Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 2 avril 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.C.I. [K] c/ S.D.C. CI [Localité 2] 

N° 26/
Du 2 avril 2026 

4ème Chambre civile
N° RG 23/00060 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OT7I 

 














Grosse délivrée à 

Me Jenny SAUVAGE-FAKIR

la SCP SJ2A

expédition délivrée à 

le 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Lise ISETTA, Greffière 

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 8 janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 avril 2026 , signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 




DEMANDERESSE: 

S.C.I. [K], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3] 
représentée par Maître Sophie JONQUET de la SCP SJ2A, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “LA VIGIE”, représenté par son syndic en exercice,
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant





EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [K] est propriétaire de lots au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 3] à [Localité 5]. 

La copropriété est composée de trois copropriétaires dont les tantièmes sont repartis de la façon suivante :
SCI [K] : 9/24ème 
Consorts [Z] 14/24ème
Consorts [H] : 1/24ème

Une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée le 3 novembre 2022 par l’administrateur provisoire de la copropriété Maître [M] [G], désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nice du 8 août 2022 à la demande de la société [K]. 

Cette assemblée a adopté notamment une résolution n°3 relative à la désignation de la société Administrateurs Niçois Associés (ANA) en qualité de syndic. 

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2022, la société [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°3.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées le 30 août 2024, la société [K] :
sollicite l’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 3 novembre 2022,conclut au débouté du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes,sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Elle estime que la résolution n°3 doit être annulée pour abus de majorité en raison de la convocation prématurée de l’assemblée générale qui n’a pas permis de soumettre au vote des devis de syndics concurrents. Il explique que Maître [G] l’a informé par courrier électronique envoyé le vendredi 23 septembre 2022 qu’il entendait convoquer une nouvelle assemblée générale et lui a demandé s’il entendait présenter une candidature de syndic ou se présenter en qualité de syndic bénévole. Il précise que le mardi 27 septembre 2023, c’est-à-dire seulement quatre jours plus tard, Maître [G] l’a informé avoir déjà convoqué l’assemblée générale sans attendre son retour et sans lui laisser du temps d’obtenir et transmettre le devis d’un syndic concurrent. 

Il explique qu’il s’est avéré que le conseil de M. [Z] avait déjà communiqué le 8 septembre 2022 un premier devis de la société ANA et qu’il a communiqué le 26 septembre 2022 un second devis de sa part. 
 
Il précise que la gestion de la copropriété par le syndic ANA, désigné par l’assemblée générale du 24 juillet 2019, a été marquée par de multiples défaillances, le dépassement habituel de ses pouvoirs et une complaisance envers les consorts [Z] concernant leurs atteintes aux intérêts de la copropriété. 


Il note que la désignation d’un administrateur provisoire s’est avérée nécessaire puisque le syndic ANA a laissé son mandat expirer le 23 juillet 2022, sans prévoir un vote lors de l’assemblée générale du 22 avril 2022 sur le renouvellement de son mandat ou la désignation d’un nouveau syndic. 

Par conclusions en réplique et récapitulatives n°2 notifiées le 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 2] conclut au débouté de la société [K] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Il demande en outre qu’il soit déclaré n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Il précise que la société ANA n’est plus syndic de la copropriété depuis une assemblée générale qui s’est réunie le 16 décembre 2024 et estime que le présent contentieux est devenu sans objet. Il conteste tout abus de majorité, estime que la société [K] ne s’est pas préoccupée de soumettre au vote la candidature d’un syndic de son choix et que tout s’est déroulé conformément à l’esprit et à la lettre de la loi du 10 juillet 1965. Il indique qu’il n’est pas concerné par la polémique relative à l’animosité existantes entre copropriétaires. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026 et mise en délibéré au 2 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°3 

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun. 

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. 

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique dès lors que le demandeur fournisse la preuve sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins, d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la convocation à l’assemblée générale du 3 novembre 2022 a été envoyée par Maître [G] quelques semaines après sa désignation en qualité d’administrateur provisoire, le mardi 27 septembre 2023, seulement deux jours ouvrés après avoir informé la société [K] le vendredi 23 septembre 2022 


de son intention de convoquer rapidement une assemblée générale et sans laisser la possibilité à la société [K] d’obtenir et transmettre le devis d’un syndic concurrent. 

Ainsi, seul le devis de la société ANA, proposé par le copropriétaire majoritaire M. [Z] a pu faire l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale du 3 novembre 2022 et a été adopté grâce à son vote majoritaire, sans permettre une mise en concurrence effective de syndics et alors que diverses difficultés semblent avoir émaillé la gestion du syndic ANA lors de son premier mandat et notamment des suspicions alléguées de complaisance envers les consorts [Z] et de fautes de gestion qui méritaient un examen et une mise en concurrence avec d’autres syndics. 

En considération de ces éléments, l’abus de majorité est caractérisé et il convient de prononcer la nullité de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 3 novembre 2022.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sera condamné aux dépens et à payer à la société [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le syndicat des copropriétaires formule une demande tendant à voir écarter l’exécution de droit à titre provisoire, sans fournir des précisions sur le bien-fondé de sa demande. Il en sera par conséquent débouté. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

PRONONCE la nullité de la résolution n°3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2022 de l’immeuble dénommé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à payer à la société civile immobilière [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de ses demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

 
LE GREFFIER LE PRESIDENT