Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 12 mars 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me AUDINEAU 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me AUDINEAU 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/15160 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3HU2

N° MINUTE : 




Assignation du :
17 Novembre 2023






JUGEMENT 
rendu le 12 Mars 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet TIFFEN COGE, et dont le Président du directoire est domicilié audit siège en cette qualité. 
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502


DÉFENDEURS

Monsieur [M] [E] 
[Adresse 3]
[Localité 2] (CAMEROUN)


Madame [A] [J] [N] épouse [E]
[Adresse 3]
[Localité 2] (Cameroun)

Non représentés 




Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/15160 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HU2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de assistée de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors des débats, et de Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition. 

DÉBATS

À l’audience du 14 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE


M. [M] [E] et Mme [A] [J] [N] épouse [E] sont propriétaires indivis des lots n°15 et 22 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] soumis au statut de la copropriété.

Par actes en date du 17 novembre 2023 de transmission à l’entité requise du Cameroun - Parquet général de Douala, d’une demande de signification d’un acte, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société TIFFEN COGE, a assigné, devant ce tribunal, M. [M] [E] et Mme [A] [J] [N] épouse [E] aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 
Vu les articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil : 
- condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Mme et M [E] à lui payer la somme en principal de 9.275,77 euros, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2023, et représentant : 
* 9.227,77 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, 
* 48 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- assortir la condamnation prononcée d’une condamnation solidaire au paiement de l’intérêt au taux légal à compter : 
* de la relance notifiée par le cabinet TIFFEN COGE, syndic, en date du 17/08/2022, d’avoir à payer la somme de 1.949,38 euros, 
* de la relance notifiée par le cabinet TIFFEN COGE, syndic, en date du 24/11/2022, d’avoir à payer la somme de 3.651,93 euros,
* de la relance notifiée par le cabinet TIFFEN COGE, syndic, en date du 07/03/2023, d’avoir à payer la somme de 4.899,02 euros,
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet TIFFEN COGE, syndic, en date du 26/05/2023, d’avoir à payer la somme de 6.797,06 euros, 
* de l’assignation pour le surplus, 
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation, 
- condamner solidairement ou à tout le moins in solidum Mme et M [E] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 
- les condamner solidairement ou à tout le moins in solidum à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant, notamment les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

***

M. [M] [E] et Mme [A] [J] [N] épouse [E] n’ont pas constitué avocat. 

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 12 juin 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 24 juin 2025 et mise en délibéré au 18 septembre 2025.

Le délibéré a été prorogé au 16 octobre 2025, à la suite d’un message du 11 septembre 2025 du tribunal au demandeur, pour lui permettre, entre-temps, de communiquer les actes justifiant des conditions dans lesquelles l’assignation a été délivrée aux défendeurs au Cameroun. 

Par message adressé par voie électronique le 30 septembre 2025, le Conseil du syndicat des copropriétaires a transmis copie du courrier qui lui avait été adressé par le commissaire de justice instrumentaire daté du 24 septembre 2025, lui précisant qu’à ce jour il n’avait reçu aucun retour des autorités au Cameroun et qu’il allait les relancer. Il a communiqué l’accusé de réception du courrier de transmission initial de l’acte au Parquet Général de Douala (Cameroun).

Par jugement du 16 octobre 2025, le tribunal, visant les dispositions des articles 684 et 688 du code de procédure civile, a :
- rouvert les débats,
- invité le syndicat des copropriétaires à produire:
- tout justificatif des conditions de la remise de l’assignation à M. [M] [E] et Mme [A] [J] [N] épouse [E] au Cameroun,
- à défaut, tout justificatif des démarches effectuées auprès des autorités compétentes du Cameroun pour l’obtenir,
- sursis à statuer sur l’ensemble des demandes,
Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/15160 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HU2

- renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 7 janvier 2026 à 13h35 à cet effet,
- réservé les dépens.

Par message électronique du 9 décembre 2025, le Conseil du syndicat des copropriétaires a transmis copie du courrier du commissaire de justice instrumentaire daté du 24 septembre 2025 adressé au Parquet Général du Littoral à Douala (Cameroun) l’interrogeant sur la régularisation des actes à signifier, puis une relance à cet effet par correspondance du 21 octobre 2025 ainsi qu’une confirmation de l’absence de réception des actes en retour. 

Par message électronique du 8 janvier 2026, le Conseil du syndicat des copropriétaires a transmis une attestation du commissaire de justice instrumentaire datée du 30 décembre 2025 certifiant, conformément aux dispositions de l’article 688 du code de procédure civile, ne pas avoir reçu le retour de la part des autorités camerounaises.

***

L’affaire est revenue, pour plaidoiries, à l’audience du 14 janvier 2026 et mise en délibéré au 12 mars 2026.


***

Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure :

En vertu des dispositions de l’article 684 du code de procédure civile, “L’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination (...).” 

L’article 688 du même code prévoit “La juridiction est saisie de la demande formée par assignation par la remise qui lui est faite de l'acte complété par les indications prévues à l'article 684-1 ou selon le cas, à l’article 687-1, le cas échéant accompagné des justificatifs des diligences accomplies en vue de sa notification au destinataire.
S’il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l’affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :
1° L’acte a été transmis selon les modes prévus par les règlement européen ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 ;
2° Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l'acte ;
3° Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis.
Le juge peut prescrire d’office toutes diligences complémentaires, notamment donner commission rogatoire à toute autorité compétente aux fins de s’assurer que le destinataire a eu connaissance de l'acte et de l’informer des conséquences d'une abstention de sa part.
Toutefois, le juge peut ordonner immédiatement les mesures provisoires ou conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits du demandeur.”

Conformément aux dispositions de l’article 479 du code de procédure civile “ Le jugement par défaut ou le jugement réputé contradictoire rendu contre une partie demeurant à l'étranger doit constater expressément les diligences faites en vue de donner connaissance de l'acte introductif d'instance au défendeur”.

La Cour de cassation a pu décider qu’encourt la censure un arrêt d’appel qui statue sans s’assurer que la notification de l’acte avait été attestée par les autorités de l’Etat chargé de la signification ni, à défaut, préciser les modalités de transmission de cette déclaration et les diligences accomplies auprès de ces autorités pour obtenir une telle attestation (Civ. 2ème, 11 avril 2019, pourvoi n°17-31.497).

C’est la raison pour laquelle le présent tribunal, - à qui il incombe de constater expressément les diligences faites en vue de donner connaissance de l’acte introductif d’instance au défendeur demeurant à l’étranger et, en cas de non-obtention du justificatif de remise de l’acte, de préciser les diligences effectuées pour obtenir des autorités ladite attestation - avait, après avoir laissé au demandeur, un délai de prorogation de la décision pour lui permettre de faire parvenir les pièces attendues, a dû rouvrir, par jugement du 16 octobre 2025 les débats à cet effet.

En effet, si l’assignation destinée aux époux [E] a été régulièrement transmise à l’autorité compétente le 17 novembre 2023 et reçue par le Parquet Général de Douala (Cameroun) le 7 décembre 2023 et si un délai de six mois s’est écoulé, il appartenait au requérant, faute d’un retour des autorités compétentes relatant les conditions dans lesquelles l’acte a pu être délivré aux défendeurs, de justifier des démarches entreprises pour obtenir le justificatif de remise de l’acte. 

Le syndicat des copropriétaires justifie, désormais, des diligences prescrites par les articles 479 et 688 du code de procédure civile. Il produit en effet le courrier de l’officier ministériel du 24 septembre 2025 (annexé au message électronique précité du 9 décembre 2025), le courrier du 21 octobre 2025, lesquels relançaient les autorités camerounaises pour obtenir la justification de la signification des actes aux défendeurs ainsi que les attestations de l’absence persistante de retour de ces actes.

Il y a donc lieu de dire la procédure régulière.


Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété : 

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaires indivis de M. [M] [E] et de Mme [A] [J] [N] épouse [E] sur les lots n°15 et 22 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mai 2021, 12 avril 2022, 26 juillet 2022, 6 avril et 6 juin 2023 approuvant les comptes des années 2020, 2021 et 2022, les budgets prévisionnels des années 2022, 2023 et 2024, les ajustements de ceux des années 2021 et 2023, les fonds travaux, des comptes travaux portant sur la réfection de la cage d’escalier et de remplacement d’interphones, des travaux dont ceux de réfection des peintures et des sols de la cage d’escalier, de dépose de coffrages, de cablages électriques ou encore de traitement du plomb des peintures,
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots des défendeurs,
- un décompte faisant apparaître, au 1er octobre 2023, un solde débiteur de 9.275,77 euros, comprenant la somme de 48 euros de frais. 
Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel des copropriétaires défendeurs est débiteur, déduction faite des frais, de la somme de 9.227,77 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2023.

M. [M] [E] et Mme [A] [E] ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires. 

L’article 96 du règlement de copropriété (p.46) prévoit expressément que les copropriétaires indivis sont tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, M. [M] [E] et Mme [A] [E] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.227,77 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2023, “appel du 01/10/23 au 31/12/23” et “fonds de travaux loi Alur” des 01/10/2023 compris. 

En vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. 

En l’espèce, la correspondance en date du 26 mai 2023 et envoyée le 30 mai 2023 sollicitant le paiement de la somme de la somme de 6.797,06 euros est assortie d’un accusé de réception. Seule cette lettre constitue une mise en demeure conforme de sorte que les simples relances, dont la réception n’est pas établie, ne seront pas prises en considération. L’accusé de réception produit ne précise pas la date de présentation de la mise en demeure et a été retourné “non réclamé”à l’expéditeur le 12 juillet 2023. A cette date, les défendeurs avaient régularisé un virement de 1.200 euros. 

Aussi, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer la somme susvisée avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.597,06 euros à compter du 12 juillet 2023 et à compter du 7 décembre 2023, date de réception de l’assignation par les autorités du Cameroun, sur le surplus. 

La capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée, à compter, - dans les termes de la demande -, du 7 décembre 2023.


Sur la demande au titre des frais : 

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des frais de la mise en demeure datée du 26 mai 2023 pour 48 euros.

En conséquence, M. [M] [E] et Mme [A] [E] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 48 euros du chef des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 


Sur la demande au titre des dommages-intérêts : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [M] [E] et Mme [A] [E] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, M. [M] [E] et Mme [A] [E] seront condamnés in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de détailler la nature des dépens susceptibles d’être justifiés en cas d’exécution forcée et qui doivent répondre aux exigences des articles 695 du code de procédure civile et L 111-8 du code des procédures d’exécution. 

Sur les frais non compris dans les dépens : 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [M] [E] et Mme [A] [E] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.




PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : 

DIT la procédure régulière au regard des articles 479 et 688 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [E] et Mme [A] [J] [N] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] :

* la somme de 9.227,77 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2023, “appel du 01/10/23 au 31/12/23” et “fonds de travaux loi Alur” des 01/10/2023 compris, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.597,06 euros à compter du 12 juillet 2023 et à compter du 7 décembre 2023 sur le surplus,
* la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 7 décembre 2023,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des intérêts et des dommages-intérêts, 

CONDAMNE in solidum M. [M] [E] et de Mme [A] [J] [N] épouse [E] aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, Avocat, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE in solidum M. [M] [E] et de Mme [A] [J] [N] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE les plus amples demandes, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 


Fait et jugé à Paris le 12 mars 2026.


La Greffière La Présidente