Tribunal Judiciaire · JCP- Juge Ctx Protection — 2 avril 2026

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00


N° RG 25/01013 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KNFW

NAC : 5AA 0A


JUGEMENT


Du : 02 Avril 2026



Etablissement public OPHIS


C /


Madame [V] [N] [Y]





GROSSE DÉLIVRÉE 

LE : 02 Avril 2026

A :DMMJB,



C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 02 Avril 2026 

A :DMMJB,

Madame [Y]





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Sous la Présidence de Céline VIDAL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 22 Janvier 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 02 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;


ENTRE :


DEMANDEUR :

L' OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par DMMJB, avocats au barreau de Clermont Ferrand,




ET :


DÉFENDEUR :

Madame [V] [N] [Y], demeurant 11 impasse des Jardins - Lgt 2 - 1 er étage - 63118 CÉBAZAT

comparante en personne






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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2023 l'OPHIS a consenti un bail d'habitation à Madame [Y] relatif à des locaux sis 11 impasse des jardins 63118 Cébazat, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 397,70 euros et d'une provision pour charges de 44,22 euros, outre un loyer de 20,47 euros pour le parking.

Des incidents de paiement sont survenus au mois d'avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024 l'OPHIS a fait délivrer à Madame [Y] un commandement de payer les loyers, à savoir la somme principale de 4.469 euros au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Y] le 16 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025 l'OPHIS a fait assigner Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Riom aux fins de voir :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
" ordonner l'expulsion de Madame [Y] ;
" condamner Madame [Y] à lui régler :
o la somme de 9.343,31 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 septembre 2025 ;
o une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus à défaut de résiliation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux ;
o outre la somme de 950 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
" et condamner Madame [Y] au paiement des entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier n'a pas été transmis au greffe par les services préfectoraux en amont de l'audience.

* * *

À l'audience du 22 janvier 2026 l'OPHIS sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance mais réactualise sa demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 10.911,69 euros arrêtée au 02 janvier 2026.

Il précise qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant, au sens de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'OPHIS a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Madame [Y].

Madame [Y] demande au juge des contentieux de la protection de suspendre l'effet de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir qu'elle se trouve sans emploi depuis un an et demi et ne perçoit que 800 euros mensuels, qu'elle est accompagnée par France travail, qu'une demande d'aide au logement a été faite, et qu'un dossier de surendettement est en cours de constitution.

À l'issue des débats la décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

Attendu que l'OPHIS atteste avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation ;

Attendu qu'il justifie également avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience ;

Attendu que son action est en conséquence recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et d'expulsion 
 
Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ; que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu cependant que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ; qu'ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise ; que ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ;


Attendu qu'en l'espèce un commandement de payer les loyers restant dus a été signifié à Madame [Y] le 12 décembre 2024 ; que ce commandement est demeuré infructueux pendant deux mois ; que Madame [Y] est dès lors occupant sans droit ni titre depuis le 12 février 2025 ;

Attendu qu'il convient en conséquence d'ordonner à Madame [Y] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'OPHIS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant ;

Attendu que dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux ;

3. Sur la dette locative

Attendu que l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de régler le loyer et les charges récupérables au terme convenu ;

Attendu qu'aux termes de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ;

Attendu qu'en l'espèce l'OPHIS verse aux débats un décompte démontrant que Madame [Y] lui devait la somme de 10.911,69 euros mois de décembre 2025 inclus et soustraction faite des frais de procédure ;

Attendu que Madame [Y] ne conteste pas cette dette ;

Attendu qu'elle sera en conséquence condamnée à régler à l'OPHIS la somme de 10.911,69 euros au titre de la dette locative ;

Attendu qu'en application du V et du VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d'une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant, et d'autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire ;

Attendu qu'en l'espèce Madame [Y] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience ; que cette condition constitue un préalable impératif à l'octroi de délai de paiement ;

Attendu que dans ces conditions aucun délai de paiement ne saurait être accordé à Madame [Y] ;

4. Sur l'indemnité d'occupation

Attendu qu'en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation est due ;

Attendu qu'en l'espèce au regard du montant actuel du loyer et des charges il convient de condamner Madame [Y] à verser à l'OPHIS une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 502,51 euros ;

Attendu que l'indemnité d'occupation est due à compter du mois de janvier 2026 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPHIS ou à son mandataire ; qu'il convient de rappeler qu'elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges ;

5. Sur les demandes accessoires

Attendu que l'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens visés à l'article 695, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Attendu que l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide ; que dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ; que dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; qu'il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations ; que les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent ; que la somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50% ;

Attendu qu'il y a lieu de rappeler que les dispositions de l'article 700 sont applicables devant toutes les juridictions de l'ordre judiciaire, que la représentation par avocat soit obligatoire ou non ;

Attendu que Madame [Y] succombant à la présente instance il convient de la condamner au paiement des entiers dépens, ainsi qu'à régler à l'OPHIS la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ;

Attendu qu'il convient dès lors de rappeler que le présent jugement est exécutoire par provision ;




PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


DÉCLARE recevable l'action introduite par l'OPHIS ;

CONSTATE que le contrat conclu le 27 juillet 2023 entre l'OPHIS, d'une part, et Madame [V] [Y], d'autre part, concernant les locaux situés 11 impasse des jardins 63118 Cébazat est résilié depuis le 12 février 2025 ;

ORDONNE à Madame [V] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés 11 impasse des jardins 63118 Cébazat ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés du logement et des lieux loués accessoirement, à l'OPHIS ou à son mandataire ;

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] à payer à l'OPHIS la somme de 10.911,69 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 02 janvier 2026, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4.469,03 euros à compter du 12 décembre 2024, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus;

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Madame [V] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursui te du bail, soit 502,51 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d'occupation, due à compter du mois de janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [V] [Y] au paiement des entiers dépens ; 

CONDAMNE Madame [V] [Y] à régler à l'OPHIS la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision ; 


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge