Tribunal Judiciaire · Troisième Chambre — 2 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
02 AVRIL 2026


N° RG 25/01154 - N° Portalis DB22-W-B7J-SYOX
Code NAC : 72A 



DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Gilles-Eric DE BIASI de la SELARL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Elisabeth AFONSO-FERNANDES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [E]
demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat. 




ACTE INITIAL du 26 Février 2025 reçu au greffe le 04 Mars 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 11 Décembre 2025, Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 12 Février 2026 prorogé au 10 Mars 2026 et 02 Avril 2026 pour surcharge magistrat.


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [E] est propriétaire de trois lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 1] (78), soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres de relances ainsi qu’une mise en demeure et une sommation par voie d’huissier. En dépit de ces courriers, M. [F] [E] ne se s’est pas acquitté de sa dette. 

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 26 février 2025, fait assigner M. [F] [E] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes suivantes :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36, 
 
1. Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé, 
 
2. Condamner Monsieur [F] [E], à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 11.040,81 € en principal, selon le décompte arrêté à la date du 13 janvier 2025, assortie du montant des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 31 octobre 2024 sur la somme de 10.346,92 €, 
 
3. Faire application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et en conséquence, dire que Monsieur [F] [E], assumera seul la charge de l’ensemble des frais de procédure, et, en conséquence, condamner le défendeur à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.386,22 €, 
4. Condamner Monsieur [F] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
 

5. Condamner Monsieur [F] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
6. Le condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître AFONSO-FERNANDES Avocat aux offres de Droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, 
 
7.Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie. 

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude et le défendeur n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots. 

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de syndic ;
- le relevé de propriété ;

- les appels provisionnels 2023 et 2024 ;
- une lettre de mise en demeure du 22 août 2024 pour un montant de 
8.446,92 euros;
- deux factures de frais de gestion (transmission de dossier à huissier pour commandement et transmission de dossier avocat) d’un montant de 360 euros et 300 euros ;
- une note d’honoraires d’Avocat d’un montant de 1.456 euros ;
- une sommation de payer les charges de copropriété pour un montant en principal de 10.346,32 euros et de 176,34 euros pour le coût de l’acte ;
- les procès verbaux des assemblées générales du 7 mars 2024, 
21 mars 2023, 31 mars 2022 et 20 mars 2025 ;
- un décompte des charges au 13 janvier 2025 pour un montant de 11.040,81euros ;

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 11.040,81euros. 

Dès lors, il convient de condamner M. [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.040,81 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 13 janvier 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 10.346,32 euros.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l'application de l'article 10-1 de la loi du 
10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Les sommes réclamées à ce titre ne sera donc pas retenues. 

La relance du 11 septembre 2024, trois semaines après une mise en demeure adressée le 22 août n’apparaît pas présenter d’utilité particulière et ne sera donc pas retenue.

Les frais d’assignation relèvent des dépens. 


Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 230,72 euros au titre des frais de mise en demeure et de sommation. 

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». 

Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner M. [F] [E] à la somme de 1.100 euros au titre des dommages-intérêts. 
 
Sur les demandes accessoires

M. [F] [E] qui est condamné par le présent jugement, supportera la charge des dépens dont distraction au profit de Maître AFONSO FERNANDES. 

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. M. [F] [E] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne M. [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 1] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

11.040,81 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 13 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 10.346,92 euros et à compter de l’assignation du 26 février 2025 pour le surplus,230,72 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 1.100 euros au titre des dommages intérêts,
Condamne M. [F] [E] aux dépens dont distraction au profit de Maître AFONSO-FERNANDES,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 1] (78) représenté par son syndic du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT