Tribunal Judiciaire · 4ème chambre — 7 avril 2026

SG




LE 07 AVRIL 2026

Minute n°


N° RG 22/05625 - N° Portalis DBYS-W-B7G-L7IF





[C] [O]
[Y] [O]
[E] [O]
[W] [O]

C/

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR



 

Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion





1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL BRG - 206
la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL - 22A




délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE


JUGEMENT 
du SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX



Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,


GREFFIER : Sandrine GASNIER



Débats à l’audience publique du 06 JANVIER 2026 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 07 AVRIL 2026.


Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [C] [O], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]
Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

Madame [W] [O], demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES



DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR Immatriculée au RCS de NANTES sous le n°786 054 445, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 4]
Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES



DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART



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Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 21 février 1989, Monsieur [S] [O] et Madame [V] [Z] épouse [O] ont consenti à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Adresse 6] un bail commercial portant sur les locaux du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6], à [Localité 1], pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 1989 et jusqu’au 31 décembre 2000, pour l’exercice d’une “activité bancaire”. 

Par acte du même jour, les époux [O] ont également consenti à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Adresse 6] un bail à usage d’habitation portant sur les locaux du 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 6], pour une durée de 4 années à compter du 1er janvier 1989 et jusqu’au 1er janvier 1993.
 
Le 27 janvier 1993, les parties ont convenu de régulariser un bail commercial pour ces locaux situés [Adresse 6], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1993 et jusqu’au 31 décembre 2001, pour l’exercice d’une “activité bancaire”. 


Par acte du 27 juillet 2001, Madame [V] [Z] épouse [O], Monsieur [Y] [O], Monsieur [E] [O], Madame [W] [O] et Monsieur [C] [O] ont consenti à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Adresse 6] un seul et même bail commercial portant sur ces locaux situés [Adresse 6], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2001 et jusqu’au 31 décembre 2009.

Le 10 février 2010, les consorts [O] ont délivré congé à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Adresse 6] avec offre de renouvellement.

Le 05 janvier 2011, les parties ont convenu de régulariser un nouveau bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 6], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2010 et jusqu’au 31 décembre 2018.

Par acte extra-judiciaire du 10 mars 2020, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR, venant aux droits de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Adresse 6], a fait délivrer congé aux bailleurs pour le 30 septembre 2020.

Le 1er octobre 2020, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR a libéré les lieux et restitué les clés aux bailleurs.

Par actes d’huissier du 25 mai 2021, les consorts [O] exposant que le preneur avait manqué à ses obligations contractuelles en ne restituant pas les locaux dans un état conforme au bail, ont fait assigner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’expertise judiciaire pour voir déterminer notamment, la réalité et l’ampleur du défaut d’entretien imputable à la défenderesse, outre le paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.

Par décision du 08 juillet 2021, le juge des référés a ordonné une expertise, a commis pour y procéder, Monsieur [L] [D], et a dit en revanche n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de provision.

Le 12 décembre 2021, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations au greffe du tribunal.

Par acte d’huissier justice délivré le 27 décembre 22, Monsieur [C] [O], Monsieur [Y] [O], Monsieur [E] [O] et Madame [W] [O] ont fait assigner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance du 09 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR tirées de la prescription et du défaut de qualité et d’intérêt à agir des demandeurs.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 17 juillet 2025, les consorts [O] sollicitent du tribunal de :

Vu l'ancien article 1134 du code civil devenu l'article 1103 du code civil, 
Vu l'article 1217 du code civil, 
Vu les articles 1713 et suivants du code civil, 
Vu le rapport d’expertise judiciaire, 
Vu les pièces du dossier, 
- Juger que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR n’a pas respecté son obligation contractuelle de remettre en leur état d’origine et en bon état les locaux loués ;
- Juger que les consorts [O] ont subi un préjudice consistant au montant des travaux de remise état qu’aurait dû réaliser la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR et à la perte locative en résultant pendant une durée de 6 mois de travaux ainsi qu’à une période de 6 mois également liée à la durée normale de relocation ;
- Condamner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR à régler aux consorts [O] la somme de 91.600,00 euros en réparation de leur préjudice, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en référé en date du 25 mai 2021 et voir dire et juger que ces intérêts se capitaliseront par année entière pour produire eux-mêmes des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil;
- Condamner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR à payer aux consorts [O] la somme de 7.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 31 juillet 2024, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR sollicite du tribunal de :

Vu l’article 2224 du Code civil, 
Vu l’article 1353 du Code civil, 
Vu l’article 1755 du Code civil, 
Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats, 
A titre principal, 
- Débouter les Consorts [O] de leur demande indemnitaire au titre de la remise en état des lieux en l’absence de preuve que les travaux visés aux termes de leur assignation auraient été réalisés sans autorisation et depuis la prise d’effet du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2010 et en l’absence de preuve de la consistance des lieux et de leur configuration en début de bail renouvelé ; 
A titre subsidiaire, 
- Réduire l’indemnité relative à la remise en état des lieux en excluant les désordres/dégradations/réparations liées à la vétusté, laquelle incombe au bailleur en l’absence de clause claire et précise transférant la charge de la vétusté au preneur; 
- En conséquence, débouter les Consorts [O] de leur demande indemnitaire au titre de la remise en état des lieux s’agissant des postes suivants :
- Peintures RDC : reprise des ouvrages en toiles de verres et rebouchage l’ensemble des percements et chevilles laissées sur site suite différentes déposes des lots techniques et équipements spécifiques compris travaux préparatoires rebouchage, ponçage et application de deux couches de peinture de finition : 3.900,00 euros ; 
- Peinture murs 1er étage : reprise des ouvrages en toiles de verres et rebouchage l’ensemble des percements et chevilles laissées sur site suite différentes déposes des lots techniques et équipements spécifiques compris travaux préparatoires rebouchage, ponçage et application de deux couches de peinture de finition : 4.700,00 euros ; 
- Peinture murs cage escalier compris travaux préparatoires rebouchage, ponçage et application de deux couches de peinture de finition : 3.500,00 euros ; 
- Peinture sur portes bois : Sur les 2 faces et huisserie compris impression et 2 couches de finition : 450,00 euros ;
- Fourniture et pose de plinthe médium pré-imprimées compris couche de finition satin: 950,00 euros ; 
- Travaux façade compris échafaudage, traitement des trous de fixation, nettoyage des graffitis et peinture : 6.000,00 euros ;
- Réduire l’indemnité relative à la remise en état des lieux en excluant les travaux visant à remettre en état initial d’habitation le local du premier étage pris à bail et usage commercial en raison de la suppression de la clause de “réaffectation future à un éventuel usage d’habitation” à partir du bail commercial en date du 27 juillet 2001 et réitérée au titre du bail commercial du 5 janvier 2011 ;
- Réduire l’indemnité relative à la remise en état des lieux en excluant les travaux visant à rétablir les lieux dans leur état initial conformément aux clauses contractuelles et à la renonciation du bailleur à solliciter un rétablissement des lieux dans leur état primitif ; 
- En conséquence, débouter les Consorts [O] de leur demande indemnitaire au titre de la remise en état des lieux s’agissant des postes suivants :

- Réouverture d’une porte murée (accès escalier) compris sciage du remplissage, purge et évacuation des gravats, reprise des dressements pour pose menuiseries extérieures, reprise des enduits en tableau, réalisation du seuil : 1.000,00 euros ; 
- Dépose et évacuation grille anti-effraction étage : 250,00 euros ; 
- Dépose des cloisons métalliques soudées sur site compris : 2.400,00 euros; 
- Fourniture et pose d’une porte vitrée en remplacement porte blindée accès DAB compris dépose et évacuation d’une porte blindée existante, repose d’une porte aluminium vitrée blanche, serrure multipoints, vitrage 44.2/16/4 mm (anti-effraction) : 2.100,00 euros ; 
- Fourniture d’une pose et porte pleine (suite réouverture SAS accès étage) compris repose d’une porte aluminium compris, serrure multipoints : 2.100,00 euros ; 
- Reconstruction des doublages suite dépose des parois acier, des habillages vitrine et création et/ou changement des menuiseries : 1.300,00 euros ; 
- Reprise des plafonds suite dépose du volet roulant de sécurité : 700,00 euros ; 
- Dépose des installations de climatisation, repose des condenseurs en extérieur sur le parking : 5.000,00 euros ; 
- Travaux électriques suppression baie de brassage, pose de deux sous comptage et reprise des câblages : 6.000,00 euros ; 
- Travaux de carrelage : reprise carrelage après dépose bloc sol et carrelage zone DAB: 2.500,00 euros ; 
- Travaux de reprise du faux plafond, accueil, DAB après dépose des cloisons et du rideaux métallique : 4.100,00 euros ; 
- Travaux de plâtrerie suite dépose des cloisons local DAB et réouverture porte d’entrée: 2.400,00 euros ; 
- Travaux de plâtrerie 1er étage après dépose des luminaires : 750,00 euros; 
- Juger que les Consorts [O] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme en ne sollicitant pas les autorisations administratives requises préalablement à la signature du bail commercial en vue du changement d’affectation du local situé au premier étage ; 
- En conséquence, débouter les Consorts [O] de leur demande de rétablissement des locaux du premier étage dans leur état initial d’habitation ; 
- Condamner les Consorts [O] à restituer à la société coopérative exploitée sous forme de CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR le montant du dépôt de garantie retenu par les Consorts [O], soit la somme de 5.662,03 euros ; 
- Subsidiairement sur ce point, juger qu’il conviendra de déduire du montant des éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de la société coopérative exploitée sous forme de CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR le montant du dépôt de garantie retenu par les Consorts [O], soit la somme de 5.662,03 euros, et ordonner au besoin les compensations réciproques entre les créances respectives de la société coopérative exploitée sous forme de CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR au titre du dépôt de garantie et des Consorts [O] au titre des éventuels travaux de remise en état ; 
En toutes hypothèses,
- Débouter les Consorts [O] de leur demande indemnitaire concernant la perte de gains locatifs, comme étant mal fondée et injustifiée en l’absence de justification de toutes démarches; 
- Subsidiairement sur ce point, réduire l’indemnité à de plus justes proportions laquelle ne saurait excéder une période raisonnable de 2 mois et la somme de 3.148,51 euros (2 mois x 3.148,51 euros x 50% au titre du taux de perte de chance de procéder à une nouvelle mise en location) ; 
- Débouter les Consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes, conclusions et fins ; 
- Condamner les Consorts [O] à restituer à la société coopérative exploitée sous forme de CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR le dépôt de garantie, soit la somme de 5.662,03 euros HT, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du jugement ;
- Condamner les Consorts [O] à la société coopérative exploitée sous forme de CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. 

***
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 09 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 06 janvier 2026. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 07 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale des consorts [O]

1. Sur les manquements contractuels de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR

L'article 1731 du code civil dispose : “S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels sauf la preuve contraire”.

Aux termes de l'article 1732 du code civil, “le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute”.

En l’espèce, force est de constater que conformément aux termes du dernier bail régularisé par les parties le 05 janvier 2011, renouvelé le 1er janvier 2019 jusqu’à la libération des lieux le 1er octobre 2020, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR s’est clairement engagée :

- d’une part, “à entretenir pendant tout le cours du bail les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment en effectuant l’entretien des peintures, fermetures, ferrures, plomberies et autres”, outre “l’entretien en excellent état de propreté des devantures” et l’entretien des peintures extérieures à refaire tous les cinq ans (article 2) ;

- d’autre part, “à rendre le tout en bon état de réparation, d’entretien et de fonctionnement” à l’expiration du bail (article 2) ;

- enfin, à ne “faire aucun travaux ni changement de distribution, ni démolition, ni percement des murs et cloisons dans l’immeuble loué sans le consentement exprès et par écrit préalable du bailleur” (article 4) ;

étant relevé que conformément aux dispositions légales susvisées, la défenderesse est présumée avoir reçu les locaux, objets du bail, en bon état de réparations locatives en l’absence de tout état des lieux versées aux débats, l’article L145-40-1 alinéa 3 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 n’étant pas applicable à l’espèce (compte tenu de la date de prise de possession des lieux).

En l’occurrence, les constatations de l’expert judiciaire permettent clairement d’établir que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR n’a pas restitué les lieux en bon état de réparations locatives, dès lors notamment :

- qu’elle n’a pas procédé à la dépose de l’ensemble de ses installations à l’intérieur des locaux (étagères, caissons, supports d’étagères, appareils sanitaires, câbles, fourreaux...), outre l’existence de diverses dégradations des murs, plafonds en lien notamment, avec des trous d’anciennes fixations ;

- qu’il a été relevé divers désordres à l’extérieur des locaux résultant de la dépose des enseignes, d’un support de drapeaux, d’un système d’interphone, avec des alimentations non déposées et la nécessité de reprises d’enduit.

Sur ces différents points, la défenderesse ne peut valablement tirer argument d’une quelconque vétusté, dès lors qu’il s’agit manifestement de dégradations qui lui sont imputables, tel que le font apparaître notamment, les photographies prises au cours des opérations d’expertise, seul l’état d’usage du revêtement de sol pouvant être considéré comme en lien avec une vétusté et alors qu’aucune indemnisation n’est sollicitée à ce titre par les bailleurs. 

En outre, il apparaît que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR a procédé à divers travaux pour la climatisation des locaux, le réseau informatique et le cablâge électrique qui ont conduit à la condamnation de l’entrée des locaux du premier étage (anciennement à usage d’habitation), avec une ouverture désormais murée et un sas d’entrée transformé en pièce technique recevant les installations d’arrivées électriques et la baie de brassage informatique, de sorte que l’expert judiciaire a constaté qu’il n’était plus possible d’envisager un usage et une occupation des locaux du rez-de-chaussée/du 1er étage de façon différenciée.

Contrairement à ce qu’elle semble prétendre, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR ne justifie aucunement avoir sollicité l’autorisation des bailleurs de procéder à de tels travaux, au mépris des dispositions du bail rappelées ci-dessus, les documents et autorisations versés aux débats étant sans lien apparent avec la transformation susvisée des lieux.

L’existence d’un seul et unique bail sur des locaux constituant deux lots parfaitement distincts, ne permettait pas à elle seule d’envisager la “réunion” de ces deux lots en un seul sans l’accord des propriétaires, étant souligné que la date de ces travaux importe peu, dès lors notamment qu’ils n’étaient pas davantage autorisés dans le cadre du précédent bail, aucun élément probant ne permettant même d’établir qu’ils aient été portés à connaissance des bailleurs avant la libération des lieux. 

Dans ces conditions et au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR a manqué à ses obligations contractuelles s’agissant tant de la restitution des lieux en bon état, que de la réalisation de travaux sans l’accord des bailleurs.

En revanche et contrairement à ce que soutiennent les consorts [O], il convient de relever :

- qu’il appartenait, non au preneur, mais aux bailleurs-propriétaires, d’obtenir l’autorisation administrative nécessaire pour le changement d’usage du local du 1er étage conformément aux dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation et à l’obligation de délivrance à laquelle ils étaient tenus dans le cadre du bail commercial conclu avec la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR ;

- qu’aucune disposition du bail litigieux ne faisait obligation à cette dernière de restituer les locaux en leur état d’origine.

Les consorts [O] ne peuvent en effet sérieusement prétendre que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR était tenue de procéder à l’ensemble des travaux évoqués par l’expert et permettant notamment, un usage aux fins d’habitation du 1er étage, alors :

- qu’aucune mention particulière ne figure sur ce point dans le bail commercial conclu le 05 janvier 2011, l’article 6 prévoyant expressément que “tous travaux... faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteraient en fin de bail, la propriété de ce dernier.... sans que le preneur soit tenu de procéder au rétablissement des lieux dans leur état primitif” ;

- que si la possibilité d’une réaffectation de ce 1er étage à un usage aux fins d’habitation, a manifestement été envisagée aux termes du courrier du 29 décembre 1992 et du bail du 27 janvier 1993, il n’a pour autant pas davantage été mis à la charge du preneur une obligation de restitution des locaux dans leur état d’origine dans ce précédent bail ;

- que les bailleurs ne pouvaient ignorer les conséquences de l’exercice d’une activité bancaire telle qu’autorisée par le bail, quant à l’aménagement des lieux, et ont d’ailleurs autorisé des transformations importantes de la façade et du rez-de-chaussée en 2011, tel qu’en attestent les pièces produites par la défenderesse.

Il ne peut ainsi être retenu aucun grief de ce chef à l’encontre de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR.

En conséquence, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR doit être tenue d’indemniser les bailleurs des seules conséquences de l’absence de restitution des locaux en bon état de réparations locatives et de la réalisation, sans autorisation, de travaux ayant rendu les locaux, objets du bail, interdépendants.

2. Sur l’indemnisation du préjudice

En vertu de l’article 1732 du code civil, “le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute”.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure”.

Selon l’article 1231-2 du code civil et le principe de réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.

Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (Civ. 3ème 27/06/2024). 

En l’espèce, les consorts [O] sollicitent une indemnisation d’un montant global de 91.600,00 euros correspondant d’une part, au coût des travaux de remise en état des locaux pour une destination mixte commercial/habitation (53.600,00 euros) et d’autre part, à la perte locative qu’ils auraient subie pendant un an (38.000,00 euros), tels qu’évalués au cours des opérations d’expertise.

Certes, force est de constater qu’en l’état des éléments relevés par l’expert judiciaire, les consorts [O] se sont manifestement trouver dans l’impossibilité de louer à nouveau les locaux, objets du bail litigieux, après le départ de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR, divers travaux étant manifestement nécessaires notamment, pour remettre les lieux en bon état de réparations locatives.

Cependant, il convient de relever :

- d’une part et conformément à ce qui a été précédemment indiqué, que les bailleurs ne peuvent prétendre faire supporter par le preneur l’intégralité du coût des travaux de remise en état évoqués par leurs soins et plus particulièrement, le coût des travaux de remise des locaux dans leur état d’origine avec une destination mixte commercial/habitation, étant souligné qu’au vu des conclusions de l’expertise judiciaire et en l’absence d’explications précises des parties sur ce point, le coût des seuls travaux permettant de “dissocier” les locaux du rez-de-chaussée du 1er étage peut être évalué à la somme globale de 15.000,00 euros ;

- d’autre part et en tout état de cause, que l’ensemble de ces travaux n’ont manifestement pas été réalisés par les bailleurs puisque les locaux ont fait l’objet d’une promesse de vente huit mois après la libération des lieux, le 25 mai 2021, l’acquéreur ayant toutefois indiqué, aux termes de l’attestation produite par les demandeurs, que l’existence de travaux à réaliser pour procéder à la “dissociation” du rez-de-chaussée et du 1er étage, avait eu une incidence sur le prix de vente, sans autres éléments probant permettant d’évaluer précisément cette perte financière subie par les demandeurs ;

- enfin et compte tenu notamment, de cette vente, que la réalité de la perte locative telle qu’alléguée sur une période d’un an, ne peut à l’évidence être retenue.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le préjudice subi par les consorts [O] en lien avec les manquements retenus à l’encontre de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR, est constitué :

- de la perte de chance d’avoir pu louer les locaux après la libération des lieux par la défenderesse, laquelle peut être évaluée, au vu du montant du dernier loyer en cours et de la nécessaire période de vacance des locaux liée à la recherche d’un nouveau preneur, à la somme globale de 10.000,00 euros ;

- de l’incidence financière sur le prix de vente des travaux à réaliser pour rendre les locaux indépendants, laquelle peut être évaluée, au vu des éléments retenus par l’expert judiciaire sur ce point, à la somme globale de 15.000,00 euros.

Dès lors, les consorts [O] peuvent prétendre au paiement d’une indemnisation globale de 25.000,00 euros.

Ils n’apportent pas la preuve du bien-fondé de leurs prétentions pour le surplus.

En conséquence, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR sera condamnée à payer aux consorts [O] cette somme de 25.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Le dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail de 5.662,03 euros H.T., non contesté, doit nécessairement être pris en considération et viendra en déduction de la somme due aux consorts [O].


Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires de l’expert judiciaire.

En outre, les consorts [O] ont dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR sera donc condamnée à leur payer la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.




PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;


CONDAMNE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR à payer à Monsieur [C] [O], Monsieur [Y] [O], Monsieur [E] [O] et Madame [W] [O] la somme de 25.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et leur capitalisation selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DIT que le dépôt de garantie de 5.662,03 euros H.T. versé par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR viendra en déduction de cette somme due à Monsieur [C] [O], Monsieur [Y] [O], Monsieur [E] [O] et Madame [W] [O] ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [O], Monsieur [Y] [O], Monsieur [E] [O] et Madame [W] [O] de leur demande pour le surplus ;

DÉBOUTE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

CONDAMNE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE CAP ARMOR à payer à Monsieur [C] [O], Monsieur [Y] [O], Monsieur [E] [O] et Madame [W] [O] la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Laëtitia FENART