Tribunal Judiciaire · Référés — 1 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER
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ORDONNANCE DE REFERE
 DU 01 AVRIL 2026

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N° Minute : 

N° RG 25/00139 - N° Portalis DBYK-W-B7J-C4CW

NAC : 71F



Par mise à disposition au Greffe, le un Avril deux mil vingt six, 

Nous, Jean-Luc FREY, Président, Juge des référés, assisté de Estelle DOLARD, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit publiquement, contradictoirement et en premier ressort :


ENTRE :

S.C.I. NLJ
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°481 077 725
[Adresse 1]
[Localité 2]

Demanderesse
Représentée par Maître Julien MARGOTTON substitué par Maitre COUTURIER de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocats plaidants inscrits au barreau de LYON et Maître Aurélie DEGOURNAY, avocat postulant inscrit au barreau du jura,

ET :


SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 3]
représenté par son syndic en exercice la SAS J’ESTIMMO
[Adresse 3]
[Localité 2]


Défendeur
Représenté par Me Nicolas BOIS substitué par Me Agathe LEGER, avocats plaidants inscrits au barreau de LYON et Me Candice VIALET, avocate postulante inscrite au barreau de JURA



Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 04 Mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu'il suit ;


EXPOSE DU LITIGE



La sci Nlj est propriétaire du lot 209 dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée supérieur, comprenant un local à usage commercial (58,98 m²) et la jouissance exclusive d’une terrasse (90 m²) assimilée à une partie privative, outre une part des parties communes, au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3] à 39 220 Les Rousses. 

Par acte sous seing privé du 26 mars 2025, la sci Nlj a donné à bail commercial à Mme [K] [F] pour le compte de la société Emmjo en cours de formation, le lot susvisé, aux fins d’exploitation d’un fonds de commerce de petite restauration, restauration traditionnelle et épicerie.

L’assemblée générale des copropriétaires a, au cours de sa réunion tenue le 8 juillet 2025 adopté notamment : 
La résolution N°9, actant que la locataire de la sci Nlj souhaiterait installer une activité de bar à tapas dans le local loué, en contravention avec le règlement de copropriété qui interdit toute « activité de bar, boucherie, poissonnerie, discothèque ou dancing », La résolution N° 9-1, décidant d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la sci Nlj aux fins de s’opposer à ce projet et de mettre un terme aux atteintes à l’immeuble et aux droits des copropriétaires, Les résolutions suivantes approuvant notamment une convention d’honoraire d’avocat et autorisant le recours à des constats par commissaires de justice de toute nuisance causée par la sci Nlj et son locataire. En revanche la résolution N°10, tendant à l’autorisation pour la sci Nlj de l’installation d’une climatisation pour le local précité, a été rejetée. 

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025, la sci Nlj a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3] à 39 220 Les Rousses, représenté par son syndic, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lons-Le-Saunier, sollicitant, au visa des articles 1103 et suivant et 1231-1 du code civil ensemble les articles 9, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 834 et suivant du code de procédure civile : 
L’annulation des résolutions N° 9, 9.1, 9.2, 9.3 et 9.4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Les [Localité 3] du 8 juillet 2025, Subsidiairement la suspension des effets de ces résolutions dans l’attente d’une décision au fond, L’autorisation de faire exécuter les travaux d’installation d’une unité de climatisation sur la façade sud du bâtiment B, tels qu’ils ressortent du projet élaboré par l’entreprise Bbfc les 17 avril et 10 juillet 2025, refusé aux termes de la résolution N° 10 de l’assemblée générale du 8 juillet 2025. La condamnation du syndicat des copropriétaires défendeurs outre aux entiers frais et dépens de la présente instance, à lui verser une indemnité de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'audience du 4 mars 2026, les parties étaient représentées par leurs conseils et se sont référés à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions. 

La sci Nlj a soutenu la compétence du juge des référés pour statuer sur ses demandes dont elle a repris les termes formulés dans son assignation. Elle précise avoir saisi le juge du fond par assignation du 17 octobre 2025 s’agissant de l’annulation des résolutions de l’assemblée générale qu’elle sollicite. Elle conclut en outre au rejet de l’intégralité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires défendeur, représenté par son syndic. 
 
Au soutien de ses demandes, elle estime d’une part, qu’il y a urgence à statuer afin que sa locataire puisse exploiter son commerce et bénéficier d’une climatisation. D’autre part elle affirme que les résolutions contestées de l’assemblée générale n’ont pas été prises afin de veiller au respect du règlement de copropriété ou de destination de l’immeuble mais constituent un trouble manifestement illicite à ses droits et un abus de majorité envers elle. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, conclut à l’incompétence du juge des référés pour annuler ou même suspendre les résolutions de son assemblée générale du 8 Juillet 2025 ou pour autoriser des travaux refusés par délibération de cette même assemblée. Subsidiairement il conclut au rejet desdites demandes. 
En tout état de cause, il réclame la condamnation de la sci Nlj outre aux entiers frais et dépens, à lui verser une indemnité de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que seul le juge du fond est compétent en matière de contestation des résolutions de l’assemblée générale, le bien fondé des moyens soulevés au soutien des demandes de la sci Nlj relevant exclusivement du fond du droit, à l’instar de l’interprétation du règlement de copropriété. Il relève en tout état de cause que la juridiction du fond est d’ores et déjà saisi et affirme qu’en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, seul le juge de la mise en état serait désormais compétent. 

Il souligne que le syndic avait avisé la sci demanderesse, bien en amont de l’assemblée générale du 8 juillet 2025 du caractère possiblement prohibé de l’activité projetée par la locataire de la sci Nlj au regard des dispositions du règlement de copropriété, cette crainte ayant été relayées par un collectif de copropriétaires craignant les nuisances olfactives et sonores qu’elle pourrait engendrer. La même inquiétude était soulevée quant au bruit possiblement généré par la climatisation dont l’installation était sollicitée ainsi qu’à des nuisances visuelles, ce qui a conduit au rejet de la demande. Il précise que les résolutions contestées reposent sur une interprétation stricte du règlement de copropriété, notamment son article 10 et visent à préserver la quiétude de l’immeuble, ayant été adoptées en respectant les règles de majorité prévues par la loi.
Enfin il précise que les commerces autorisés dans la copropriété et équipés de climatisations sont, à la différence de la localisation du lot loué par la sci Nlj, à distance de ses parties résidentielles et que seul un vendeur de pizza à emporter, donc sans débit de boisson ni lieu de consommation, est implanté dans un garage, mais là aussi, à distance des habitations. 



MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En l’espèce aucune urgence, qu’il convient de ne pas confondre avec une impatience de voir se régler un litige ou obtenir une décision, n’est démontrée. 
En conséquence la compétence du juge des référés ne peut être retenue sur ce fondement. 
Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce en son article 9 que si chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Ainsi le droit de propriété de chaque propriétaire, s’agissant de sa libre jouissance de ses parties privatives, trouve ses limites dans le règlement de copropriété. 
En l’espèce et aux termes de délibérations qui ne souffrent d’aucune irrégularité flagrante, les copropriétaires ont adopté les résolutions contestées, arguant de l’intérêt commun de la copropriété protégé par le règlement de copropriété, qui s’opposerait à celui particulier de la sci Nlj, copropriétaire. 
En tout état de cause, le juge des référés ne tient d’aucun texte le pouvoir d’annuler une décision de l’assemblée générale des copropriétaires et la possibilité limitée d’installation de la locataire de la sci Nlj, notamment quant à l’usage de la terrasse qui est attachée au lot loué à l’instar du refus des travaux de climatisation projetés ne peuvent suffire, au regard des contestations élevées quant à l’interprétation rigoureuse par l’assemblée générale de l’article 10 du règlement de copropriété et de sa portée, à passer outre les décisions de refus adoptées le 8 juillet 2025. 
La sci Nlj souligne que ces décisions lui causent un trouble en ce que sa locataire ne peut ni installer son commerce ni bénéficier d’une climatisation. Cependant, au regard des motivations de ces délibérations qui relèvent du pouvoir souverain de l’assemblée générale, le caractère illicite d’un tel trouble ne saurait en soi être manifeste et aucun dommage imminent ne peut en résulter pour justifier l’intervention du juge des référés. 
De surcroit, l’évidence d’un abus caractérisé de majorité et partant l’intention de nuire alléguée de cette même majorité, ne sont pas davantage établies. Il y a bien à ce titre également, contestations sérieuses. 
Le débat sur la nature exacte de l’activité projetée par la locataire de la demanderesse et sa compatibilité avec le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble, l’abus allégué de majorité ou encore la rupture de l’égalité entre les copropriétaires, pour lesquels l’évidence fait défaut, relèvent d’une appréciation contractuelle et juridique complexe qu’il appartiendra au juge du fond, déjà saisi de l’action prévue par l’article 42 de la loi précitée, de trancher.
Enfin les délibérations portant sur l’autorisation au syndic d’intenter une action en justice ou de préconstituer des éléments de preuves par commissaire de justice ne justifient pas davantage l’intervention du présent juge. 
En conséquence il ne peut y avoir lieu à référé en l’espèce. 
La sci Nlj qui succombe en ses prétentions supportera les entiers dépens de la présente instance et ne peut prétendre à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son profit. 
L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat défendeur. Il lui sera alloué une indemnité de 1000 euros à ce titre.



PAR CES MOTIFS

DISONS n’y avoir lieu à référé, 
CONDAMNONS la sci Nlj aux dépens, 
DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la sci Nlj, 
CONDAMNONS la sci Nlj à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3] à 39 220 Les Rousses, représenté par son syndic, une somme de 1000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.




Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le Juge des référés et le Greffier.


Le Greffier, Le Juge des référés, 
Estelle DOLARD Jean-Luc FREY












En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, la présente copie exécutoire, certifiée conforme à la minute dudit jugement, a été signée, scellée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER le 1er avril 2026