Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 7 avril 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51E



Chambre civile 1-2



ARRET N°130



CONTRADICTOIRE



DU 7 AVRIL 2026



N° RG 24/04200 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WTYJ



AFFAIRE :



[O] [U]





C/

[R] [P] [W]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 23/03249



Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 07/04/2026

à : 



Me Vincent RIVIERRE 



Me Maxence GENIQUE



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEPT AVRIL MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





APPELANTE



Madame [O] [U]

née le 10 Mai 1971 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Vincent RIVIERRE de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 - N° du dossier 231195





****************



INTIME



Monsieur [R] [P] [W]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Maxence GENIQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000035 - N° du dossier E0007ORW



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/008544 du 24/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])







****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Janvier 2026, Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé prenant effet au 1er juillet 2013, Mme [O] [U] a consenti à M. [R] [W] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 440 euros, augmenté des charges locatives d'un montant de 20 euros.



Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 1er juillet 2013.



Un état des lieux de sortie contradictoire a ensuite été établi le 2 mai 2023.



Le 1er juin 2023, un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé concernant l'état du logement.



Par acte de commissaire de justice délivré le 7 décembre 2023, Mme [U] a assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Chartres aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



- sa condamnation à lui verser la somme de 45 374,69 euros au titre des travaux de remise en état, 



- la somme de 440 euros à compter du 1er août 2023 et jusqu'à l'achèvement des travaux, la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral et financier,



- la somme de 2 040 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- les entiers dépens dont le constat de commissaire de justice.



Par jugement réputé contradictoire du 16 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Chartres a : 



- condamné M. [W] à payer à Mme [U] la somme de 25 843,88 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,



- condamné M. [W] à payer à Mme [U] la somme mensuelle de 440 euros à compter du 1er août 2023 et jusqu'à la date de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,



- débouté Mme [U] de sa demande en indemnisation de son préjudice moral et financier,



- condamné M. [W] à payer à Mme [U] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné M. [W] aux entiers dépens, exclusion faite du constat dressé par commissaire de justice,



- rappelé que le présent jugement bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.



Par déclaration reçue au greffe le 3 juillet 2024, Mme [U] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 septembre 2024, Mme [U], appelante, demande à la cour de :



- infirmer le jugement rendu le 16 avril 2024 sur le quantum des condamnations,



- condamner M. [W] à lui payer la somme de 45 374,69 euros au titre des travaux de remise en état,



- condamner M. [W] à lui payer la somme mensuelle de 440 euros à compter du 1er août 2023 jusqu'à la terminaison des travaux,



- condamner M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et financier,



- condamner M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner M. [W] aux entiers dépens dont le coût du constat de commissaire de justice en date du 1er juin 2023,



- subsidiairement, désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la cour pour se prononcer sur les préjudices subis par Mme [U] suite aux dégradations locatives de son logement.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 décembre 2024, M. [W], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :



- infirmer le jugement rendu le 16 avril 2024 sur le quantum des condamnations,



- statuant à nouveau, le condamner à payer à Mme [U] la somme de 5 364 euros au titre des travaux de réparations,



- débouter Mme [U] de toutes ses autres demandes,



- débouter Mme [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- confirmer la décision pour le surplus.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 décembre 2025.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur les demandes indemnitaires de la bailleresse appelante au titre des réparations locatives



Mme [U], bailleresse appelante, fait grief au premier juge d'avoir limité la condamnation de son locataire au titre des réparations locatives à la somme de 25 843, 88 euros.



A hauteur de cour, elle sollicite la somme de 45 374, 69 euros en faisant valoir, en substance et au soutien de sa demande d'infirmation du jugement déféré : 



- M. [W], après 10 ans d'occupation, a restitué la maison de type F3, qui lui avait été louée, dans un état de délabrement total, et de saleté repoussante, 



- le locataire est à l'origine de cette situation, en ce qu'il a exercé une activité d'élevage d'oiseaux au rez-de-chaussée de l'habitation, favorisant ainsi le développement d'une population de rats,



- M. [W] n'ayant plus le gaz, la chaudière n'a pas été entretenue et doit être remplacée, de même que la plomberie sanitaire, le réseau de chauffage, l'électricité et une partie de la toiture,



- l'ensemble des pièces intérieures et les extérieurs doit être remis en état, 



- les travaux de remise en état, en retenant les devis les moins élevés, se chiffrent à 45374,39 euros. 



La cour relève que la bailleresse appelante, se borne dans ses compendieuses écritures d'appel, de reprendre les demandes formées en première instance sans critiquer, poste par poste, et de manière rigoureuse, les montants retenus par le premier juge. 



M. [W], locataire intimé, fait grief au premier juge d'avoir fixé sa condamnation au titre des réparations locatives à la somme de 25 843, 88 euros. 



Formant appel incident, il fait valoir à hauteur de cour que sa condamnation au titre des réparations locatives ne saurait excéder la somme de 5 364 euros en faisant valoir, en substance, au soutien de ses prétentions : 



- il n'est pas établi qu'il aurait élevé des oiseaux dans le sous-sol de l'habitation et serait ainsi à l'origine de la présence de nuisibles dans les lieux, 



- la bailleresse, qui avait connaissance de la présence de rats dans la maison et, a, en s'abstenant de faire procéder à la dératisation des lieux, manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, 



- s'agissant de la remise en état des pièces intérieures, les montants retenus en première instance sont trop élevés en raison du fait que le doublage en placo et la porte de garage étaient déjà en mauvais état lorsqu'il a pris possession des lieux, 



- le premier juge a été mal inspiré de retenir des sommes au titre de la remise en état du jardin, alors même que la bailleresse, qui ne produit qu'un devis, ne justifie pas avoir exposé des frais de ce chef, 



- la réparation de la toiture ne peut, en aucune façon, être mise à sa charge et doit demeurer à celle de la bailleresse. 



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.



L'article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.



Il est rappelé que la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux et que la production d'un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l'exécution des réparations locatives n'étant pas exigée.



L'existence de dégradations imputables au locataire s'apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l'arrivée et du départ du locataire.



Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf.



L'analyse comparative des états des lieux d'entrée, établi contradictoirement le 1er juillet 2013, et l'état des lieux de sortie, établi contradictoirement le 2 mai 2023, complété par un procès-verbal de commissaire de justice dressé le 1er juin 2023 fait apparaître, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, que le pavillon, qui était, au moment de l'entrée dans les lieux, globalement propre et en bon état, à l'exception de quelques traces d'humidité sur les murs du sous-sol et la pièce du bas, et de saleté dans la salle de bains, affectant les joints et le plafond, a été rendu, après dix années d'occupation, dans un état général très dégradé imputable à un défaut d'entretien manifeste, ces dégradations affectant la serrure, la sonnette de la porte d'entrée, mais également le séjour, la chambre 1, la cuisine, les wc, le garage et le jardin non entretenu, et le commissaire de justice instrumentaire, équipé pour l'occasion d'une combinaison intégrale, d'un masque FFP2, d'une paire de gants, de sur-chaussures, relevant une odeur pestilentielle dans le logement. 



Le commissaire de justice relève la présence de trous causés par des rongeurs en lien supposé avec une activité d'élevage d'oiseaux par le locataire. 



Alors que la bailleresse estime avoir été insuffisamment indemnisée au regard de l'ampleur des dégradations commises, le locataire intimé conteste les sommes qui lui sont réclamées relatives à : 



- la dératisation, 

- la désinfection après dératisation, 

- le remplacement de la chaudière, 

- le remplacement de la plomberie sanitaire, 



- le remplacement du réseau de chauffage,

- le remplacement de l'électricité, 



et sollicite la confirmation du rejet par le premier juge des montants réclamés au titre des travaux de remise en état de la toiture. 



S'agissant, en premier lieu, des frais de dératisation et de désinfection après dératisation, le locataire estime qu'ils doivent être supportés par la bailleresse, dès lors qu'il n'est pas établi qu'il aurait élevé des oiseaux dans le pavillon, que la présence de rongeurs serait liée à cette activité d'élevage, et qu'il incombait à la bailleresse informée de la présence de rongeurs dans le pavillon et aux abords, d'y remédier en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, selon lesquelles le bailleur doit remettre à son locataire un logement 'exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites'. 





L'absence de nuisibles ou de parasites fait partie des critères de décence du logement, si bien que le bailleur est en principe responsable d'une telle infestation, sauf à démontrer que le locataire lui-même en est à l'origine.



Au cas d'espèce, et contrairement à ce que soutient le locataire, l'élevage des oiseaux ressort des nombreuses affiches placardées par M. [W] sur les murs intérieurs de la bâtisse, corroborées par le témoignage de l'agent immobilier, [Z] [D], qui en adressant l'état des lieux de sortie à l'avocat de la bailleresse précise :



 ' Veuillez trouver, en pièce jointe, l'état des lieux de sortie de M. [W]. A aucun moment M. [W] ne nous a signalé une inondation. Si tel avait été le cas, nous aurions demandé une déclaration de dégât des eaux auprès de son assurance et de celle de la propriétaire. En 2019, pour donner suite à une plainte des voisins, j'avais été sur place pour voir le problème. A aucun moment, il n'a signalé le problème d'inondation. Cependant, il était conscient que sa collection d'oiseaux vivants attirait les nuisibles'. 



L'élevage d'oiseaux attire les rongeurs, car les oiseaux et leur nourriture attirent ces nuisibles. Ce pourquoi il convient de choisir des emplacements stratégiques pour les mangeoires et de s'assurer que les zones autour sont bien nettoyées pour éviter la présence de nourriture qui pourrait attirer les rats.



Le lien de causalité entre l'élevage des oiseaux et la présence de rongeurs est donc établi, contrairement à ce que prétend M. [W] à hauteur de cour.



M. [W] ne saurait se réfugier derrière le seul témoignage de la belle-soeur de l'appelante - pièce n°30 de l'appelante- pour s'exonérer, motif pris de ce que le mari de l'appelante aurait été informé de la présence de rongeur aux abords de la maison, dès lors que cette information remonte à quelque quatre ans avant le départ de M. [W], que cette information n'aurait pas été communiquée directement à Mme [U], que M. [W] n'a jamais prévenu lui-même ses bailleurs et que ' le nécessaire' aurait été fait à l'époque, selon l'attestante. 



Le locataire étant à l'origine de l'infestation, c'est à bon droit que le premier juge a mis les frais de dératisation (578,60 euros) et de désinfection après dératisation (605 euros) à sa charge. 



Il en va de même, en deuxième lieu, du remplacement de la chaudière hors d'usage (4 890,29 euros), que M. [W] n'a jamais utilisée, mais qui a subi des dégradations importantes causées par la présence de rongeurs, et doit être changée selon le devis réalisé par la société Engie le 7 juin 2023, du remplacement de la plomberie sanitaire (3 619 euros), en raison de son infection par les matières fécales des nuisibles dont M. [W] est à l'origine, du remplacement, enfin, du réseau d'électricité (7 764, 20 euros), en raison, selon le devis de la société Engie, de l'impossibilité de rénover les circuits existants, du fait des détériorations causées par les rats. 



En revanche, la nécessité de changer les radiateurs et l'ensemble du système de chauffage n'est pas établie et les réparations de toiture (2 450 euros), qui permettent au preneur d'être clos et couverte et ne s'analysent pas comme des réparations locatives, doivent demeurer à la charge de la bailleresse. 



S'agissant, en troisième lieu, du poste relatif à la réfection des pièces intérieures (20 622, 66 euros), la cour considère, après analyse comparative des états des lieux d'entrée et de sortie, que c'est à bon droit que le premier juge a réduit l'indemnisation à la somme de 6 186, 79 euros, après application d'un coefficient de vétusté de 30 %, en raison de la durée d'occupation qui est de dix ans, et en considération du fait que, contrairement à ce que soutient l'appelante, le pavillon n'était pas à l'état neuf au moment où M. [W] est entré dans les lieux, et que l'on relevait déjà des traces d'humidité sur la plaque anti-humidité, et une porte du garage endommagée avec deux carreaux cassés, de sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir le coût du remplacement de ses deux équipements. 



Les photographies accompagnant le constat de commissaire de justice du 1er juin 2023 permettent de constater que le jardin n'a pas été entretenu, si bien qu'il incombe à M. [W] d'assumer les frais de remise en état à hauteur de la somme mentionnée dans le devis, soit 2 200 euros, peu important, comme il a été rappelé auparavant que la bailleresse, qui n'est pas obligée d'effectuer les travaux, ne produise qu'un devis et aucune facture. 



Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [W] à payer à Mme [U] la somme de 25 843, 88 euros, l'appelante étant déboutée du surplus de ses demandes et l'intimé de son appel incident. 



II) Sur la demande d'indemnisation d'un préjudice financier 



Le premier juge a accordé à Mme [U] une indemnité mensuelle de 440 euros, correspondant au montant du loyer, sur la période du 1er août 2023 jusqu'au mois de décembre 2023, date de l'assignation, soit une somme de 2 200 euros, motif pris de ce que la bailleresse ne pouvait relouer immédiatement son bien, compte tenu de l'état de délabrement dans lequel il lui avait été restitué. 



Mme [U], qui poursuit l'infirmation de ce chef du jugement, expose à la cour qu'elle n'a pu relouer son pavillon immédiatement en raison des travaux à entreprendre, que l'agence immobilière estime que la maison aurait pu être relouée en moins de trois mois après le départ du locataire, et que, par suite, il convient de condamner M. [W] à lui payer en indemnisation de son préjudice financier, une somme mensuelle de 440 euros à compter du 1er août 2023 jusqu'à l'achèvement des travaux. 



M. [W], qui s'oppose à cette demande, de rétorquer que son ancienne bailleresse doit être déboutée de cette demande, en ce qu'elle ne fournit aucune précision ni sur les travaux engagés ni sur la situation locative du pavillon.



Réponse de la cour 



Le préjudice de Mme [U] ne pourrait être indemnisé que sur la base d'une perte de chance de relouer plus rapidement son bien, et donc pas sur la base du montant mensuel du loyer, soit 440 euros, dès lors que la réparation d'une perte de chance est mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée : la réparation de la perte d'une chance doit donc toujours être inférieure à l'avantage qu'aurait procuré la réalisation de cette chance (Cass. soc., 7 févr. 2018, n° 16-11.635).



En outre, l'indemnisation ne saurait courir jusqu'à l'achèvement des travaux, dès lors que M. [W] a quitté les lieux depuis maintenant presque trois ans et que l'engagement des travaux dépend de la seule volonté de Mme [U].



Enfin, Mme [U] ne livre à la cour aucune information sur les travaux qui ont pu être engagés ni sur leur durée, non plus que sur la situation locative de son pavillon, si bien qu'elle sera déboutée de sa demande indemnitaire par infirmation du jugement querellé. 



III) Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral 



Mme [U] sollicite une indemnité de 5 000 euros, en faisant valoir que son pavillon a été mis en location pour financer les études de son fils, qu'elle a dû exposer des frais de route pour se rendre sur place afin de recevoir les entreprises consultées, et des frais d'avocat. 



M. [W] conclut au rejet de cette demande par confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que l'appelante ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par les sommes allouées au titre des réparations locatives. 



Réponse de la cour 



Mme [U] se contente d'alléguer avoir subi un préjudice moral, mais sans offre de preuve concernant la réalité et l'ampleur de ce préjudice. 



Dans ces conditions, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande indemnitaire.



IV) Sur les dépens 



Mme [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance étant néanmoins confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné M. [R] [W] à payer à Mme [O] [U] la somme mensuelle de 440 euros à compter du 1er août 2023 et jusqu'à la date de l'assignation devant le premier juge, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 



Statuant à nouveau du chef infirmé 



Déboute Mme [O] [U] de sa demande indemnitaire en réparation de son préjudice financier ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [O] [U] de sa demande en paiement ;



Condamne Mme [O] [U] aux dépens de la procédure d'appel. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président