Cour d'Appel · 2ème chambre — 7 avril 2026

07/04/2026



ARRÊT N°2026/119



N° RG 24/01191 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QEPT

SM AC



Décision déférée du 05 Mars 2024

 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse 

( 21/00255)

Mme POUYANNE

















S.A.R.L. LES COTEAUX PATRIMOINE





C/



S.A.S. OVELIA 31























INFIRMATION





Grosse délivrée



le 



à 



Me Nicolas DALMAYRAC 



Me Christophe NEROT 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE



S.A.R.L. LES COTEAUX PATRIMOINE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux demeurant domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



S.A.S. OVELIA 31

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant 

S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport et V.SALMERON, présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN



 



ARRET : 



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre







Faits et procédure

 

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 1er février 2012, la Sccv Les Jardins Des Minimes aux droits de laquelle se trouve la Sarl Les Coteaux Patrimoine en vertu d'un avenant du 2 mars 2012, a donné à bail à la Sasu Ovelia 31 les lots suivants, dépendant d'un immeuble édifié dans le lot N°15 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et sis un [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] (31) :

- lot 15055 : local à usage de piscine spa, avec sanitaires et vestiaires,

- lot 15056 : locaux à usage de cuisine, office, salles de repas et salle polyvalente, outre la jouissance d'une terrasse intérieure côté cour et espaces verts intérieurs,

- lots 15057, 15058, 15059 et 15060 : locaux techniques, locaux à usage de sanitaires et locaux à usage de bureau et de réception.

 

Le bail est à destination exclusive de fourniture de services para-hôteliers et plus généralement de tous les services nécessaires au bon fonctionnement de la résidence services pour personnes âgées.

Il a été consenti pour une durée de 9 années expirant au 31 janvier 2021.

 

Par exploit d'huissier du 30 septembre 2020, la société preneuse a sollicité le renouvellement du bail à l'issue contractuelle et la fixation du loyer à la somme de 27 950 euros ht et hc.

 

En l'absence de réponse de la bailleresse, la Sasu Ovelia 31 a notifié son mémoire préalable le 23 octobre 2020 puis, par exploit d'huissier du 14 janvier 2021, a fait assigner la Sarl Les Coteaux Patrimoine devant le juge des loyers commerciaux.

 

Par jugement du 20 janvier 2022, le Juge des loyers commerciaux, après avoir indiqué que les parties s'accordent sur le fait que les lieux loués présentent un caractère monovalent et en conséquence que le montant du loyer renouvelé n'est pas soumis au plafonnement et doit être fixé par référence à la valeur locative, a dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er février 2021, et a ordonné avant dire droit une expertise sur le prix du bail renouvelé et nommé pour y procéder Madame [V] [T].

 

L'expert a déposé son rapport le 23 mars 2023.

 

Par jugement du 05 mars 2024 le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulouse a :

            - rappelé que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er février 2021 ;

            - fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 35 386,85 euros par an ht et hc à compter du 1er février 2021 ;

            - laissé les dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, à la charge de Sasu Ovelia 31 ;

            - dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

            - débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

            - rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

  

Par déclaration d'appel du 8 avril 2024 la Sarl Les Coteaux Patrimoine a relevé appel du jugement en ce qu'il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 35 386,85 euros ht hc par an à compter du 1er février 2021 et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Aux termes d'un acte extrajudiciaire en date du 8 décembre 2025, la société Ovelia 31 a exercé son droit d'option conformément aux dispositions de l'article L145-57 du Code de commerce, à effet immédiat.

 La clôture, initialement prévue au du 5 janvier 2026, a été reportée au 19 janvier 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 27 janvier 2026.

 

Prétentions et moyens

 

Vu les conclusions d'appelant n°3 notifiées par RPVA le 12 janvier 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl Les Coteaux Patrimoine demandant de :

            - déclarer irrecevables comme tardives les conclusions signifiées par la société Ovelia 31 le 7 janvier 2026 postérieurement à l'ordonnance de clôture du 5 janvier 2026,

Par voie de conséquence,

            - débouter la société Ovelia 31 de l'intégralité des demandes, fins et prétentions développées à l'appui desdites écritures,

 

A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la Cour acquiescerait à la demande de « rabat » de l'ordonnance de clôture présentée par la société Ovelia 31 dans ses écritures notifiées le 7 janvier 2026,

            - prononcer en tout état de cause la révocation de l'ordonnance de clôture afin de permettre à la société Les Coteaux Patrimoine de répondre à l'argumentation tardive de la société Ovelia 31,

            - déclarer irrecevable comme présentée par-devant une juridiction incompétente la demande de fixation de l'indemnité d'occupation présentée par la société Ovelia 31 et par voie de conséquence la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

 

En tout état de cause et compte tenu de l'évolution du litige,

            - condamner la société Ovelia 31 au paiement de la somme de 11 510,93 € ttc sur le fondement des dispositions de l'article L145-57 du Code de commerce au titre des frais engagés avant l'exercice de son droit d'option,

            - condamner la société Ovelia 31 à payer à la société Les Coteaux Patrimoine la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais engagés pour la poursuite de la procédure après l'exercice du droit d'option.

 

Elle rappelle, s'agissant de la demande en fixation de l'indemnité d'occupation formée par la société preneuse, que la jurisprudence considère qu'en cas d'exercice du droit d'option, l'indemnité d'occupation statutaire est égale à la valeur locative, rétroactivement à compter de la date d'expiration du bail, et qu'en tout état de cause, cette demande ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.

 

Ainsi, en l'état du droit d'option exercé par la Sasu Ovelia 31, la société bailleresse estime qu'il ne reste qu'à statuer sur la question des frais au titre des dispositions de l'article L145-57 du code de commerce.

 

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 7 janvier 2026 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sasu Ovelia 31 demandant, au visa des articles L145-57, L145-36 et R145-10 du code de commerce de:

            - prononcer le rabat de l'ordonnance de clôture

            - accueillir les présentes conclusions

            - annuler, et à défaut mettre à néant, et à défaut infirmer les jugements rendus les 20 janvier 2022 et 5 mars 2024 par le Juge des loyers près le Tribunal judiciaire de Toulouse,

            - fixer l'indemnité d'occupation dont est débitrice la Société Ovelia 31 à compter du 1er février 2021 à la somme annuelle hors taxe et hors charges de 26 540,14 €, et subsidiairement à la somme annuelle hors taxe et hors charges de 30 112,83 €,

            - statuer ce que de droit au titre des frais et dépens.

 

Elle affirme que l'exercice de son droit d'option, qui emporte renonciation au renouvellement du bail, a eu pour effet de mettre à néant les décisions rendues par le juge des loyers commerciaux.

Elle admet être débitrice d'une indemnité d'occupation à compter du 1er février 2021, qu'elle demande à la cour de déterminer.

 

MOTIFS

 

A titre liminaire, et en réponse à la demande formée par la société bailleresse en rejet des conclusions signifiées par la société Ovelia 31 postérieurement à la clôture, il convient de constater que le conseiller de la mise en état a d'ores et déjà reporté la clôture au 19 janvier 2026, de sorte que l'appelante a été en mesure de conclure en réponse le 12 janvier 2026.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de déclarer irrecevables les conclusions de la société intimée, et la demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée par les deux parties est sans objet.

 

            Sur la demande en fixation de l'indemnité d'occupation

 

La société Ovelia 31 affirme que l'exercice de son droit d'option le 8 décembre 2025 a mis à néant le jugement du juge des loyers commerciaux, et admet être redevable d'une indemnité d'occupation qu'elle demande à la cour de fixer.

 

La Sarl Les Coteaux Patrimoine affirme que la fixation de l'indemnité d'occupation ne relève pas de la compétence du juge des loyers commerciaux et donc de la cour statuant à sa suite.

 

Il ressort des dispositions de l'article L145-57 du code de commerce que pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. 



Lorsqu'une des parties a exercé son droit d'option, le bail n'ayant pas été renouvelé, le locataire est rétroactivement redevable non plus d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation (Civ 3, 27 février 2025, n°23-18.219)

 

L'indemnité d'occupation statutaire, due par un locataire à bail commercial pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option, doit, à défaut de convention contraire, être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, notamment au regard des obligations respectives des parties (Civ 3, 29 janvier 2026, n°24-17.227).

 

En l'espèce, c'est cette indemnité d'occupation statutaire que la société preneuse demande à la cour de fixer.

 

Il convient toutefois de rappeler que la cour est saisie d'un appel d'un jugement rendu par le juge des loyers commerciaux, et qu'en conséquence, elle statue dans la limite des pouvoirs dévolus à ce dernier par la législation en vigueur.

 

Or selon les dispositions de l'article R145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

 

Par ailleurs, il ressort de l'article R211-3-26 11° du code de l'organisation judiciaire que le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale.

 

Ainsi, si le juge des loyers commerciaux a compétence pour fixer le loyer commercial, il revient exclusivement au tribunal judiciaire de statuer sur l'indemnité d'occupation statutaire qui doit être fixée lorsque l'une des parties exerce son droit d'option.

 

En conséquence, en l'état du droit d'option exercé par le preneur, dont la validité n'est pas contestée par la société bailleresse, il convient de constater que la demande en fixation du loyer commercial est devenue sans objet et ainsi d'infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux.

Il appartiendra à la partie qui y a intérêt de saisir le tribunal judiciaire d'une demande en fixation de l'indemnité d'occupation, étant rappelé qu'une issue amiable est toujours possible.

 

            Sur les frais

 

En cas d'exercice du droit d'option, l'article L145-57 du code de commerce met à la charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord, l'ensemble des frais.

 

Il est constant que ces frais sont ceux exposés avant l'exercice de ce droit (Civ. 3, 16 septembre 2009, n°08-15.741).

 

Sur ce fondement, la Sarl Les Coteaux Patrimoine demande à la cour de condamner Ovelia 31 à l'indemniser de tous les dépens avant l'exercice de l'option, ainsi que des honoraires, soit en l'espèce les sommes de :

- 144,93 € au titre du coût de la signification des deux mémoires signifiés devant le juge des loyers commerciaux,

- 11 340 € ttc au titre des factures d'honoraires de son avocat,

- 26 € pour le droit de plaidoirie au stade du jugement avant dire droit puis du jugement au fond.

 

La société bailleresse justifie de l'ensemble de ces frais, par la production des actes de commissaire de justice comportant leur coût en marge, ainsi que des factures d'honoraires d'avocat liées à la présente procédure depuis le 14 novembre 2020 et jusqu'au 27 août 2024.

 

Il conviendra donc de faire droit à la demande, et de condamner la société Ovelia 31 au paiement de la somme totale de 11 510,93 € de ce chef.

 

Pour ces mêmes motifs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la société Ovelia 31 les dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise ; la société preneuse supportera également les dépens de la procédure d'appel.

 

Enfin, l'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; la cour confirmera le jugement de ce chef, et la société appelante sera déboutée de sa demande complémentaire au titre des frais irrépétibles d'appel après exercice du droit d'option.

 

 









PAR CES MOTIFS

 

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

 

Déboute la Sarl Les Coteaux Patrimoine de sa demande en rejet des conclusions signifiées par la Sasu Ovelia 31 le 7 janvier 2026 ;

 

Déclare sans objet la demande en révocation de l'ordonnance de clôture ;

 

Vu l'exercice par la Sasu Ovelia 31 de son droit d'option le 8 décembre 2025,

 

Constate que la demande en fixation du loyer commercial est devenue sans objet ;

 

Infirme le jugement en ce qu'il a rappelé que le bail renouvelé avait une durée de 9 ans à compter du 1er février 2021, et a fixé le montant du loyer du bail renouvelé ;

 

Statuant à nouveau et y ajoutant,

 

Renvoie les parties à mieux se pourvoir s'agissant de la demande en fixation de l'indemnité d'occupation ;

 

Condamne la Sasu Ovelia 31 au paiement de la somme de 11 510,93 € à la Sarl Les Coteaux Patrimoine, au titre des frais exposés avant l'exercice du droit d'option ;

 

Déboute la Sarl Les Coteaux Patrimoine de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés après l'exercice du droit d'option ;

 

Condamne la Sasu Ovelia 31 aux entiers dépens d'appel ;

 

            La Greffière                                                                           La Présidente























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