Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 2 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre
 
N° RG 23/04582 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMHX

N° MINUTE : 


Assignation du :
17 Mars 2023








JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2026 
DEMANDEURS

S.C.I. SCI OLGA, VALENTINE
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [H] [X]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [C] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentés par Maître Stéphanie CHRETIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1308


DÉFENDEURS

S.A.S. BARNES
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric REMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0184

S.E.L.A.R.L. [L] NOTAIRES
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Décision du 02 Avril 2026
2ème chambre
N° RG 23/04582 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMHX

Maître [T] [L]
[Adresse 5]
[Localité 5]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Maître [R] [I]
[Adresse 6]
[Localité 6]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président
Monsieur Robin VIRGILE, Juge
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 29 Janvier 2026, présidée par Monsieur Jérôme HAYEM et tenue en audience publique, rapport a été fait par Monsieur Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026. 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

[H] [X] et [C] [S] épouse [X] sont associés de la SCI OLGA VALENTINE. 

Par l’intermédiaire de la société BARNES, les époux [X] ont offert à la SCI DU [Adresse 2] d’acquérir au prix de 2.350.000 euros un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 2] (Val-de-Marne) composé notamment d’un bâtiment de quatre pièces outre un sous-sol avec caves et chaufferie et d’un autre bâtiment comprenant deux pièces et un garage. Les époux [X] avaient envisagé, dans le cadre de l’acquisition de l’ensemble immobilier une division parcellaire avant l’acquisition aux fins de revendre le bâtiment composé de deux pièces et du garage, et avaient ainsi été destinataires d’une proposition d’acquérir ce bâtiment des époux [O]. 

Finalement, le projet de division parcellaire avant la vente ne recevait pas l’aval de la SCI DU [Adresse 2], laquelle ne souhaitait pas non plus que soit prévu un double compromis de vente, l’un portant sur la vente de l’ensemble immobilier aux époux [X], l’autre portant sur la revente d’un des bâtiments par les époux [X] aux époux [O]. 
 
Par acte du 24 novembre 2017 reçu par Maître [T] [L] exerçant au sein de la société [L] NOTAIRES et en présence de Maître [R] [I], notaire assistant le promettant, la SCI DU [Adresse 2] a promis à la SCI OLGA VALENTINE se substituant aux époux [X] ainsi que prévu à leur offre, de vendre le bien suivant : 

« A [Localité 2] (Val-de-Marne) [Localité 2], [Adresse 2],
- Un bâtiment édifié à l’entrée à gauche comprenant quatre pièces et water-closet ;
-Un bâtiment édifié sur sous-sol de caves et chaufferie ;(…)
- Un pavillon à l’entrée à gauche, comprenant deux pièces, water-closets, au-dessous 
garage,
Installation d’eau, électricité, gaz, chauffage central à air pulsé.
Un box pour cheval. » 

La promesse précisait, s’agissant de l’usage du bien : 
« Le Promettant déclare que le Bien est actuellement à usage d’habitation. Le Bénéficiaire entend conserver cet usage » .

Cette promesse unilatérale de vente contenait la condition suspensive de droit commun suivante, stipulée dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire :
« Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. » 

Elle mentionnait en outre : 
« Le PROMETTANT déclare :
- avoir fait lui-même édifié l'extension bâtiment à l’entrée gauche comprenant 2 pièces au cours des années 2001, 2002. Lesdits travaux achevés depuis plus de 10 ans,
- que ces travaux ont été précédés de l’obtention d’un permis de construire dont il n’a pu produire à ce jour la copie,
- qu’il résulte d’un courrier de la mairie de [Localité 2], demeuré ci-annexé, qu’aucune copie des autorisations d’urbanisme de plus de cinq ans n’est transmise,

- s’engager à faire toute diligence auprès du service compétent de la mairie afin d’obtenir un rendez-vous de consultation dudit permis et d’en obtenir copie » 
 
Par acte du 25 avril 2018 également reçu par Maître [T] [L] et en présence de Maître [R] [I], la SCI OLGA VALENTINE a acquis le bien précité de la SCI DU [Adresse 2], l’acte de vente comportant la clause précitée relative à l’usage d’habitation du bien. 

L’acte de vente stipulait en outre : 

- « Urbanisme : Les documents d’urbanisme sont annexés.
L’Acquéreur reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations.
Il s’oblige en conséquence à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitation administratives au droit de propriété mentionnés sur ces documents ». 

- « Changement d’usage – information : Dans la mesure où l’Acquéreur entendrait affecter directement ou indirectement tout ou partie du Bien actuellement à usage d’habitation (en tout ou partie) à un autre usage, le notaire soussigné l’avertit du contenu impératif des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation relatif au changement d’usage, aux inconvénients pouvant résulter à son encontre de l’inobservation de ce texte, ainsi que du respect des normes dont relève l’usage envisagé ». 

- « Travaux concernant l’Atelier : Le Vendeur déclare avoir fait lui-même édifié l’extension bâtiment à l’entrée gauche comprenant 2 pièces au cours de l’année 2001(…) Suivant arrêté 01U089 de Monsieur le Maire de [Localité 2] en date du 2 mai 2001, il a été délivré un permis de construire numéro PC 0094 033 01N1003 ayant pour objet l’extension d’un bâtiment à usage d’atelier avec création de superficie. (…) Une copie de ces pièces est demeurée ci-annexée ».
 
Le 10 novembre 2019, un permis de construire prévoyant le changement de destination du pavillon en usage d’habitation a été finalement obtenu. 
 
Par exploits de commissaire de justice des 17 et 20 mars 2023, la SCI OLGA VALENTINE, M. [H] [X] et Mme [C] [S] ont fait assigner la SAS BARNES, la SELARL [L] NOTAIRES, Maître [T] [L] et Maîtres [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d'obtenir la réparation de différents préjudices matériels et moral résultant selon eux notamment du fait que le bien qu'ils ont acquis n'est pas à usage d'habitation. 



Par ordonnance en date du 12 février 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance et d'action des demandeurs précités à l'égard de la SAS BARNES.
 
Par ordonnance d'incident en date du 1er octobre 2025, le juge de la mise en état a notamment : 

- fait injonction à la SCI OLGA VALENTINE, [H] [X] et [C] [S] de communiquer à la SELARL [L], Maître [T] [L] et Maître [R] [I], sous un mois, tout protocole d'accord transactionnel intervenu entre la SCI OLGA VALENTINE, [H] [X] et [C] [S] et la SAS BARNES ayant justifié le désistement d'instance et d'action des premiers à l'encontre de la seconde  ; 
- dit n'y avoir lieu à assortir cette injonction d'une astreinte ; 
- déclaré irrecevable, en ce qu'elle n'est pas formée par requête ou assignation devant le président du tribunal judiciaire par la demande de la SCI OLGA VALENTINE, Monsieur [H] [X] et Madame [C] [S] épouse [X] « Condamner in solidum Me [T] [L] et la société [L] NOTAIRES à verser aux débats la grosse de l’acte de vente du 25 avril 2018, en ce compris l’intégralité de ses annexes, sous astreinte pécuniaire de 500 € sur la tête de chacun par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance d’incident à intervenir ; » 
- constaté l'accord de la SELARL [L], Maître [T] [L] et Maître [R] [I] pour verser aux débats une copie exécutoire de l’acte authentique de vente du 25 avril 2018 avec l'intégralité de ses annexes dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ ordonnance ; 
- réservé les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles. 
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, la SCI OLGA VALENTINE, [H] [X] et [C] [S] demandent au tribunal de : 
« Vu les articles 1240 à 1244 du Code civil,
Vu le décret 2015-1090 du 28 août 2015

Les dire et juger recevables et bien fondés en leur fins, demandes et prétentions, 

Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

Y Faisant droit,

Juger que Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES ont failli à leur égard à leur obligation de vérifier personnellement que la destination du Pavillon était compatible avec le projet des demandeurs qui était sa revente à court terme à usage d’habitation ;

Juger que Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES ont failli à leur égard à leur devoir d’information et de conseil en raison de l’absence d’information et de conseil prodigués quant à la destination d’atelier du Pavillon au jour de la vente et ses conséquences, et ce, au regard du projet de l’acquéreur qui était de revendre rapidement le Pavillon à usage d’habitation ;


Juger que Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES ont failli à leur égard à leurs obligations de rédacteurs d’actes en faisant signer à la SCI OLGA VALENTINE un acte de vente aux mentions contradictoires quant à la destination du Pavillon, et ce, au surplus, alors que la promesse d’acquisition était caduque en raison de la défaillance d’une condition suspensive stipulée dans l’intérêt du bénéficiaire ;

Juger que ce faisant, Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES ont par leur fait, négligence ou imprudence, exposé les Epoux [X] et la SCI OLGA VALENTINE à souffrir divers préjudices matériels et moraux ;

Les en juger responsables ;

En conséquence :

Condamner in solidum Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES à réparer les entiers préjudices ainsi causés aux Epoux [X] et à la SCI OLGA VALENTINE selon le détail suivant :

(i) Sur la réparation du préjudice moral subi par les Epoux [X] et la SCI OLGA VALENTINE :

Condamner in solidum Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES à payer à chacun des demandeurs la somme de 15 000 € en réparation du préjudice moral subi pour avoir dû supporter divers tracas et soucis afférents :

- au remboursement d’un financement (prêt relais) qui devenait trop lourd pour eux et ce, pendant plus d’un an et demi, durée pendant laquelle le Pavillon ne pouvait être revendu à usage d’habitation ;

- au litige que les riverains ont introduit à l’encontre de la SCI OLGA VALENTINE devant le Tribunal administratif de Melun au motif pris notamment de la nécessité de procéder au changement de destination du Pavillon ;

- au silence persistant des défendeurs suite aux courriers et sommations adressées constitutif de résistance abusive ;

(ii) Sur la réparation des préjudices matériels :

Condamner in solidum Me [T] [L] et la société [L] NOTAIRES à payer à la SCI OLGA VALENTINE la somme de 19 534,41 € en remboursement des émoluments perçus ;

Condamner in solidum Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES à payer à la SCI OLGA VALENTINE la somme de 135 000 € en remboursement du trop payé dans le cadre de l’ acquisition du Pavillon qui n’était pas à usage d’habitation au jour de l’Acte de Vente et aurait dû être estimé comme un simple atelier ; 

à défaut, et à titre subsidiaire sur ce chef de demande,

condamner in solidum Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES à payer à la SCI OLGA VALENTINE la somme de 67 500 € en réparation de la perte de chance de négocier un prix d’acquisition du Bien moindre compte tenu de la destination d’atelier du Pavillon ;

Condamner in solidum Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES à payer à la SCI OLGA VALENTINE la somme de 67 798,67 € en remboursement des frais et coûts relatifs notamment au prêt relais et à l’assurance emprunteur du fait de la vente ratée aux Epoux [O] portant sur le Pavillon en raison de son absence de destination d’habitation ;

Condamner in solidum Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES à payer à la SCI OLGA VALENTINE la somme de 100 000 € en réparation de la perte de chance infligée de vendre le Pavillon aux Epoux [O] pour la somme de 660 000 € en raison de leurs indications erronées relatives à la destination du Pavillon ;

Condamner in solidum Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES à payer à la SCI OLGA VALENTINE la somme de 5 400 € en réparation des frais et honoraires d’architecte exposés en raison des indications erronées relatives à la destination du Pavillon ;

Condamner in solidum Me [T] [L] et [L] NOTAIRES à payer à la SCI OLGA VALENTINE la somme de 398,08 € en réparation des frais et honoraires d’huissiers subis du fait de sa résistance abusive ;

En tout état de cause :

Assortir toute condamnation à l’encontre d’au moins deux défendeurs d’une condamnation in solidum ;

Juger que les sommes dues par le(s) défendeur(s) en exécution de la décision à intervenir porteront
intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation introductive de la présente instance ;

Ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Assortir toute condamnation à l’encontre du /de(s) défendeur(s), et ce, compte tenu de leur résistance abusive, d’une astreinte de 5 000 € pour chacun par jour de retard dans l’exécution de la décision à intervenir, passé un délai de 48 heures à compter de la signification de ladite décision ;

Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire puisque les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’y déroger ;

Condamner in solidum Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES au paiement à la SCI OLGA VALENTINE de la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum Me [R] [I], Me [T] [L] et [L] NOTAIRES aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Stéphanie Chrétien, avocat aux offres de droit. » 


Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 février 2025, la SELARL [L], Maître [T] [L] et Maître [R] [I] demandent au tribunal de : 
« Vu l’article 1240 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats,

JUGER la SCI OLGA VALENTINE, Monsieur [H] [X] et Madame [C] [S] épouse [X] mal fondés en leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SELARL [L] NOTAIRES, de Maître [T] [L] et de Maître [R] [I].

En conséquence,

DEBOUTER la SCI OLGA VALENTINE, Monsieur [H] [X] et Madame [C] [S] épouse [X] de l’intégralité de leurs demandes de condamnations pécuniaires formulées à l’encontre de la SELARL [L] NOTAIRES, de Maître [T] [L] et de Maître [R] [I].

DEBOUTER la SCI OLGA VALENTINE, Monsieur [H] [X] et Madame [C] [S] épouse [X] de leur demande tendant à voir juger que les sommes dues en exécution du jugement à intervenir porteront intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation délivrée, avec capitalisation.

DEBOUTER la SCI OLGA VALENTINE, Monsieur [H] [X] et Madame [C] [S] épouse [X] de leur demande tendant à voir assortir toute condamnation à l’encontre des défendeurs d’une astreinte pécuniaire de 5.000 € par jour de retard dans l’exécution du jugement à intervenir. 

CONDAMNER la SCI OLGA VALENTINE, Monsieur [H] [X] et Madame [C] [S] épouse [X] à payer à la SELARL [L] NOTAIRES, de Maître [T] [L] et de Maître [R] [I] chacun, une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SCI OLGA VALENTINE, Monsieur [H] [X] et Madame [C] [S] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile.

A titre infiniment subsidiaire,

Vu le désistement d’instance et d’action régularisé par la SCI OLGA VALENTINE, Monsieur [H] [X] et Madame [C] [S] épouse [X] à l’encontre de la société BARNES, initialement assignée aux côtés des concluants,

JUGER que l’indemnité transactionnelle à hauteur de 30.000 € réglée à la SCI OLGA VALENTINE, à Monsieur [H] [X] et à Madame [C] [S] épouse [X] en exécution du protocole d’accord transactionnel régularisé avec la société BARNES devra venir en déduction des condamnations éventuellement prononcées à l’encontre de la SELARL [L] NOTAIRES, de Maître [T] [L] et de Maître [R] [I].

ECARTER l’exécution provisoire attachée au jugement à intervenir. » 
Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2025. 
A l'audience du 29 janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026. 

 MOTIFS 

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. 

Sur la demande de la SCI OLGA VALENTINE, [H] [X] et [C] [S] en paiement de dommages et intérêts 
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Décision du 02 Avril 2026
2ème chambre
N° RG 23/04582 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMHX

En vertu de ce même texte, le notaire rédacteur d'une promesse unilatérale de vente a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de son acte. 

Selon l'article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l'action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l'associé concerné, ou encore contre les deux. 
 
Sur la faute 
 
Les demandeurs rappellent d’abord les éléments suivants : 
- Maître [L] a reconnu sa responsabilité le 12 juillet 2019,- Maître [I] a participé à l’acte de vente, 
- la SCI OLGA VALENTINE est à but non spéculatif, et ses associés ne connaissent pas ces sujets, et leur connaissance prétendue ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil, absolu. 

Ils reprochent aux défendeurs d’avoir méconnu leur devoir de vérification préalable ainsi que de conseil et d’information à leur égard en raison : 

- des contradictions affectent la promesse comme l’acte de vente, 
- de l’absence de recommandation quant à la nécessité de déposer rapidement une demande de changement d’usage du Pavillon auprès des services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 2], alors même que cela était indispensable à la réalisation de l’opération projetée 
- de la fourniture après la vente d’une information erronée sur l’usage du pavillon. 

Sur la contradiction affectant la promesse, ils exposent qu’alors que le vendeur déclare que le bien est à usage d’habitation, il est aussi fait mention d’un « atelier » dans l’acte, et de travaux le concernant suivant un arrêté de permis de construire du 2 mai 2001. Ils indiquent que les notaires n’ignoraient pas leur projet de revente aux époux [O], ainsi que le montrent les nombreux échanges à ce sujet. 

Sur la contradiction affectant l’acte de vente, la simple annexion des éléments d’urbanisme dont le permis de construire du 2 mai 2001 ne caractérise pas selon eux l’information complète et appropriée attendue du notaire, qui a méconnu son obligation de vérification personnelle des déclarations du vendeur. 

S’agissant du manquement au devoir de conseil, ils estiment que l’acquéreur ne pouvait soupçonner qu’une autorisation d’urbanisme était nécessaire pour affecter le bien à usage d’habitation, alors qu’il était urgent de déposer une demande de changement de destination compte tenu du projet connu des notaires de revente à très court terme du pavillon. Ils ajoutent que les notaires ne pouvaient ignorer cette nécessité au regard de l’arrêté du 2 mai 2001 désignant le bien litigieux comme un atelier. 
S’agissant de la transmission d’information erronées postérieurs à la vente, les notaires ont indiqué par courriel du 5 décembre 2018 que le pavillon est à usage d’habitation, sur la base de quoi l’architecte de la SCI OLGA VALENTINE a déposé un dossier de déclaration préalable afin de travaux alors qu’une demande de permis de construire était nécessaire. 

En réponse aux conclusions adverses, ils indiquent ne pas avoir commis de négligence, la SCI comme ses associés étant des profanes, de sorte que rien ne s’opposait à leur projet de destiner le bien, en ce compris le pavillon, à usage d’habitation.

 *
La SELARL [L], Maître [T] [L] et Maître [R] [I] contestent l’existence de toute faute. Ils indiquent d’abord que Maitre [L] n’a pas reconnu sa responsabilité, mais a donné uniquement un avis sur un projet de courrier.

Ils affirment que bien qu’ayant connaissance de l’objet précis de la demande de permis de construire remontant à janvier 2001 aux fins de destination du bâtiment pour un usage d’atelier, tel que mentionné expressément dans les pièces remises avant la signature de la vente, la SCI OLGA VALENTINE a entendu poursuivre l’acquisition, sans se prévaloir de la condition suspensive d’obtention des pièces d’urbanisme. Ils soutiennent qu’elle ne pouvait ainsi ignorer l’usage d’atelier et les travaux ayant porté sur l’extension du bâtiment à l’entrée gauche de la parcelle acquise et de la délivrance du permis de construire ayant pour objet l’extension du bâtiment à usage d’atelier. Ils rappellent que les annexes font partie de l’acte de vente, et que les pages 27 et 28 de l’acte, signées, en font mention, et que les annexes comportent aussi une mention constatant l’annexion signée par le notaire.

Ils estiment ne pas avoir commis de faute en ne modifiant pas les déclarations du vendeur en page 4 de l’acte, dès lors que cet usage était celui déclaré par le vendeur quant à la situation réelle du bien immobilier. 

En l'espèce, les demandeurs reprochent aux notaires défendeurs :
 
- d’avoir laissé subsister une contradiction dans la promesse de vente et l’acte de vente, 
- de ne pas leur avoir conseillé de déposer rapidement une demande de changement d’usage pour le pavillon, qui était en réalité un atelier, 
- de leur avoir fourni une information erronée après la vente, quant à l’usage de ce pavillon.

D’abord, sur l’existence d’une contradiction dans la promesse de vente et l’acte de vente, les demandeurs critiquent donc le fait que ces actes indiquent que le promettant, devenu ensuite vendeur, y « déclare que le Bien est actuellement à usage d’habitation. Le Bénéficiaire entend conserver cet usage », alors qu’il est constant que le bâtiment situé à l’entrée gauche n’était, au moment de chacun de ces actes, pas à usage d’habitation. Cependant, cette déclaration du promettant relative aux biens vendus n’est pas mensongère, ni porteuse d’une contradiction, pouvant tout au plus être imprécise, puisqu’il n’est pas davantage contesté qu’une partie des immeubles objets de la vente est à usage d’habitation. Il n’existe donc pas de contradiction dans la promesse ni l’acte de vente susceptible de caractériser une faute des notaires défendeurs. 

S’agissant ensuite d’un manquement au devoir de conseil quant à la nécessité de déposer rapidement un dossier aux fins d’obtenir un changement d’usage de l’atelier en un usage d’habitation, les demandeurs se prévalent du fait que les notaires n’ignoraient pas leur projet de revendre immédiatement cet immeuble. Les échanges de courriels produits démontrent que le 15 novembre 2017, [H] [X] a écrit notamment à Maître [T] [L] « si dans la foulée nous pouvions prévoir un « acte » avec les potentiels acquéreurs de la petite parcelle pour la suite, et de quoi vous avez besoin pour ce faire (et prévoir un déposit de leur part qui les engage un peu ». Par ailleurs, [Q] [P], de la société BARNES, a écrit à [H] [X] le 7 novembre 2017 « Les clients ayant effectué une offre d’achat pour la petite maison de l’[Adresse 7] sont disponibles depuis 10 jours et attendent que vous les receviez dans le cadre d’un rendez-vous à organiser. ». Il résulte ainsi de ces échanges que si Maître [T] [L] ne pouvait ignorer le projet de revendre l’un des immeubles objets de la promesse, aucun élément ne démontre que des informations plus précises ont été portées à sa connaissance quant à ce projet, dont les contours restent imprécis. 

Ainsi, aucun élément n’indique que Maître [T] [L], ou un autre des notaires défendeurs, ait été informé de la nécessité que l’immeuble dont la revente était projetée soit à usage d’habitation, un bien pouvant tout à fait être revendu quel qu’en soit l’usage. Par conséquent, il ne peut être reproché à Maître [T] [L], ni à aucun autre des notaires défendeurs, de ne pas avoir alerté les demandeurs sur la nécessité de déposer un dossier aux fins de changement d’usage de cet immeuble. Aucune faute ne peut donc, non plus, être retenue de ce chef. 

S’agissant enfin de l’information erronée donnée après la vente, il apparaît en revanche que le 5 décembre 2018, [B] [F], notaire assistant au sein de l’étude [L], a indiqué par courriel à [H] [X] : « si vous parlez du petit pavillon, en effet, ce dernier est à usage d’habitation », alors qu’il est constant que tel n’était pas le cas. Ce faisant, ce notaire a commis une faute, dont la SELARL [L] doit répondre des conséquences dommageables en application de l'article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990. 
 
Aucune faute n’ayant été retenue contre Maître [T] [L] et Maître [R] [I], les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre ceux-ci peuvent d’ores et déjà être rejetées.


Sur les préjudices 

La SCI OLGA VALENTINE, [H] [X] et [C] [S] demandent des dommages et intérêts au titre du préjudice moral et matériel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, anatocisme, et une astreinte de 5 000 euros par jour de retard passé un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement. 

Ils sollicitent également du tribunal de condamner in solidum la SELARL [L], Maître [T] [L] et Maître [R] [I] à payer à chacun d’eux la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral. 

Les demandeurs soutiennent avoir supporté le tracas lié : 

- au remboursement du financement devenant trop lourd pour eux, alors que pendant un an et demi le pavillon ne pouvait être revendu à usage d’habitation, 
- au litige introduit par les riverains devant le tribunal administratif de Melun, alors que le permis de construire emportant changement de destination n’a été obtenu que le 10 décembre 2019 et que les voisins ne se sont désistés qu’en juin 2021, 
- au silence des défendeurs à la suite de leurs courriers et sommations. 
Ils se prévalent par ailleurs de la dégradation de l’état de santé de [H] [X], ainsi qu’en atteste son épouse, et précisent qu’il prend désormais des médicaments contre l’hypertension. 

Ils demandent en outre, la condamnation in solidum des défendeurs à payer à la seule SCI OLGA VALENTINE les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel : 

- 19 534,41 euros au titre du remboursement des émoluments perçus, - 135 000 euros en réparation du trop payé puisque le pavillon aurait dû être vendu comme un simple atelier, et subsidiairement 67 500 euros en réparation de la perte de chance de négocier le prix d’acquisition compte tenu de cette destination réelle, 
- 67 798,67 euros en remboursement des frais et coûts relatifs au prêt relais et à l’assurance emprunteur du fait de la vente ratée aux époux [O] portant sur le Pavillon en raison de son absence de destination d’habitation, 
- 100 000 euros en réparation de la perte de chance de vendre le pavillon aux époux [O] pour la somme de 660 000 euros, alors que la SCI OLGA VALENTINE aurait pu, compte tenu de la réalisation finalement de 250 000 euros de travaux, vendre le pavillon au prix de 1 211 250 euros ce qui aurait généré un bénéfice de 961 250 euros,
- 5 400 euros en réparation des frais et honoraires d’architecte exposés en raison des indications erronées relatives à la destination du pavillon, avec un premier dépôt inutile portant sur une déclaration préalable de travaux, et un second dépôt de permis de construire afin de changement de destination,
- 398,08 euros en réparation des frais et honoraires d’huissiers subis du fait de leur résistance abusive, avec une sommation interpellative et une sommation valant mise en demeure de payer.

Les notaires contestent l’existence d’un préjudice réel et certain, en relation causale avec leur intervention. 

Ils indiquent qu’il appartenait à la SCI OLGA VALENTINE de remettre à l’architecte l’ensemble des éléments d’urbanisme annexés à l’acte de vente, de sorte que ce n’est pas la seule déclaration du vendeur quant à l’usage d’habitation qui est à l’origine des contestations et du contentieux engendrés. Ils soutiennent que l’usage d’habitation mentionné ne correspondait pas à un usage au sens de l’urbanisme, ce que l’acquéreur n’ignorait pas pour avoir été destinataire des documents d’urbanisme, de sorte que les préjudices liés au retard pris pour la vente du bien immobilier, aux frais engendrés dans le cadre des contentieux et pré-contentieux ainsi qu’aux frais et honoraires de l’architecte résultent de sa seule négligence.

Selon les notaires, les « tracas et soucis » liés au remboursement trop lourd dans l’attente de la vente du pavillon comme le recours des riverains ne sont pas en lien avec l’intervention notariale, aucune condition suspensive tenant à la division parcellaire et à la revente d’un des bâtiments à usage d’habitation n’avait été exigée par les bénéficiaires de la promesse. Ils rappellent que les vendeurs avaient refusé la proposition des acquéreurs de procéder à une division parcellaire pour signer un « double compromis de vente ». 

Sur les émoluments des notaires, ceux-ci exposent qu’aucun élément ne justifie, leur restitution, la vente n’étant pas annulée, de sorte qu’ils ne peuvent constituer un préjudice. 

Sur la demande en « remboursement des sommes trop payées », les notaires estiment qu’il s’agit d’une demande de diminution du prix de vente qui ne peut concerner que le vendeur, contre lequel aucune action n’a été intentée. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que le vendeur aurait accepté un prix inférieur que le prix de 2 350 000 euros pour l’ensemble du bien, s’étant montré ferme pour refuser les propositions des demandeurs aux fins de vente après division parcellaire. 

Sur les frais de prêt relai et d’assurance, ils estiment que le délai nécessaire pour parvenir à la vente du pavillon est uniquement lié au choix de la SCI OLGA VALENTINE de ne pas conserver le bien immobilier en son intégralité, mais de revendre l’un des bâtiments acquis, et qu’elle n’a jamais porté comme condition suspensive la revente d’un des bâtiments. 

Selon les notaires, la perte de chance de vendre le bien aux époux [O] ne peut être indemnisée, en l’absence de condition suspensive à l’acquisition portant sur la revente de l’un des biens, alors que les notaires ignoraient l’intention de revendre séparément l’un des bâtiments et que la SCI OLGA VALENTINE a entendu ne pas se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention des pièces d’urbanisme prévue à la page 8 de la promesse de vente. Ils ajoutent qu’aucun élément n’est produit sur la valeur actuelle du bien immobilier. 


Décision du 02 Avril 2026
2ème chambre
N° RG 23/04582 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZMHX


Sur les frais d’huissier, ils soutiennent que ces sommations concernent des sommes qui sont contestées, et que les pièces produites pour justifier du coût concernent en réalité des sommations adressées à la société BARNES. 

Les notaires indiquent que le seul préjudice indemnisable serait, en cas de faute, celui d’avoir contracté autrement ou d’avoir renoncé à l’acquisition, ce qu’ils ne démontrent pas. Ils ajoutent qu’alors que le vendeur souhaitait se désengager de la vente, la SCI OLGA VALENTINE a tout mis en œuvre pour régulariser une promesse de vente. 

Enfin, subsidiairement, ils avancent que le principe de réparation intégrale du préjudice doit conduire le tribunal à tenir compte de l’accord transactionnel entre les demandeurs d’une part et la société BARNES et ses assureurs d’autre part, aux termes duquel ils ont obtenu la somme de 30 000 euros en contrepartie du désistement d’instance et d’action, laquelle doit être imputée de l’éventuelle condamnation prononcée à titre de dommages et intérêts. 

En l'espèce, aux termes des précédents développements, seule la responsabilité de la SELARL [L] a été retenue, uniquement s’agissant de la faute résultant de la communication d’une information erronée après la vente quant à l’usage de l’atelier. 

Ainsi, les préjudices allégués relatifs aux émoluments du notaire, au trop payé ou subsidiairement à la perte de chance de négocier la vente à des conditions plus avantageuses, à la souscription d’un prêt relais ne sont pas en lien avec cette faute, en ce que leur fait générateur a précédé la commission de ladite faute. Ces demandes indemnitaires formées pour le compte de la SCI OLGA VALENTINE seront donc rejetées. S’agissant du préjudice de perte de chance de réaliser la revente d’un des immeubles acquis aux époux [O], il n’existe pas davantage de lien entre ce préjudice allégué et la faute retenue. Il est en outre observé qu’en réalité, la SCI OLGA VALENTINE ne se prévaut pas de la perte de chance d’un événement favorable. En effet, il résulte des écritures des demandeurs que cette vente inaboutie a finalement permis d’effectuer des travaux dans le bien pour 250 000 euros, permettant d’envisager la revente à hauteur de 1 211 250 euros et d’ainsi dégager un bénéfice de 961 250 euros, lequel est bien supérieur au préjudice de 100 000 euros qu'ils allèguent du fait de la vente ratée avec les époux [O]. Cette demande indemnitaire sera donc elle aussi rejetée. 

S’agissant du préjudice demandé en réparation des frais et honoraires d’huissiers subis du fait de la résistance abusive des défendeurs, soit une somme de 398,08 euros, il apparaît que ce préjudice n’est pas en lien avec la faute retenue, ne résultant que du souhait des demandeurs de délivrer des sommations de payer. Par conséquent, aucun préjudice ne peut être retenu à ce titre. 

S’agissant du préjudice au titre des diligences inutiles de l’architecte, lequel a d’abord déposé une déclaration préalable de travaux alors qu’un dossier de permis de construire était nécessaire, il apparaît que ce préjudice est en lien de causalité avec la réponse erronée du notaire le 5 décembre 2018. Cependant, dès lors que les demandeurs soutiennent qu’un dossier de permis de construire était en toute hypothèse nécessaire, seul le coût lié à la démarche inutile, à savoir la déclaration préalable, est susceptible d’être indemnisé. Or, la pièce produite est une facture ne permettant pas de distinguer le coût résultant de la déclaration préalable de travaux de celui du dossier de permis de construire. Ainsi, le surcoût allégué n’est pas démontré, de sorte que la demande indemnitaire sollicitée de ce chef sera rejetée. 

S’agissant enfin du préjudice moral, force est de constater que seule une attestation de l’un des demandeurs, [C] [S], est produite, ce qui est insuffisant à caractériser l’existence d’un préjudice moral, de sorte que la demande sera également rejetée de ce chef, étant observé que le litige introduit un temps par les riverains devant le tribunal administratif n’est pas en lien avec la seule faute ayant été retenue. 
Sur les mesures accessoires 

Compte tenu de la solution donnée au litige, la SCI OLGA VALENTINE, [H] [X] et [C] [S] seront condamnés aux dépens. 

La distraction des dépens sera ordonnée. 

L’équité commande de rejeter toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Compte tenu de la solution donnée au litige, il n’est pas justifié d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement. 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Rejette toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, capitalisation des intérêts et sous astreinte, formées par la SCI OLGA VALENTINE, [H] [X] et [C] [S] dirigées contre la SELARL [L], Maître [T] [L] et Maître [R] [I] et consécutives à la vente du 25 avril 2018 ; 
 
Rejette toute autre demande ; 

Condamne la SCI OLGA VALENTINE, [H] [X] et [C] [S] aux dépens ;
 
Ordonne la distraction des dépens ; 

Rejette toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
 

Dit n’y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 

Fait et jugé à Paris le 02 Avril 2026



La greffière Le président