Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 2 avril 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MORIN
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me MORIN


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/01593 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZWB

N° MINUTE : 




Assignation du :
31 Janvier 2025






JUGEMENT 
rendu le 02 Avril 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CREDASSUR, SAS, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0024


DÉFENDEUR

La Société FONCIERE COLOMBUS, SCI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentée 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/01593 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZWB

Madame Valérie AVENEL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société FONCIERE COLOMBUS est propriétaire des lots de copropriété n° 1, 2, 13 et 17 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 11 octobre 2024 et remise au destinataire le 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la société FONCIERE COLOMBUS de payer la somme de 6 077,53 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 2ème a fait assigner la société FONCIERE COLOMBUS en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 2 octobre 2025. 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par exploit de commissaire de justice le 22 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Paris 2ème demande au tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 de :
- condamner la société FONCIERE COLOMBUS au paiement de la somme de 25 505,99 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 septembre 2025;
- condamner la société FONCIERE COLOMBUS au paiement de la somme de 461,76 euros, au titre des frais de recouvrement;
- le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2024 sur la somme de 6 077,53 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 15 481,22 euros et à compter de ses dernières conclusions pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts ;
- condamner la société FONCIERE COLOMBUS au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la société FONCIERE COLOMBUS au paiement des entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation ;
- condamner la société FONCIERE COLOMBUS au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

En l’absence du représentant légal, l’assignation a été remise à une personne présente au siège (assistante de direction) qui a accepté de recevoir l’acte, et le commissaire de justice a procédé conformément aux articles 655 et 658 du code de procédure civile (avis de passage laissé au siège et lettre adressée avec une copie de l’acte le 3 février 2025). La société FONCIERE COLOMBUS n’ayant pas comparu à l'instance, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 octobre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 4 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société FONCIERE COLOMBUS est propriétaire des lots n° 1, 2, 13 et 17 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2023, 2 septembre 2024, 18 décembre 2024 et 13 juin 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, fixé les budgets prévisionnels pour les exercices allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, et voté la réalisation de divers travaux;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 16 septembre 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société FONCIERE COLOMBUS, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 25 505,99 euros.

La société FONCIERE COLOMBUS ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 25 505,99 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées entre le 13 mars 2024 et le 16 septembre 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
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- les frais de commissaire de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] sollicite le paiement de la somme de 461,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Les frais exposés pour la mise en demeure adressée le 11 octobre 2024, ainsi que le commandement de payer la somme de 9 243,29 euros délivré par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. 

En revanche, il convient de relever que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles ». Les « honoraires contentieux » facturés à la société FONCIERE COLOMBUS le 13 janvier 2025 pour un montant de 240 euros ne peuvent donc pas être pris en compte au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

En conséquence, la société FONCIERE COLOMBUS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 221,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 - Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier directe et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution, par la société FONCIERE COLOMBUS, de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance ainsi que du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2025, il apparaît que la société FONCIERE COLOMBUS a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges depuis mars 2024.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Un appel de fonds exceptionnel d’un montant de 20 000 euros a ainsi dû être voté par l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 13 juin 2025, en raison de cet « impayé récurrent de la SCI FONCIERE COLOMBUS engendrant un déséquilibre dans la trésorerie du Syndicat des Copropriétaires » ; ce qui démontre que cette situation a obligé la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
 
La durée durant laquelle la société défenderesse s'est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont, dès lors, entraîné un préjudice important pour la copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner la société FONCIERE COLOMBUS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts
L'article 64-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « (…) les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, lorsqu'un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale. / Le délai qu'elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. ». 
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] produit l'accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 14 octobre 2024. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64-1 du décret du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 6 077,53 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 15 481,22 euros, et à compter des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires pour le surplus. 
En outre, par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La société FONCIERE COLOMBUS, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société FONCIERE COLOMBUS sera, en outre, condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société FONCIERE COLOMBUS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] les sommes de :

- 25 505,99 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024 sur la somme de 6 077,53 euros, à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 15 481,22 euros et à compter du 22 septembre 2025 pour le surplus ; 

Décision du 02 Avril 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/01593 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZWB

- 221,76 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 ; 

- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la société FONCIERE COLOMBUS au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 




Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026.


La Greffière La Présidente