Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 7 avril 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE RENNES


07 Avril 2026


2ème Chambre civile 
72C 

N° RG 23/06514 - 
N° Portalis DBYC-W-B7H-KRKJ


AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]

C/

SASU LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE
S.C.I. AVERROES, 

[J] [W]



copie exécutoire délivrée
le :
à : 




DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire


GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.




JUGEMENT
Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties 
En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2026,
date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers
signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,
 
ENTRE : 


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], dûment représenté par son syndic la SAS LEFEUVRE Syndic de Copropriété, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant





ET :


DEFENDERESSES :

S.A.S.U. LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 388 913 048, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.C.I. AVERROES, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 421 723 402, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Maître Arnaud BOIS de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant


INTERVENANT :

Madame [J] [W]
[Adresse 5]
représentée par Maître Arnaud BOIS de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant



EXPOSE DU LITIGE

La SCI AVERROES, était propriétaire d’un appartement avec cave et garage correspondant aux lots 330, 68 et 186 au sein d’un immeuble en copropriété, la résidence [Adresse 1], située [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1].

Au cours de l’année 2020, la société a fait réaliser des travaux consistant à remplacer les menuiseries extérieures de son appartement et à fermer, par des éléments vitrés, les loggias situées en façade.

Au cours d’une assemblée générale en date du 30 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a voté une résolution donnant mandat à son syndic “pour engager toute procédure devant le tribunal judiciaire de RENNES à l’effet d’obtenir la mise en conformité des menuiseries et fermeture de loggias en façades [Adresse 6] et [Adresse 7]” posées par la SCI AVERROES. 

Le 15 novembre 2022, par l’intermédiaire de son conseil, la copropriété a mis en demeure la SCI AVERROES de mettre en conformité les menuiseries extérieures de son appartement en lui reprochant, entre autres, d’avoir réalisé des travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment sans autorisation de l’assemblée générale.

Le 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI AVERROES devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, principalement, la production des factures des travaux réalisés par la société en 2021 et 2022, ainsi que la remise en état initial de la loggia de son appartement, le tout sous astreinte. 

Le 10 juin 2024, la SCI AVERROES a fait assigner en garantie la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE (SAS).

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier.

Le 23 octobre 2024, la SCI AVERROES a vendu son bien à Madame [J] [W], fille de ses associés.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre suivant, Madame [J] [W] est intervenue volontairement à l’instance aux côtés de la SCI AVERROES.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 décembre 2025.

***
Aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
“Vu la loi du 10 juillet 1965, 
- JUGER recevables et fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], dûment représenté par son syndic de copropriété la Société LEFEUVRE SYNDIC, 
- DEBOUTER l’ensemble des parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], 
- CONDAMNER la SCI AVERROES et Madame [W] à procéder aux travaux de remise en état initial de la loggia de son appartement, sous astreinte d’un montant de 100 € par jour, laquelle courra à défaut de satisfaction passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à venir, 
- CONDAMNER solidairement la SCI AVERROES et Madame [W] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du CPC, et la CONDAMNER aux entiers dépens,
- MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à venir".

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux réalisés par la SCI AVERROES ont eu pour effet de modifier la façade de l’immeuble, le coloris choisi étant différent de celui des loggias des autres appartements, sans avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale comme prescrit par l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

Il précise que lorsque la société a présenté son projet au syndic, la question du coloris n’a pas été abordée puisque les plans et documents présentés laissaient apparaître une couleur “gris métal naturel” en harmonie avec les autres loggias. Il ajoute que la SCI AVERROES a finalement changé la couleur de sa loggia en utilisant respectivement la couleur “gris galet brillant” pour les baies et “Blanc PVC” pour les séparations des balcons. Le syndicat des copropriétaires insiste sur le fait que la couleur unique et uniforme des autres loggias de l’immeuble est “Alu anodisé naturel”. 

Le syndicat des copropriétaires ajoute que les menuiseries de la loggia ont été modifiées et ne respectent plus la proportion des autres loggias. Il admet néanmoins que la modification demandée à la SCI AVERROES sur ce point “semble avoir finalement été apportée postérieurement et selon facture du 25 mars 2022". 

Le syndicat des copropriétaires demande que la SCI AVERROES soit condamnée à faire cesser le trouble causé en procédant à des travaux de remise en état initial.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que la SCI AVERROES a procédé au remplacement de la baie vitrée de son appartement sans respecter la procédure prévue par le procès-verbal d’assemblée générale du 27 mai 2021, laquelle suppose une présentation du projet au syndic avant la réalisation des travaux. En réponse à la SCI AVERROES et Madame [W], il indique que des travaux modificatifs sont intervenus postérieurement à l’assemblée générale précitée.

En défense, aux termes de conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, la SCI AVERROES et Madame [J] [W] demandent au tribunal de :
“ORDONNER la jonction avec l'instance engagée par la société AVERROES à l’encontre de la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE devant la 2 ème chambre civile du Tribunal judiciaire de RENNES sous le n° RG 24/04399.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la société AVERROES.
CONDAMNER la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE à rembourser à la société AVERROES la somme de 675,20 €.
A titre subsidiaire, CONDAMNER la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE à garantir la société AVERROES et Madame [J] [W] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elles à la requête du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1].
CONDAMNER la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE à payer à la société AVERROES et Madame [J] [W] la somme de 30.492,70 €.
DEBOUTER la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE de toutes ses demandes.
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] et la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE à verser à la société AVERROES la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] et la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE aux dépens”.

A titre principal, la SCI AVERROES insiste sur le fait qu’avant d’entamer les travaux litigieux, elle a pris le soin de se rapprocher du syndic de copropriété et de lui transmettre tous les documents justificatifs sollicités. Elle précise que le devis fourni mentionnait le coloris “Gris galet brillant” qu’on lui reproche d’avoir choisi, ce qui n’a suscité aucune réaction de la part du syndic. Elle ajoute avoir reçu un accord du syndic le 3 juillet 2020 et avoir en conséquence poursuivi ses démarches en sollicitant les autorisations d’urbanisme nécessaires.

Elle souligne avoir réalisé les travaux litigieux après l’obtention de toutes les autorisations nécessaires et conteste le fait que ces travaux rompent l’harmonie de la façade de l’immeuble. Elle précise que la difficulté liée à la proportion des menuiseries a été réglée avant l’introduction de la présente procédure, lui occasionnant un surcoût de 675,20 euros qu’elle demande à la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE de lui rembourser.

La SCI AVERROES explique également avoir réalisé les travaux litigieux avant le 27 mai 2021, de sorte qu’elle ne pouvait pas respecté la procédure fixée lors de l’assemblée générale du 27 mai 2021. 

A titre subsidiaire, s’il était fait droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires, la SCI AVERROES et Madame [W] sollicitent la garantie de la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE au motif que celle-ci a dépassé ses pouvoirs en lui donnant l’autorisation de faire les travaux litigieux en lieu et place de l’assemblée générale. Ils soutiennent que ce faisant, le syndic a commis une faute engageant sa responsabilité au titre des dispositions de l’article 1240 du code civil.

La SCI AVERROES répète avoir adressé au syndic l’ensemble des justificatifs que celui-ci avait réclamés avant d’entamer les travaux litigieux. Elle en déduit que celui-ci disposait de tous les éléments pour lui faire savoir que son projet n’était pas réalisable ou nécessitait au préalable une autorisation de la copropriété. Elle ajoute qu’elle aurait fait le nécessaire si elle en avait été informée, en modifiant au besoin son projet. Elle précise avoir pris l’attache d’un artisan pour déterminer le coût de dépose et repose des menuiseries, évalué à 30 492,70 euros. 

Suivant conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 2 décembre 2025, la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE demande au tribunal de :
“DEBOUTER la SCI AVERROES et Madame [W] de toutes leurs demandes, fins, prétentions et conclusions dirigées contre la Société LEFEUVRE.
DEBOUTER la SCI AVERROES et Madame [W] de leur demande consistant à entendre la société LEFEUVRE les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elle au bénéfice du syndicat de copropriété RESIDENCE [Adresse 1].
DEBOUTER la SCI AVERROES et Madame [W] de leur demande consistant à leur régler la somme de 30 492,70 euros au titre des travaux de dépose et repose des menuiseries.
DEBOUTER la SCI AVERROES et Madame [W] de leur demande d’article 700 contre la société LEFEUVRE et de leur réclamation au titre des dépens.
DEBOUTER la SCI AVERROES et Madame [W] mais aussi le syndicat de copropriété RESIDENCE [Adresse 1] de leur demande au titre de l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 
CONDAMNER la SCI AVERROES et Madame [W] à verser à la société LEFEUVRE une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du CPC outre dépens”.

La société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE conteste avoir commis une faute. Elle rappelle que l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public et rappelé dans le règlement de copropriété auquel la SCI AVERROES a adhéré lorsqu’elle a acheté son lot. Elle soutient par ailleurs n’avoir jamais autorisé la société à réaliser les travaux dont se plaint aujourd’hui le syndicat des copropriétaires. Elle explique sur ce point que les plans en élévation mentionnés dans sa réponse litigieuse du 3 juillet 2020 sont ceux établis par l’architecte d’intérieur de la SCI AVERROES, lesquels prévoyaient la pose de menuiseries “gris métal naturel” dans le respect de l’harmonie de l’immeuble. Elle fait encore observer que dans sa réponse du 3 juillet 2020, elle avait bien attiré l’attention de la SCI AVERROES sur la nécessité, pour les menuiseries posées, de respecter le dessin des menuiseries posées sur les autres loggias. 

A titre surabondant, la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE relève que le dossier de déclaration préalable déposé par la SCI AVERROES prévoyait une couleur de menuiserie “gris métal naturel”, ce qui n’a finalement pas été mis en oeuvre. 

Elle ajoute encore que la demande en garantie de la SCI AVERROES n’a aucun sens s’agissant de condamnations sous astreinte à faire ou remettre en état les lieux. Elle estime que seule Madame [W], désormais propriétaire des lieux, a qualité pour faire réaliser les travaux sollicités par le syndicat des copropriétaires. En réponse au devis de travaux produit par la SCI AVERROES et Madame [W], la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE signale que seule Madame [W] aurait intérêt à en demander le règlement. Elle observe que les menuiseries visées dans ce devis sont d’une qualité bien supérieure à celles en place et qu’en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas le remplacement de ces menuiseries, mais la remise des lieux en leur état initial, ce qui suppose la suppression pure et simple des ouvrages fermant la loggia. 

***
Les parties ont accepté que l’affaire soit jugée sans audience et déposé leurs dossiers respectifs dans le délai imparti. A réception, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires :

En application de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est peu précis dans ses écritures, mais il se déduit des courriels, des photographies et du procès-verbal d’assemblée générale en date du 30 mai 2022 valant autorisation d’agir en justice produits que les travaux réalisés par la SCI AVERROES posent difficulté en ce que les menuiseries extérieures posées et visibles depuis la façade de l’immeuble ne sont pas du même coloris que les menuiseries des autres appartements.

Si une difficulté a pu également apparaître concernant la proportion de ces menuiseries, le syndicat des copropriétaires laisse entendre que ce point a été rectifié. En tout état de cause, le tribunal n’a aucun élément de preuve sur ce point particulier.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que les travaux litigieux ont été réalisés par la SCI AVERROES avant le mois de février 2021, la société produisant un procès-verbal de réception des travaux en date du 20 décembre 2020 et les factures correspondantes datées des 29 janvier et 5 février 2021. 

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc pas sérieusement reprocher à la SCI AVERROES de ne pas avoir respecté la procédure fixée dans le cadre de l’assemblée générale du 27 mai 2021.

Les pièces ci-dessus déjà citées établissent que les menuiseries extérieures posées par la SCI AVERROES ont une couleur distincte de celles des autres menuiseries visibles de la façade, couleur qui tranche avec l’harmonie extérieure de l’immeuble et donc en affecte l’aspect extérieur au sens de l’article 25 b) précité.

Pour ces travaux, la SCI AVERROES aurait donc dû obtenir, au préalable, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qu’elle n’a pas fait.

En revanche, le seul fait que la société ait fermé les deux loggias de son appartement n’est pas en soi de nature à affecter l’aspect extérieur de l’immeuble, dès lors que les photographies produites révèlent que de nombreux appartements de l’immeuble ont également fermé leurs loggias, y compris à proximité immédiate de l’appartement de la SCI AVERROES.

Il faut en conclure que c’est bien le coloris mis en oeuvre par celle-ci qui pose difficulté, et lui seul.

Dans ces conditions, et conformément au mandat confié par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic pour engager la présente action en justice, il n’y a pas lieu de prévoir la remise de l’appartement dans son état initial, mais uniquement de condamner Madame [J] [W], désormais propriétaire en lieu et place de la SCI AVERROES, à remplacer les menuiseries visibles depuis la façade de l’immeuble par des menuiseries respectant la couleur des autres menuiseries extérieures de l’immeuble, soit “ton aluminium naturel anodisé” d’après la résolution n°25 du procès-verbal d’assemblée générale du 30 mai 2022.

Pour tenir compte des délais nécessaires à la réalisation de ces travaux et des démarches administratives préalables qu’ils impliquent, il convient d’accorder à Madame [J] [W] un délai d’un an pour ce faire sous peine d’une astreinte selon les modalités précisées ci-après au dispositif de la présente décision.

II - Sur les demandes à l’encontre de la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est exact que la SCI AVERROES s’est rapprochée du syndic de copropriété avant de réaliser les travaux litigieux en lui communiquant un certain nombre de documents justificatifs. 

Par courriel en date du 3 juillet 2020, un représentant de la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE a répondu au gérant de la SCI AVERROES en ces termes :
“Monsieur
J’ai bien reçu tous vos documents, à savoir :
• les plans en élévations des menuiseries conduisant à la fermeture de vos loggias côté est et ouest.
• le devis descriptif de l’entreprise SOLABAIE et son assurance RC et décennale (en réalité figure l’assurance de la société ATLANTEM)
• Votre attestation d’assurance MRI pour l’habitation.
Je ne vois aucun obstacle à ce que vous réalisiez vos travaux tout en respectant les recommandations ci-dessous :
Les menuiseries posées doivent respecter le dessin des autres menuiseries posées sur les autres loggias. 
La fermeture des loggias ne peut pas conduire à la création d’une pièce sur la surface fermée ou l’agrandissement du séjour ou d’une chambre.
Les pissettes présentes sur les balcons avec garde-corps préfabriqués ne doivent pas être obturés. 
Les séparations de loggias (avec vos voisins) doivent être constituées de verre SECURIT et laisser évacuer l’eau pluviale vers les pissettes au sol des loggiasè les séparations ne doivent donc pas être posées au sol
En effet, les loggias constituées de gardes corps en béton droits ne sont pas munies de pissettes.
Les séparations en verre sécurit en place d’origine doivent être déposées (voir avec vos voisins respectifs).
Dans cette attente, (...)” (sic).

Ce courriel peut certes être considéré comme un accord de principe du syndic de copropriété sur les travaux réalisés, mais ne vaut pas pour autant dispense, pour la SCI AVERROES, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété pour les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble.

Ce courriel formule en effet un certain nombre de préconisations à mettre en oeuvre et attirait expressément l’attention de la SCI AVERROES sur la nécessité de “respecter le dessin des autres menuiseries posées sur les autres loggias” ou autrement dit de respecter l’harmonie extérieure de l’immeuble.

Il importe également de relever que les documents transmis par la SCI AVERROES, cités dans le courriel précité, sont contradictoires sur le coloris choisi : s’il est exact que le devis de la société SOLABAIS vise un coloris RAL 9006 “gris galet brillant”, les plans en élévation établis par le studio Crystelle TERRASSON, architecte d’intérieur, et qui ont été joints à la déclaration préalable de travaux mentionnent de manière très explicite la couleur “Gris métal naturel”, soit un coloris identique à ceux utilisés par les autres appartements donnant sur la façade de l’immeuble.

Dans ces conditions, la réponse faite par la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE le 3 juillet 2020 à la SCI AVERROES ne peut pas être considérée comme fautive et à l’origine du préjudice invoqué par cette société, seul l’emploi d’un coloris distinct de celui utilisé par le reste de la copropriété étant à l’origine de celui-ci.

Or, un tel choix incombe à la SCI AVERROES et non à la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE.

En conséquence, en l’absence de faute de cette société et de préjudice en lien direct avec le comportement invoqué, il convient de rejeter toutes les demandes formées par la SCI AVERROES et Madame [J] [W] à l’encontre de la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE. 

III - Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI AVERROES et Madame [J] [W], parties perdantes, doivent supporter in solidum les dépens.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique respective des parties ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties. Il convient de rejeter les demandes correspondantes. 

Aucune circonstance du litige ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats sans audience, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [W] à faire remplacer les menuiseries extérieures posées au niveau des loggias de son appartement au sein de la résidence [Adresse 1], visibles depuis la façade de l’immeuble, par des menuiseries de coloris “ton aluminium naturel anodisé”, 

DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai d’un an suivant la signification de la présente décision, sous peine d’une astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai et pendant trente jours au total,

REJETTE, pour le surplus, la demande de remise en état formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], située [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1],


REJETTE toutes les demandes présentées par la SCI AVERROES et Madame [J] [W] à l’encontre de la société LEFEUVRE SYNDIC DE COPROPRIETE (SAS),

CONDAMNE in solidum la SCI AVERROES et Madame [J] [W],

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile entre les parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,


La Greffière, Le Tribunal,