Cour d'Appel · 1ère Chambre — 7 avril 2026

FMD/ND



Numéro 26/1015 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 07/04/2026 







Dossier : N° RG 24/00561 - N° Portalis DBVV-V-B7I-IYUV 





Nature affaire :



Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction







Affaire :



S.A.S. KHOR IMMO



C/



[F] [L], [E] [N]























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 08 Décembre 2025, devant :



France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,



assistée de Mme BRUNET, greffier présent à l'appel des causes,





France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère

Mme Anne BAUDIER, Conseillère 





qui en ont délibéré conformément à la loi.



























dans l'affaire opposant :









APPELANTE :





S.A.S. KHOR IMMO 

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 802 980 186 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Stéphanie SOPENA, avocat au barreau de Pau

Assistée de Me Thomas FERRANT (selarl cabinet Ferrant) avocat au barreau de Bordeaux











INTIMES :



Monsieur [F] [L]

né le 22 Juin 1992 à [Localité 3] (64)

de nationalité française

[Adresse 2] 

[Adresse 3]

[Localité 4]





Madame [E] [N]

née le 06 Mars 1974 à [Localité 5] (Turquie)

de nationalité française

[Adresse 2] 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de Bayonne

























sur appel de la décision 

en date du 23 JANVIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

RG : 22/285





EXPOSE DU LITIGE 



Selon les termes d'un acte authentique reçu le 3 juillet 2018 par Maître [W] [U], notaire à [Localité 6] (64), M. [F] [L] et Mme [E] [N] ont acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la SAS Khor Immo, une maison à usage d'habitation jumelée dénommée '[Adresse 4]', située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 5]', sis [Adresse 6] à [Localité 3] (64), moyennant un prix de 170 000 €.



Ce bien a été livré aux acquéreurs le 18 février 2021, avec un retard de livraison eu égard au délai contractuellement convenu, sans qu'une indemnisation pour ce motif ne soit immédiatement proposée. 



Préalablement, par un courrier de leur conseil du 3 février 2021, les acquéreurs relevaient le retard non justifié, outre le rappel des réserves dénoncées par un courrier de M. [L] du 15 décembre 2020. 



Par un courrier officiel du 22 mars 2021, M. [L] et Mme [N] ont sollicité la somme de 31 960 € au titre de la clause pénale figurant au contrat, soutenant qu'aucune cause légitime ne venait légitimer la suspension du délai de livraison.



Par un courrier du 13 avril 2021, la SAS Khor Immo, après avoir rappelé qu'elle avait convoqué ses clients pour une livraison le 1er décembre 2020, puis le 15 décembre 2020, a exposé des causes présentées comme légitimes du retard de livraison, estimant que le délai convenu avait été suspendu par l'effet d'intempéries, de défaillances d'entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid 19. 



Ainsi, une proposition d'indemnisation de ce retard est intervenue sur une base de 129 jours par l'offre de la somme de 6 929 € que les acquéreurs n'ont pas estimée satisfactoire.



Par ailleurs, aprés réception de leur bien, M. [L] et Mme [N] ont déploré l'existence de désordres affectant leur immeuble, a minima dans les termes du procès-verbal de réception du 10 mars 2021.



Par acte du 18 février 2022, M. [L] et Mme [N] ont assigné la SAS Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau.



Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

- condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 18 473,33 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

- condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 2 574,53 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifiée par une cause légitime,

- condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale et globale de 500 € au titre du défaut d'information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

- débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande formulée au titre d'intérêts intercalaires,

- débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leurs demande formulées au titre de préjudices moraux,

- débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande formulée au titre du coût de réfection des réserves alléguées,

- condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens,

- condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement.



Dans sa motivation, le tribunal a considéré :



- qu'il n'est pas contesté que l'immeuble a été livré avec un retard, les parties s'opposant sur la légitimité des causes avancées par la SAS Khor Immo pour en justifier, 

- que la SAS Khor Immo ne convainc pas de la réalisation de la condition de suspension du délai de livraison afférent aux conditions météorologiques prévue dans l'acte de vente, dès lors qu'elle ne fournit aucun relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, tel que cela lui est imposé dans l'acte authentique, ni aucune pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d'oeuvre au titre du retard de livraison pour cause d'intempéries, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir du bénéfice d'une cause légitime de suspension du délai des travaux pour intempéries, et que cette période ouvre droit au calcul de l'indemnité au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente, 

- que M. [L] et Mme [N] évoquant à juste titre le nombre de 118 jours avancés par la S.A.S Khor Immo sur la base de l'attestation du maître d''uvre au titre du retard pris du fait d'intempéries, ce nombre doit être retenu au titre des jours de retard ouvrant droit à calcul d'une indemnisation au titre de la clause pénale, 

- que le procès-verbal de constat du 26 juillet 2019 confirme que le logement H1, propriété des demandeurs, faisait partie de la tranche 1 des travaux,

- que M. [L] et Mme [N] ne démontrent pas la carence de la SAS Khor Immo pour procéder à un changement d'entreprise dans un temps acceptable, alors que cette preuve leur appartient, 1'appréciation de ce délai devant, particulièrement en matière d'entreprises du bâtiment, tenir compte du ralentissement d'activités inhérent à la période estivale, 

- que s'agissant de la défaillance de la société SPB, la cause légitime de report du délai de livraison par la SAS Khor Immo doit être admise à hauteur de 106 jours, 

- que la défaillance de la société AG Energies Services est avérée, sans que ne soit démontrée la carence de la SAS Khor Immo pour procéder à son remplacement, de sorte que cette dernière est fondée à solliciter le retard de livraison pour cause légitime, pour un délai de 54 jours et non de 78 jours,

- que si la désorganisation induite par les mesures prises lors du premier confinement a effectivement affecté les entreprises du bâtiment et a entraîné d'inévitables retards indépendants de la volonté des promoteurs immobiliers et est susceptible d'entrer dans le cas de force majeure visé dans l'acte authentique au titre des causes légitimes du retard de livraison, la SAS Khor Immo ne produit cependant aucune pièce pour démontrer l'effectivité de l'arrêt total des travaux dans la période du chantier relatif au lot litigieux ou au moins un ralentissement significatif des travaux pendant cette période, de sorte que la preuve de l'impossibilité d'exécution constitutive de la force majeure n'est pas rapportée, et que la SAS Khor Immo ne peut se prévaloir du nombre de jours correspondants pour justifier d'une partie du retard de livraison, 

- que la durée du retard non justifié entre la date du 3 août 2019 marquant le terme du 13ème mois suivant la date de conclusion de l'acte authentique et celle du 1er décembre 2020 correspondant à la première date de livraison de l'immeuble proposée aux acquéreurs est de 326 jours, de sorte que le montant de la clause pénale due à M. [L] et Mme [N] est de 18 473,33 €, 

- que les pénalités de retard fixées par l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation à un montant qui ne peut être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard ne sont pas forfaitaires, de sorte qu'elles ne sont pas exclusives de l'allocation de dommages et intérêts complémentaires pour la réparation d'un préjudice distinct de celui réparé par les pénalités de retard, 

- que s'agissant des loyers supportés par les acquéreurs dans l'attente de la livraison, M. [L] et Mme [N] justifient par la production de leur contrat de bail qu'ils ont continué d'être tenus par des loyers de 236,92 € par mois et ce depuis le 3 août 2019, date initiale à laquelle le délai de 13 mois prévu au contrat pour la livraison s'achevait, 

- que le préjudice lié aux loyers supportés par les acquéreurs dans l'attente de la livraison doit être calculé sur la seule période de retard non justifié par une cause légitime, soit en l'espèce sur 326 jours, de sorte que sur la base de mois de 30 jours, la SAS Khor Immo doit être condamnée à leur verser la somme de 2 574,53 euros (236.92/ 30 x 326), 

- que s'agissant du financement d'intérêts intercalaires, la consultation des tableaux d'amortissement des prêts souscrits par les acquéreurs ne permet pas de retrouver la somme qu'ils avancent et dont ils ne détaillent pas le calcul, ces documents ne faisant pas apparaître dans les prêts contractés un mécanisme d'intérêts intercalaires au sens propre de ce terme bancaire, de sorte que M. [L] et Mme [N] doivent être déboutés de leur demande, 

- qu'à défaut de démontrer pour chacun des demandeurs l'existence d'un préjudice moral distinct du préjudice résultant de l'inexécution dans le délai contractuel des travaux de construction, ils doivent être déboutés de leur demande, 

- que bien qu'aucune disposition contractuelle n'ait obligé la SAS Khor Immo à la délivrance d'une information sur le retard pris pour la livraison de l'immeuble, cette obligation résultait d'un devoir de loyauté dû au cocontractant dont les prévisions légitimement basées sur les données initiales du contrat se trouvaient affectées,

- que bien que le devoir d'information ait été partiellement exécuté par l'envoi en lettre recommandée le 23 janvier 2020 d'un courrier à M. [L] et Mme [N] pour les informer d'un retard de livraison, celui-ci est parvenu tardivement, sans être suivi d'une information plus précise concernant le délai prévisible d'achèvement du chantier et de livraison du bien, de sorte que le préjudice demeure existant, 

- que s'agissant des désordres dénoncés par M. [L] et Mme [N], ils ne démontrent pas le bien-fondé des sommes qu'ils réclament pour chaque malfaçon listée dans leurs écritures, de sorte que la somme sollicitée ne peut être accordée en l'absence d'éléments financiers tangibles. 



Par déclaration du 20 février 2024, la SAS Khor Immo a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a :

- l'a condamnée à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 18 473,33 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, 

- l'a condamnée à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 2 574,53 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifiée par une cause légitime,

- l'a condamnée à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale et globale de 500 € au titre du défaut d'information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immeuble, 

- l'a condamnée aux entiers dépens, 

- l'a condamnée à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- l'a déboutée de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement. 



Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la SAS Khor Immo, appelante, demande à la cour de :



- la juger recevable et bien-fondée en son appel, 



- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de PAU le 23 janvier 2024 en ce qu'il : 

> l'a condamnée à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 18 473,33 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, 

> l'a condamnée à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 2 574,53 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime, 

> l'a condamnée à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale et globale de 500 € au titre du défaut d'information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immeuble, 

- l'a condamnée aux entiers dépens, 

- l'a condamnée à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- l'a déboutée de sa demande tendant à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement, 



- confirmer le jugement du 23 janvier 2024 pour le surplus, 



Sur l'appel incident, 

- débouter M. [F] [L] et Mme [E] [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, 

- débouter M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4 000 €,



Statuant à nouveau, 



À titre principal,

 - constater que le retard de livraison est de 486 jours entre le 3 août 2019 et le 1er décembre 2020, 

- constater l'existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison pour 357 jours, 

- constater que le retard imputable à la société Khor Immo est de 129 jours, 

- constater que les consorts [L]/[N] ont reçu un paiement de 6 929 euros au titre d'un retard de livraison de 129 jours, 



En conséquence, 

- débouter les consorts [L]/[N] de l'intégralité de leurs demandes,



À titre subsidiaire, 

- juger l'application de la clause pénale manifestement excessive, 

- réduire le montant de la clause pénale à de plus juste proportions, 



À titre infiniment subsidiaire, 

- limiter le montant de sa condamnation à la somme de 6 929 euros au titre d'un retard de livraison de 129 jours, 

- débouter Mme [E] [N] et M. [F] [L] du surplus de leurs demandes, 



En tout état de cause, 

- condamner Mme [E] [N] et M. [F] [L] à lui verser la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner Mme [E] [N] et M. [F] [L] aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL Cabinet Ferrant conformément à l'article 699 du code de procédure civile, 

- rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l'exécution provisoire.



Au soutien de son appel, la SAS Khor Immo fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil : 



- qu'elle justifie de causes légitimes de suspension du délai de livraison, ce qui implique que sur les 486 jours de retard, seulement 129 jours lui sont imputables,

- que 118 jours de retard sont imputables aux intempéries ayant obligé la suspension du chantier, 106 jours de retard sont imputables à la société SPB, 78 jours de retard sont imputables à la défaillance de la société AG Energies Services, 55 jours de retard sont imputables à la pandémie de Covid-19 qui a représenté un cas de force majeure, tous les chantiers ayant dû être arrêtés pendant la période du premier confinement, 

- que la somme de 18 473,33 € prévue au titre de la clause pénale apparaît manifestement disproportionnée par rapport aux préjudices subis par les acquéreurs, 

- que Mme [N] et M. [L] admettent la défaillance de la société SPB, cause légitime justifiant le retard pris dans la livraison du logement, mais ne démontrent pas la défaillance de la SAS Khor Immo, 

- que la défaillance de la société AG Energies Services ne résulte pas du défaut de paiement de la société Khor Immo, 

- qu'il est de jurisprudence constante que l'application d'une clause pénale a vocation à indemniser forfaitairement le préjudice subi et ne peut donc se cumuler avec l'octroi de dommages et intérêts, sauf à démontrer l'existence d'un préjudice distinct, 

- que la demande d'indemnisation formulée au titre des loyers supportées dans l'attente de la livraison de l'immeuble n'est pas fondée en son principe, alors même que le nombre de jours imputables à la société Khor Immo n'est pas correct, 

- que Mme [N] et M. [L] ne produisent aucun justificatif de paiement des loyers, mais seulement un contrat de location, 

- qu'aucune obligation contractuelle ne pesait sur la SAS Khor Immo au titre du devoir d'information, 

- que s'agissant du préjudice financier, du préjudice moral, du défaut d'information de la SAS Khor Immo au regard du retard pris et des prétendus désordres, Mme [N] et M. [L] ne produisent aucun document permettant de justifier leurs demandes, 



- que les quatre arrêts rendus par la cour d'appel de Pau le 24 juin 2025 sont parfaitement transposables à l'espèce s'agissant des pénalités de retard, des défaillances d'entreprises et de la clause pénale, 

- qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu'elle n'est manifestement pas incompatible avec la nature de l'affaire.



* 



Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 avril 2025, M. [F] [L] et Mme [E] [N], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu'il a : 

> condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens, 

> condamné la SAS Khor Immo à leur payer la somme totale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Pour le surplus, 

- faire droit à leur appel incident, 

- réformer le jugement entrepris pour le surplus, 



Statuant à nouveau, 



Sur le retard de livraison concédé par la SAS Khor Immo et la réparation des préjudices subséquents qu'ils ont subis, 

- juger qu'ils ont subi un retard de livraison de leur immeuble de 564 jours, 



En conséquence, 

- condamner la SAS Khor Immo à leur verser : 

o la somme de 31 960 € au titre du retard de livraison subi, 

o la somme de 6 876,83 € au titre des loyers supportés dans l'attente de la livraison de l'immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt, o la somme de 2 000 € chacun au titre du préjudice moral subi, 

o la somme de 2 000 € au titre du défaut d'information du retard de livraison concédé, 



Sur l'absence de levée des réserves par la SAS Khor Immo et la réparation du préjudice subséquent subi par les consorts [L] - [N], 

- juger que n'ont pas été levées par la SAS Khor Immo les réserves portant sur :

o les portes intérieures qui ne peuvent être fermées dans les chambres et salles de bains, le cadre de porte étant trop étroit, 

o les plinthes qui ne sont pas posées dans les règles de l'art, 

o le placoplatre est grevé de vis apparentes, 

o la baignoire qui ne bénéficie d'aucune trappe, 

o le crépi extérieur qui est grevé de différences de couleur, 

o la dalle béton du garage qui est grevée d'une fissure sur toute sa longueur, 

o la sortie d'air du chauffe-eau qui n'est pas raccordée, 

o la mise en peinture de l'immeuble, 



En conséquence, 

- condamner la SAS Khor Immo à leur verser la somme de 16 365,01 €, 



En tout état de cause, 

- débouter la SAS Khor Immo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la SAS Khor Immo à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de leurs conclusions, M. [F] [L] et Mme [E] [N] font valoir sur le fondement des articles 1601 et suivants du code civil, des articles L. 261-1 et suivants code de la construction et de l'habitation, des articles 1642-1 du code civil et suivants : 

- que la livraison du bien a eu lieu avec un retard de 564 jours, 

- que les jours de retard pour cause d'intempéries ne peuvent constituer une cause légitime de suspension des travaux pour la SAS Khor Immo, dès lors que celles-ci ne sont pas justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier et qu'il n'est pas justifié que ces intempéries ont empêché la poursuite des travaux de construction alors que le bien était hors d'eau et hors d'air, 

- que la SAS Khor Immo n'est nullement fondée à opposer un retard de 106 jours imputable à la défaillance de la société SPB, ce d'autant qu'elle ne prouve pas que les retards concédés par celle-ci aient grevé le logement H1, propriété de Mme [N] et M. [L],

- que la SAS Khor Immo a attendu le 19 septembre 2019, soit plus de 2 mois après l'absence de tout intervenant sur site, pour entrevoir la résiliation du contrat la liant à la société SPB, chargée non seulement du lot plâtrerie, mais encore des menuiseries intérieures et des poses d'escaliers, 

- que le retard supplémentaire de 78 jours au titre de la défaillance de la société AG Energies Services n'est pas justifié, la SAS Khor Immo ne démontrant pas les diligences effectuées suite à l'abandon de chantier de cette société, ni que celui-ci aurait impacté les travaux de leur logement, d'autant que cette défaillance est la conséquence de la propre défaillance de la SAS Khor Immo qui ne la payait pas, 

- que la SAS Khor Immo ne démontre pas que le chantier aurait été complètement suspendu pendant la période de confinement lié à la pandémie de Covid-19, de sorte que la force majeure justifiant un retard de livraison de 55 jours n'est pas établie,

- que Mme [N] et M. [L] sont parfaitement fondés à solliciter l'indemnisation du retard de livraison subi à hauteur de 364 jours, dont la compensation requise ayant valeur de clause pénale atteint la somme de 31 960 €, 

- que le chèque d'un montant de 6 929 € envoyé par la SAS Khor Immo n'a nullement été encaissé par Mme [N] et M. [L], 

- que Mme [N] et M. [L] sont parfaitement fondés à solliciter la réparation des loyers supportés dans l'attente de la livraison de l'immeuble ; des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt ; et du préjudice moral subi du fait de l'inertie manifeste de la SAS Khor Immo, 

- que l'absence d'information donnée par la SAS Khor Immo sur le retard de livraison leur a causé un préjudice, 

- que preuve est rapportée que les réserves ont été dénoncées dans le délai d'un mois courant à compter de la réception, de sorte qu'ils ne sont pas forclos dans leur demande, 

- qu'ils ont déploré l'existence de nombreuses réserves qui n'ont pas été levées, de sorte qu'ils sont fondés à en demander réparation, 

- qu'ils ne sont pas parvenus à faire deviser les prestations susvisées, étant précisé qu'aucune entreprise n'a accepté de se déplacer sur site aux fins de reprise. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande d'indemnités au titre du retard de livraison



Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 



En application de l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.

 

Au cas précis, aux termes de l'acte de vente du 3 juillet 2018, il est prévu en page 35 que : 'le vendeur s'engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai :

- de treize mois à compter de la signature des présentes ;

- ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l'alternative (...). 

Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard, s'il y a lieu, sera constaté dans les quinze jours après livraison par le Maître d'oeuvre de l'opération, sans qu'il puisse être contesté sauf procédure judiciaire. Le promoteur s'engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'. 



Il est également stipulé en page 36 du même acte dans le paragraphe 'Délai d'exécution - Prorogation' que : 'Le vendeur s'oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison. 



Au cas précis, le bien vendu aurait donc dû être livré le 3 août 2019. Les parties sont en désaccord sur la date à laquelle la livraison du bien a été faite : 

> la société Khor Immo retient la date du 1er décembre 2020, date qui correspond à la première date de livraison proposée par elle aux acquéreurs, soit un retard dans la livraison de 486 jours, en précisant que ces derniers ont demandé le report de cette date pour des raisons personnelles ;

> M. [F] [L] et Mme [E] [N] retiennent la date du 18 février 2021, date à laquelle ils ont effectivement réceptionné l'immeuble, soit un retard dans la livraison de 564 jours.



Aucune des parties ne produisant le procès-verbal de réception, la cour retiendra le 18 février 2021, date à laquelle Mme [N] et M. [L] ont pris possession de leur logement, ce que la société Khor Immo admet dans la lettre recommandée avec accusé de réception qu'elle leur a adressée le 13 avril 2021 (pièce n°4 des intimés). Le retard de livraison est donc de 564 jours.



Le contrat précise que 'Pour l'application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

* les intempéries retenues par le maître d'oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche' :



La société Khor Immo considère que 118 jours de retard sont imputables aux intempéries.



Elle verse aux débats une attestation de son maître d'oeuvre M. [J] [D] (sa pièce n°2) établie le 16 février 2021, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il précise que 'ce décalage est indiqué en jours ouvrés et suivant les relevés Météo France de la station [Localité 7]'. 



Outre cette attestation qui est conforme à l'exigence contractuelle rappelée ci-dessus, la cour observe que la société Khor immo produit un suivi météorologique de Météo France (sa pièce n°18) pour les mois de mai 2018 à décembre 2020 qui vient corroborer le tableau des intempéries dressé par le maître d'oeuvre. 

Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois d'août 2018 ont été de :

25 jours en 2018, 

37 jours en 2019, 

56 jours en 2020,

soit un total de 118 jours.



Le retard de 118 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société Khor Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef.





S'agissant de la défaillance d'une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d'ouvrage à faire procéder à son remplacement 



Il n'est pas contestable que la défaillance d'une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante.



La défaillance d'une entreprise n'est susceptible de justifier qu'un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797).



Selon l'acte de vente, la maison acquise par M. [F] [L] et Mme [E] [N] est une maison jumelée dénommée '[Localité 8]'.



- S'agissant de l'entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers)



La défaillance de la société SPB n'est pas contestée. Le constat d'abandon de chantier a été établi par procès-verbal de Maître [T] du 26 juillet 2019 (pièce n°8 des intimés). L'huissier communique en page 14 de son constat plusieurs photographies dudit logement - le logement H1 (celui des intimés) - maison de gauche et - (photos 14, 15,16, 17 et 18) et constate que : ' dans le garage, les plaques de plâtre posées ne sont pas jointées tant aux murs qu'au plafond. Un escalier en bas est déposé au sol' (photo 15 - 16). Il poursuit en relevant que 'Dans la pièce principale, la pose des plaques de plâtre délimitant la pièce avec les sanitaires est inachevée : des rails métalliques sont apparents' (photo 17-18).



La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de Mme [E] [N] et de M. [F] [L].



La société SPB a fait l'objet de trois mises en demeure les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°3 de la société Khor Immo).



La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d'abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours - entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019 (date de la lettre portant résiliation du contrat) est imputable à la société Khor Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société Khor Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée qui a admis la cause légitime de report du délai de livraison par la société Khor Immo à 106 jours sera infirmée de ce chef.



- S'agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie)



La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal de Maître [T] du 10 juin 2020 (pièce n°7 de l'appelante), après les mises en demeure adressées les 15 mai et 22 mai 2020. L'huissier constate en page 2 que 'la société AG Energies Services n'a pas donné suite aux mises en demeure ni même à la convocation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée pour ces jour et heure et que le lot dont elle a la charge est inachevé'. Il ajoute en page 3 que'chaque lot comprend deux maisons jumelées' et que 'mes constatations suivantes concernant le lot plomberie sont identiques pour l'ensemble des logements de la tranche 1" (la tranche concernant la maison de M. [L] et de Mme [N]). Il note 'l'absence de finition de l'installation ainsi que de la pose et fourniture des matériaux'.



La société Khor Immo compte 78 jours de retard de chantier du fait de la défaillance de cette entreprise sans expliquer son mode de calcul, alors que la première mise en demeure qui a été adressée à l'entreprise AG Energies Service est du 15 mai 2020, soit un délai de 49 jours entre cette date et le 3 juillet 2020 date de la résiliation effective. 



La cour estime que la résiliation aurait dû intervenir dans les huit jours après le constat d'abandon de chantier, soit avant le 18 juin 2020.



Par conséquent, 34 jours de retard (entre le 15 mai 2020 et le 18 juin 2020) sont justifiés par la défaillance de l'entreprise AG Energies Services, et non pas 54 jours comme l'a retenu par erreur le premier juge. Le surplus est imputable à la société Khor Immo, soit 15 jours (du 18 juin 2020 au 3 juillet 2020). La décision sera infirmée de ce chef. 



* au titre de la crise sanitaire COVID : 



La période d'urgence sanitaire a été fixée initialement pour deux mois à compter du 12 mars 2020 jusqu'au 11 mai 2020 selon l'article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020, entré en vigueur immédiatement. Puis la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 a prorogé cette période jusqu'au 10 juillet 2020 inclus.



L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables en procédure civile dispose en son article 4 que 'les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er'.



Le décret précité a ainsi imposé des restrictions à tous les déplacements, même professionnels (sauf motif sanitaire ou familial), ce qui a nécessairement désorganisé les entreprises dont les employés n'ont pas pu venir travailler sur les chantiers, circuler pour acheter ou livrer du matériel.



La cour estime, à l'inverse du premier juge, que la situation de confinement a désorganisé le chantier. Ainsi, les 55 jours de retard auxquels la société Khor Immo limite sa demande entre le l2 mars 2020 et le 11 mai 2020 ne peuvent lui être imputés, aucune pénalité ne pouvant être appliquée pendant cette période de pandémie. La décision critiquée sera infirmée de ce chef.



Ainsi, la cour retient que la société Khor Immo n'est pas responsable de 118 + 59 + 34 + 55 = 266 jours sur les 564 jours de retard effectif. 

La société Khor Immo reste donc responsable d'un retard de livraison de 298 jours.



Sur l'indemnisation des préjudices liés au retard de livraison



Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



* Sur le montant de la clause pénale



Le contrat stipule en page 37 que 'le promoteur s'engage - en cas de retard qui lui est imputable - à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.



La maison a été vendue pour le prix de 170 000 euros.



Selon le contrat, les pénalités de retard s'élèvent à 298 x (170 000 / 3 000) = 16 886 euros. 



Selon la jurisprudence tirée de ce texte, cette clause pénale contractuelle définit de manière forfaitaire l'indemnisation des préjudices subis par l'acquéreur en cas de retard de livraison. 

Il en résulte que l'application d'une clause pénale a vocation à indemniser forfaitairement le préjudice subi et ne peut donc se cumuler avec l'octroi de dommages et intérêts, sauf à démontrer l'existence d'un préjudice distinct. 



Seul le caractère dérisoire d'une telle clause au regard des préjudices effectivement subis permettrait au juge d'en augmenter le montant (Cass. Civ. 1è, 12 juillet 2001, n°99-13.555).



Par cette clause, les contractants ont évalué forfaitairement et par avance les dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d'inexécution tardive du contrat.



Or, Mme [N] et M. [L] estiment, comme en première instance, être fondés à solliciter le remboursement des loyers supportés dans l'attente de la livraison de l'immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt. Ils sollicitent également chacun la somme de 2 000 euros à titre de préjudice moral, ainsi qu'une somme de 2 000 euros au titre du défaut d'information. 



La cour constate que les pénalités de retard couvrent de manière forfaitaire et non dérisoire les préjudices dont se prévalent Mme [N] et M. [L] et rejette donc toutes leurs demandes complémentaires d'indemnisation.



Ainsi, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [N] et M. [L] de leurs demandes formulées au titre des intérêts intercalaires et des préjudices moraux. La décision critiquée sera en revanche infirmée en ce qu'elle leur a accordé la somme de 2 574,53 euros au titre des loyers et la somme de 500 euros au titre du défaut d'information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier.



La société Khor Immo sera en conséquence condamnée à payer à Mme [N] et M. [L] la somme totale de 16 886 euros au titre des pénalités de retard. La décision critiquée sera infirmée sur ce point.



Dans son dossier, la société Khor Immo produit une photocopie d'un chèque de 6 929 euros daté du 13 avril 2021 qu'elle avait adressé aux intimés le 13 avril 2021 au titre du retard de livraison (pièce n°16 de l'appelante). Ce chèque non encaissé n'est plus encaissable. Il n'y a donc pas lieu d'en tenir compte.



Sur l'indemnisation liée aux réserves non levées



Aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. 



Selon l'article 1648 du code civil, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.



En l'espèce, si la société Khor Immo a informé les acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 19 novembre 2020 (pièce n°1 de l'appelante) qu'elle procèderait à la remise des clefs de leur maison le 1er décembre 2020, Mme [N] et M. [L] n'ont réceptionné l'ouvrage que le 18 février 2021. 



L'action qu'ils ont engagée le 18 février 2022 est donc recevable, dès lors qu'elle est intervenue dans l'année de la prise de possession.



Après avoir déjà émis des réserves le 23 février 2021 par lettre recommandée avec accusé de réception datée du même jour (pièce n°6 des intimés), Mme [N] et M. [L] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, adressé le 22 mars 2021 un nouveau courrier (pièce n°3 des intimés) à la société Khor Immo pour lui demander d'intervenir.



Ils déplorent la présence des désordres suivants :



o les portes intérieures ne peuvent être fermées dans les chambres et salles de bains, le cadre de porte étant trop étroit, 

o les plinthes ne sont pas posées dans les règles de l'art, 

o le placoplatre est grevé de vis apparentes, 

o la baignoire ne bénéficie d'aucune trappe, 

o le crépi extérieur est grevé de différences de couleur, 

o la dalle béton du garage est grevée d'une fissure sur toute sa longueur, 

o la sortie d'air du chauffe-eau n'est pas raccordée. 



Pour autant, alors qu'ils chiffrent leur demande à 16 365,01 euros, Mme [N] et M. [L] produisent un seul devis, celui déjà produit en première instance, émanant de l'entreprise HFD Peinture daté du 21 mai 2023 pour un montant net à payer de 9 915,01 euros. Ce devis concerne la reprise intégrale de la peinture des murs et plafonds de toutes les pièces de la maison, ce qui dépasse amplement les désordres qu'ils déplorent. En tout état de cause, les malfaçons qu'ils dénoncent n'ont pas été confirmées par un technicien de la construction, de sorte que la cour n'est pas en mesure de les constater précisément.



Le préjudice matériel n'étant pas suffisamment établi par les pièces produites, la cour rejette les demandes d'indemnisations de ce chef. La décision critiquée sera confirmée sur ce point.



Sur les mesures accessoires



Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ces dispositions.



La société Khor Immo devra supporter les dépens d'appel et sera condamnée à payer à Mme [N] et M. [L] la somme globale de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux en cause d'appel.



 PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 janvier 2024 en ce qu'il a :

- débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande formulée au titre du préjudice moral, 

- débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande formulée au titre des intérêts intercalaires, 

- débouté M. [F] [L] et Mme [E] [N] de leur demande formulée au titre du coût de réfection des réserves, 

- condamné la société Khor Immo aux entiers dépens, 

- condamné la société Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme totale et globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



L'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la société Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme de 16 886 euros au titre du retard de livraison de leur bien immeuble, 



Rejette les demandes de M. [F] [L] et Mme [E] [N] au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison et au titre du défaut d'information, 



Condamne la SAS Khor Immo aux entiers dépens d'appel, dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile,







Condamne la SAS Khor Immo à payer à M. [F] [L] et Mme [E] [N] la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Mme France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l'empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, Le Président,