Tribunal Judiciaire · Contentieux général — 7 avril 2026

MINUTE N° : /2026
JUGEMENT DU : 07 Avril 2026
DOSSIER N° : 25/00740 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EDJX
NAC : 30G
AFFAIRE : S.A.S.U. I AM PRECISION, [W] [A] C/ [X] [Q]


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Mme ARRIUDARRE, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme VERGNES, Greffière


PARTIES :

DEMANDEURS

S.A.S.U. I AM PRECISION
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas ESKENAZI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

M. [W] [A]
né le 25 Novembre 1980 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nicolas ESKENAZI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant


DEFENDEUR

M. [X] [Q]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Angéline BINEL, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant






Clôture prononcée le : 26 Novembre 2026
Débats tenus à l'audience du : 03 Février 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 Avril 2026


Exposé du litige :

Suivant bail précaire en date du 25 juillet 2023, M. [X] [Q] a donné à bail à la Sasu I. A. M Précision, entreprise de fabrication de pièces métalliques pour l’industrie, un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 1] (81) pour une durée d’un an moyennant un loyer mensuel d’un montant de 1 692 euros. 

Ne parvenant pas à faire fonctionner ses machines en raison d’une inadaptation du réseau électrique des locaux, la Sasu I. A. M Précision a fait réaliser des travaux.

Par acte en date du 17 octobre 2023, M. [Q] a fait signifier à la Sasu I. A. M Précision un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison d’un arriéré de loyer d’un montant de 5 039,98 euros. L’arriéré a été régularisé.

La Sasu I. A. M Précision a quitté les lieux en novembre 2024.

Considérant avoir été trompé sur l’adresse du bien pris à bail ainsi que sur les caractéristiques principales du local en ce qu’elle ne pouvait pas y exercer son activité, la Sasu I. A. M Précision et M. [W] [A], son gérant, ont fait assigner M. [Q], par acte en date du 22 avril 2025, devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir une réduction rétroactive du loyer et l’indemnisation de leurs préjudices en raison d’un manquement de celui-ci à ses obligations de délivrance et de bonne foi.

La procédure a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 novembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 3 février 2026 puis mise en délibéré au 7 avril 2026.

Prétentions et moyens des parties : 

Aux termes de leur assignation valant conclusions, M. [A] et la Sasu I. A. M Précision demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 16-1-1, 1240 du code civil, R 2223-25 à R 2223-29 et R 2213-33 du code général des collectivités territoriales, de :
- juger que M. [Q] a manqué à ses obligations contractuelles en ne délivrant pas un bien conforme à l’usage prévu au contrat de bail,
- juger qu’il a manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas son obligation de bonne foi,
- juger qu’il engage sa responsabilité à leur égard,
- le condamner à payer à la Sasu I. A. M Précision la somme de :
* 10 000 euros au titre des bénéfices perdus,
* 8 460 euros au titre de la réduction rétroactive des loyers,
- condamner M. [Q] à communiquer à M. [A] les quittances de loyer détaillées avec son numéro de siret et le montant de la Tva pour chacune,
- le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral subi par M. [A],
- le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, y compris les frais de constat de commissaire de justice engagés. 

La Sasu I. A. M Précision et M. [A] soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne s’assurant pas, avant la signature du bail, que les locaux étaient adaptés à l’usage qu’ils souhaitaient en faire et plus particulièrement que la capacité en fourniture d’énergie était suffisante, que dès la première utilisation des machines, le compteur a disjoncté, qu’ils ont dû faire réaliser des travaux durant 5 semaines afin d’adapter le réseau électrique et qu’ils se sont rendus compte qu’ils avaient souscrit un contrat de fourniture d’énergie et d’assurance pour des locaux situés au [Adresse 3] de la même rue, ayant été induits en erreur par le bailleur avant la signature du bail.
Ils affirment qu’ils ont été privés de la jouissance de 4 pièces au sein des locaux en raison de l’absence d’installation conforme aux normes électriques et de la partie sanitaire en l’absence d’arrivée d’eau.
Ils précisent que le bailleur ne peut pas se réfugier derrière leur connaissance de ces défauts lors de la signature du bail our s’exonérer de ses propres obligations.
Ils reprochent à M. [Q], informé de l’activité de la société et de ses besoins sur le plan électrique, de leur avoir fait croire, à la suite de l’annonce qu’il avait diffusée, que le local loué se situait au [Adresse 3], pour lesquels ils s’étaient eux-mêmes assurés auprès d’Engie de la conformité du réseau à leur activité, alors qu’il se situait au [Adresse 2] de la même rue. Ils affirment qu’il s’est ainsi montré de mauvaise foi au moment des négociations et de la signature du bail. 
Ils réclament l’indemnisation de la perte de bénéfices en raison de l’impossibilité d’exercer leur activité dans les lieux jusqu’au 7 septembre 2023, date de la fin des travaux ainsi qu’une réduction de loyer d’un tiers correspondant à la surface d’un tiers des locaux qu’ils n’ont pas pu utiliser. 
Ils demandent la condamnation du bailleur à leur communiquer des quittances mentionnant le numéro de Siret ainsi que la Tva et l’indemnisation d’un préjudice moral en raison des démarches qu’ils ont dû réaliser auprès d’Engie et du sentiment d’avoir été escroqué.

Dans ses conclusions notifiées le 23 septembre 2025, M. [Q] demande au tribunal de :
- débouter M. [A] et la Sasu I. A. M Précision de l’ensemble de leurs demandes,
- les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Q], pour s’opposer aux demandes formulées, fait valoir qu’il ne ressort ni de l’annonce, ni des pièces contractuelles que le local commercial donné à bail se situait au [Adresse 3], que le preneur a signé le bail sans aucune observation, que les contrats d’assurance et d’énergie produits ne démontrent que la négligence du locataire et qu’il ne s’était pas engagé à vérifier l’adaptation du réseau électrique dès lors qu’il appartenait au locataire de souscrire un abonnement compatible avec son activité en termes d’ampérage nécessaire. 
Il souligne que les travaux réalisés par le locataire, terminés dès le 4 août 2023, l’ont été en raison de ses besoins spécifiques en matière d’électricité mais qu’il a pris en charge la reprise du tableau électrique intérieur ainsi que la part qui incombait au preneur, correspondant au changement de câble entre le compteur extérieur et le tableau électrique. Il affirme que la perte de bénéfices dont se prévaut le locataire n’est pas démontrée.

Pour démentir tout manquement à ses obligations de bailleur, il fait valoir qu’aucune demande ne lui a été adressée par sa locataire durant l’occupation des lieux et que le constat versé aux débats ne démontre pas une impossibilité d’utiliser 4 pièces en raison d’une alimentation électrique non conforme.
Il considère que M. [A] ne démontre pas l’existence d’un préjudice personnel, direct et distinct de celui de la société qu’il gère. Il s’oppose aux demandes relatives aux quittances dès lors qu’il ne dispose pas de numéro Siret et que le loyer n’est pas soumis à la Tva.
Il réclame des dommages et intérêts en raison de la procédure initiée qui l’a particulièrement affectée compte tenu de son âge.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le manquement à l’obligation de délivrance :

Selon l’article 1719 1°du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. 

L’obligation de délivrance concerne tant la délivrance matérielle et juridique des locaux que leur conformité à la destination contractuelle.

Il appartient au bailleur de prouver qu’il a exécuté son obligation de délivrance et il ne peut s’en exonérer totalement au moyen de stipulations contractuelles.

Toutefois, le manquement reproché au bailleur à son obligation de délivrance doit porter sur la totalité de la chose louée et rendre les locaux inexploitables en totalité.

En l’espèce, le bail dérogatoire signé le 25 juillet 2023, prenant effet le 1er août suivant, porte sur un “local artisanal de 350m²” mais les parties n’ont pas précisé l’activité devant être exercée dans les locaux, soit celle de fabrication et usinage de pièces pour l’industrie comme indiqué sur l’attestation d’immatriculation au registre des entreprises pour la Sasu I. A. M Précision. Le bail commercial porte donc sur l’exploitation de tous commerces comme rappelé dans les conditions générales au paragraphe relatif à la destination des lieux.
Le bailleur, M. [Q], était donc tenu de délivrer un local commercial à cette société lui permettant d’exercer son activité commerciale de fabrication et d’usinage de pièces pour l’industrie. 

Le bailleur ne conteste pas que la société preneuse n’a pas pu exploiter les locaux avant la réalisation de travaux électriques qui se seraient achevés, selon lui, le 4 août 2023 et qu’il a pris en charge à hauteur de 3 579 euros selon ses déclarations avant de régler, également, la part qu’il estimait incomber à la locataire d’un montant de 560,74 euros.

Contrairement à ce qu’il soutient sans le démontrer, l’impossibilité d’exploiter les locaux ne provient pas d’une erreur de la Sasu I. A. M dans le contrat de fourniture d’énergie qu’elle a souscrit auprès d’Engie, en ce qu’elle n’aurait pas prévu un ampérage suffisant pour l’exploitation des machines présentes dans le local, mais à un problème de câblage électrique comme cela ressort de la facture de travaux produite.

Ainsi, la facture en date du 30 août 2023, qui a fait l’objet d’un avoir le 24 avril 2024 (pièce n°6 de la Sasu I. A. M Précision) après que M. [Q] l’ait réglée, alors qu’elle était adressée à la Sasu I. A. M Précision comme évoqué dans un courrier non daté de cette dernière (pièce n°4 de M. [Q]), porte sur la mise en place de câbles de section 16 mm², ce qui démontre que le réseau électrique existant dans les locaux n’était pas adapté à la puissance des machines et générait les coupures électriques au niveau du disjoncteur dénoncées par la locataire afin de protéger le réseau électrique. 

Il en résulte que le manquement de M. [Q] à son obligation de délivrance est démontré entre le 1er août 2023 et le 30 août 2023, date de la facture versée aux débats, faute d’éléments plus précis quant à la date d’achèvement de ces travaux.

Le bailleur, en exécution de cette obligation, est tenu de prendre en charge le coût des travaux de mise en conformité et le préjudice de jouissance subi par le locataire, à charge pour ce dernier d’en démontrer l’existence et l’étendue.

Il est constant que M. [Q] a pris en charge l’intégralité des travaux de mise en conformité des locaux puisqu’il a réglé la partie des travaux relative au changement de compteur et qu’il a fini par payer la facture adressée initialement à la locataire. 

La Sasu I. A. M Précision, qui se prévaut d’une perte de bénéfices en raison d’une fermeture imposée durant la réalisation des travaux, réclame la somme de 10 000 euros à ce titre.

L’attestation de son expert-comptable, qu’elle verse aux débats, ne suffit pas à démontrer l’étendue du préjudice de perte de bénéfices dont elle se prévaut. Ainsi, cette attestation porte sur la “perte de chiffre d’affaires” et évoque ensuite une “perte comptable de 10.000€ sur la période du 01/08/2023 au 07/09/2023" sans qu’aucun détail, relatif au calcul réalisé pour fixer le montant de cette perte ne soit livré. Outre que les travaux ont été terminés dès le 30 août 2023, selon la facture versée aux débats, seules les pertes d’exploitation ou de marge brute peuvent faire l’objet d’une indemnisation et non la perte comptable ou de chiffre d’affaires évoqués dans cette attestation.

L’existence de ce préjudice est toutefois démontrée puisqu’il est fait état de l’arrêt de l’activité durant la période de réalisation des travaux et que la seule pièce versée aux débats pour fixer la date de fin des travaux est celle mentionnée sur la facture en date du 30 août 2023, rien ne permettant de considérer que ces travaux ont été achevés dès le 4 août comme allégué par le bailleur. Il en résulte que ce préjudice doit être indemnisé par le versement d’une somme de 2 000 euros.

S’agissant de la réduction rétroactive de loyers réclamée, la Sasu I. A. M Précision ne démontre pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison de l’impossibilité d’utiliser 4 pièces dans les locaux commerciaux dès lors qu’elle a pu, à compter du 30 août 2023, exploiter les lieux. Le manquement dont elle se prévaut n’ayant pas abouti à une impossibilité totale d’exploiter les locaux, elle doit être déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur les autres demandes :

Il convient de débouter la Sasu I. A. M Précision de sa demande de voir enjoindre au bailleur de lui communiquer des quittances de loyer mentionnant son numéro de Siret et le montant de la Tva dès lors que M. [Q] ne dispose pas de numéro de Siret et que le loyer n’est pas soumis à la Tva, étant observé que le courriel du cabinet comptable sur lequel se fondent les demandeurs précise que les quittances ne peuvent pas être considérées commes valables “si le loyer est soumis à la TVA” (pièce n°10 des demandeurs).

M. [A], gérant de la société locataire, doit être débouté de sa demande au titre d’un préjudice moral qui n’est pas démontré. Par ailleurs, il ne verse aucun élément aux débats permettant de démontrer que le bailleur aurait tenté de l’induire en erreur sur l’adresse des locaux loués en lui faisant croire qu’ils se seraient situés au [Adresse 3] et non au [Adresse 2] de la même rue.

La Sasu I. A. M Précision ayant été partiellement jugée bien-fondée en son action en manquement du bailleur à son obligation de délivrance, celle-ci ne présente donc aucun caractère abusif de sorte que M. [Q] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

M. [Q], partie perdante, doit être condamné aux dépens. Les frais exposés par la locataire pour faire réaliser un constat par commissaire de justice ne font toutefois pas partie des dépens tels que listés à l’article 695 du code de procédure civile de sorte que les demandeurs doivent être déboutés de leur demande de voir inclure ces frais dans les dépens.

La Sasu I. A. M est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette procédure. M. [Q] sera donc tenu de lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er 1° du code de procédure civile sans pouvoir prétendre lui-même au bénéfice de ces mêmes dispositions.

Le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS : 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe : 

Dit que M. [X] [Q] a manqué à son obligation de délivrance,

Le condamne à payer à la Sasu I. A. M Précision la somme de :
- 2 000 euros au titre de son préjudice pour la période du 1er août au 30 août 2023,
- 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sasu I. A. M Précision de sa demande au titre de la réduction des loyers et de la communication de quittances détaillant le numéro de Siret et le montant de la Tva,

Déboute M. [W] [A] de sa demande au titre d’un préjudice moral,

Déboute M. [X] [Q] de sa demande de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [Q] aux dépens, hors frais de constat de commissaire de justice engagés par la Sasu I. A. M Précision,

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire

LE GREFFIER LE PRESIDENT