Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 1 avril 2026

01/04/2026



ARRÊT N° 26/ 120



N° RG 23/01023

N° Portalis DBVI-V-B7H-PKMU

AMR - SC



Décision déférée du 06 Février 2023

TJ de [Localité 1] - 22/00884

V. LAGARRIGUE



















































CONFIRMATION 

































































Grosse délivrée



le 01/04/2026



à





Me Elisabeth SANTALUCIA

Me Hélène SIMON-GRASSA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU 1er AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTE



S.A.S. LMD IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEE



S.C.I. GRAND CAFE DE L'EUROPE

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Hélène SIMON-GRASSA, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Le 14 juin 2021, la Sci Grand Café de l'Europe et la Sas Lmd Immobilier ont conclu un mandat de vente n° 12906 portant sur un lot de copropriété à usage commercial pour la vente de vins au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 3] à Cahors. 

Le prix de vente auquel devait être présenté le bien était de 129 000 € honoraires d'agence de 9000 € compris. 

Le même jour, la Sas Lmd immobilier et la Sarl Vins sur [Localité 4] ont conclu un mandat de vente n° 12905 portant sur le fonds de commerce exploité dans cette même cave au prix de 52 000 € honoraires d'agence de 7200 € compris.

Renouvelables par tacite reconduction, ces mandats non exclusifs ont été conclus pour une durée initiale de trois mois.



Après plusieurs visites, la Sas Lmd Immobilier a trouvé un acquéreur potentiel en la personne de M. [M] [T] qui le 24 novembre 2021 a fait une offre d'achat de l'immeuble au prix de 140 000 € comprenant les honoraires de l'agence immobilière. Ne souhaitant pas acheter le fonds de commerce et voulant acquérir l'immeuble libre de toute occupation, M. [M] [T] proposait un prix plus élevé que celui initialement envisagé. 



Le 8 décembre 2021, la Sci Grand Café de l'Europe et la Sarl Vins sur 20-Cahors ont fait une contre-proposition que M. [M] [T] aurait acceptée. Aux termes de cette contre-proposition l'immeuble serait vendu au prix de 110 000 € et le pas-de-porte au prix de 20 000 € hors honoraires de négociation.



La Sci Grand Café de l'Europe a finalement signé une promesse de vente au profit d'un tiers en janvier 2022.

 

Par courrier du 23 mai 2022, la Sas Lmd Immobilier a mis en demeure la Sci Grand Café de l'Europe de signer le compromis de vente. 



Par acte d'huissier du 10 novembre 2022, la Sas Lmd Immobilier a fait assigner la Sci Grand Café de l'Europe devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin d'obtenir :

 

-à titre principal, la condamnation de la Sci à lui payer la somme de 9.000 euros au titre de la clause pénale contenu dans le mandat,

-à titre subsidiaire, la condamnation de la Sci à lui payer la somme de 9.000 euros en réparation des préjudices subis,

-en tout état de cause, la condamnation de la Sci aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'assignation a été déposée au greffe le 18 novembre 2022.



Par mention au dossier du 22 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a renvoyé l'affaire devant la section procédures orales du tribunal judiciaire de Montauban, au motif que le juge des contentieux de la protection n'était pas compétent pour connaître du litige. 



L'affaire a été examinée à l'audience du tribunal judiciaire de Montauban du 9 janvier 2023, en présence des parties. 



Par jugement du 6 février 2023, le tribunal judiciaire de Montauban, a débouté la Sas Lmd Immobilier de sa demande en paiement de la clause pénale, de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens. 



Par déclaration électronique du 20 mars 2023, la Sas Lmd immobilier a interjeté appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions.



EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 avril 2024, la Sas Lmd Immobilier, appelante, demande à la cour de :



À titre principal 

-infirmer le jugement du 6 février 2023 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de la clause pénale et de de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau, 

-condamner la Sci Grand Café de l'Europe au paiement de la somme de 8.250 euros en application de la clause pénale contenue dans le mandat. 

-condamner la Sci Grand Café de l'Europe au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

À titre subsidiaire :

-infirmer le jugement du 6 février 2023 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau, 

-constater l'attitude fautive de la Sci Grand Café de l'Europe envers l'acquéreur M. [M] [T],

-constater l'attitude fautive de la Sci Grand Café de l'Europe qui a l'a privée de sa commission,

En conséquence, 

-condamner la Sci Grand Café de l'Europe au paiement de la somme de 8.250 euros en réparation des préjudices qu'elle a subis,

-condamner la Sci Grand café de l'Europe au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du cpc ainsi qu'aux entiers dépens. 

En toute hypothèse :

-condamner la Sci Grand café de l'Europe au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

-la condamner aux entiers dépens.

 



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 septembre 2023, la Sci Grand Café de l'Europe, intimée, demande à la cour de :



-confirmer le jugement du 06 février 2023 en ce qu'il a :

'débouté la Sas Lmd Immobilier de sa demande en paiement de la clause pénale,

'débouté la Sas Lmd Immobilier de sa demande de dommages et intérêts,

'débouté la Sas Lmd Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

'condamné la Sas Lmd Immobilier aux dépens,

'débouté la Sas Lmd Immobilier de l'intégralité de ses demandes.

Y ajoutant, 

-condamner la Sas Lmd Immobilier à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner la Sas Lmd Immobilier aux entiers dépens de l'instance.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025 et l'affaire a été examinée à l'audience du 17 juin 2025 à 14h00.













MOTIFS DE LA DECISION



1-La clause pénale



En vertu des dispositions de l'article 1231-5 du code civil applicable au présent litige au regard de la date du contrat, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Constitue une clause pénale au sens de cet article la clause par laquelle les parties évaluent forfaitairement et à l'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée.



Aux termes de l'article 6, I, alinéa 5, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes visées par le premier article de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Il résulte des dispositions de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l'application de la loi du 02 janvier 1970 dite loi Hoguet, dans sa version applicable au litige, que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause doit être mentionnée en caractères très apparents.



Le mandat non exclusif signé le 14 juin 2021 pour la vente du lot de copropriété comporte une clause pénale ainsi rédigée :



«OBLlGATIONS ET DROITS DU MANDANT - CLAUSE [F]



Le mandant devra donner au mandataire les moyens de visiter le bien, fournir tout justificatif réclamé par le mandataire et lui signaler toute modification juridique ou matérielle affectant le bien ou son propriétaire.

Le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

Le mandant garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur mais devra immédiatement informer le mandataire en cas de signature de compromis ou promesse de vente avec un acquéreur trouvé par le vendeur ou par un tiers (agence immobilière ou tout autre intermédiaire).



CLAUSE [F]



Pendant la durée du mandat et pendant une durée de douze mois à compter de sa date d'expiration, le mandant s'interdit de traiter la vente du bien désigné ci-avant directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

En cas de non-respect des obligations visées ci-dessus et dans la présente clause pénale, le mandant s'engage à régler une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire énoncée au point 2 du présent mandat, ceci au visa des articles 1217, 1221, 1231-5 du Code civil.

En cas de vente dans un délai de douze mois suivant l'expiration du mandat, le mandant s'engage à communiquer sans délai au mandataire les nom et adresse de l'acquéreur et de son notaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ».









La Sas Lmd Immobilier se prévaut de l'alinéa 2 de la clause pénale estimant que la Sci Grand Café de l'Europe a manqué à son obligation de signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire telle que définie au paragraphe « droits et obligations du mandant ».



Le mandat portant sur la vente des murs ne prévoit pas d'autres conditions que le prix, 129 000 € frais d'agence de 9000 € inclus, et le fait que le bien est vendu « occupé ».

Or la proposition d'achat de M. [T] portait sur un prix de 140 000 € comprenant les honoraires de l'agence immobilière et le bien devait être vendu inoccupé, ce qui a conduit le gérant de la Sci à proposer, concernant le fonds de commerce, la vente d'un pas-de-porte au prix de 20 000 € hors frais d'agence (au lieu des 44 800 € prévus au mandat relatif au fonds de commerce).

Au regard des termes de la clause pénale figurant au mandat de vente et des dispositions légales d'ordre public visées plus haut d'une part, et d'autre part des conditions initiales de vente stipulées dans le mandat, les conditions de mise en 'uvre de cette clause pénale ne sont pas réunies, étant précisé que le simple refus de conclure la vente, même aux conditions prévues par le mandat, n'est pas constitutif d'une faute.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sas Lmd Immobilier de sa demande de ce chef.





2-La demande de dommages et intérêts



Pour obtenir la somme de 8250 € à titre de dommages et intérêts la Sas Lmd Immobilier fait valoir que la Sci Grand Café de l'Europe s'est désengagée de son accord de vente vis-à-vis de monsieur [M] [T] sans justification et l'a, par là même, empêchée de percevoir sa rémunération.



Le simple refus du mandant de réaliser la vente ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre. 

Tel n'est pas le cas en l'espèce puisque la Sci Grand Café de l'Europe a consenti une promesse de vente à un tiers, concomitemment aux négociations en cours avec l'acquéreur présenté par l'agence, à des conditions différentes, vente des murs et du fonds de commerce pour un prix de 30 000 € pour le fonds et 105 000 € pour l'immeuble.

Il est constant qu'en présence d'un mandat non exclusif stipulant que «le mandant garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur », la Sas Lmd Immobilier ne pouvait prétendre à aucune rémunération dans le cadre de cette vente, de sorte que le mandant n'a commis aucune faute.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sas Lmd Immobilier de ce chef de demande.





3-Les demandes annexes



Succombant, la Sas Lmd Immobilier supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d'appel. 



Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.













PAR CES MOTIFS





La cour,



-Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 février 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;



y ajoutant,



-Condamne la Sas Lmd Immobilier aux dépens d'appel ;



-Condamne la Sas Lmd Immobilier à payer à la Sci Grand Café de l'Europe la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



-Déboute la Sas Lmd Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



 La greffière Le président 

 























La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 



La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse





































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