Tribunal Judiciaire · REFERES — 3 avril 2026

30G
MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 03 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00029 - N° Portalis DB3I-W-B7K-C7DW
AFFAIRE : E.U.R.L. [A] [G] C/ SCP [S]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 AVRIL 2026



DEMANDERESSE

[D] [A] [G], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric MALLARD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE substitué par Me Suzanne LAPERSONNE, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON



DEFENDERESSE

SCP [S], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Bruno DENIS, avocat au barreau de SAINT NAZAIRE, avocat plaidant et Me Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, avocat postulant





PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance


Débats tenus à l’audience publique du  03 Avril 2026
Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 31 Mars 2026 prorogé au 03 avril 2026
Ordonnance mise à disposition au greffe le 03 avril 2026












grosse délivrée

le 03.04.2026
 
à Mes [X] [Y]





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 31 mars 2007, la SCI [S] a consenti à la SARL [E] un bail commercial portant sur ses locaux situés [Adresse 3] sur la Commune de L’ILE D’YEU (85350).

Suivant acte authentique en date du 17 octobre 2017, l’[D] [A], qui exerce sous l’enseigne AU FEU DE D’YEU, a acquis le fonds artisanal de la SARL [E] comprenant le droit au bail.

Depuis son entrée dans les lieux, l’[D] [A] se plaint d’infiltrations par les toitures, affectant notamment ses laboratoires de production, les espaces de circulation des employés et risquant de mettre en péril son activité au regard des contraintes d’hygiènes et de sécurité de l’établissement. Elle a également dénoncé une menace sur la solidité de la charpente du bâtiment.

 Des travaux importants ont été réalisés, sans totalement mettre fin à la problématique d’infiltration d’eau. Une expertise technique a été réalisée. L’expert a mis en évidence dans son rapport du 20 février 2024 une possible responsabilité du bailleur, les infiltrations étant majoritairement en lien avec un défaut d’étanchéité au niveau du chéneau en couverture. Le devis de reprise proposé s’est élevé à 77.278,56 €. 

Les démarches amiables n’ont cependant pas permis d’aboutir à une solution du litige.

Suivant acte authentique en date du 3 février 2026, l’[D] [A] a fait assigner devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne la SCI [S] afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 02 mars 2026.

L’[D] [A] a maintenu sa demande d’expertise.

La SCI [S] a comparu et a formulé ses protestation et réserves quant à la demande de désignation d’un expert judiciaire. Elle a également sollicité le complément de mission suivant :
COMPLETER la mission de l’expert de la manière suivante : DETERMINER les travaux réalisés sur le local par le bailleur et le preneur, DIRE si les désordres relevés résultent d’un défaut d’entretien de la chose louée par le preneur, DIRE si les désordres peuvent résulter d’une aggravation faute d’intervention du bailleur et en ce cas indiquer à quel date le bailleur a été alerté en précisant si des interventions ont eu lieu par la suite, ENTENDRE tous sachants et notamment la société MARTIN et FILS,
Le dossier a été mis en délibéré au 31 mars 2026, délibéré prorogé au 3 avril 2026 pour raisons de service.


MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l'espèce, le bien immobilier loué commercialement par l’[D] [A] semble souffrir de désordres en lien avec des infiltrations d’eau récurrentes depuis la toiture. L’expert technique a pu confirmer dans son rapport du 20 février 2024 la réalité des désordres. En outre, et surtout, l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire celui d’un possible litige, en lien avec la responsabilité du bailleur, et l’absence de procès actuel. 

Le motif légitime est donc suffisamment justifié et il sera fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire de la demanderesse à l’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise, 
Désignons en qualité d'expert : 
[L] [M], [Adresse 4]

inscrit sur la liste de la cour d'appel de Poitiers lequel aura pour mission de :

 Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,
 Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l'expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d'expertise,
 Se rendre sur place, [Adresse 3] sur la Commune de [Localité 1],
Visiter les lieux et les décrire, en précisant notamment si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes, et dire s’ils pouvaient être apparents au moment de la vente,
Décrire la date d'éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine, tout en précisant le caractère éventuellement évolutif des désordres, 
Préciser si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’u de ses éléments constitutifs ou l’un de ses équipements, ils le rendent impropre à sa destination,
Préciser si les désordres relèvent d’un défaut d’entretien de la chose louée par le preneur,
Dire si les désordres peuvent résulter d’une aggravation faute d’intervention du bailleur et en ce cas indiquer à quelle date le bailleur a été alerté en précisant si des interventions ont eu lieu par la suite,
Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d'une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,
Préciser, le cas échéant, les préjudices subis du fait des désordres,
Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,
Disons que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu'il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Disons qu'il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l'accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu'elles seront écrites, les joindre à son avis ;
Disons que l'expert pourra recueillir l'avis d'un autre technicien (sapiteur) dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;
Invitons l'expert à établir un état prévisionnel du coût de l'expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d'expertise ;
Rappelons que l'expert devra à l'issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu'à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l'article 245 du Code de procédure civile ;
Indiquons que l’expert s’efforcera de concilier les parties, au moment de la remise de son pré-rapport, aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ; 
Informons les parties qu'il est de leur intérêt d'appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d'expertise ;
Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;
Disons que les convocations remises par l'expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande;
Disons que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;
Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que l’[D] [A] devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d'Olonne par chèque libellé à l'ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l'aide juridictionnelle totale) ; 
Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;
Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;
Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction ;
REJETONS les autres demandes ;

LAISSONS les dépens à la charge provisoire de l’[D] [A], demanderesse à l’expertise judiciaire.


Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, cadre greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO