Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 2 avril 2026

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00583 - N° Portalis DBZG-W-B7J-BQV3
AFFAIRE : [T] [Q] C/ [A] [C]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL


PARTIES :


DEMANDEUR :

M. [T] [Q]
né le 02 Avril 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE, 




DEFENDEUR :

M. [A] [C]
né le 30 Septembre 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparant








Débats tenus à l’audience du : 2 Février 2026
Date de délibéré annoncée : 2 Avril 2026
Décision rendue par mise à disposition le : 2 Avril 2026 






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 juin 2023, M. [T] [Q] a donné à bail à M. [A] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour un loyer de 270 € et 30 € de charges.

Le bailleur a fait délivrer à M. [A] [C] le 13 mai 2025 une sommation de payer la somme de 2.833€ au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte en date du 5 septembre 2025, M. [T] [Q] a fait assigner M. [A] [C] devant le tribunal judiciaire afin qu'il :

- dise et juge sa demande recevable et bien fondée,
- condamne M. [A] [C] à lui payer une somme de 3.733€ au titre des arriérés de loyers et charges dus jusqu'au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025,
- ordonne la résiliation du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges et non justification de la souspcription d’une assurance contre les risques locatifs,
- ordonne l'expulsion de M. [A] [C] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- le condamne au versement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer quotidien et des charges soit 300€ par mois et ce jusqu'à complet déménagement et restitution des clés;
- le condamne à supporter les frais de commandement et actes subséquents soit 197,11€ ; 
- le condamne à lui payer 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris les frais de signification et de l'assignation,
- dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 février 2026.

A cette audience, M. [T] [Q], représenté par son Conseil, a repris les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que M. [A] [C] est redevable d’un arriéré locatif de 3.733 € au 21 août 2025 justifiant sa condamnation au paiement de cette somme sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il a exposé au soutien des articles 1217,1224 et 1229 du code civil que le défendeur n'a pas régularisé sa situation relative aux impayés locatifs ni justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, de sorte qu'il est fondé à solliciter la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Il a considéré que M. [A] [C] doit également être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation compte tenu de l’occupation sans droit ni titre des lieux par celui-ci. 

Bien que cité par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, M. [A] [C] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.



Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 9 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 11 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


Sur les demandes principales

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou, à défaut, celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par M. [T] [Q] que M. [A] [C] reste à devoir à la date de l’audience la somme totale de 4.843€ et qu’il ne s’acquitte pas régulièrement du loyer et des charges depuis la conclusion du contrat de bail.

M. [A] [C] , de fait non comparant, ne justifie d’aucun paiement qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur et ne formule aucune offre pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant. Il ne justifie pas davantage de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. 

Le locataire s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation de paiement des loyers et de souscrire une assurance contre les risques locatifs, ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du présent jugement.


Sur l'expulsion

Le locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

L'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [A] [C] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du contrat de bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés. 

Sur les arriérés locatifs 

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 du code civil prévoit que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Il ressort du décompte actualisé que M. [A] [C] est redevable d’une somme de 4.843€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de novembre 2025 incluse.

Toutefois, en l’absence de comparution du défendeur, de justification de la communication qui lui aurait été faite de l’actualisation de la demande à l’audience et, de précision dans l’acte introductif d’instance d’une possible actualisation des sommes réclamées à l’audience au titre de l’arriéré locatif, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 3.733€, échéance de juillet 2025 incluse. 

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [A] [C] au paiement de la somme de 3.733€ au titre des arriérés de loyers, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025.


Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [A] [C], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et des frais de saisine de la CCAPEX.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [T] [Q] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. M. [A] [C] sera condamné à lui payer la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,


DECLARE recevable la demande formée par M. [T] [Q] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 13 juin 2023 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] à compter du présent jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de M. [A] [C], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [A] [C] à payer à M. [T] [Q] la somme de 3.733€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [A] [C] à payer à M. [T] [Q] une indemnité d'occupation mensuelle de 300 €, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [A] [C] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et de la saisine de la CCAPEX ; 

CONDAMNE M. [A] [C] à payer à M. [T] [Q] la somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [T] [Q] de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE