Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 1 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT DÉFÉRÉ 

DU 1er AVRIL 2026



N° 2026 / 166





N° RG 25/05024



N° Portalis DBVB-V-B7J-BOX7G





S.C.I. GAIA





C/



[Y] [H]



Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]















































Copie exécutoire délivrée le :





à :



Me Henri-Charles LAMBERT



Me Sandra JUSTON









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance n°25/M74 de la Cour d'Appel d'AIX-EN-PROVENCE en date du 22 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/07471.





APPELANTE



S.C.I. GAIA,

représentée par sa gérante en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Henri-Charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE substitué par Me Christian-Michel COLOMBO, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Maître [Y] [H]

agissant tant en son nom personnel et ès qualité d'administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2]



représenté par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me David REBIBOU, avocat au barreau de NICE



PARTIE INTERVENANTE



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 3] ([Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AGIT, elle même représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité au siege social sis [Adresse 5]



représentée par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me David REBIBOU, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 03 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026.



ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par une ordonnance de référé du 6 octobre 2016, confirmé par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 9 novembre 2017, Maître [Y] [H], a été désigné dans la suite de Me [K] comme administrateur provisoire du syndicat de copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Nice avec pour mission de prendre toutes mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et d'exercer tous pouvoirs dévolus au syndic et à l'assemblée générale des copropriétaires à l'exception de ceux prévus à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.



Il a été renouvelé dans ses fonctions suivant ordonnances sur requête successives des 13 octobre 2017 et 8 octobre 2018.



Usant des pouvoirs qui lui étaient conférés, Maître [H] a validé le compte de gestion de la copropriété arrêté par son prédécesseur, Maître [K], le 31 décembre 2015.



Sur cette base et en retenant l'affectation à la SCI GAIA des 5/18èmes des tantièmes de copropriété comme la proposition en avait été retenue lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2007, Maître [H] lui a fait délivrer un commandement de payer le 4 octobre 2017, portant sur les condamnations prononcées à son encontre du chef de travaux effectués sans autorisation ou générateurs de désordres ainsi que du chef de charges demeurées impayées, le tout pour une somme totale de 163 972,24 €.



Par un exploit d'huissier du 9 octobre 2017, la SCI GAIA a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et Me [Y] [H], son administrateur provisoire, en son nom personnel, pour voir annuler le commandement de payer du 4 octobre 2017 pour recouvrement de charges arriérées.



Pour s'opposer au paiement de cette somme dont elle s'est cependant acquittée partiellement à hauteur de 3964,73 €, ramenant le solde à 160 007,51 €, la SCI GAIA soutient que celle-ci repose sur des condamnations prescrites car non exécutées depuis plus de 10 ans ou sur des charges qui ne sont pas validées par des décisions d'assemblées générales de copropriété. 



En cours d'instance, un compromis de vente définitif est intervenu les 25 mai et 24 juin 2018 portant sur la vente des lots appartenant à la SCI GAIA et Madame [F] [J] à Monsieur et Madame [L], lequel a donné lieu, dans le cadre d'une instance distincte, à un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 24 mai 2022 dont il a été fait un appel limité ne portant pas sur le chef de son dispositif ayant déclaré la vente parfaite entre la SCI GAIA et Madame [J] d'une part, et M. et Mme [L] d'autre part. 

 

Par un jugement du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nice a : 

- Débouté la SCI GAIA de l'ensemble de ses demandes ;

- Validé le commandement de payer en date du 4 octobre 2017 à hauteur de la somme de 160 007,51€;

- Condamné la SCI GAIA à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1], représenté par Maître [Y] [H] son administrateur provisoire, la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la SCI GAIA aux dépens.



Par une déclation reçue au greffe le 18 mai 2021, la SCI GAIA a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions d'incident des 22 août 2024 et 4 mars 2025, la SCI GAIA a demandé au magistrat chargé de la mise en état de :

- déclarer irrecevables les conclusions signifiées par Me [H] es-qualités et la Sarl AGIT les 7 octobre 2021, 9 août 2024, ainsi que les 21 et 24 février 2025, 

- déclarer irrecevable la demande nouvelle présentée le 9 août 2024 soit 'dire que conformément à la décision de l'administrateur provisoire du 20 janvier 2021, la SCI GAIA et Madame [J] doit solidairement avecMadame [J] au syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier du [Adresse 6] une somme totale de 180 161,56 euros ", 

- déclarer irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à fortiori représenté par la Sarl AGIT. 

Il sollicite aussi que soit également ordonné le sursis à statuer jusqu'à ce que la cour, par ailleurs saisie, ait fixé la date du transfert de propriété des époux [L] et la condamnation in solidum des contestants au paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétíbles ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par conclusions notifiées le 24 février 2025, Me [H] a demandé au magistrat chargé de la mise en état de : 

- Débouter la SCI GAIA de ses demandes tendant à voir :

* Déclarer irrecevables les conclusions signifiées les 07 octobre 2021 et 9 août 2024 comme ne comportant pas les mentions exigées par l'article 960 du code de procédure civile concernant Maître [H],

* Déclarer irrecevable la demande nouvelle présentée le 9 aout 2024 soit « dire que conformément à la décision de l'administrateur provisoire du 20 janvier 2021 la SCI GAIA et Madame [J] doit solidairement avec Madame au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] unesomme totale de 180 161,56 €,

* Déclarer irrecevables les conclusions du Syndicat des propriétaires du [Adresse 1] à fortiori représenté par la Sarl AGIT,

- Constater que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] s'en rapporte à justice sur la demande de sursis à statuer formulée par la SCI GAIA. 



Par une ordonnance d'incident rendue le 22 avril 2025, le magistrat chargé de la mise en état a statué comme suit : 

- Disons que le conseiller de la mise en état n'est pas compétent pour statuer sur les demandes de la SCI GAIA tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 7 octobre 2021, le 9 août 2024, le 21 et 24 février 2025 par Maître [H],

- Disons que le conseiller de la mise en état n'est pas compétent pour statuer sur les demandes de la SCI GAIA tendant à voir déclarer irrecevable la demande nouvelle présentée le 9 août 2024,

- Déboutons la SCI GAIA de sa demande de sursis à statuer,

- Condamnons la SCI GAIA à verser à Maître [H], administrateur judiciaire agissant en son nom personnel, ainsi qu'au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la Sarl AGIT, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamnons la SCI GAIA aux dépens de la présente instance.



Par une requête en déféré déposée et signifiée le 23 avril 2025 et ses conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier2026 , la SCI GAIA a saisi la cour afin de voir :

Déclarer le déféré recevable et fondé,

- lnfirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 22 avril 2025,

- Déclarer irrecevables les conclusions signifiées les 9 août 2024, 21 et 24 février 2025, 21 novembre 2025 par Me [H] es-qualités et la Sarl AGIT, et par voie de conséquences

toutes prétentions qu'clles formulent,

- Déclarer irrecevable la demande nouvelle présentée dans les conclusions notifiées le 9 août 2024 soit: « dire que conformément à la décision de 1'administrateur provisoire du 20 janvier 2021, la SCI GAIA et Madame [J] doit solidairernent avec Madame [J] au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] une somme totale de 180 162,56 euros '',

- Ordonner le sursis à statuer jusqu'à ce que la cour, par ailleurs saisie, ait fixé la date du transfert de propriété aux époux [L] déterminant la répartition des charges et taxes entre venderesses et acquéreurs,

- Condamner in solidum les intimés au paiement de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.



Au soutien de ses demandes, elle expose que les conclusions signifiées le 9 août 2024 sont irrecevables en raison du défaut de qualité à agir de Me [H] pour représenter le syndicat des copropriétaires à compter de la désignation d'un syndic professionnel le 2 février 2024 ; que par ailleurs, la Sarl AGIT n'a pas non plus qualité à agir pour représenter les intérêts du syndicat des copropriétaires, étant un faux mandataire convenu entre Mr [L] et M. [X], dont le mandat initial a expiré le 1er février 2025 sans que les conditions dans lesquelles sont intervenus le renouvellement de celui-ci et la convocation à une assemblée générale du 14 mai suivant, ne soient connues.

Elle ajoute que les conclusions du 9 août 2024 comportaient une demande nouvelle par rapport à celles du 7 octobre 2021, concernant une partie non intimée, qui est irrecevable pour méconnaître les dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile du principe de concentration des prétentions ; qu'il ne suffit pas, pour s'exonérer de cette irrecevabilité, de faire état d'une simple erreur matérielle, 

Elle fait valoir que l'ensemble des irrégularités soulevées concernent la procédure d'instance d'appel et relèvent ainsi de la compétence du conseiller de la mise en état.

Elle ajoute que sa demande de sursis à statuer est valablement fondée sur le fait que la date du transfert de propriété aux époux [L] conditionne la répartition des charges et des taxes entre les venderesses et ces derniers.



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 3 février 2026, Me [Y] [H] et le Syndicat des copropriétaires en qualité d'intervenant volontaire, demandent à la cour de : 

- Débouter la SCI GAIA de ses demandes tendant à voir :

* Déclarer irrecevables les conclusions signifiées les 9 août 2024, 21 et 24 février 2025 par Me [H] es-qualités et la Sarl AGIT,

* Déclarer irrecevable la demande nouvelle présentée le 9 aout 2024 soit « dire que conformément à la décision de l'administrateur provisoire du 20 janvier 2021 la SCI GAIA et Madame [W] doit solidairement avec Madame au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme totale de 180 161,56 €,

* Condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens;

- Débouter la SCI GAIA de sa demande tendant à voir 'juger comme faux intellectuels les deux procès-verbaux d'assemblée générale des 2 février et 14 mai 2025 et les écarter en conséquence de tout effet juridique et judiciaire dans la présente instance et notamment de la faculté pour la Sarl AGIT de se présenter comme syndic'; 

- Juger que Me [Y] [H] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] s'en rapportent à justice sur la demande de sursis à statuer formulée par la SCI GAIA;

- Condamner la SCI GAIA à payer à Me [Y] [H] et au Syndicat des coropropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- La condamner aux dépens.



Ils font valoir que la demande nouvelle incluse dans les conclusions notifiées le 9 août 2024 soit « dire que conformément à la décision de l'administrateur provisoire du 20 janvier 2021 la SCI GAIA et Madame [J] doit solidairement avec Madame [J] au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme totale de 180 161,56 €', dont l'irrecevabilité leur est opposée, a procédé d'une erreur matérielle survenue dans le dispositif des conclusions qui a été réparée dans les conclusions suivantes notifiées le 21 février 2025 ; qu'en tout état de cause, seule la cour est compétente pour apprécier la recevabilité d'une demande nouvelle et non le conseiller de la mise en état ; que les conclusions des 9 août 2024 et 21 février 2025 notifiées par Me [H] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sont parfaitement recevables puisque Me [H] agissait à titre personnel et que le syndicat était représenté par la Sarl AGIT qui a été valablement désignée comme syndic lors de l'assemblée générale du 2 février 2024, après que Me [H] a déposé son rapport de fin de mission et dont le mandat a été renouvelé pour une durée d'un an lors de l'assemblée générale suivante du 14 mai 2025 ; que l'allégation par la SCI GAIA de faux intellectuels constitués par ces procès-verbaux d'assemblée générale n'est fondée sur aucun élément et méconnaît les dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile ; qu'il rappelle que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 24 mai 2022 a déclaré parfaite la vente intervenue entre d'une part, la SCI GAIA et Mme [J] et d'autre part, les époux [L], de sorte que les délibérations prises par les deux copropriétaires composant le syndicat, soit les époux [L] et Monsieur [X], lors des assemblées générales susvisées sont parfaitement valables. 



Par des dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2026, la SCI GAIA a indiqué que par un jugement du tribunal judiciaire de Gap du 13 janvier 2026, dont elle produit la publication au BODACC, M. [Y] [H] avait été placé en liquidation judiciaire et demande à la cour de constater l'interruption d'instance. 



Sur ce ;



Il sera liminairement constaté que la cour, uniquement saisie d'un recours formé à l'encontre de l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état le 22 avril 2025, sur le fondement de l'article 913-8 du code de procédure civile, n'est pas saisie d'une demande de la SCI GAIA tendant à voir 'juger comme faux intellectuels les deux procès-verbaux d'assemblée générale des 2 février et 14 mai 2025 et les écarter en conséquence de tout effet juridique et judiciaire dans la présente instance et notamment de la faculté pour la Sarl AGIT de se présenter comme syndic' et ne peut donc l'en débouter ;



1/ Sur la demande de constatation de l'interruption d'instance :



Il convient de rappeler que la cour est uniquement saisie, sur le fondement de l'article 913-8 du code de procédure civile d'un recours formé à l'encontre de l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état le 22 avril 2025 et de relever que les dernières conclusions notifiées par la SCI GAIA l'ont été postérieurement à la clôture des débats concernant l'instance d'incident.



L'article 371 du code de procédure civile dispose qu'en aucun cas, l'instance n'est interrompue si l'événement survient ou est notifié après l'ouverture des débats.



Il s'ensuit que l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de M. [Y] [H], notifiée à la cour postérieurement à l'audience d'incident, n'est pas une cause d'interruption de l'instance d'incident. 



2/ Sur les qualités à agir de Me [H] et de la Sarl AGIT : 



Il résulte du rapport établi par Me [H] le 15 mars 2024 que la mission de celui-ci a expiré le 6 octobre 2023 et que lors d'une assemblée générale du 2 février 2024, dont le procès-verbal est produit aux débats, la Sarl AGIT a été désignée comme syndic pour une durée d'un an. Il est aussi produit aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 14 mai 2025 ayant renouvelé le mandat de syndic pour une durée d'une année.



A cet égard, il est relevé qu'aux termes de ses dernières écritures, la SCI GAIA indique que 'il n'y a jamais eu que deux copropriétaires au [Adresse 1] ainsi que le démontrent les pièces versées aux débats' ; que par ailleurs le rapport susvisé, établi par Me [H], mentionne bien que l'état descriptif de division établi par Me [V] [A], notaire à Nice, a créé trois propriétés privatives distinctes au sein de l'ensemble immobilier, dont le lot n°2 correspondant à l'immeuble [Adresse 1], lequel a été subdivisé en de multiples lots à usage d'habitation ou commercial avec leurs caves, qui appartiennent tous aux deux copropriétaires de l'immeuble ensuite de la vente intervenue entre la SCI GAIA et Mme [J] d'une part, et les époux [L] d'autre part.



Les pièces produites aux débats par la SCI GAIA ne sont pas de nature à remettre en cause la description de la copropriété faite par Me [H] dans son rapport et il ne peut être conclu, en l'état de celles-ci, au fait que la Sarl AGIT serait un 'faux mandataire' alors qu'elle a été désignée en qualité de syndic par M. [X] et les époux [L], qui étaient les copropriétaires de l'immeuble lors des assemblées générales des 2 février 2024 et 14 mai 2025. 



Les conclusions incriminées, établies postérieurement à l'expiration de la mission de Me [H] et à la désignation de la Sarl AGIT comme syndic de la copropriété, mentionnent exactement que Me [H] agit en nom personnel et que le syndicat des copropriétaires, intervenant volontaire, est représenté par son syndic, la Sarl AGIT.



Il s'ensuit que la fin de non-recevoir opposée par la SCI GAIA du chef du défaut de qualité agir de Me [H] et de la Sarl AGIT, doit être rejetée, l'ordonnance déférée étant cependant infirmée en ce qu'elle a dit que conseiller de la mise en état, saisi sur un autre fondement, n'était pas compétent pour statuer sur les demandes de la SCI GAIA tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 7 octobre 2021, le 9 août 2024, le 21 et 24 février 2025 par Maître [H].





3/ Sur la recevabilité de la demande nouvelle présentée le 9 aout 2024 soit « dire que conformément à la décision de l'administrateur provisoire du 20 janvier 2021 la SCI GAIA et Madame [J] doit solidairement avec Madame au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme totale de 180 161,56 € :



Mme [J] n'ayant pas été partie en première instance ni assignée en intervention forcée en cause d'appel, Me [H] et le syndicat des copropriétaires savaient ne pouvoir former aucune prétention à son encontre, ne l'ayant d'ailleurs pas fait dans les premières conclusions notifiées le 7 octobre 2021.



Il sera donc admis que la prétention litigieuse a résulté d'une erreur matérielle qui a été régularisée dans les conclusions suivantes, notifiées le 21 février 2025.



La fin de non-recevoir opposée par la SCI GAIA sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile sera donc rejetée, l'ordonnance déférée étant par ailleurs infirmée en ce qu'elle a dit que le conseiller de la mise en état n'était pas compétent pour statuer sur les demandes de la SCI GAIA tendant à voir déclarer irrecevable la demande nouvelle présentée le 9 août 2024.





3/ Sur la demande de sursis à statuer : 



Il est constant que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 24 mai 2022 a certes déclaré parfaite la vente intervenue entre d'une part, la SCI GAIA et Mme [J] et d'autre part, les époux [L]. Pour autant, il a fait l'objet d'une déclaration d'appel portant, non pas sur le caractère parfait de la vente, mais notamment sur la date du transfert de propriété aux acquéreurs, laquelle est de nature à conditionner le montant de la dette de la SCI GAIA au titre de l'arriéré des charges de copropriété et donc la solution du litige soumis à la cour dans le cadre de la présente affaire. 



Il convient en conséquence d'ordonner un sursis à statuer jusqu'à ce que la cour, par ailleurs saisie de l'appel interjeté à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 24 mai 2022, ait fixé la date du transfert de propriété aux époux [L], déterminant la répartition des charges de copropriété et taxes entre venderesses et acquéreurs.





4/ Sur les demandes accessoires :



La SCI GAIA, qui succombe pour l'essentiel de ses demandes, sera condamnée aux dépens de l'instance d'incident et déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les intimés ayant été contraints d'exposer des frais irrépétibles pour faire valoir leurs moyens de défense, la SCI GAIA sera condamnée à leur payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de l'instance d'incident devant le conseiller de la mise en état et de l'instance de déféré.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant par arrêt contradictoire ;





- Dit n'y avoir lieu à constater l'interruption de l'instance de déféré ; 



- Dit n'y avoir lieu de débouter la SCI GAIA d'une demande qu'elle n'a pas formée, tendant à voir 'juger comme faux intellectuels les deux procès-verbaux d'assemblée générale des 2 février et 14 mai 2025 et les écarter en conséquence de tout effet juridique et judiciaire dans la présente instance et notamment de la faculté pour la Sarl AGIT de se présenter comme syndic',



- Infirme l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état le 22 avril 2025 ;



Statuant et Y ajoutant : 



- Déboute la SCI GAIA de sa demande d'irrecevabilité des conclusions signifiées les 9 août 2024, 21 et 24 février 2025 ainsi que le 21 novembre 2025 par Me [H] es-qualités et la Sarl AGIT,



- Déboute la SCI GAIA de sa demande d'irrecevabilité de la demande nouvelle présentée le 9 août 2024 soit « dire que conformément à la décision de l'administrateur provisoire du 20 janvier 2021 la SCI GAIA et Madame [W] doit solidairement avec Madame au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme totale de 180 161,56 €',



- Ordonne un sursis à statuer jusqu'à ce que la cour, par ailleurs saisie de l'appel interjeté à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 24 mai 2022, ait fixé la date du transfert de propriété aux époux [L], déterminant la répartition des charges de copropriété et taxes entre venderesses et acquéreurs





- Déboute la SCI GAIA de sa demande en paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles;



- La condamne à payer à Me [Y] [H] et au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de l'instance d'incident devant le conseiller de la mise en état et de l'instance de déféré ; 



- La condamne aux dépens de l'instance d'incident devant le conseiller de la mise en état et de la procédure de déféré. 





LA GREFFIERE LE PRESIDENT