars 2015, qui ne figurait pas au dossier de plaidoiries. Par message RPVA du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires a précisé qu'aucune assemblée générale ne s'était tenue à cette date et que la mention de cette pièce était une erreur.





En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [A] [K] ;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 1er décembre 2014, 19 décembre 2016, 18 décembre 2017, 18 octobre 2018, 21 novembre 2019, 3 juin 2021, 9 décembre 2021, 2 décembre 2022 et 21 mars 2024. ayant voté les travaux de réfection de la façade côté [Adresse 4] à hauteur de 50 000 euros et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014, du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 11 mars 2025 au 10 septembre 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.




Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 4 567,04 euros se décomposant comme suit :
les frais de relance du 22 avril 2015 de 9,26 euros,
les frais de relance du 20 octobre 2015 de 9,26 euros,
les frais de mise en demeure du 28 octobre 2015 de 16,23 euros,
les frais de relance du 15 février 2016 de 9,26 euros,
les frais de relance du 29 avril 2016 de 9,26 euros,
les frais de mise en demeure du 17 mai 2016 de 16,23 euros,
les frais de relance du 27 juillet 2016 de 15,60 euros,
les frais de relance du 6 août 2016 de 9,26 euros,
les frais de relance du 14 octobre 2016 de 15,60 euros,
les frais de mise en demeure du 25 octobre 2016 de 24 euros,
les frais de « remise dossier huissier » du 10 novembre 2016 de 155,21 euros,
les frais de « NHB sommation huissier » du 7 mars 2017 de 247,20 euros,
les frais de relance du 18 avril 2017 de 24 euros,
les frais de relance du 24 juillet 2017 de 24 euros,
les frais de mise en demeure du 9 août 2017 de 15,60 euros,
les frais de relance du 17 mai 2018 de 24 euros,
les frais de relance du 8 août 2018 de 24 euros,
les frais « Doss huissier + avocat » du 10 août 2018 de 388,02 euros,
les frais de relance du 6 novembre 2018 de 24 euros,
les frais de relance du 21 mai 2019 de 28 euros,
les frais de relance du 14 novembre 2019 de 45 euros,
les frais de relance du 18 février 2020 de 45 euros,
les frais de relance du 10 juin 2020 de 45 euros,
les frais de relance du 23 novembre 2020 de 45 euros,
les frais de mise en demeure du 7 décembre 2020 de 28 euros,
les frais de relance du 12 février 2021 de 45 euros,
les frais de « ouverture contentieux » du 3 mars 2021 de 232,81 euros,
les frais de mise en demeure du 20 mai 2021 de 28 euros,
les frais de procédure du 1er juin 2021 de 232,81 euros,
les frais de mise en demeure du 17 août 2021 de 28 euros,
les frais de relance du 10 février 2022 de 45 euros,
les frais de « transmission huissier » du 31 mai 2022 de 155,21 euros,
les frais de « ouverture contentieux » du 31 août 2022 de 232,81 euros,
les frais de gestion du 31 août 2022 de 232,81 euros,
les frais de mise en demeure du 23 février 2023 de 28 euros,
les frais de relance du 24 mai 2023 de 45 euros,
les frais de « suivi dossier » du 1er juin 2023 de 232,81 euros,
les frais de « suivi procédure » du 31 août 2024 de 232,81 euros,
les frais de « transmission avocat » du 19 novembre 2024 de 300 euros,
les frais de « transmission huissier » du 19 novembre 2024 de 300 euros,
les frais de « ouv ctx + hui + avocat » du 6 décembre 2024 de 900 euros.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l'approbation du budget prévisionnel ou des comptes de l'exercice du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015, il ne peut être fait droit à la demande au titre du 4ème appel provisionnel du 1er avril 2015 de 216 euros ni à celle de la régularisation de cet exercice à hauteur de 324,19 euros.

De même, faute d'avoir été soumis à un vote en assemblée générale ou d'avoir été explicité par le syndicat des copropriétaires dans son assignation et accompagné du versement d'une pièce de nature à en justifier, devront être écartés les appels suivants :
« Fourniture 1 vigik Mme [K] » du 2 mai 2016 à hauteur de 26 euros,
« frais débarras 5e » du 23 septembre 2024 de 250 euros,
« virement [Adresse 5] » du 16 janvier 2020 de 100 euros,
« virement [Adresse 5] » du 16 janvier 2020 de 332 euros.

Il convient en outre de reporter au crédit du compte l'écriture comptable « virement [K] » entrée en comptabilité le 30 janvier 2016 à l'égard d'une somme de 216 euros. En l’absence de toute justification de la part du syndicat des copropriétaires à son égard et au vu de sa dénomination, cette somme a en effet vocation à être inscrite au crédit du compte propriétaire et non au débit. 

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2015 et le 1er janvier 2025 a été de 14.683,15 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 8.569,6 euros.

Ainsi, il convient de condamner Mme [A] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.113,55 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.


Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 4.085,34 euros au titre de ces frais et ce, bien qu'il ait été établi ci-avant que le montant total des frais appelés auprès de Mme [K] sur la période du 1er avril 2015 au 1er janvier 2025 est de 4 567,04 euros.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 ; faute de procéder au versement d'un avis de réception se rapportant à l'une des mises en demeure qu'il transmet. Il est dès lors mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.






Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l'espèce, les circonstances du litige font état des règlements successifs de Mme [A] [K] pour parvenir à solder sa dette, ce qui caractérise sa bonne foi. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, se limitant à recourir à une motivation générale. 

Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [A] [K] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP W2G avocat, à l'égard de ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Mme [A] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, la somme de 6.113,55 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, de sa demande de dommages et intérêts ;





CONDAMNE Mme [A] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société LOGIM IDF, la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [A] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP W2G avocat, à l'égard de ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT