Tribunal Judiciaire · Référés — 5 juillet 2024

DU 5 juillet 2024 Minute numéro : 

N° RG 24/00419 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NXXQ

Code NAC : 80F

Syndicat des Copropriétaires [1] agissant poursuites et diligences de son syndic [2], Société par actions simplifiée 
Syndicat des Copropriétaires [3] BATIMENT A1 , agissant poursuites et diligences de son syndic [2], Société par actions simplifiée 
Syndicat des CopropriétairesLES BALMONTS BATIMENT A2 , agissant poursuites et diligences de son syndic [2], 
Syndicat des Copropriétaires[3] PARKINGS , agissant poursuites et diligences de son syndic [2], Société par actions simplifiée
C/
S.A.R.L. Le Cabinet [4], exerçant sous l’enseigne [4]
S.A.M. [5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ EXPERTISE JUDICIAIRE

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, premier vice-président 
LE GREFFIER : Xavier GARBIT 

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des Copropriétaires [1] sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic [2], Société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 1] et domicilié en son établissement [Adresse 3] à [Localité 2],
Syndicat des Copropriétaires [3] BATIMENT A1 , sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic [2], Société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 1] et domicilié en son établissement [Adresse 3] à [Localité 2],
Syndicat des Copropriétaires[3] BATIMENT A2 , sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic [2], Société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 1] et domicilié en son établissement [Adresse 3]
Syndicat des CopropriétairesLES BALMONTS PARKINGS, sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic [2], Société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 1] et domicilié en son établissement [Adresse 3] à [Localité 2]
représentés par Maître Nicolas BOUYER, SELARL GMA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 302

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. [4], exerçant sous l’enseigne [4], dont le siège social est sis [Adresse 4]
S.A.M. [5], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentées par Maître Michel RONZEAU, Membre de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9

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Débats tenus à l’audience du : 19 juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 5 juillet 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’ensemble immobilier [3] situé [Adresse 1] à [Localité 3] est composé des Syndicats des copropriétaires suivants : 
 
- SDC [1],
- SDC SECONDAIRE [3] BATIMENT A1, 
- SDC SECONDAIRE [3] BATIMENT A2, 
- SDC SECONDAIRE [3] PARKINGS, 
 
Aux termes de 4 procès-verbaux en date des 5 et 6 janvier 2022 (résolutions n°12 et 12.1), les Assemblées Générales des Syndicat des copropriétaires [3], [3] BATIMENT A1, [3] BATIMENT A2, [3] PARKINGS ont refusé le renouvellement de leur syndic, le [4] ([4]) et ont confié la gestion de leur copropriété au Cabinet [2] 
[2] ([2]) ;

Par exploit en date du 27 mars 2023 le SDC [1], le SDC SECONDAIRE [3] BATIMENT A1, le SDC SECONDAIRE [3] BATIMENT A2, le SDC SECONDAIRE [3] PARKINGS situés [Adresse 1] à [Localité 3], représentés par leur syndic [2], ont fait assigner le Cabinet [4], exerçant sous l’enseigne [4] et la Société [5], aux fins de voir, aux termes de leurs conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement :

Débouter la Société [4] et la compagnie [5]de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
Prendre acte de ce qu'elles formulent les protestations et réserves d'usage,
Ordonner à la Société [4] de remettre à la Société[2] DES COPROPRIETES es qualité de syndic des Syndicat descopropriétaires de la résidence [1], [3] BATIMENTA1, [3] BATIMENT A2, [3] PARKINGS situés [Adresse 1] à [Localité 3] les documents etlou informations ci-dessous, et ce sous astreinte de 200 euros par document et parjour de retard à compter de la notificationde l'ordonnance à intervenir :
- Une balance et un grand livre comptable équilibrés mentionnant un solde identique permettant une reprise des comptes sans équivoque,
- Les appels relatifs au chauffage,
- Clef de charges relatives au chauffage,
- Les appels de charges des copropriétaires débiteurs et le décompte des charges dues depuis l'origine de la dette,
- Les justificatifs des poursuites des copropriétaires débiteurs et transmission des éléments y afférents (saisine avocat, assignation, jugements, actes de signification, voies d'exécution...),
- Les documents sociaux relatifs aux gardiens (Contrat de travail, déclarations URSSAF, justificatifs de paiement des cotisations sociales),
- Liste des dossiers de vente depuis le 1e' janvier 2018,
- Attestations d'assurance de l”ensemble immobilier à compter du 1e'janvier 2018,
- Les explications comptables visées dans les mises en demeure précitées,

Ordonner une expertise ;

Condamner les défenderesses à payer à chaque Syndicat des Copropriétaires 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Et ce, au motif que le Cabinet [4], exerçant sous l’enseigne [4] n’a toujours pas communiqué les pièces réclamées et qu’il ne leur a pas fourni les explications comptables sollicitées ;

Par conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement le Cabinet [4], exerçant sous l’enseigne [4] et la Société [5] concluent au débouté des demandeur s’agissant de leur demande de communication de pièces et formulent protestrations et réserves sur la demande d’expertise ;

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ; 



SUR CE

Sur la demande principale :

En vertu des dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

“En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.” ;

Par ailleurs, la transmission précitée doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces en application de l' article 33-1 du décret du 17 mars 1967 ;

La demande en justice est portée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et le nouveau syndic ; il est rappelé à ce titre que l'article 18-2 de la loi permettant au nouveau syndic et au président du conseil syndical d'agir pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas le syndicat pour agir aux mêmes fins ;

La demande a été présentée au président du tribunal judiciaire de PONTOISE, statuant en référé, de sorte qu’elle est recevable ;

En l’espèce, le Cabinet [4], exerçant sous l’enseigne [4] soutient, qu’elle a communiqué l’ensemble des pièces en sa possession;

Dès lors, il apparaît que la demande en principal, tendant à une obligation de faire, et alors que la présente juridiction n’est pas en mesure de vérifiéer les dires de des parties, ne peut être satisfaite et que seule une éventuelle action en responsabilité tendant à l’allocation de dommages-intérêts pourrait être intentée par les demandeurs ;

Il y aura lieu dès lors, de les débouter de leur demande en principal ;




Sur la demande d’expertise :

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé” ;

En l’espèce, il apparaît qu’en l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du Code de procédure civile est établi ; la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après ; 

Sur les demandes accessoires :

Le Cabinet [4], exerçant sous l’enseigne [4] et la Société [5] ne peuvent être qualifiées de parties perdantes et il y aura lieu en conséquence de débouter les Syndicat des Copropriétaires de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de mettre les dépens à leur charge ; 

Il y aura lieu de mettre les dépens à la charge des demandeurs ;

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Vu les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTONS le SDC [1], le SDC SECONDAIRE [3] BATIMENT A1, le SDC SECONDAIRE [3] BATIMENT A2, le SDC SECONDAIRE [3] PARKINGS situés [Adresse 1] à [Localité 3] de leur demande de communication de pièce ;

ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons en qualité d’expert :
Monsieur [H] [P]
[Adresse 6] 
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
 Mèl : [Courriel 1]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, 

avec pour mission de :

- Convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;

- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;

- Relever et décrire les éventuels manquements, erreurs, incohérences et irrégularitées comptables expressément mentionnés dans l’assignation ainsi que ceux résultant de l’éventuelle absence de remise des documents comptables usuels ;

- En détailler l’étendue et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les préjudices, les coûts induits et les responsabilités ;

- Indiquer les conséquences de l’absence de remise des archives éventuellement manquantes quant à la gestion courante de l’ensemble immobilier ;

- Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE, et qu’il déposera son rapport dans le délai de 12 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 1.500 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par le SDC [1], le SDC SECONDAIRE [3] BATIMENT A1, le SDC SECONDAIRE [3] BATIMENT A2, le SDC SECONDAIRE [3] PARKINGS situés [Adresse 1] à [Localité 3] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de 2 mois à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS que dans les 2 mois à compter de sa désignation l’expert indiquera le montant de sa rémunération définitive prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du Code de Procédure Civile;

DISONS qu’en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETONS les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; 

LAISSONS les dépens à la charge du SDC [1], du SDC SECONDAIRE [3] BATIMENT A1, du SDC SECONDAIRE [3] BATIMENT A2, du SDC SECONDAIRE [3] PARKINGS situés [Adresse 1] à [Localité 3].

Et l’ordonnance est signée par le président et le greffier. 


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,