Cour d'Appel · Chambre civile 1-1 — 7 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 74D



Chambre civile 1-1



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 07 AVRIL 2026



N° RG 22/04236



N° Portalis DBV3-V-B7G-VI72



AFFAIRE :



[M] [H], venant aux droits de la société PROBALTA





C/



S.C.I. LE CHATEAU DE [Localité 1]

...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 mai 2022 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 19/05372



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à :

- Me MONCHAUX-FIORAMONTI 

- Me REGRETTIER-GERMAIN

- Me DE KERCKHOVE 

- Me CLAVIER 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [M] [H], venant aux droits de la société PROBALTA

né le 25 mars 1949 à [Localité 2] (PORTUGAL)

de nationalité portugaise

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté par Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621 - N° du dossier 2022.075





APPELANT

****************



S.C.I. LE CHATEAU DE [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : 444 318 828

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier 2000294

Me Séverine CARDONEL de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1105



S.D.C. [Adresse 3], représentée par son syndic en exercice, la société A2BCD, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Localité 5]



représenté par Me Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 - N° du dossier 13997

Me James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J149, substitué par Me Ceren KAHYA, avocat au barreau de PARIS



S.A. MMA IARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : 440 048 882

[Adresse 6] 

[Localité 6]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : 775 652 126

[Adresse 6] 

[Localité 6]



représentées par Me Alain CLAVIER de l'ASSOCIATION ALAIN CLAVIER - ISABELLE WALIGORA - AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 - N° du dossier 163563



INTIMEES

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Marina IGELMAN, Conseillère,



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,



Greffier, lors des débats et de la mise à disposition : Madame Rosanna VALETTE,









FAITS ET PROCEDURE





Propriétaire d'un domaine dénommé '[Adresse 7]' composé de trois parcelles situées [Adresse 8] à [Localité 7] (Yvelines), cadastrées section AK n° [Cadastre 1] (lot B), n° 169 (lot C) et n° 170 (lot A), la société Probalta a cédé le 17 mars 2003 à la S.C.I. [Adresse 7] le lot B alors constitué d'un terrain à bâtir sur lequel était situé un château en ruine.



L'acte de vente prévoyait, grevant le lot B, deux servitudes de passage au profit des lots C et A : une servitude de passage à pied vers le lot C et une servitude de passage à pieds ou avec tous véhicules n'excédant pas un poids total en charge de dix tonnes à l'essieu, traversant le lot B et permettant l'accès au lot A, de jour comme de nuit, le passage devant s'exercer sur une bande d'une largeur de six mètres.



La S.C.I. [Adresse 7] a ensuite réalisé, courant 2003/2004, en tant que promoteur vendeur, un programme immobilier sur ce terrain ayant pour objet une vente en l'état futur d'achèvement.



La S.C.I. Le [Localité 8] de [Localité 1] a été assuré successivement auprès des AGF, Allianz et Covea Risks.



Une copropriété a été constituée à la suite de cette opération.



Se prévalent de la non-conformité à l'acte de vente du passage du lot B vers le lot A aménagé au pied du château désormais reconstruit, la société Probalta a assigné, le 4 juillet 2008, la S.C.I. [Adresse 7], promoteur immobilier, devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de création sous astreinte d'un passage conforme au plan annexé à l'acte de vente du 17 mars 2003.



La S.C.I. Le [Localité 8] de [Adresse 9] a assigné en intervention forcée et en garantie le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 7] ainsi que les AGF devenues Allianz et la société Covea Risks, assureurs responsabilité civile.

Ces différentes instances ont été jointes.



Selon acte de dissolution liquidation et partage du 8 décembre 2009, M. [H], associé de la société Probalta, s'est vu attribuer la propriété des parcelles cadastrées section AK n° [Cadastre 2] (lot C) et n° 170 (lot A).



M. [M] [H], venant aux droits de la société Probalta, est intervenu volontairement à la procédure.



Par jugement rendu le 9 avril 2013, la première chambre civile du tribunal de grande instance de Versailles a :



- Rejeté l'appel en garantie à l'encontre de la société Covea Risks et l'a mise hors de cause ; 



- Déclaré recevable la demande de M. [H], la demande reconventionnelle en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires et l'appel en garantie dirigé contre la société Allianz ; 



- Jugé que la S.C.I. [Adresse 11] [Adresse 9] était tenue de créer un passage carrossable sur le lot B, accédant au lot A, en exécution de l'acte de vente du 17 mars 2003 et conformément au plan de cession du lot B dresse par la S.C.P. Decesse, géomètre-expert, en août 2002 ; 



- Jugé que la création de la servitude litigieuse contractée par la S.C.I. [Adresse 11] [Adresse 9], opposable au syndicat des copropriétaires, constituait cependant pour celui-ci une charge nouvelle, au titre de laquelle le syndicat des copropriétaires avait vocation à demander réparation ; 



Avant dire droit, ordonné une expertise et désigné Mme [A] [P] ;

- Condamné la S.C.I. Le [Localité 8] de [Localité 1] à payer à la société Covea Risks une indemnité de 2.000 euros et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 9] (Yvelines), représenté par la société Touchet Gestion, syndic, une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamné la S.C.I. [Adresse 7] aux dépens de l'appel en garantie formé à rencontre de la société Covea Risks ; 



- Sursis à statuer sur le surplus.



Sur appel de cette décision, relevé par la S.C.I. [Adresse 7], la cour d'appel de Versailles, par arrêt du 20 octobre 2017, a :



- Infirmé partiellement le jugement rendu le 9 avril 2013 par le tribunal de grande instance de Versailles ; 



Et, statuant à nouveau,



- Débouté la S.C.I. [Adresse 7] de son appel en garantie à l'encontre de la société Allianz ; 



- Mis cette société hors de cause en conséquence ; 



- Débouté la société Allianz de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

- Dit que l'appel en garantie des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de Covea Risks était recevable ; 



- Dit que ces sociétés devaient leur garantie à la S.C.I. [Adresse 7] ; 



- Débouté les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de Covea Risks, de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamné ces sociétés in solidum avec la S.C.I. [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Confirmé pour le surplus le jugement rendu le 9 avril 2013 par le tribunal de grande instance de Versailles ; 



Et, y ajoutant,



- Dit n'y avoir lieu à rendre communes les opérations d'expertise aux sociétés Groupe Isis, Global architecture et S.C.P. Decesse ; 



- Débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif ; 



- Condamné la S.C.I. [Adresse 11] [Adresse 9] in solidum avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de Covea Risks, à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité complémentaire de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; 



- Condamné la S.C.I. [Adresse 7] in solidum avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de Covea Risks, à payer à M. [H] une indemnité de 2.000 euros au titre de ses entiers frais irrépétibles ; 



- Débouté la société Allianz de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamné la société Allianz à payer aux sociétés Groupe Isis et Global architecture, une indemnité de 1.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamné la S.C.I. [Adresse 7] in solidum avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, venant aux droits de Covea Risks, aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



L'expert, Mme [A] [P], a établi son rapport le 28 juin 2019.



L'affaire a été rétablie au rôle de la première chambre civile le 18 juillet 2019, à la demande du conseil de M. [H], puis transférée à la 3ème chambre civile.



Par jugement contradictoire rendu le 31 mai 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a : 



- Déclaré irrecevables les demandes de M. [H] pour défaut d'intérêt à agir ; 



- Débouté M. [H] de sa demande de dommages et intérêts présentée au titre de l'article 123 du code de procédure civile ; 



- Condamné la S.C.I. [Adresse 7] in solidum avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles à payer à M. [H] la somme de 10.000 euros et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 9] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamné la S.C.I. [Adresse 7] in solidum avec les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 



- Ordonné l'exécution provisoire ; 



- Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.



Le 28 juin 2022, M. [H] a interjeté appel du jugement rendu contre la S.C.I. [Adresse 7], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles. 



Par arrêt contradictoire rendu le 4 juin 2024, la cour d'appel de Versailles a : 



- Infirmé le jugement entrepris ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Dit que M. [H] justifiait d'un intérêt à agir ; 



- Déclaré en conséquence M. [H] recevable en ses demandes ; 



- Dit que la voie à construire en exécution de la servitude est une route permettant le passage de véhicules d'un poids maximum de dix tonnes à l'essieu d'une largeur de quatre mètres, sans création de trottoir, dont le tracé sera celui figurant au plan annexé à l'acte de vente, repris dans le rapport d'expertise judiciaire ; 



- Dit que l'assiette de la servitude est de 1.720 m² ; 



- Enjoint la S.C.I. du [Localité 8] de [Localité 1] de déposer une demande de permis de construire conforme aux caractéristiques retenues par la cour dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt ;



- En cas de non-respect de cette injonction, condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard commençant à courir trois mois après la signification du présent arrêt et pour une durée de six mois ;



- Sursis à statuer sur toutes les autres demandes ;



- Réservé les dépens ;



- Renvoyé les parties à l'audience de mise en état du 12 décembre 2024 pour faire le point sur l'avancement de la demande d'un permis de construire.



Par arrêt contradictoire rendu le 12 novembre 2024, la cour d'appel de Versailles saisie en rectification d'erreur matérielle de l'arrêt rendu le 4 juin 2024, a : 



- Ordonné la rectification de l'arrêt rendu le 4 juin 2024 ; 



- Dit que dans le dispositif, les termes ' En cas de non-respect de cette injonction, condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard commençant à courir trois mois après la signification du présent arrêt et pour une durée de six mois ; " 

sont remplacés par 

' En cas de non-respect de cette injonction, condamne la SCI du [Adresse 17] à une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard commençant à courir trois mois après la signification du présent arrêt et pour une durée de six mois ; ",



- Dit qu'il sera fait mention de cette rectification en marge de la minute dudit arrêt et des expéditions qui seront délivrées ; 



- Mis les dépens à la charge du Trésor Public.



M. [H] a notifié ses dernières conclusions au greffe le 2 janvier 2026.



La S.C.I. Le [Localité 8] de [Localité 1] a notifié ses dernières conclusions au greffe le 30 septembre 2025.



Les sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles ont notifié leurs dernières conclusions au greffe le 30 septembre 2025.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] [Localité 10] [Adresse 19] a notifié ses dernières conclusions notifiées au greffe le 29 septembre 2025.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 8 janvier 2026. 



Par message adressé par le canal du réseau privé virtuel des avocats, le 9 février 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à Châtillon a informé la cour que la Cour de cassation par arrêt rendu le 15 janvier 2026 (pourvoi n° 2419013) a cassé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 4 juin 2024 sauf en ce qu'il dit que M. [H] justifie d'un intérêt à agir et le déclare en conséquence recevable en ses demandes. La Cour de cassation a renvoyé l'affaire et les parties devant la cour d'appel de Versailles autrement composée. 



L'affaire a été appelée à l'audience du 23 mars 2026 au cours de laquelle la cour a été informée qu'une déclaration de saisine de cette cour autrement composée avait été effectuée. 



Compte tenu de ces éléments, la cour ne saurait statuer sur le présent litige.











PAR CES MOTIFS



La cour,



Vu l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-19.013) ;



Constate le dessaisissement de la cour.





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente