Tribunal Judiciaire · JCP — 12 janvier 2026

minute n°: 
N° RG 25/01133 - N° Portalis DB2M-W-B7J-D6F2
Code : 5AA
S.C.I. LEOVIE
c/,
[J], [B],, [V], [B]







































copie certifiée conforme délivrée le 12/01/2026

à 

- Me Carole AUPOIX, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES
+ exécutoire

- Préfecture

+ 1 copie au dossier


















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON
contentieux de la protection


JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026



ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. LEOVIE, 
RCS de, [Localité 1] sous le n° 792 272 379, 
dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Me Carole AUPOIX, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES





ET :

DEFENDEUR

Monsieur, [J], [B]
né le 19 Mars 1973 à, [Localité 2], 
Dernier domicile connu :, [Adresse 2]

Monsieur, [V], [B], 
Dernier domicile connu :, [Adresse 3]

non comparants, ni représentés





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent BROCHARD, Vice-Président.

L. WALASIK, Greffier.


DÉBATS :

A l’audience publique du 13 novembre 2025 
Le Président a, à l'issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 12 JANVIER 2026.


JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026 par Laurent BROCHARD, Vice-Président, chargé des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.


N° RG 25/01133 - N° Portalis DB2M-W-B7J-D6F2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de location conclu le 27 novembre 2004, la société civile immobilière DE LA SIRENE a donné à bail à Monsieur, [J], [B] un logement situé, [Adresse 4], [Localité 1], moyennant le paiement d’un loger annuel de 4.480,56 euros, payable par fraction mensuelle et d’avance, outre le paiement de provisions mensuelles sur charges de 30,49 euros. 

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2004, Monsieur, [V], [B] s’est engagé à garantir, en qualité de caution solidaire, le paiement de toutes les sommes dues par Monsieur, [J], [B] au titre du contrat de bail conclu le 27 novembre 2004.

Par acte notarié en date du 9 octobre 2015, la société civile immobilière DE LA SIRENE a vendu à la société civile immobilière LEOVIE l’immeuble situé, [Adresse 5],, [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice délivrés respectivement les 08 et 09 septembre 2025 selon procès-verbaux de recherches infructueuses, la société civile immobilière LEOVIE a fait assigner Monsieur, [J], [Y] et Monsieur, [V], [B] au bénéfice de l’exécution provisoire, en :
- constat de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et prononciation de la résiliation du contrat de location à titre subsidiaire en raison du défaut d’assurance locative ou des défauts de paiement des loyers et des charges,
- expulsion de Monsieur, [J], [Y] et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
- paiement solidaire de la somme de 4.481,52 euros représentant le montant des loyers et des charges impayés à la date de l’assignation, avec les intérêts légaux sur la somme de 2.197,89 euros à compter du 14 mai 2025, date du commandement,
- fixation d’une indemnité d'occupation des lieux égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 564,97 euros, 
- paiement solidaire d’une indemnité d’occupation des lieux calculée prorata temporis à compter du prononcé de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux,
- paiement in solidum d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu’aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer et de justifier de l’assurance locative.

A l'audience du 13 novembre 2025, la société civile immobilière LEOVIE, représentée par son Conseil, a maintenu ses demandes, actualisant sa créance à la somme de 5.598,54 euros, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Monsieur, [J], [Y] et Monsieur, [V], [Y], régulièrement assignés, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 pris dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée, à la diligence de l'Huissier de Justice, à la Préfecture par lettre recommandée du 8 septembre 2025, soit deux mois avant l’audience.

Par application de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d'irrecevabilité une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ; cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation ainsi qu' aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la situation des locataires a été signalée à la CCAPEX dès le 14 mai 2025.

La demande en justice est donc recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance 

L’article 7g) de la loi du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail comprend une telle clause résolutoire de plein droit et la société civile immobilière LEOVIE justifie avoir fait délivrer à Monsieur, [J], [B] le 14 mai 2025, un commandement de s’assurer, ledit commandement visant la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article 7 g) de la loi du 06 juillet 1989.

Le locataire n’ayant pas satisfait dans le délai requis à ce commandement, le contrat de bail se trouve résilié de plein droit à compter du 15 juin 2025 et l’expulsion du locataire sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil pris dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016 précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) et 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, et rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu :
- de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
 
L’article 22-1 de la loi de 1989 pris dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de cautionnement dispose : « Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française.
Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Selon l’article 24 de la loi de 1989, pris dans sa rédaction applicable lors de la signature de l’acte de cautionnement : « Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard ».

En l’espèce, la société civile immobilière LEOVIE justifie avoir fait délivrer à Monsieur, [J], [B] le 14 mai 2025, un commandement de payer la somme de 2.197,89 euros en principal au titre des loyers et charges impayés arrêté à la date du 7 mai 2025, ledit commandement visant la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et celles du premier alinéa de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Ledit commandement a été dénoncé à la caution le 05 septembre 2025, soit plus de 15 jours après la signification du commandement de payer au preneur à bail.

La société civile immobilière LEOVIE sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la caution dès lors que l’acte de cautionnement ne remplit pas les conditions imposées, sous peine de nullité, par l’article 22-1 susvisé, à défaut de mention manuscrite du montant du loyer.

En revanche, Monsieur, [J], [B] doit être déclaré redevable des loyers et charges jusqu’au 14 juin 2025 et d’indemnités d’occupation à compter du 15 juin 2025. Celles-ci seront fixées au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été normalement dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur cette base et compte-tenu des pièces versées aux débats, il apparaît que Monsieur, [J], [B] est redevable envers son bailleur de la somme de 5.598,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de novembre 2025 inclus.

Monsieur, [J], [B] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances la somme de 5.598,54 euros à la société civile immobilière LEOVIE, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.197,89 euros à compter du 14 mai 2025, date du commandement, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il convient en outre de condamner Monsieur, [J], [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [J], [B], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, de l’assignation, de leur notification et des saisines de la Préfecture et de la CCAPEX.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière LEOVIE les frais qu’elle a dû avancer dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer à ce titre la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur, [J], [B] et Monsieur, [V], [B] seront solidairement condamnés.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 15 juin 2025 du bail conclu le 27 novembre 2004 entre la société civile immobilière LEOVIE d’une part et Monsieur, [J], [B] d’autre part, relatif au logement situé, [Adresse 6],, [Localité 3] du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

EN CONSÉQUENCE, 

ORDONNE à Monsieur, [J], [B] et à tout occupant de son chef de libérer le logement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [J], [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société civile immobilière LEOVIE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à cette expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exception

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants dudit code ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [B] à verser à la société civile immobilière LEOVIE en deniers ou quittances la somme de 5.598,54 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.197,89 euros à compter du 14 mai 2025, date du commandement, et à compter de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur, [J], [B] à verser à la société civile immobilière LEOVIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ;

DÉBOUTE la société civile immobilière LEOVIE de l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de Monsieur, [V], [B],

CONDAMNE Monsieur, [J], [B] à payer à la société civile immobilière LEOVIE la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, de l’assignation, de leur signification, et les frais de notification du dossier à la CCAPEX et à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026. 

Le greffier, Le juge,