Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S4 — 1 avril 2026

N° RG 25/09140 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5IL


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
 

11ème civ. S4

N° RG 25/09140 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5IL

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Audrey INFANTES
M. [E] [J]





Le 
 
Le Greffier 



Me Audrey INFANTES


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 01 AVRIL 2026


DEMANDEUR :

Monsieur [E] [J]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne 



DEFENDERESSE :

S.A. NEOLIA,
prise en la personne de son représentant légal
située [Adresse 3]
représentée par Me Audrey INFANTES, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 191



OBJET : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Avril 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/09140 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5IL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 3 septembre 2024, la SA D'HLM NEOLIA a consenti à Monsieur [E] [J] un bail d'habitation sur un logement de type T2 situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 480,50 € ainsi qu'une provision sur charges de 188,69 €, soit une somme mensuelle totale de 669,19 €.

Se plaignant d'un problème de volet situé à la cuisine, Monsieur [E] [J] a mis en demeure la SA D'HLM NEOLIA, le 17 mars 2025 de faire procéder aux travaux de remplacement de ce volet dans un délai de quinze jours, sous peine de saisie la justice. Ce courrier a été remis en mains propres à la SA D'HLM NEOLIA le 20 mars 2025.

Par requête du 22 avril 2025, déposée au greffe le 26 mai 2025, Monsieur [E] [J] a sollicité du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, en vertu des articles 1425-1 à 1425-9 du Code de Procédure Civile, une ordonnance enjoignant la SA D'HLM NEOLIA de faire procéder au changement du volet de sa cuisine qui ne fonctionne pas et de condamner celle-ci à des dommages et intérêts d'un montant de 1.000 € en raison du préjudice subi. 

Par ordonnance du 28 mai 2025, le Juge des Contentieux de la Protection a :

- ordonné à la SA D'HLM NEOLIA de faire réparer ou remplacer le volet de cuisine de l'appartement loué par Monsieur [E] [J] au RDC, porte 90 de l'immeuble situé [Adresse 2] dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la lettre recommandée avec avis de réception de notification de l'ordonnance ;
- rejeté la demande additionnelle en dédommagement de 1.000 € ;
- fixé la date de réexamen de l'affaire à l'audience du 1er septembre 2025, à moins que le demandeur n'ait fait connaître que l'injonction a été exécutée.

A l'audience du 1er septembre 2025, Monsieur [E] [J] a indiqué que rien n'avait été fait, qu'il n'avait ni volet ni lumière ; que la société mandatée par la SA D'HLM NEOLIA n'honore pas les rendez-vous fixés ; que cela devient compliqué pour sa santé mentale.

La SA D'HLM NEOLIA, représentée par son conseil, a sollicité un renvoi pour pouvoir conclure. 

Lors de l'audience de renvoi du 6 octobre 2025, Monsieur [E] [J] ne s'étant pas présenté et n'ayant pas sollicité de renvoi de l'affaire, une ordonnance de caducité a été prononcée.

Néanmoins, Monsieur [E] [J] ayant fait connaître un motif légitime, à savoir un problème de santé, l'ordonnance de caducité a été relevée par ordonnance du 20 octobre 2025, rectifiée par ordonnance du 3 novembre 2025, et l'affaire a été fixée à l'audience du 19 janvier 2026.

Lors de cette audience, Monsieur [E] [J] a indiqué qu'il ne maintenait plus sa demande de réparation de la fenêtre, celle-ci n'ayant plus lieu d’être puisqu'il a déménagé entre-temps.

Il sollicite cependant une demande de dommages et intérêts de 1.000 € pour préjudice de jouissance et la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il expose qu'il a signalé le problème de son volet dès octobre 2024; que malgré ses appels incessants, personne n'est intervenu ; qu'il est resté sans luminosité pendant un an ; que, ne supportant plus cette situation, il a déposé un préavis et a déménagé ; qu'un technicien est finalement intervenu avant qu'il ne déménage et que cela a l'air de fonctionner.

La SA D'HLM NEOLIA, représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 22 septembre 2025, déposées au greffe le 25 septembre 2025.

Elle conclut ainsi au débouté des demandes de Monsieur [E] [J] ainsi que la condamnation de celui-ci aux dépens.

Elle fait valoir que :

*elle a contacté la société PROXISERVE en vue d'une intervention dès qu'elle a eu connaissance de la plainte de Monsieur [E] [J] concernant le volet de la cuisine ;
* si le volet n'a pas pu être réparé ou remplacé, ce n'est pas de son fait mais de deux facteurs qui lui sont étrangers, à savoir l'obstruction de Monsieur [E] [J] qui n'a pas honoré les rendez-vous qui lui étaient donnés et les reports de rendez-vous par la société PROXISERVE ; 
* elle a été diligente car elle a fait le nécessaire pour mandater la société PROXISERVE et qu'elle a en outre souscrit un contrat multi-services avec cette société permettant aux locataires, en cas de problèmes, de contacter directement cette société pour convenir d'un rendez-vous ; 
* le 1er septembre 2025, la société précitée est intervenue, a procédé à l'ouverture du caisson et a constaté qu'il fallait commander le tablier à l'origine du désordre ; qu'elle a validé le devis et que le délai pour fabriquer et livrer le tablier sur mesure est de 3 semaines; 
* elle a ainsi toujours été diligente et elle n'a pas à être condamnée à des dommages et intérêts dont la faute ne lui est pas imputable. 

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

Monsieur [E] [J] étant présent et la SA D'HLM NEOLIA étant régulièrement représentée, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément aux dispositions de l'article 6 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'obligation de faire pesant sur le bailleur est une obligation de résultat. Seule la faute du locataire ou le cas de force majeure peut l'exonérer de sa responsabilité ou diminuer celle-ci.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le volet de la cuisine de Monsieur [E] [J] ne fonctionnait pas et était en état fermé, de sorte que cette pièce se trouvait dans l'obscurité de manière permanente.

Les éléments du dossier, non contestés, démontrent que le locataire s'est plaint de cette difficulté auprès de la SA D'HLM NEOLIA dès le 11 octobre 2024 et que la première intervention n'a eu lieu que le 1er septembre 2025 et qu'une seconde intervention a eu lieu le 21 octobre 2025.

Néanmoins, une lecture attentive du certificat d'intervention de la société Proxiserve du 21 octobre 2025 démontre que certaines pièces ont été changées mais qu'il convenait encore d'en changer d'autres, à savoir les coulisses.




Aucun élément ne permet ainsi de savoir si le volet fonctionnait déjà à cette date, Monsieur [E] [J] ne le précisant pas et indiquant avoir déménagé. 

Il est constant que la SA D'HLM NEOLIA a été diligente et a mandaté la société Proxiserve dès le 16 octobre 2024 pour réparer le volet. Néanmoins, l'intervention n'a pu avoir lieu que le 1er septembre 2025 puis le 21 octobre 2025, de sorte qu'elle a manqué à son obligation.

La société bailleresse se prévaut des différents reports de la société Proxiserve. Cependant, ces reports ne constituent pas un cas de force majeure, de sorte que la SA D'HLM NEOLIA ne peut pas s'en prévaloir pour se dégager de sa responsabilité.

En ce qui concerne l'absence de Monsieur [E] [J] aux rendez-vous fixés par la société Proxiserve, les éléments du dossier révèlent que celles-ci sont au nombre de 5 : le 16 octobre 24, le 30 janvier 2025, le 17 mars 2025, le 24 avril 2025 et le 26 mai 2025.

La SA D'HLM NEOLIA estime qu'il s'agit d'une faute de la part du locataire qui exonère sa responsabilité.
S'il est certain que Monsieur [E] [J] ne s'est pas rendu disponible à tous les rendez-vous et que ses absences ont contribué à la longueur de l'intervention, il sera relevé que les rendez-vous proposés étaient extrêmement espacés et qu'ils ont souvent été reportés, de sorte que les absences de Monsieur [E] [J] ne sauraient exonérer la SA D'HLM NEOLIA de sa responsabilité et ne saurait la diminuer la responsabilité de la SA D'HLM NEOLIA qu'à hauteur de 10 %.

L'absence de lumière dans la cuisine de Monsieur [E] [J] pendant douze mois constitue un préjudice de jouissance important, et ce, d'autant plus qu'il s'agit d'une pièce centrale de l'appartement dans laquelle un locataire a accès tout les jours et régulièrement, notamment pour préparer ses repas et éventuellement les prendre. 

Au regard du montant du loyer, de la durée de l'impossibilité de faire fonctionner le volet, le préjudice de jouissance peut raisonnablement être fixé à la somme de 800 €. 

La responsabilité de la SA D'HLM NEOLIA ayant été évaluée à 90%, elle sera condamnée à payer à Monsieur [E] [J] des dommages et intérêts d'un montant de 720 € au titre du préjudice de jouissance. 

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner la SA D'HLM NEOLIA, qui succombe, aux dépens, et ce conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

L'issue de la procédure et l'équité justifient la condamnation de la SA D'HLM NEOLIA à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 100 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé. 




PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE la SA D'HLM NEOLIA à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 720 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA D'HLM NEOLIA à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 100 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SA D'HLM NEOLIA aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. 

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.


Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS