Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 2 avril 2026

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.C.I. CHIODI c/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], S.A. FONCIA [Localité 1] 
N° 26/
Du 2 avril 2026 
4ème Chambre civile
 N° RG 22/04596 - N° Portalis DBWR-W-B7G-ORPW 
 


























Grosse délivrée à 

expédition délivrée à 
la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN
, la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER



le 02 Avril 2026 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier.

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 8 janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 avril 2026, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, 




DEMANDERESSE: 

S.C.I. CHIODI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cettte qualité à son siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cettte qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A. FONCIA [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cettte qualité à son siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant






























EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Chiodi est propriétaire des lots n°8 et 9 au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 1] à [Localité 3]. 

Ces lots constituent des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble et deux des places de stationnement de l'immeuble situées devant leur devanture. 

M. [P] [K], propriétaire d'un appartement situé au sous-sol de l'immeuble a dénoncé des infiltrations dans son lot. 

Une expertise amiable a été réalisée par M. [Q] [T] et un rapport a été établi le 20 février 2019 préconisant certains travaux. 

Un défaut d'étanchéité des pavés de verre, intégrés dans la dalle des places de stationnement afin de constituer des puits de lumière pour les locaux situés en sous-sol, a été identifié comme étant à l'origine des infiltrations. 

Par ordonnance du 30 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux préconisés par M. [T]. 

Une assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 19 janvier 2022 et a adopté notamment les résolutions n°12 à 15 relatives à la réalisation des travaux. 

Par ordonnance du 29 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, saisi par la société Chiodi d'un recours en tierce opposition initié contre M. [K] et le syndicat des copropriétaires, a retracté la décision du 30 octobre 2020 au motif que le rapport d'expertise n'a pas été établi de façon contradictoire et que les travaux préconisés avaient une incidence sur la jouissance exclusive de ses lots. 

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2022, la société Chiodi a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Foncia, en sa qualité de syndic de la copropriété, devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d'obtenir :
A titre principal,
- l'annulation de l'assemblée générale du 19 janvier 2022,
A titre subsidiaire,
- l'annulation des résolutions n°12, 12.1 à 12.14, 13, 14, 14.1, 14.2 et 15 de la même assemblée générale, 
En tout état de cause,
- la condamnation de la société Foncia à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle fait valoir qu'elle n'a pas été valablement convoquée à l'assemblée générale du 19 janvier 2022 puisque la convocation n'a pas été adressée à son siège social situé [Adresse 2] à [Localité 2]. 

Elle affirme sur le fondement des articles 9 et 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 qu'elle dispose d'un droit de jouissance exclusive sur la terrasse à usage de stationnement située le long de la devanture de son local commercial et que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, lui imposer une modification des modalités de cette jouissance. Elle conteste en outre le bien-fondé du projet de réfection du puits de lumière en ce qu'il n'est prévu ni par le règlement de copropriété, ni par l'état descriptif de division ou son modificatif. Elle soutient que M. [K] ne peut pas troubler sa jouissance exclusive de la terrasse par l'installation de puits de lumière. 

Elle observe que les travaux qui ont été présentés au vote de l'assemblée générale ne sont pas ceux préconisés par le rapport n°2 de M. [T]. Elle soutient que les travaux, s'ils sont réalisés, rendront impossible l'utilisation des places de stationnement puisque la réalisation de relevés maçonnés de 80 cm de hauteur et la pose de plots auront pour conséquence de la priver de son droit de jouissance. 

Par ordonnance du 14 novembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la société Chiodi, a :
- ordonné la suspension des travaux votés par l'assemblée générale du 19 janvier 
2022 au motif, d'une part, que la mise en œuvre des travaux est susceptible de porter atteinte aux droits de la société Chiodi et que, d'autre part, un doute subsiste sur la validité de l'assemblée générale,
- ordonné la suspension des appels de fonds correspondant à ces travaux, 
- débouté la société Chiodi de sa demande d'astreinte, 
- dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes respectives d'indemnité à ce titre,
- réservé les dépens. 

Par conclusions notifiées le 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la société Foncia demandent au tribunal de :
- déclarer la société Chiodi irrecevable et non fondée à demander la nullité de l'assemblée générale du 19 janvier 2022, et l'en débouter,
- débouter la société Chiodi de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions visant à s'opposer aux travaux votés par les copropriétaires,
- la débouter de sa demande subsidiaire d'annulation des résolutions 12, 12.1 à 12.14, 13, 14, 14.1, 14.2 et 15,
- juger que les résolutions n°12.3, 12.5, 12.7, 12.9, 14, 14.1, 14.2 et 15 n'ont pas été adoptées par l'assemblée générale du 19 janvier 2022, et la débouter de sa demande,
A titre reconventionnel,
- l'autoriser à mettre en œuvre les résolutions n°12, 12.1, 12.2, 12.6, 12.10, 12.11, 12.12, 12.13, 12.14 et 13 de l'assemblée générale du 19 janvier 2022,
- débouter la société Chiodi de sa demande de condamnation de la société Foncia [Localité 1], syndic, à lui régler des dommages-intérêts d'un montant de 10 000 euros, 
- la condamner à leur payer chacun une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
En tout état de cause,
- condamner la société Chiodi à leur payer à chacun la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens, à recouvrir conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la société Chiodi n'a pas régulièrement notifié au syndic l'adresse de son siège social et que le syndicat des copropriétaires n'était pas tenu d’envoyer la convocation à l'assemblée générale du 19 janvier 2022 à cette adresse.

Ils précisent que les pavés de verre qui sont au cœur du litige sont situés sur la partie gauche du bâtiment devant le lot n°10 appartenant à Madame [C], tandis que les locaux commerciaux de la société Chiodi utilisés par une agence immobilière sont situés au centre du bâtiment. Ils estiment qu'il n'y a donc aucune atteinte à la jouissance des places de stationnement dont se prévaut la société Chiodi et que ses demandes bloquant les travaux nécessaires de mise hors d'eau de l'appartement de M. [K] sont aussi injustifiées qu'abusives. 

La clôture de l'instruction est intervenue le 24 décembre 2025. L'affaire a été retenue à l'audience du 8 janvier 2026 et mise en délibéré au 2 avril 2026.




MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 19 janvier 2022 

Aux termes de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toutes les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Selon l'article 65 du même décret, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

En l'espèce, la société Chiodi affirme que la convocation à l'assemblée générale du 19 janvier 2022 ne lui a pas été envoyée à son siège social située à [Localité 2], sans toutefois démontrer qu'elle a régulièrement notifié cette adresse au syndicat des copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. 

Le procès-verbal d'adjudication aux enchères publiques du 16 décembre 1971 qui atteste de l'acquisition des lots n°8 et 9 précise que l’adjudicataire demeure [Adresse 4] à [Localité 1]. 

La société Chiodi ne peut donc pas soutenir que la convocation à l'assemblée générale du 19 janvier 2022 aurait dû être envoyée à l'adresse de son siège social et le moyen tiré de l'irrégularité de la convocation est inopérant. 

La société Chiodi sera déboutée de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 19 janvier 2022 en son entier. 

Sur la demande d'annulation des résolutions °12, 12.1 à 12.14, 13, 14, 14.1, 14.2 et 15 et la demande reconventionnelle d'autorisation des travaux projetés

En vertu de l'article 9 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L'article 26 alinéa 3 de la même loi dispose que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

En l'espèce, la résolution n°12 intitulée " réalisation de travaux suite à ordonnance de référé du 30.11.2020 procédure [K]/SDC [Adresse 1] selon nouveau projet ne permettant plus le stationnement sur la dalle devant le lot 10 appartenant à Mme [C] " et les résolutions suivantes portent sur le principe des travaux de mise hors d'eau du lot de M. [K], le choix des entreprises, l'assurance dommages-ouvrage, les honoraires du syndic et le financement des travaux. 

La résolution n°13 porte sur la ratification de "travaux du dossier DCE réalisé par le Bet [T] pour la conception d'un nouveau projet de remplacement des pavés de verre ne permettant plus le stationnement devant le lot 10".








Les résolutions n°14, 14.1 et 14.2 sont relatives à la "la réalisation des travaux suite à ordonnance de référé du 30 novembre 2020 procédure [K]/SDC [Adresse 1] permettant le stationnement devant le lot 10 appartenant à Mme [C]".

Enfin, la résolution n°15 porte sur la demande de Mme [C] relative au "remplacement des barrières Heras devant le lot 10 par des barrières entre 0.60 et 1m de hauteur".

La société Chiodi sollicite l'annulation de ces résolutions au motif qu'elles portent atteinte à son droit de jouissance exclusive des places de stationnement situées le long de la devanture de son local commercial. 

Les photographies figurant dans un procès-verbal d'huissier établi le 17 avril 2018 démontrent toutefois que les pavés de verre ne sont pas intégrés dans la dalle des places de stationnement situées devant la devanture du local commercial appartenant à la société Chiodi, mais devant un autre local situé à l'extrémité de l'immeuble et appartenant à Mme [C]. 

Des photographies Google Earth datées d'avril 2023 également versées aux débats démontrent en outre de façon claire l'absence de pavés de verre intégrés dans la dalle des places de stationnement situées devant la devanture du local commercial appartenant à la société Chiodi.

Le texte des résolutions contestées précise en outre clairement qu'il s'agit de reprise de la dalle située devant le lot n°10 de Mme [C], le reste de la dalle devant l'immeuble restant libre au stationnement.

Par conséquent, la société Chiodi ne démontre pas que les résolutions n°12, 12.1 à 12.14, 13, 14, 14.1, 14.2 et 15 portent atteinte à la jouissance des places de stationnement situées devant la devanture de son local commercial. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande d'annulation de ces résolutions sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sera autorisé à mettre en œuvre les résolutions 12, 12.1, 12.2, 12.6, 12.10, 12.11, 12.12, 12.13, 12.14 et 13 approuvées par l'assemblée générale du 19 janvier 2022 et tendant à la réalisation de travaux permettant la mise hors d'eau du lot appartenant à M. [K]. Ces travaux pourront, le cas échéant,être actualisés au niveau de la mise en œuvre et de leur coût compte tenu du passage du temps. 

Sur la demande de condamnation de la société Foncia en paiement de dommages-intérêts

Le rejet des demandes principale et subsidiaire formées par la société Chiodi conduit à débouter celle-ci de sa demande en paiement de dommages-intérêts à l'encontre de la société Foncia [Localité 1], aucune faute du syndic n'étant démontrée concernant les travaux litigieux.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive
Par application des dispositions de l'article 1240 du code civil, la résistance abusive peut donner lieu à l'octroi de dommages et intérêts dès lors qu'elle engendre un préjudice.

La démonstration d'une attitude fautive caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol est requise.

En l'espèce, les moyens soulevés par la société Chiodi au soutien de ses demandes sont manifestement infondés tant concernant la convocation à l'assemblée générale que la contestation de plusieurs résolutions qui ne sont pas susceptibles de porter atteinte à la jouissance des places de stationnement situées devant la devanture de son local commercial puisque les pavés de verre, dont la reprise est nécessaire, ne sont pas encastrés dans la dalle de ces places de stationnement mais devant un autre local qui n'appartient pas à la société Chiodi. 


La société Chiodi a initié la présente instance de façon injustifiée, y compris un incident dans le cadre duquel le juge de la mise en état a ordonné à sa demande la suspension des travaux. La société Chiodi a ainsi retardée pendant quatre ans des travaux nécessaires pour arrêter des infiltrations perdurant depuis plusieurs années et a généré de l'incertitude et des tracas supplémentaires pour le syndicat des copropriétaires et son syndic. Sa mauvaise foi est caractérisée et la société Chiodi sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Foncia la somme de 1 500 euros chacun à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société Chiodi sera condamnée aux dépens, à recouvrir conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Foncia la somme de 2 300 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société civile immobilière Chiodi de ses demandes ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] à mettre en œuvre les résolutions 12, 12.1, 12.2, 12.6, 12.10, 12.11, 12.12, 12.13, 12.14 et 13 approuvées par l'assemblée générale du 19 janvier 2022 et tendant à la réalisation de travaux permettant la mise hors d'eau du lot appartenant à M. [K], le cas échéant actualisés concernant leur mise en œuvre et leur coût compte tenu du passage du temps ;

CONDAMNE la société civile immobilière Chiodi à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et à la SA Foncia la somme de 1 500 euros, chacun, à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société civile immobilière Chiodi à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et à la SA Foncia, la somme de 2 000 euros, chacun, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière Chiodi aux dépens de l'instance, à recouvrir conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civil.


Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

 
LE GREFFIER LE PRESIDENT