Tribunal Judiciaire · Chambre référés — 3 avril 2026

RE F E R E



N° 


Du 03 Avril 2026 

 N° RG 26/00053 - N° Portalis DBYC-W-B7K-L4OL
30B 


c par le RPVA
le
à

Me Maud AVRIL-LOGETTE 




- copie dossier 


Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Maud AVRIL-LOGETTE 



Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES



OR D O N N A N C E



DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. FJP [Localité 1] 27, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Maud AVRIL-LOGETTE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me GRANDCOIN, avocat au barreau de Rennes, 

DEFENDEUR AU REFERE:

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
non comparant

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 04 Mars 2026,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 03 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats 

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 3] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. 



EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte authentique en date du 2 novembre 2015, la société civile immobilière (SCI) FJP [Localité 1] 27 (la SCI [Localité 1]), demanderesse à l’instance, a donné à bail à M. [B] [K], défendeur au procès, des locaux sis [Adresse 3] à Redon (35). Le bail a été conclu pour un loyer annuel de 4800 € payable mensuellement en douze termes égaux de 400 €, loyer indexé après chaque période annuelle. Une clause résolutoire a été prévue au contrat ainsi qu’une clause pénale en cas de retard de paiement des loyers (pièce n°3 demandeur).

Suivant relevé de compte du 30 septembre 2025, le loyer a été révisé au mois de novembre 2024 pour un montant de 504,59 € hors charges (pièce non numérotée demandeur).

Suivant acte de commissaire de justice du 7 août 2025, un commandement de payer les loyers et mise en demeure a été adressé à M. [K]. Ce dernier visant la clause résolutoire présente dans le contrat de bail, lui a commandé de payer la somme de 9 321,73 € dans le délai d’un mois à compter de celui-ci (pièce n°4 demandeur).

Ce dernier est resté infructueux passé le délai d’un mois. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, la SCI [Localité 1] a assigné au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, M. [K] aux fins de voir : 
-ordonner l’acquisition de la clause résolutoire à la date d’effet du commandement de payé signifié le 7 août 2025, soit le 7 septembre 2025 ;
-ordonner la résiliation du contrat de bail commercial aux torts exclusifs du preneur, pour défaut répétés de paiement des loyers ;
- ordonner l’expulsion de M. [K] et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] (35), sous astreinte de 500 € par jour de retard ce à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution et ce jusqu’à remise des clés ;
- ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;
-condamner M. [K] à payer à SCI [Localité 1] la somme provisionnelle de 9148,23 euros correspondant aux impayés de loyer, outre les intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points à compter du 7 août 2025 ;
-condamner M. [K] à verser, a titre provisionnel, à la SCI [Localité 1], une somme de 914,83 € au titre de la clause de retard ;
-le condamner à payer à la SCI [Localité 1] une indemnité d'occupation égale à 504,59 € mensuel, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;
- ordonner que le dépôt de garantie de 1200 € restera acquis à la SCI [Localité 1] à titre de dommages et intérêts ;
-condamner M. [K] à verser à La SCI [Localité 1] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 août 2025.

Lors de l’audience du 4 mars 2026, la SCI [Localité 1] représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. 

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude, M. [K] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. 

MOTIFS DE LA DECISION 

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la notification aux créanciers inscrits 

Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce :
"Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où le bailleur a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce n°5).

Sur la résiliation du bail et l’expulsion 

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :
“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

En l’espèce, la SCI [Localité 1] sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à M. [K] faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à ce dernier le 7 août 2025, visant la clause résolutoire, d’un montant de 9 321,73 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois. 

Il ressort des pièces versées aux débats : 
- qu’un contrat de bail a été conclu entre cette société et M.[K] prévoyant un loyer annuel de 4800 € Hors Taxes (pièce n°3 demandeur) ; 
- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au preneur à bail le 7 août 2025, portant sur la somme totale de 9321,73 €, au titre des loyers restés impayés (pièce n°4 demandeur) ; 

En outre, le défendeur, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenu de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

M. [K], devenu occupant sans droit ni titre sera expulsé selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir à la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit. 

S'agissant des meubles garnissant le local loué, il sera renvoyé à cet égard, à la procédure prévue par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficultés, de la compétence du juge de l'exécution. 

Sur les indemnités provisionnelles 

En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. 

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation 

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien. 

Au terme de son acte introductif d’instance, la bailleresse sollicite la condamnation de M. [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 504,59 € à compter du jour de la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux loués. 

La bailleresse produit une révision de loyer au 1er novembre 2024 pour un montant mensuel de 504,59 € (sa pièce non numérotée).

Dès lors, M. [K] sera condamné au paiement de la somme de 504,59 € par mois d’occupation à compter du 7 septembre 2025, date de la résiliation du bail commercial et jusqu’à la libération des lieux. 

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative 

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°3 demandeur).

La SCI [Localité 1] sollicite la condamnation de M. [K] à lui payer la somme provisionnelle de 9148,23 € au titre des loyers impayés arrêtés au 7 août 2025, terme de juillet 2025 inclus, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 7 août 2025, date du commandement de payer.

Elle verse un commandement de payer en date du 7 août 2025 d’un montant de 9148,23 € outre le prix de l’acte (sa pièce n°4). Le montant demandé apparait ainsi non sérieusement contestable. 
M. [K] sera donc condamné au paiement d’une provision de 9148,23 € à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci.

Sur la clause pénale

La SCI [Localité 1] sollicite l'application de la clause pénale du contrat de bail (sa pièce n°3 p.16) qui prévoit que le défaut de paiement du loyer emporte l’application d’une indemnité forfaitaire de 10 % et ainsi la condamnation du défendeur à la somme provisoire de 914,83 €. 

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains, dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessives.Par suite, l’appréciation de la clause pénale relève de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, la demande de majoration forfaitaire de 10% des sommes dues, revêt la nature d’une clause pénale soumise au pouvoir souverain du juge du fond.

Elles sera donc rejetée à ce stade des débats.

Sur la conservation du dépôt de garantie par le bailleur

Enfin, il y a lieu de juger que, conformément à la partie «dépôt de garantie» du contrat liant les parties, le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse la clause le prévoyant ne constituant pas une clause pénale en ce qu’elle n’organise pas le paiement d’une certaine somme à titre de dommages-intérêts mais l’absence de restitution d’une somme d’ores et déjà perçue, à titre de première indemnité, par la bailleresse. (pièce n°3 p.17 demandeur).

Sur les demandes accessoires 

M. [K] qui succombe, sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 1 000 € (mille euros) par application de l'article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Constatons la résiliation de plein droit du bail liant La SCI [Localité 1] à M. [K] à compter du 7 septembre 2025, portant sur les locaux sis [Adresse 3] à Redon (35) ;

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] (35) avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamnons M. [K] à payer à La SCI [Localité 1] le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 504,59 € (cinq-cent-quatre euros et cinquante-neuf centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer dus par mois à compter du 7 septembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

Condamnons M. [K] à payer à La SCI [Localité 1] la somme provisionnelle de 9148,23 € (neuf mille cent quanrante-huit euros), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés arrêtés au 7 août 2025, terme de juillet 2025 inclus;

Condamnons M. [K] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ; 

Condamnons M. [K] à verser à La SCI [Localité 1] la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

La greffière Le juge des référés