Tribunal Judiciaire · 5ème Chambre — 1 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
5ème chambre civile



Jugement n° 

N° RG 25/06804 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NUQR
 

AFFAIRE : 

Madame [B], [K], [L] [Q]


C/

S.D.C. LE CARROUSSEL, pris en son syndic la cabinet GAMBETTA IMMOBILIER

S.A.R.L. GAMBETTA IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège



JUGEMENT réputé contradictoire du 01 AVRIL 2026 










Grosse exécutoire :
Me Laurène ROUX

Copie :
S.D.C. LE CARROUSSEL
S.A.R.L. GAMBETTA IMMOBILIER

délivrées le 
JUGEMENT RENDU 
LE 01 AVRIL 2026 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [B], [K], [L] [Q]
née le 06 Mars 1959 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Maxime DE TOFFOLI, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.D.C. LE CARROUSSEL
[Adresse 1]
[Localité 2], pris en son syndic la cabinet GAMBETTA IMMOBILIER sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
non comparante, ni représentée

S.A.R.L. GAMBETTA IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexey VARNEK
Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 05 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 01 AVRIL 2026 par Alexey VARNEK, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

 

EXPOSE DU LITIGE

Il est constant que par exploit délivré le 6 octobre 2025, Madame [B] [Q] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en son syndic en exercice la SARL GAMBETTA IMMOBILIER, et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER, par devant la présente juridiction.

L'affaire était retenue à l'audience du 5 février 2026. 

Madame [B] [Q] a soutenu les termes de son assignation introductive d'instance, à laquelle il y a lieu de renvoyer pour l'examen des moyens et prétentions, et a sollicité de : 
- condamner solidairement les défendeurs à supprimer la somme de 1200,58 € du débit de la demanderesse, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
- subsidiairement, condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1200,58 € à titre de dommages-intérêts ;
- condamner la SARL GAMBETTA IMMOBILIER payer à la demanderesse la somme de 4000 € à titre de dommages-intérêts ;
- dispenser la demanderesse de la participation à dépenses communes ;
- ordonner la capitalisation des intérêts, condamner la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles ;
- condamner solidairement les défendeurs aux dépens ;
- autoriser Maître [E] à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l'avance.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en son syndic en exercice la SARL GAMBETTA IMMOBILIER, et la SARL GAMBETTA IMMOBILIER n'ont pas comparu, ni personne pour eux.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du Code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les demandes au titre de la quote-part des charges de copropriété

Il résulte de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il résulte de l'article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, il y a lieu de constater que l'immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 3], comporte deux corps de bâtiment élevés d'un nombre d'étages différents, outre une disposition particulière consistant en des parkings au 2e sous-sol, des parkings et des entrepôts commercent au premier sous-sol, des commerces et boutiques au rez-de-chaussée, les bureaux au 2e et 3e étage outre des appartements du 4e au 9e étage inclus. Ces dispositions particulières obligent le syndic de copropriété, dans une grande rigueur et une encore plus grand diligence, à opérer une répartition des charges de copropriété d'une manière particulièrement précise afin de répondre aux exigences de l'article 10 précité.


Il résulte des échanges épistolaires et par courriel produits aux débats, que la SARL GAMBETTA IMMOBILIER a été à plusieurs reprises interrogée sur le bien-fondé de la répartition ayant conduit aux appels de fonds critiqués. S'agissant à la fois des dépenses de ménage, des charges d'électricité et des charges d'eau, les réponses du syndic de copropriété n'ont pas été de nature à pouvoir déterminer une imputation précise. En effet, les décomptes produits ne permettent pas de comprendre l'imputation des charges de ménage, alors qu'il apparaît évident que les commerces, boutiques et entrepôts nécessitent un effort de ménage bien plus conséquent que les parties communes des étages ne comprenant que des appartements à usage d'habitation. À ce titre, le courrier daté du 25 octobre 2024 émanant de Monsieur [H], comptable du syndic, indique simplement une répartition de 3/5 de la quote-part du bâtiment B pris en étages deux et trois, de 2/5 sur les étages 4, 5 et 6, sans autre précision.

S'agissant des charges d'électricité, le même courrier indique que leur répartition au prorata des lots ne peut être effectuée en raison d'un compteur existant. S'agissant des charges d'eau, le même courriel indique encore que " faute de compteur exploitable l'eau n'a pas pu être refacturée au bâtiment B ". 

En outre, les appels de fonds produits n'expliquent par eux-mêmes en rien en quoi l'imputation des charges à Madame [Q] serait conforme à ses quotes-parts de lots de copropriétés, ni au règlement de copropriété de manière générale.

En conséquence, il y a lieu de considérer l'intégralité des appels de fonds produits, comme des décomptes y afférents, comme irréguliers au sens de l'article 10 précité de la loi du 10 juillet 1965.

Dans la mesure où la suppression du décompte des sommes indûment mises au débit de Madame [Q] ne garantit pas le rétablissement de l'équité devant les charges propriété, il y a lieu de procéder par voie de condamnation à paiement.

À ce titre, il y a lieu de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où c'est le seul gestionnaire, en la personne syndic, qui se trouve être débiteur d'une obligation de diligence et de précision dans l'établissement des décomptes. En conséquence, et par suite il n'y a pas lieu de statuer sur la demande formée de dispense de participation aux dépenses.

Enfin, il y a lieu de condamner la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à payer à Madame [B] [Q] la somme de 1200,58 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande indemnitaire dirigée contre la SARL GAMBETTA IMMOBILIER

Il résulte de l'article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, la SARL GAMBETTA IMMOBILIER en sa qualité de syndic de copropriété se trouve soumise à une obligation de rigueur et de transparence dans l'accomplissement de ses fonctions.

Il résulte des éléments produits aux débats que la défenderesse non seulement n'a pas procédé aux diligences nécessaires pour expliquer le compte débiteur qui lui a été transféré par le président syndic, à savoir la SAS Foncia [Localité 3], pas plus qu'elle n'a effectué les ventilations suffisantes pour réaliser une répartition des diverses charges de copropriété de manière conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. À ce titre, il y a lieu de souligner que la simple mention d'un compteur d'eau ou d'électricité, ou la proposition d'une répartition schématique et non fondée sur des éléments objectifs est amplement insuffisante.

Par ailleurs se trouve produit aux débats un courrier daté du 15 mai 2025 sous la signature de Madame [C], gestionnaire de copropriété, indiquant que suite aux demandes de Madame [Q] la question a été inscrite à l'ordre du jour pour expliquer à l'Assemblée générale la " complexité du dossier ".
Il apparaît évident que les fonctions de syndic dans une hypothèse telle que soumise à la présente juridiction ne consiste en rien à fournir des " explications " à l'Assemblée générale, mais à réaliser un travail juridique et comptable de nature à satisfaire les exigences précises de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte de l'ensemble de ce qui précèdent que la SARL GAMBETTA IMMOBILIER a commis une faute caractérisée ayant causé un préjudice important à Madame [B] [Q].
 
En conséquence il y a lieu de condamner la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à verser à Madame [B] [Q] la somme de 3500 € au titre du préjudice moral subi.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l'article 696 du Code de procédure civile, ensemble l'article 700 du même Code, que le juge peut condamner la partie perdante à payer les dépens de l'instance, ainsi que des frais irrépétibles à hauteur de ce que commandent l'équité et la situation économique des parties.

En l'espèce, la SARL GAMBETTA IMMOBILIER succombant à l'instance, il convient de la condamner aux entiers dépens.

S'agissant des frais irrépétibles, l'équité commande de condamner la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à verser à Madame [B] [Q] la somme de 1.200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

MET hors de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] CARROUSEL, pris en son syndic en exercice la SARL GAMBETTA IMMOBILIER ;

CONDAMNE la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à payer à Madame [B] [Q] la somme de 1200,58 euros à titre de dommages-intérêts au titre des imputations injustifiées au débit de son compte copropriétaire ;

CONDAMNE la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à verser à Madame [B] [Q] la somme de 3500 euros au titre du préjudice moral subi ; 

CONDAMNE la SARL GAMBETTA IMMOBILIER à verser à Madame [B] [Q] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL GAMBETTA IMMOBILIER aux entiers dépens ;

REJETTE tous autres chefs de demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et ans susdits. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT