Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 3 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 03 AVRIL 2026

(n° 2026/ , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01656 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIZOO



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2023 - Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 21/01487





APPELANTE



 S.A.R.L. BONAPARTE immatriculée au RCS de PARIS sous le n°831 148 994, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065





INTIMÉE 



S.A.S. CB5 immatriculée au RCS de PARIS sous le n°834 543 795, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Aurore TABORDET-MERIGOUX de l'AARPI ATP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre 

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, magistrat honoraire



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffière : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Catherine SILVAN, Greffière, présent lors de la mise à disposition.



***

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte notarié en date du 3 décembre 2019, la société Bonaparte a consenti à la société civile immobilière (SCI) CB5 une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier (local commercial) situé [Adresse 3] à [Localité 3], au prix de 5.125.000 €.



La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 juin 2020 et était assortie de différentes conditions suspensives, dont notamment celle à la charge du promettant d'obtenir de la copropriété dans le cadre d'une assemblée générale statuant à la majorité l'autorisation de cession de parties communes, ladite condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 30 avril 2020.



Il a été en outre stipulé à la promesse unilatérale de vente qu'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 512.500 €, dont la moitié c'est à dire la somme de 256.250 € a été versée par le bénéficiaire le jour de l'acte, le solde devant être versé au promettant au plus tard dans un délai de huit jours suivant l'expiration du délai de réalisation de la promesse pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. 



Le 11 mai 2020, la SCI CB5 a, par l'intermédiaire de son notaire, invoqué la caducité de la promesse au motif de la non réalisation de la condition suspensive à la charge de la société Bonaparte au 30 avril 2020, et a demandé la restitution de la somme déjà versée au titre de l'indemnité d'immobilisation.



Par courrier du 22 mai 2020, le conseil de la SCI CB5 a à nouveau sollicité la restitution de la somme déjà versée au titre de l'indemnité d'immobilisation. 



Le 6 juillet 2020, la société Bonaparte a obtenu l'accord de la copropriété concernant la cession de parties communes.



Par exploit d'huissier en date du 26 janvier 2020, la société Bonaparte a fait assigner la SCI CB5 devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de la voir condamner à lui payer la somme de 512.500 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2019. 



A compter du 15 février 2021, la société CB5 constituée sous forme d'une société civile immobilière (SCI) s'est transformée en une société par actions simplifiée (SAS).



Par jugement du 21 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : 

-Rejette les demandes en paiement de la société Bonaparte au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2019 entre la société Bonaparte et la société SCI CB5 ;

-Ordonne la restitution à la société SCI CB5 par toute personne détenant la somme de 256.250 € séquestrée au titre de l'indemnité prévue à la promesse unilatérale de vente entre la société

Bonaparte et la société SCI CB5 du 3 décembre 2019 ;

-Rejette la demande de la société Bonaparte en paiement de dommages et intérêts ;

-Condamne la société Bonaparte aux dépens ;

-Ordonne la distraction des dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

-Rejette la demande de la société Bonaparte au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamne la société Bonaparte à payer à la société SCI CB5 la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Rejette toute autre demande ;

-Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



La SARL Bonaparte a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 janvier 2024.



La procédure devant la cour a été clôturée le 22 janvier 2026.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 24 septembre 2024, par lesquelles la SARL Bonaparte, appelante, invite la cour à :



Vu l'article 1124 du code civil, 

Vu l'article 1194 du code civil, 

Vu l'article 1304 du code civil, 

Vu l'article 1218 du code civil, 

Vu l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, 

Vu l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 

Vu l'ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 

Vu la loi du 10 juillet 1965, articles 17-1-A, 17-1 

Vu le décret du 17 mars 1967, article 9, article 13-1 

Vu le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 

Vu l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, 

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, 

Vu l'article 1112-1 du Code civil 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

Vu les pièces, 



REFORMER la décision de première instance en ce qu'elle a statué ainsi : 

-Rejette les demandes en paiement de la société Bonaparte au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2019 entre la société Bonaparte et la société SCI CB5 ;

-Ordonne la restitution à la société SCI CB5 par toute personne détenant la somme de 256.250 € séquestrée au titre de l'indemnité prévue à la promesse unilatérale de vente entre la société Bonaparte et la société SCI CB5 du 3 décembre 2019 ;

-Rejette la demande de la société Bonaparte en paiement de dommages et intérêts ;

-Condamne la société Bonaparte aux dépens ;

-Ordonne la distraction des dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

-Rejette la demande de la société Bonaparte au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamne la société Bonaparte à payer à la société SCI CB5 la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Rejette toute autre demande de la société Bonaparte, et notamment, en ce que le tribunal a :

*rejeté la demande de report de la date de la condition d'obtention par la société Bonaparte de l'accord de l'assemblée générale au 19 juillet 2020, 

*rejeté la demande de report de la date de fin de la promesse au 19 septembre 2020 ou a 12 octobre 2020,

*débouté la société Bonaparte de sa demande de condamner la société CB5 à lui payer la somme de 512.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, par la libération au profit de la société Bonaparte de la somme de 256.250 € remise à Me [P], notaire, en qualité de séquestre et par paiement direct par la société CB5 de la somme de 256.250€,

*condamné la société Bonaparte à restituer la somme de 256.250 € séquestrée au titre de l'indemnité prévue à la promesse,

*débouté la société Bonaparte de sa demande subsidiaire de condamner la société CB5 à lui payer la somme de 512.500 € à titre de dommages et intérêts par la libération au profit de la société Bonaparte de la somme de 256.250 € remise à Me [P], notaire, en qualité de séquestre et par paiement direct par la société CB5 de la somme de 252.500 €,

*débouté la société Bonaparte de sa demande de condamner la société CB5 à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et l'a condamnée à payer la somme de 4.000 € au titre du même article,

* débouté la société Bonaparte de sa demande de voir ordonner la majoration des condamnations à paiement au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, outre capitalisation des intérêts échus annuellement,

*débouté la société Bonaparte de sa demande de voir la société CB5 condamnée aux dépens de l'instance et l'a condamnée aux dépens,

L'appel porte sur toute disposition non visée au dispositif, faisant grief à l'appelante, selon les moyens qui seront développés dans ses conclusions, étant précisé qu'elle y reprendra l'intégralité de ses moyens et demandes présents en première instance et tels qu'énumérés dans la décision entreprise ;



Statuant de nouveau, 

 

A titre principal 

 

REPORTER la date limite de la condition d'obtention par la SARL BONAPARTE de l'accord de l'assemblée générale au 19 juillet 2020 et subsidiairement au 12 août 2020, et ordonner son report. 

 

REPORTER la date de fin de la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2019 au 19 septembre 2020 ou subsidiairement au 12 octobre 2020, et ordonner son report. 



CONSTATANT que la société BONAPARTE a obtenu l'accord de l'assemblée générale le 6 juillet 2020 sans que la SCI CB5 lève par la suite l'option d'achat, 

 

CONDAMNER la société CB5 à payer à la société BONAPARTE la somme de 512 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2019 

 

A titre subsidiaire 

En l'absence de report du terme de la promesse unilatérale de vente, 



REPORTER la date limite de la condition d'obtention par la SARL BONAPARTE de l'accord de l'assemblée générale au 19 juillet 2020, et ordonner son report. 

 

QUALIFIER la non réalisation la condition d'obtention par la SARL BONAPARTE de l'accord de l'assemblée générale avant le 19 juillet 2020 de condition résolutoire, 

 

CONSTATANT que la SCI CB5 n'a pas levé l'option d'achat avant le terme de la promesse le 30 juin 2020, alors que la SARL BONAPARTE a obtenu l'accord de l'assemblée générale avant le 19 juillet 2020, 

 

CONDAMNER la société CB5 à payer à la société BONAPARTE la somme de 512 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2019 

 

A titre encore plus subsidiaire 

 

CONDAMNER la société CB5 à payer à la société BONAPARTE la somme de 512 500 euros à titre de dommages et intérêts, 

 

En tout état de cause 

 

DEBOUTER la société CB5 de toutes ses prétentions, fins et demandes, 

 

CONDAMNER la société CB5 à payer à la SARL BONAPARTE la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

ORDONNER la majoration des condamnations à paiement au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, 

 

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus annuellement, 

 

CONDAMNER la société CB5 aux dépens de première instance et d'appel ; 

 

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 janvier 2026, par lesquelles la SAS CB5, intimée, invite la cour à :



Vu les articles 1103, 1104, 1112-1, 1124, 1186, 1231-1, 1231-6, 1304 du Code civil 

Vu les articles 2 et 4 de l'Ordonnance du 25 mars 2020 ; 

Vu le Décret n°2015-1090 du 28 août 2015 ; 

Vu le Décret n°2020-395 du 3 avril 2020 ; 

Vu les pièces versées aux débats ; 

Vu la jurisprudence citée ; 

Vu les présentes écritures ; 



RECEVOIR la société CB5 dans ses écritures et son appel incident ; 



CONFIRMER le jugement rendu le 21 novembre 2023 par le Tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : 

Rejeté les demandes en paiement de la société BONAPARTE de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2023 ; 

Ordonné la restitution à la société CB5 de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2023, 

Rejeté la demande de la société BONAPARTE au titre des dommages et intérêts 

Condamné la société BONAPARTE aux dépens, 

Condamné la société BONAPARTE à payer à la société CB5 la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



INFIRMER le jugement rendu le 21 novembre 2023 en ce qu'il a : 

Rejeté la demande formulée au titre des intérêts au taux légal 



ET STATUANT DE NOUVEAU : 



CONDAMNER la société BONAPARTE à verser à la société CB5 les intérêts au taux légal du entre la période du 11 mai 2020 au 10 janvier 2024, date de versement de l'indemnité d'immobilisation ; 



CONDAMNER la société BONAPARTE à verser à la société CB5 la somme de 100.000€ à titre de dommages et intérêts ; 



CONDAMNER la SARL BONAPARTE à payer à la société CB5 la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de l'AARPI ATP AVOCATS sur le fondement de l'article 699 du CPC ; 



SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur l'imputabilité de l'absence de réalisation de la vente



La société Bonaparte sollicite de condamner la société CB5 à lui verser l'indemnité d'immobilisation en estimant que l'absence de réitération de la vente lui est imputable ;



La société CB5 oppose que la condition suspensive à la charge du promettant n'a pas été réalisée à la date prévue par la promesse du 30 avril 2020, sachant qu'il est constant que les parties n'ont pas contractuellement convenu de sa prorogation ;



La société Bonaparte fait valoir que les dates d'expiration de la condition suspensive au 30 avril 2020 et de la promesse au 30 juin 2020 ont été prorogées, à titre principal sur le fondement de la force majeure jusqu'au 19 juillet 2020 et à titre subsidiaire sur le fondement des textes afférents aux mesures sanitaires jusqu'au 12 août 2020 et que la condition suspensive a été réalisée par l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2020 ;



Sur le moyen à titre principal relatif à la force majeure



La société Bonaparte fait valoir que les mesures sanitaires liées au covid empêchaient d'organiser une assemblée générale des copropriétaires entre le 12 mars 2020 et le 31 mai 2020, qu'elle justifie de l'impossibilité d'organiser une assemblée générale par visioconférence et que le vote par correspondance était impossible avant le 2 juillet 2020 ;



La société CB5 oppose l'absence de force majeure, car rien n'empêchait la demande ni la tenue d'une assemblée générale extraordinaire ; elle estime que selon le mail du 17 mars 2020 de l'agent immobilier mandataire de la société Bonaparte, la difficulté n'était pas le confinement mais le fait que le syndic souhaite attendre l'assemblée générale ordinaire du 11 juin 2020, et que dans son mail du 20 mars 2020, ce même mandataire a fait état de plusieurs solutions, telles une assemblée générale « en remote » (distanciel) avec convocation par voie électronique ; elle ajoute que 4 mois et demi après la signature de la promesse le 3 décembre 2019, et alors qu'il ne restait plus qu'un mois et demi avant l'expiration du délai du 30 avril 2020, étant précisé qu'une convocation d'assemblée générale doit être envoyée plus de 3 semaines avant sa tenue, la société Bonaparte ne disposait toujours pas de l'accord du syndic pour la tenue d'une assemblée générale extraordinaire ;



Le tribunal a admis que le covid/confinement était un événement extérieur et imprévisible mais il a considéré qu'il n'était pas démontré l'impossibilité de prendre des mesures appropriées, en précisant que la loi Elan de 2018 permettait une assemblée générale à distance en visioconférence et que la société Bonaparte ne démontrait pas qu'il était impossible de l'organiser ;



Aux termes de l'article 1218 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.

Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 » ;



Aux termes de l'article 1 du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, applicable à compter du 17 mars 2020 à 12h, « Afin de prévenir la propagation du virus covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile ' » ;



Cette interdiction a été prolongée jusqu'au 15 avril 2020 puis jusqu'au 11 mai 2020 ;



Aux termes de l'article 13-1 décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 29 juin 2019, « Pour l'application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.


Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations » ;



Aux termes de l'article 13 de l'ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 modifiant l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaires statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, « Le titre II de la même ordonnance est ainsi modifié '

3° Après l'article 22-1, sont insérés quatre articles ainsi rédigés :

Art. 22-2.-I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
« Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
« Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
« II. ' Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.

' » ;



Aux termes de l'article 16 de la même ordonnance, « A l'exception des dispositions du 3° de son article 13 qui sont applicables à compter du 1er juin 2020, les dispositions de la présente ordonnance entrent en vigueur immédiatement. Elles sont applicables aux instances en cours à cette date.
Les dispositions du premier alinéa sont applicables dans les îles Wallis et Futuna » ;



En l'espèce, il ressort des décrets portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19 qu'aucune assemblée générale des copropriétaires ne pouvait être organisée en présentiel entre le 17 mars 2020 et le 30 avril 2020, date d'échéance de la condition suspensive ;



La société Bonaparte justifie qu'aucune assemblée générale des copropriétaires ne pouvait être organisée en visioconférence entre ces mêmes dates, puisque l'article 13-1 décret du 17 mars 1967 précité impose une décision d'assemblée générale préalable, décidant des moyens, supports techniques et coûts de visioconférence, or la société Bonaparte justifie en appel qu'une telle décision n'a pas été prise par l'assemblée générale des copropriétaires avant 2021 (pièce 20) ;



Et les dispositions de l'article 13 de l'ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 précité, relatives à l'instauration du vote par correspondance aux assemblée générales de copropriétaires, n'étaient applicables qu'à compter du 1er juin 2020 ;



Toutefois, sachant que la dernière assemblée générale ordinaire s'était tenue le 20 juin 2019 (pièce 19), que le syndic n'avait pas prévu d'organiser l'assemblée générale ordinaire annuelle avant le 11 juin 2020, la société Bonaparte avait connaissance dès la promesse du 3 décembre 2019 que la date d'expiration de la condition suspensive étant fixée au 30 avril 2020, elle ne pourrait obtenir la réalisation de la condition suspensive visant à l'autorisation de cession de parties communes que par l'organisation d'une assemblée générale extraordinaire à ses frais ;



Or la société Bonaparte ne produit aucune pièce démontrant qu'entre le 3 décembre 2019 et le 17 mars 2020, elle ait préparé un projet de résolution, sollicité le syndic sur l'organisation d'une assemblée générale extraordinaire avant le 30 avril 2020 en s'engageant à en régler les frais et soumis son projet de résolution au syndic et au conseil syndical ; 



Aussi il convient de considérer que compte tenu des délais pour le syndic pour organiser l'assemblée générale extraordinaire, trouver une salle de libre et la réserver, des vacances scolaires entre le 4 et le 20 avril 2020 et des délais de convocations de l'assemblée extraordinaire d'au moins 21 jours, une telle assemblée générale ne pouvait pas être organisée avant le 30 avril 2020, alors qu'à la date du 17 mars 2020, la société Bonaparte n'avait pas encore préparé le projet de résolution ni engagé les démarches auprès du syndic et du conseil syndical à cet effet ;



Il en ressort que, par son inaction fautive entre le 3 décembre 2019 et le 17 mars 2020, la société Bonaparte est responsable de la défaillance de la condition suspensive et qu'elle ne peut invoquer les mesures sanitaires applicables à compter du 17 mars 2020 pour tenter de suppléer à sa défaillance ;



En conséquence, sans qu'il n'y ait lieu d'étudier si les conditions de la force majeure étaient remplies postérieurement au 17 mars 2020, et compte tenu du fait que selon l'analyse ci-après, le moyen à titre subsidiaire relatif à l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 est écarté, il y a lieu de considérer que l'absence de réalisation de la condition suspensive dans les délais fixés par la promesse est imputable à l'inaction fautive de la société Bonaparte entre le 3 décembre 2019 et le 17 mars 2020 et que l'absence de réalisation de la vente résulte de la défaillance de cette condition suspensive aux torts de la société Bonaparte ;



Sur le moyen à titre subsidiaire relatif à l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 



La société Bonaparte estime que la condition suspensive s'analyse en une obligation et que cet article est applicable à la condition suspensive ; elle considère que cet article reporte la date butoir du 30 avril 2020 au 12 août 2020 et qu'en application des articles 1194 et 1104 du code civil, le report de la condition suspensive entraîne le report de la date d'échéance de la promesse unilatérale de vente ;



Le tribunal a considéré que l'article 4 n'était pas applicable à une condition suspensive qui n'a pas pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, ni à l'indemnité d'immobilisation ;



Aux termes de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, 

- article 1 :

« I. ' Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou 

qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 22 mars 2020 susvisée ' » (et le 23 juin 2020 inclus selon l'ordonnance modificative du 3 juin 2020) ;

-article 4 :

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.

Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la fin de cette période si le débiteur n'a pas exécuté son obligation avant ce terme.

Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l'article 1er. » ;



En l'espèce, il convient de considérer que la condition suspensive litigieuse, qui n'a pas pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation ne constitue pas « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé », au sens de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 précité ;



D'autre part, l'indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale puisqu'elle ne vise pas à sanctionner la non-levée de l'option qui est un droit acquis au profit du bénéficiaire mais à compenser financièrement la durée de l'immobilisation du bien à l'égard du promettant en cas de non levée de l'option ;



Ainsi l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 précité ne s'appliquant pas la condition suspensive litigieuse ni à l'indemnité d'immobilisation, ce moyen est écarté ;



Sur l'indemnité d'immobilisation



Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2019 stipule en page 12 :

« Indemnité d'immobilisation ' séquestre

Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 512.500 €.

Sur ladite somme le bénéficiaire verse au promettant, et ainsi qu'il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de 256.250 €, représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée, et dont quittance d'autant est donnée.'

A cet effet, avec l'accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire du promettant.

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

¿Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

¿Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

¿Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 256.250 €, le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait' » ; 



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que la non réalisation de la vente résulte de la défaillance, aux torts de la société Bonaparte, de la condition suspensive à sa charge 



d'obtenir de la copropriété dans le cadre d'une assemblée générale statuant à la majorité l'autorisation de cession de parties communes, au plus tard le 30 avril 2020 ;



Ainsi, il y a lieu d'appliquer la deuxième hypothèse de la clause de la promesse précitée relative à l'indemnité d'immobilisation, « Elle (la somme versée ce jour de 256.250 € par le bénéficiaire au notaire séquestre) sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes » et d'ordonner la restitution à la société CB5 de la somme versée de 256.200 € ;



Aux termes de l'article 1231-7 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa » ;



En l'espèce, les dispositions de l'article 1231-7 du code civil s'appliquent en cas de « condamnation à une indemnité » ;



Dans l'hypothèse où la société CB5 avait sollicité « la condamnation de la société Bonaparte à verser à la société CB5 l'indemnité d'immobilisation assortie des intérêts au taux légal et l'autorisation à la société CB5 pour le paiement de cette somme à se faire remettre à due concurrence les fonds détenus par le notaire séquestre », elle aurait pu en application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil prétendre aux intérêts au taux légal à la charge de la société Bonaparte, jusqu'au 10 janvier 2024, date à laquelle le notaire séquestre a remis la somme à la société CB5  ;



Mais il ressort du dispositif des conclusions de la société CB5 tant en première instance qu'en appel, que la société CB5 ne sollicite pas la condamnation de la société Bonaparte ; elle sollicite « la restitution à la société CB5 de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2023 » ; la société CB5 ayant versé la somme litigieuse entre les mains du notaire séquestre, il convient de considérer qu'elle sollicite la restitution par le notaire de ladite somme ;



Le notaire séquestre ne peut être tenu au paiement d'intérêts au taux légal ; c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de la société CB5 d'assortir la restitution de la somme des intérêts au taux légal ;



La société CB5 ne sollicitant pas en appel de condamner la société Bonaparte à lui verser la somme litigieuse, alors qu'une telle condamnation conditionne la condamnation au paiement des intérêts au taux légal, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en appel de la société CB5 de condamner la société Bonaparte à lui verser les intérêts au taux légal pour la période du 11 mai 2020 au 10 janvier 2024 ;



En l'absence de réalisation de la condition suspensive précitée, les conditions du paragraphe suivant n'étant pas remplies « Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 256.250 €, le bénéficiaire s'oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait' », il y a lieu de débouter la société Bonaparte de sa demande de condamner la société CB5 à lui verser le surplus de l'indemnité d'immobilisation ; 





En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :

-rejeté les demandes en paiement de la société Bonaparte au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 décembre 2019 entre la société Bonaparte et la SCI CB5,

-rejeté la demande de la société Bonaparte d'ordonner la majoration des condamnations à paiement au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation et la capitalisation des intérêts échus annuellement,

-ordonné la restitution à la SCI CB5 par toute personne détenant la somme de 256.250 € séquestrée au titre de l'indemnité prévue à la promesse unilatérale de vente entre la société

Bonaparte et la SCI CB5 du 3 décembre 2019,

-rejeté la demande de la SCI CB5 d'assortir la restitution des intérêts au taux légal ;



Et il y a lieu de débouter la SAS CB5 de sa demande en appel de condamner la société Bonaparte à lui verser les intérêts au taux légal entre la période du 11 mai 2020 au 10 janvier 2024 ; 



Sur la demande de la société BONAPARTE en paiement de dommages et intérêts



La société Bonaparte sollicite la condamnation de la société CB5 à lui payer la somme de 512.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1104 du code civil au motif que celle-ci a invoqué de mauvaise foi la prétendue non réalisation de la condition suspensive à la charge de la société Bonaparte, alors que celle-ci était absolument empêchée de remplir son obligation, et que la société CB5 n'avait en réalité aucune volonté d'acheter ;



Aux termes de l'article 1104 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Cette disposition est d'ordre public » ;



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant l'absence de mauvaise foi de la société CB5 puisqu'il est retenu que la défaillance de la condition suspensive est aux torts de la société Bonaparte ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Bonaparte en paiement de dommages et intérêts ;



Sur la demande en appel de la société CB5 de dommages et intérêts



La société CB5 sollicite en appel de condamner la société Bonaparte à lui verser la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts, au motif que la société Bonaparte a manqué à son obligation précontractuelle d'information, en n'informant pas la société CB5 qu'il existait un conflit d'intérêt entre la société Bonaparte et son mandataire, puisqu'il s'agit de deux sociétés s'urs, détenues par la société BLG Participations, et que ses préjudices portent sur une absence de négociation au juste prix ;



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que les motifs retenus par la Cour pour conclure à la défaillance de la société Bonaparte dans la réalisation de la condition suspensive sont sans lien avec la société mandataire de la société Bonaparte ;



D'autre part, la SAS CB5, ayant assigné la société Bonaparte en restitution de la somme séquestrée de 512.500 €, et non en réalisation forcée de la vente, n'a pas subi de préjudice relatif au prix de vente fixé dans la promesse ;



En conséquence, la société CB5, ne démontrant pas l'existence d'un préjudice qui serait la conséquence d'un éventuel manquement de la société Bonaparte à son obligation précontractuelle d'information, doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts ; 





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société Bonaparte, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SAS CB5 la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Bonaparte ; 



PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ; 



Y ajoutant,



Déboute la SAS CB5 de sa demande en appel de condamner la société Bonaparte à lui verser les intérêts au taux légal pour la période du 11 mai 2020 au 10 janvier 2024 ;



Déboute la SAS CB5 de sa demande en appel de condamner la société Bonaparte à lui verser la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts ;



Condamne la société Bonaparte aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SAS CB5 la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette la demande de l'appelante au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,