Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 7 avril 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 07 AVRIL 2026



(n° /2026, 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07923 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJKWT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2024 - Juge des contentieux de la protection de Charenton Le Pont -





APPELANTS

 

Madame [X] [N], née le 9 juillet 1981 à [Localité 1], 

de nationalité française,

[Adresse 1]

[Localité 2]



et



Monsieur [T] [S], né le 15 novembre 1981 à [Localité 3], 

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 19





INTIMEE



SCI DU [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 ayant pour avocat plaidant à l'audience Me HADAD Taieb.





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Roselyne GAUTIER, Présidente et M.Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente

M.Jean-Yves PINOY, Conseiller 

Mme Emmanuelle BOUTIE, Conseillère



Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN



ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Roselyne GAUTIER, présidente et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



***



EXPOSÉ DU LITIGE



Par bail d'habitation sous seing privé du 28 février 2015, la SCI du [Adresse 2], représentée par son gérant, a donné à bail à M. [T] [S] et Mme [X] [N] un logement sis [Adresse 2] à Saint-Maurice (94410), moyennant un loyer mensuel de 400 euros hors charges, outre une provision sur charges de 50 euros.



Par courrier recommandé du 8 novembre 2018, les locataires ont dénoncé le caractère indécent du logement.



Par arrêté de péril imminent du 23 novembre 2018, le maire de [Localité 5] a ordonné l'évacuation immédiate de l'immeuble et prescrit la réalisation de travaux dans un délai de six mois.



En dépit de leurs demandes réitérées auprès de la bailleresse, ils n'ont pu réintégrer le logement litigieux.



Ils ont pris en location un logement à [Localité 1].



Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2023, M. [S] et Mme [N] ont fait assigner la SCI du [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Charenton le Pont.



Par jugement du 29 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Charenton le Pont a :

- constaté la résiliation du bail en date du 28 février 2015 ;

- condamné la SCI du [Adresse 2] à payer à M. [T] [S] et Mme [X] [N] la somme totale de 4 687,96 euros;

- débouté la SCI du [Adresse 2] de ses demandes reconventionnelles ;

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

- condamné la SCI du [Adresse 2] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI du [Adresse 2] aux dépens ;



Par déclaration reçue au greffe en date du 19 avril 2024, M. [S] et Mme [N] ont relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2026, M. [S] et Mme [N] demandent à la cour de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

- infirmer le jugement uniquement en ce qu'il a limité à la somme de 4 687,96 euros la somme au paiement de laquelle la SCI du [Adresse 2] a été condamnée, à celle de 1 000 euros l'indemnité mise à sa charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées,

- condamner la SCI du [Adresse 2] à leur payer :

- la somme de 19 878,62 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice financier,

- la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

- la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral,

- la somme de 3 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais de première instance,

- déclarer la SCI du [Adresse 2] irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel incident,

Ajoutant au jugement :

- condamner la SCI du [Adresse 2] à leur payer la somme complémentaire de 3 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel

- condamner la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens d'appel.



Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 1er aout 2024, la Sci du [Adresse 4] demande à la cour de :

- confirmer le jugement du 29 janvier 2024 en ce qu'il a constaté la résiliation du bail du 28 février 2015, conclu entre elle et M. [T] [S] et Mme [X] [N] , 

- infirmer le jugement pour le surplus, 

Statuant à nouveau, 

- débouter M. [T] [S] et Mme [X] [N] de l'intégralité de leurs prétentions,

- condamner solidairement M. [T] [S] et Mme [X] [N] à lui payer une somme de 15 000,00 euros toutes causes de préjudices confondus, en tentant compte du préjudice matériel résultant du non-paiement des loyers sur trois ans, 

- condamner sous la même solidarité M. [T] [S] et Mme [X] [N] au paiement de 3 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. [T] [S] et Mme [X] [N] aux entiers dépens.

 

La clôture de l'instruction a été rendue le 03 février 2026.



MOTIVATION,



Sur la résiliation du bail,



En application des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, d'en assurer l'entretien et de garantir la jouissance paisible des lieux.



Il ressort des pièces que l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 23 novembre 2018 imposant son évacuation immédiate et la réalisation de travaux dans un délai déterminé.



Il est constant que la bailleresse n'a pas exécuté les travaux prescrits, n'a proposé aucune solution de relogement, ni assuré la prise en charge des frais correspondants, ni permis la réintégration des locataires.



Ces manquements caractérisent une inexécution suffisamment grave des obligations du bailleur justifiant la résiliation du bail.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté cette résiliation, avec la précision qu'elle est prononcée aux torts exclusifs de la bailleresse.



Sur les demandes indemnitaires,



Sur le préjudice financier,



En vertu des articles L. 521-2 et L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, les locataires ne sont plus tenus au paiement du loyer à compter de l'arrêté de péril, le bailleur étant tenu d'assurer leur relogement et d'en supporter le coût.



Les appelants justifient avoir supporté des frais d'assurance et d'énergie pour un logement devenu inhabitable à hauteur de 1 697,96 euros.



Ils établissent en outre avoir dû se reloger dans l'urgence à des conditions financières plus onéreuses, le différentiel de loyers s'élevant, selon les pièces produites, à 16 405,32 euros.

Ils justifient enfin de frais de déménagement et de mise en service des énergies pour un montant total de 1 775,34 euros.



Ces éléments caractérisent un préjudice financier directement imputable aux manquements de la bailleresse, qu'il convient de fixer à la somme de 19 878,62 euros.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



Sur le préjudice de jouissance,



Les appelants ne justifient pas d'un préjudice de jouissance distinct de celui résultant de leur relogement, déjà indemnisé.



Ils seront déboutés de ce chef.



Sur le préjudice moral,



Ils n'établissent pas davantage l'existence d'un préjudice moral distinct du préjudice matériel retenu.



Leur installation à [Localité 1] procède d'un choix personnel, sans lien direct avec les manquements reprochés à la bailleresse.



La demande sera rejetée.



Il convient dès lors d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI du [Adresse 2] à payer à M. [T] [S] et Mme [X] [N] la somme totale de 4 687,96 euros toutes causes de préjudices confondus et statuant à nouveau, de la condamner à leur payer la somme de 19 878,62 euros arrêtée à décembre 2023 au titre de leur préjudice financier et de débouter M. [T] [S] et Mme [X] [N] de leurs demandes de dommages et intérets au titre du trouble de jouissance et d'un préjudice moral.



Sur les demandes reconventionnelles,



En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans.



Les demandes en paiement de loyers et charges afférentes à la période 2015 à 2017, formées postérieurement à ce délai, sont prescrites.



La bailleresse ne saurait obtenir, sous couvert de dommages et intérêts, l'indemnisation d'un préjudice fondé sur les mêmes faits sans en établir l'existence ni le lien de causalité.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.



Sur les dépens et frais irrépétibles,



Le jugement sera confirmé de ces chefs.



La SCI du [Adresse 2], qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens d'appel et à payer aux appelants la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et a rejeté les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de la SCI du [Adresse 2] ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que la résiliation du bail est prononcée aux torts exclusifs de la SCI du [Adresse 2] ;



Condamne la SCI du [Adresse 2] à payer à M. [T] [S] et Mme [X] [N] la somme de 19 878,62 euros en réparation de leur préjudice financier ;



Déboute M. [T] [S] et Mme [X] [N] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;



Condamne la SCI du [Adresse 2] à payer à M. [T] [S] et Mme [X] [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;



Condamne la SCI du [Adresse 2] aux dépens d'appel.





Le Greffier, La Présidente de chambre