Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 2 avril 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 2 AVRIL 2026



(n° 116 , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/10216 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLP6P



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Mai 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/57053



APPELANTE

 

S.C.I. SCI LES CHEVRONS, RCS de Paris sous le n°479 893 331, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant Me Catherine SAINT GENIEST, avocat au barreau de PARIS, toque : T04



INTIMÉE 



S.A.S.U. AVS CONCEPT, RCS de [Localité 1] sous le n° 841 519 804, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Sarah Clémence PAPOULAR PEREZ de la SELARL RSDA, avocat au barreau de PARIS, toque : P572





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Février 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 

Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE





- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

 

***

EXPOSE DU LITIGE



Aux termes d'un acte sous seing privé du 2 août 2022, la SCI Les Chevrons a consenti à la société AVS Concept un contrat de bail commercial portant sur des emplacements de parking et des bureaux au sous-sol d'un immeuble d'activités sis [Adresse 3] et [Adresse 4], à Paris (15ème), pour une durée de dix années à compter du 1er septembre 2022, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 377 529,22 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. 



Suivant avenant signé le même jour, les parties ont reporté la date de prise d'effet du bail au 1er janvier 2023 en maintenant toutes les autres conditions du premier contrat de bail. 



La SCI Les Chevrons a fait délivrer au preneur, par exploit du 29 mai 2024, un commandement de payer la somme en principal de 280 645,70 euros au titre des loyers et charges échus au 27 mai 2024, visant la clause résolutoire.



Par acte du 11 octobre 2024, la SCI Chevrons a fait assigner la société AVS Concept devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :


Juger que la société AVS Concept a manqué à ses obligations d'organisation d'un rendez-vous de constat contradictoire d'achèvement des travaux entrepris au sein des locaux loués et de transmission des documents y relatifs de sorte que le point de départ de la franchise de loyer ne saurait être déterminé à ce jour ;

Juger que la clause résolutoire du bail commercial en date du 22 aout 2022, visée dans le commandement de payer du 29 mai 2024, est acquise depuis le 30 juin 2024 ;

Juger qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant aux sommes réclamées par le bailleur au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et accessoires ;

Juger que la société AVS Concept est redevable envers la SCI Les Chevrons d'une dette locative totale de 444 790,65 euros TTC, arrêtée au 1er octobre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges, des impôts et taxes, de l'indemnité d'occupation ainsi que les frais de commissaire de justice restant dus par le preneur au bailleur ; 


En conséquence,


Constater la résiliation du bail commercial du 22 août 2022 depuis le 30 juin 2024 ;

Ordonner l'expulsion de la société AVS Concept, des locaux qu'elle occupe ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;

Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte forfaitaire de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance et ce jusqu'au jour de complète libération des locaux loués et de remise des clés :

Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société AVS Concept qui disposera d'un délai d'un (1) mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l'exécution ; 

Dire que la somme conservée par la SCI Les Chevrons au titre du dépôt de garantie lui est définitivement acquise ;









Condamner la société AVS Concept à payer à la SCI Les Chevrons la somme provisionnelle de 258 036,69 euros TTC correspondant à l'arriéré de loyers et charges restant dû par le preneur au bailleur pour la période du 1er janvier au 30 juin 2024 ;

Condamner la société AVS Concept à rembourser à la SCI Les Chevrons la somme de 395,26 euros TTC correspondant aux frais exposés au titre du recouvrement de la dette locative ; 

Condamner la société AVS Concept à payer à la SCI Les Chevrons la somme provisionnelle de 20 598,02 euros TTC, à parfaire, correspondant à l'arriéré d'impôts et taxes restant dû par le preneur au bailleur ; 

Condamner la société AVS Concept à payer à la SCI Les Chevrons la somme provisionnelle de 166 155,94 euros TTC, à parfaire, correspondant à l'indemnité d'occupation et aux charges courant depuis le 1er juillet 2024 et ce, jusqu'à la libération complète et effective des locaux loués par la remise des clés ; 

Condamner la société AVS Concept au paiement d'une pénalité égale à la somme provisionnelle de 44 518,59 euros ainsi qu'au paiement d'un intérêt de retard égal au taux Euribor trois mois majoré de 600 points de base avec un minimum de 10% l'an ; 


En tout état de cause, 


Condamner la société AVS Concept à payer à la SCI Les Chevrons la somme de 5 000 euros, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société AVS Concept aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de la saisie conservatoire, les frais de signification de l'assignation et les frais de signification de l'ordonnance à intervenir, en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile. 




Par ordonnance contradictoire du 19 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : 


Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision ; 

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 

Dit n'y avoir lieu au référé sur les demandes d'expulsion, de transport et séquestration des biens, de provision sur indemnité d'occupation ; 

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision ; 

Débouté la SCI Les Chevrons et la société AVS Concept de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Laissé les dépens de l'instance à la charge de la SCI Les Chevrons ; 

Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; 

Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.




Par déclaration du 5 juin 2025, la SCI Les Chevrons a relevé appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 février 2026, elle demande à la cour au visa des articles 542, 564, 695, 696, 700, 834, 835, 915-2 et 954 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1348-1, 1353 et 1728 du code civil, L.145-41 et suivants du code de commerce, de : 




Infirmer l'ordonnance rendue le 19 mai 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce que celle-ci a, à tort : 

Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision ; 

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 

Dit n'y avoir lieu au référé sur les demandes d'expulsion, de transport et séquestration des biens, de provision sur indemnité d'occupation ; 

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision ; 

Débouté la SCI Les Chevrons et la société AVS Concept de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Laissé les dépens de l'instance à la charge de la SCI Les Chevrons ; 

Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes (mais uniquement lorsqu'il s'agit des demandes de la SCI Les Chevrons) ; 

Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire ;


Et statuant à nouveau, 


Juger que la société AVS Concept a manqué à ses obligations d'organisation d'un rendez-vous de constat contradictoire d'achèvement des travaux entrepris au sein des locaux loués et de transmission des documents y relatifs de sorte que le point de départ de la franchise de loyer ne saurait être déterminé à ce jour ; 

Juger que la clause résolutoire du bail commercial du 22 août 2022, visée dans le commandement de payer du 29 mai 2024, est acquise depuis le 30 juin 2024 ;

Juger qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant aux sommes réclamées par le bailleur au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et accessoires ; 

Juger que la société AVS Concept est redevable envers l'appelante d'une dette totale de 736 251,82 euros TTC, arrêtée au 13 janvier 2026, correspondant à l'arriéré de loyers, charges, des impôts et taxes, de l'indemnité d'occupation (hors majoration) ainsi que les frais de commissaire de justice restant dus par le preneur au bailleur ;


En conséquence, 


Ordonner l'expulsion de la société AVS Concept, des locaux qu'elle occupe ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;

Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte forfaitaire de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt jusqu'au jour de complète libération des locaux loués et de remise des clés ; 

Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société AVS Concept qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l'exécution ; 

Condamner la société AVS Concept à lui payer la somme provisionnelle de 258 098,99 euros TTC correspondant à l'arriéré de loyers et charges restant dû par le preneur au bailleur pour la période du 1er janvier au 30 juin 2024 ; 

Condamner la société AVS Concept à lui payer la somme provisionnelle de 55 421,96 euros TTC, à parfaire, correspondant à l'arriéré d'impôts et taxes restant dû par le preneur au bailleur ; 

Condamner la société AVS Concept à lui payer la somme provisionnelle de 422 730,87 euros TTC, à parfaire, correspondant à l'indemnité d'occupation et aux charges courant depuis le 1er juillet 2024 et ce, jusqu'à la libération complète et effective des locaux loués par la remise des clés ; 

Condamner la société AVS Concept au paiement d'une pénalité égale à la somme provisionnelle de 73 625,18 euros ainsi qu'au paiement d'un intérêt de retard égal au taux EURIBOR trois mois majoré de 600 points de base avec un minimum de 10% l'an ;

Dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société AVS Concept ; 

La débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;


En tout état de cause, 


Déclarer la société AVS Concept irrecevable en l'ensemble de ses prétentions et, notamment, celles aux fins de voir :

Condamner la SCI Les Chevrons à régler à la société AVS Concept, à titre provisionnel, la somme de 1 100 000 euros au titre de l'enrichissement sans cause ;


A défaut pour AVS Concept de demander, fût-ce à titre subsidiaire, l'infirmation à tout le moins partielle de l'ordonnance entreprise, par le biais d'un appel incident,




Déclarer la société AVS Concept irrecevable en l'ensemble de ses prétentions et, notamment, celles aux fins de voir : 

Condamner la SCI Les Chevrons à procéder aux travaux de remise aux normes électriques dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l'arrêt à venir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; 

Condamner la SCI Les Chevrons à procéder aux travaux nécessaires afin de ne plus subir de dégâts des eaux récurrents dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l'arrêt à venir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; 

Condamner la SCI Les Chevrons à indemniser la société AVS Concept du préjudice qu'elle subit de ces 2 faits, pour une somme de 500 000 euros ;


En tant que lesdites prétentions n'étaient pas formulées aux termes des premières conclusions d'intimées régularisées par la société AVS Concept et, en toute hypothèse, en tant qu'elles sont nouvelles à hauteur de cour, 


Débouter la société AVS Concept de l'ensemble de ses demandes ; 

Condamner la société AVS Concept à payer à la SCI Les Chevrons la somme de 8 000 euros, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.




Elle fait valoir que la clause résolutoire doit être déclarée acquise dès lors que la franchise est incontestablement inapplicable ; que les sommes visées par le commandement n'ont pas été réglées dans le mois qui a suivi sa signification ; que la franchise était conditionnée à la tenue d'une réunion de constat contradictoire et la transmission d'un dossier travaux. 



Elle souligne qu'un procès-verbal de constat fait ressortir que les travaux n'étaient pas achevés le 15 janvier 2024 et elle considère que la franchise était dès lors inapplicable à cette date. 



Elle allègue qu'à la date du commandement, le preneur ne pouvait revendiquer plus de 4 mois et 14 jours de franchise de sorte que si une compensation devait avoir lieu, les sommes dues au titre du commandement excèderaient toujours le montant de la franchise. Elle relève que le commandement visait aussi des charges et des taxes qui n'ont pas été réglées. Elle soutient que le locataire a reconnu judiciairement sa dette et la persistance de celle-ci. 



Elle allègue que la demande provisionnelle formée par le locataire se heurte à une contestation sérieuse ; que la décision dont appel n'a pas fait droit à cette demande et aucune demande d'infirmation n'est formée ; qu'il n'y a aucun enrichissement injustifié ; que le bail prévoit une clause d'accession sans indemnité. 

 

Elle fait valoir que les demandes formées à titre incident, plus de deux mois après le dépôt des conclusions d'appelant et sans demande d'infirmation sont irrecevables ; qu'il s'agit au demeurant de demandes nouvelles au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'elles méconnaissent le principe de concentration des demandes dans le premier jeu d'écritures. Elle considère que le preneur admet ne pas avoir exécuté ses propres obligations puisque les travaux de mise en conformité électrique lui incombaient. 



Elle relève que le dégât des eaux invoqué date de fin 2024 alors que la clause résolutoire était acquise depuis le mois de juin 2024. Elle relève que la demande indemnitaire excède les pouvoirs du juge des référés et est formulée de manière non provisionnelle. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 janvier 2026, la société AVS Concept demande à la cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1103 et suivants, 1104, 1190 et 1192 du code civil, 700 du code de procédure civile, de :




Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. 


Par conséquent, 




Débouter la SCI Les Chevrons de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

Juger que l'intimée a respecté l'ensemble de ses obligations au titre des travaux prévus par le bail et son avenant ; 

Juger infondé et inopposable à l'intimée le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 29 mai 2024 ; 

Juger abusif et mal fondé le commandement de payer délivré le 29 mai 2024 à l'intimée par la SCI Les Chevrons ; 

Juger nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 29 mai 2024 à l'intimée par la SCI Les Chevrons ; 

Juger que la franchise de 7 mois de loyers est applicable et doit être déduite des sommes dues par le preneur ;

Juger que l'intimée peut se prévaloir d'une exception d'inexécution imputable à la société « AVS Concept » (sic) ; 

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ; 

Autoriser l'intimée à régler le reliquat dû au titre du bail (320 010,58 euros) en 6 versements ; 

Autoriser l'intimée à se maintenir et exploiter les lieux. 


A défaut et à titre subsidiaire, 


Lui accorder les plus larges délais de paiement ; 

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ; 

Autoriser son maintien dans les lieux ; 

Condamner la société Les Chevrons à lui régler à titre provisionnel la somme de 1 100 000 euros au titre de l'enrichissement sans cause ;


A titre d'appel incident, 


Condamner la SCI Les Chevrons à procéder aux travaux de remise aux normes électriques dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l'arrêt à venir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; 

Condamner la SCI Les Chevrons à procéder aux travaux nécessaires afin de ne plus subir de dégâts des eaux récurrents dans un délai de 2 mois à compter de la notification de l'arrêt à venir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ; 

Condamner la SCI Les Chevrons à l'indemniser du préjudice qu'elle subit de ces deux faits, pour une somme de 500 000 euros ; 


En tout état de cause, 


Condamner la SCI Les Chevrons à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 

Condamner la SCI Les Chevrons aux entiers dépens d'instance. 




Elle allègue que le contrat de bail prévoyait une franchise de 7 mois en cas de réalisation de travaux ; qu'elle a réalisé lesdits travaux ; que la bonne réception des travaux est avérée par le bon déroulement de l'inauguration au public ; qu'il résulte du procès-verbal du 15 janvier 2024 que les travaux ont été exécutés pour la plus grande part ; que les infiltrations ne peuvent lui être imputées. 



Elle argue de sa bonne foi et souligne qu'elle a dû faire face à des dégâts des eaux. Elle allègue que le parking est destiné au stationnement de voitures de collection et de luxe qu'elle ne peut pas risquer d'exposer à une quelconque dégradation. 



Elle fait valoir qu'elle a subi de « graves exceptions d'inexécution » de la part de son bailleur au titre des dégâts des eaux, des problèmes électriques notamment et qu'elle a été contrainte de le faire constater par commissaire de justice. 



A titre subsidiaire, elle allègue que le bailleur ne tient pas compte de la franchise de 7 mois ; qu'elle a dû exposer une somme importante sans pouvoir exploiter les lieux de sorte que la somme restant due est éloignée de la somme réclamée et ne peut conduire à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Elle précise qu'elle s'est acquittée des 3ème et 4ème trimestres 2025. 







Elle expose qu'elle a réalisé des travaux pour un montant de plus de 1 million d'euros sans qu'elle n'ait jamais pu exploiter les lieux du fait des travaux de rénovation et des dégâts des eaux incessants et elle considère que la demande à ce titre est recevable. 



Elle considère que compte tenu du non-respect de son obligation de délivrance, elle est fondée à solliciter une indemnisation correspondant à l'estimation des travaux qui pourraient être faits pour mettre fin aux dégâts des eaux. 

 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2026. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR



Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et ce, sauf pour le preneur à démontrer l'existence d'une contestation sérieuse y faisant obstacle.



Il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.



Une telle contestation survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Est privé d'effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque. 



Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.



Le premier juge a considéré qu'il existait une contestation sérieuse sur le montant de la somme réellement due à la date du commandement de payer, tandis que le montant de la franchise est supérieur au montant contenu dans le commandement de payer à la date de sa délivrance et que cette question ne peut être tranchée que par une interprétation des clauses du bail et de la commune intention des parties, ce qui excède la compétence du juge des référés.



Pour faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire, la société AVS Concept invoque la mauvaise foi du bailleur, expose avoir réalisé les travaux mis à sa charge et elle entend se prévaloir d'une exception d'inexécution opposable au bailleur. 



Le contrat de bail conclu entre les parties stipule en son article 27.3 : 



« Loyer annuel de base hors taxes hors charges :



377 529,22 € (Trois cent soixante-dix-sept mille cinq cent vingt-neuf Euros et vingt-deux Centimes), réparti comme suit :


Loyer pour la partie emplacements de parking : 316 344,18 €

Loyer pour la partie bureaux : 61 185,04 €




A titre commercial et exceptionnel, le Bailleur consent au Preneur une franchise de 7 (sept) mois portant sur le seul loyer. La franchise débutera à compter du constat par le Bailleur de la bonne réalisation des travaux que le Preneur s'est engagé à réaliser et sera appliquée de manière trimestrielle, étant précisé que le montant des charges et accessoires restera toujours dû à compter de la date de début de la franchise de loyer.



A cet effet, le Preneur informera le Bailleur, par écrit et en respect d'un délai de 8 jours, de l'achèvement de ses travaux pour permettre la réalisation du constat contradictoire. »



L'article 27.11.2 prévoit que « le Preneur s'est engagé à réaliser des travaux dans les Locaux loués tant sur les emplacements de parkings (notamment peinture intégrale des sols, murs et plafonds, mise aux normes électriques avec l'utilisation d'éclairage à faible consommation d'énergie, mise en place de bornes de recharge électrique), que dans les bureaux attenants (notamment réaménagement complet, mise aux normes électriques).



Il est rappelé que l'ensemble de ces travaux devra être réalisé dans le strict respect des conditions de l'Article 5.2, réalisation qui est liée à la franchise de loyer de 7 mois consentie par le Bailleur. (') »



La SCI Les Chevrons fait valoir que la réunion de constat n'a pas pu être fixée et que par ailleurs, aucun « dossier travaux » prévu par l'article 5.2 ne lui a été transmis. 



La société AVS Concept soutient qu'elle justifie d'un tel constat suivant procès-verbal du 15 janvier 2024. 



Cependant, il apparaît que le constat a été réalisé à la requête du locataire et sans qu'il soit démontré que le bailleur ait été convoqué. Il n'est pas justifié de ce que ce constat ait été adressé au bailleur, pour validation, afin de voir débuter la période de franchise conformément au contrat. Le point de départ de la franchise est le constat par le bailleur de la bonne réalisation des travaux, ce dont il n'est pas justifié. La prise en compte de cette franchise, au bénéfice du preneur, et corrélativement, son exclusion totale comme le réclame le bailleur, se heurtent à des contestations sérieuses et requièrent un débat de fond.





Cependant, même en considérant que le procès-verbal du 15 janvier 2024 dressé unilatéralement puisse constituer le point de départ de la franchise, comme le soutient le locataire, il ne s'était pas écoulé sept mois entre ce constat et la délivrance du commandement de payer le 29 mai 2024, de sorte que seule une période de 4 mois et demi peut être retenue, ce qui correspond à la seule somme de 180 285,73 euros TTC selon le calcul détaillé par le bailleur. 



Il n'est en effet pas prévu dans le contrat que la franchise serait due intégralement ab initio mais au contraire, il est stipulé qu'elle sera appliquée « trimestriellement » à compter du constat, de sorte que le locataire ne peut se prévaloir que du seul montant de franchise correspondant à la période écoulée lors de la délivrance de l'acte. Le montant réclamé au titre du commandement de payer est de 281 040,96 euros. Il en résulte dès lors un arriéré de loyers, non sérieusement contestable, déduction faite de la franchise, de 100 755,23 euros TTC à cette date qui à lui seul, justifie la délivrance d'un commandement de payer. 



Par ailleurs, le commandement visait, en plus des loyers, des impayés de charges et de taxes pour un montant cumulé de plus de 33 000 euros. Or, le contrat de bail précisait que « le montant des charges et accessoires restera toujours dû à compter de la date de début de la franchise de loyer », de sorte que la franchise qui ne s'appliquait qu'aux seuls loyers, n'était pas de nature à elle-seule à justifier le défaut de paiement des sommes à ce titre. 



En première instance, la société AVS Concept ne contestait d'ailleurs pas l'existence d'un arriéré locatif important puisqu'elle proposait de régler le « reliquat dû au titre du bail en 6 versements d'un montant unitaire de 55 000 euros », soit un montant total de 330 000 euros ' le loyer annuel initial est de 377 529,22 euros HT et HC. 



Si une partie des sommes incluses peut être en l'espèce sérieusement contestée, il n'en demeure pas moins que le commandement de payer reste valable pour l'arriéré locatif, déduction faite de la franchise partielle (soit un montant de 100 755,23 euros), et des charges et taxes, indiscutablement dues. 



La société AVS Concept se prévaut d'une exception d'inexécution : elle invoque des dégâts des eaux récurrents et des problèmes électriques.



Elle indique avoir fait constater ces dysfonctionnements par un procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 28 octobre 2025.



L'exception d'inexécution du preneur n'est permise que s'il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux (Cass., 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 16-27.246), ou si ceux-ci ne peuvent être utilisés « conformément à la destination du bail » ou « conformément à leur destination contractuelle » (Cass., 3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n°18-20.865). S'il n'y a pas impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le preneur ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution (Cass., 3e Civ., 7 juillet 2016, pourvoi n°15-16.097 ; Cass., 3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n°19-19.092).



Or, en l'espèce, la société AVS Concept ne fait pas état d'une impossibilité totale d'utiliser les lieux puisqu'elle invoque les conséquences des désordres allégués sur ces clients, par exemple l'impossibilité d'un départ matinal d'un locataire du fait d'une porte de parking qui ne fonctionne plus, ce qui démontre une exploitation des lieux loués. 



Il sera relevé que les pièces (notamment des courriels) dont elle se prévaut à ce titre ne sont pas contemporaines ou antérieures au commandement de payer délivré le 29 mai 2024, mais datées de fin 2024 et 2025, de sorte qu'il n'y a pas de lien avec un défaut de paiement. 





Comme le relève par ailleurs le bailleur, le locataire s'est engagé à réaliser des travaux (article 27.11.2) comprenant la mise aux normes électriques avec l'utilisation d'éclairage à faible consommation, mise en place de bornes de recharges. 



Un rapport du Bureau [X] du 10 octobre 2025 relève précisément des non-conformités au titre des bornes de recharge des véhicules électriques.



Il en résulte que la responsabilité des dysfonctionnements électriques peut être imputée, au moins partiellement, au locataire. 



Dès lors, la société AVS Concept n'est pas fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution.



Le virement du 7 août 2024 n'est intervenu qu'après l'expiration du délai d'un mois rappelé par le commandement de payer. 



L'ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu'elle a dit y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire. 



Statuant de nouveau, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 30 juin 2024. 



Sur la demande provisionnelle au titre des loyers et charges 



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.



Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Selon l'article 1153 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Le bailleur réclame les sommes suivantes à titre de provision :




258 098,99 euros TTC correspondant à l'arriéré de loyers et charges restant dû par le preneur au bailleur pour la période du 1er janvier au 30 juin 2024 ; 

55 421,96 euros TTC, « à parfaire », correspondant à l'arriéré d'impôts et taxes restant dû par le preneur au bailleur ; 

422 730,87 euros TTC, « à parfaire », correspondant à l'indemnité d'occupation et aux charges courant depuis le 1er juillet 2024 et ce, jusqu'à la libération complète et effective des locaux loués par la remise des clés.


Soit un total de 736 251,82 euros selon décompte au 13 janvier 2026 (pièce 17 du bailleur).









Il a été relevé que la mise en 'uvre de la franchise devait faire l'objet d'un débat de fond et son bénéfice ne peut être écarté avec évidence comme le réclame le bailleur, de sorte qu'il y a lieu de déduire la somme de 281 475,53 euros des sommes réclamées au titre de l'arriéré ; compte tenu de la période en jeu, la franchise est susceptible d'avoir couru pour toute la période prévue contractuellement, soit 7 mois (alors qu'elle n'avait courue pour 4 mois et demie au moment de la délivrance du commandement de payer, comme relevé précédemment). 



Soit (736 251,82-281 475,53 euros) 454 776,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 13 janvier 2026, échéance du 1er trimestre 2026 incluse.



Cependant, il apparaît que le décompte produit par le bailleur ne reprend pas certains des versements dont le locataire justifie : 




42 000 euros le 7 août 2024 ; 

43 000 euros le 10 octobre 2024 (pièce 17) ; 

157 754,60 euros sous forme de virements sur un compte CARPA (avis de virement en pièce 18) ;

45 000 euros sous forme d'un virement le 31 août 2025 (avis de virement en pièce 25) ;

41 552,05 euros le 7 novembre 2025, 45 000 euros le 31 décembre 2025 et 45 000 euros le 12 janvier 2026 (avis de virement en pièce 39). 


Soit un total de 419 306,65 euros qui doivent venir en déduction de la dette. 



Or, le décompte du bailleur ne mentionne que les versements suivants : 




53 995,52 euros et 10 799,11 euros le 1er juillet 2024 ; 

13 994,12 euros et 2 798,82 euros le 1er janvier 2025.


Soit un total de 81 587,57 euros. 



Il n'y a donc aucune concordance entre les sommes (et les dates de versement) pour lesquelles le locataire démontre un règlement et les sommes reconnues comme acquittées par le bailleur.



Il en résulte que la somme de 337 719,08 euros (419 306,65 -81 587,57) doit venir en déduction des sommes réclamées par le bailleur, représentant la différence entre les versements mentionnés sur le décompte du bailleur et ceux dont le locataire justifie. 



Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il est établi un arriéré locatif non sérieusement contestable à hauteur de 117 057,21 euros (454 776,29-337 719,08). 



La société AVS Concept sera condamnée à titre provisionnel à cette hauteur. 



Le bailleur se prévaut des stipulations du contrat du bail qui prévoit en son article 18.5 une majoration forfaitaire de 10 % des sommes exigibles ainsi qu'un intérêt de retard égal au taux EURIBOR trois mois majoré de 600 points de base avec un minimum de 10% l'an.



Ces stipulations doivent être qualifiées de clauses pénales. 



Si le pouvoir du juge du fond de la modérer ne prive pas pour autant le juge des référés du pouvoir d'allouer une provision, au titre de celle-ci, le juge des référés, cependant, peut retenir l'existence d'une contestation sérieuse empêchant son application, lorsque la clause pénale apparaît sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application, comme en l'espèce s'agissant tant de la majoration de 10% que de l'intérêt de retard conventionnel.



Il n'y a pas lieu à référé s'agissant de ces clauses pénales. 



Sur la demande au titre des délais de paiement 



Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Le locataire justifie de versements importants et récents de nature à démontrer sa capacité à s'acquitter de sa dette dans le délai de l'article 1343-5 du code civil. Par ailleurs, une partie importante de la demande formée par le bailleur au titre des loyers se heurtait à une contestation sérieuse, tenant aux versements non pris en compte et à la discussion relative à la franchise qui doit faire l'objet de fond et dont il n'est pas possible d'écarter, avec évidence le bénéfice. 



Il sera alloué au locataire des délais selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision et il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire subséquente. 



Sur l'enrichissement sans cause 



La société AVS Concept réclame, à titre subsidiaire et reconventionnel, la somme de 1 100 000 euros correspondant au remboursement des sommes déboursées pour des travaux dont elle n'aura jamais profité. 



Le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur cette demande reconventionnelle, formée subsidiairement puisque la SCI Les Chevrons était déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de provision. Il en résulte que contrairement à ce qu'expose l'appelante, l'intimée n'avait pas à former un appel incident de ce chef puisqu'elle maintient le caractère subsidiaire de cette demande.



Cette demande est dès lors recevable. 



Il convient d'en examiner le bien-fondé. 



L'article 5.4 du bail prévoit que « Tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques, y compris les cloisons fixes, mobiles ou amovibles, le cas échéant, les travaux qui pourraient être imposés par la réglementation applicable, faits par le Preneur, tant à son entrée dans les Locaux qu'en cours de Bail, deviendront en fin de jouissance, la propriété [Localité 4] sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit Bailleur d'exiger, lors du départ du Preneur, la remise des Locaux, en tout ou en partie, dans leur état primitif existant à la signature du Bail, aux frais du Preneur, même pour des travaux autorisés par le Bailleur. Par état primitif, il faut entendre, sauf autre accord des Parties, celui visé à l'état des lieux d'entrée visé à l'Article 3.2. Les remises en état nécessaires pour remédier aux dégradations consécutives aux enlèvements seront à la charge du Preneur ». 



La demande du locataire qui vise à un remboursement sur le fondement de l'enrichissement sans cause des sommes exposées pour les travaux se heurte à une contestation sérieuse en ce que cette clause du bail exclut une telle indemnisation. Elle requiert à tout le moins un débat de fond qui excède les pouvoirs du juge des référés. En outre, si le locataire s'acquitte des loyers et charges dans les délais fixés par la cour, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et il pourra rester dans les lieux au titre du bail.



Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. 





Sur les demandes formées au titre de l'appel incident 



Selon l'article 915-2 du code de procédure civile en son deuxième alinéa, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.



Cette obligation, qui s'impose à l'appelant principal comme à l'intimé, est sanctionnée par l'irrecevabilité des prétentions introduites postérieurement. 



Aux termes de ses conclusions notifiées le 28 janvier 2026, la société AVS Concept demande la condamnation de l'appelante à procéder aux travaux de remise aux normes électriques et aux travaux nécessaires afin de ne plus subir des dégâts des eaux, outre la somme de 500 000 euros au titre du préjudice subi.



Une demande indemnitaire existait déjà dans ses premières conclusions notifiées le 5 novembre 2025. Elle était ainsi formulée : « Condamner la société AVS Concept à indemniser la SCI Les Chevrons du préjudice qu'elle subit de ces 2 faits, d'une somme à parfaire ». Outre le fait qu'il résultait de la demande ainsi formulée que l'intimée demandait sa propre condamnation, aucune somme n'était indiquée de sorte que cette demande était insusceptible de saisir la cour. Il en résulte que la demande chiffrée à 500 000 euros qui n'a été formulée que dans ses conclusions n°3, méconnaît le principe de concentration des prétentions. 



En tout état de cause, cette demande indemnitaire, ainsi que le relève l'appelante, n'est pas formée à titre provisionnel, de sorte qu'elle excède les pouvoirs que la présente juridiction tient des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile. 



Les deux demandes de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte figuraient dans les premières conclusions de l'intimée. Elles étaient formulées à titre reconventionnel, étant relevé que la locataire par une rédaction également erronée demandait sa propre condamnation et non celle du bailleur. Ces prétentions sont désormais formées à « titre d'appel incident », sans qu'aucune explication ne soit fournie sur ce changement d'intitulé. Ces demandes n'avaient pas été formulées en première instance : il ne peut donc s'agir d'un « appel incident » puisqu'il n'existe pas à ces deux titres de chefs de la première décision susceptibles d'être critiqués. 



En tout état de cause, cet « appel incident » serait irrecevable pour ne pas avoir été formé dans le délai de deux mois du dépôt des conclusions de l'appelant.

 

Par ailleurs, selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Il n'y a pas s'agissant de ces demandes de travaux de révélation d'un fait puisque le locataire invoque des problèmes électriques récurrents et d'un dégât des eaux datant de fin 2024, soit avant que le premier juge ne statue. 



Ces prétentions sont nouvelles et partant irrecevables.



Sur les demandes accessoires 



Le sens de la présente décision conduit à infirmer la première décision s'agissant des dépens et des frais irrépétibles. 





Statuant de nouveau, la société AVS Concept sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer la somme de 3 000 euros au titre des deux instances.



PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise ; 



Statuant de nouveau et y ajoutant, 



Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la SCI Les Chevrons et la société AVS Concept sont réunies à la date du 30 juin 2024 ; 



Condamne la société AVS Concept à payer la somme provisionnelle de 117 057,21 euros au titre de l'arriéré de charges, loyers et accessoires arrêté au 13 janvier 2026 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 



Dit que la société AVS Concept pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 19 mensualités successives de 5 500 euros et une 20ème réglant le solde, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;



Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si la société AVS Concept se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges, taxes et accessoires afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges, taxes et accessoires afférents à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :




la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société AVS Concept et de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire, sans qu'il y ait lieu à astreinte ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

la société AVS Concept sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Les Chevrons une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;




Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la majoration de 10 % et des intérêts conventionnels ; 



Dit n'y avoir lieu à référé au titre de l'enrichissement sans cause ; 



Déclare irrecevables les demandes « à titre d'appel incident » aux fins de travaux et d'indemnisation à hauteur de 500 000 euros ;



Condamne la société AVS Concept à payer à la SCI Les Chevrons la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette la demande de la société AVS Concept sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la société AVS Concept au titre des dépens de première instance et d'appel ;

 

Rejette toute autre demande ; 



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE