Tribunal Judiciaire · JCP — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/03703 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNH6

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 08 Janvier 2026





S.A. 3F NOTRE LOGIS


C/

[I] [C]
[H] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [C], demeurant [Adresse 2]

M. [H] [E], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me EKWALLA-MATHIEU Raphael, avocat au barreau de LILLE 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025 

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juin 2022, la société SA 3 F Notre Logis, a donné à bail à Mme [I] [C] et à M. [H] [E] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer incluant les charges d’un montant de 731,38 euros correspondant au loyer de la maison, du jardin et de la dépendance.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la société SA 3 F Notre Logis a fait signifier à Mme [I] [C] et à M. [H] [E] un commandement de payer la somme principale de 4 061,98 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la société SA 3 F Notre Logis a fait assigner Mme [I] [C] et M. [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de l’engagement de location intervenu entre elle et les locataires aux torts de ces derniers et à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties,Ordonner en conséquence, leur expulsion du logement qu’ils occupent, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de leur fait, avec si nécessaire le concours de la force publique,Condamner solidairement les locataires à lui payer la somme indiquée de 5 186,12 euros,Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 731,38 euros,Les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 octobre 2025, date à laquelle elle a été plaidée.

A cette audience, la société SA 3 F Notre Logis, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 8 016,02 euros au 3 octobre 2025. Elle fait valoir compte-tenu de la reprise du loyer courant son accord quant à l’échéancier sur 36 mois.

Mme [I] [C] et M. [H] [E], assistés de leur conseil, indiquent que Mme [I] [C] a repris le travail et perçoit un salaire de 1 900 euros par mois et que M. [H] [E] travaille également. Ils proposent de payer en plus du loyer courant une somme de 100 euros le 5 de chaque mois. Ils affirment avoir repris le paiement du loyer courant. Leur conseil sollicite l’attribution de l’aide juridictionnelle provisoire pour Mme [I] [C].

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.


DISCUSSION :

Sur la résiliation du bail : 
- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société 3F Notre Logis, justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Nord le 13 décembre 2024 soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et avoir saisi la Caisse d’Allocation familiales en date du 29 janvier 2024.

Par ailleurs, la société 3 F Notre Logis justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 24 mars 2023, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.



- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 17 juin 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [I] [C] et à M. [H] [E] le 6 décembre 2024, pour la somme en principal de 4 061,98 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués par Mme [I] [C] et M. [H] [E] n’ont pas permis de régulariser l’intégralité des causes du commandement. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 6 février 2025 à 24.00 heures.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l’occurrence, le décompte produit par la société 3F Notre Logis, fait ressortir une dette d’un montant d’un montant de 8 016,02 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 comprise. 

Par voie de conséquence, compte-tenu de la clause de solidarité contenue au contrat de bail, il convient de condamner Mme [I] [C] et M. [H] [E] à payer solidairement à la société 3F Notre Logis, la somme de 8 016,02 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 4 061,98 euros et à compter de la délivrance de l’assignation en date du 21 mars 2025 pour le surplus. 

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [I] [C] et M. [H] [E] ont comparu, assistés de leur conseil.

Ils exposent que Mme [I] [C] a retrouvé un emploi et perçoit désormais un salaire de 1 900 euros. Ils précisent avoir repris le paiement de leur loyer courant et proposent de payer leur dette par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant.

Le Bailleur est d’accord avec cet échéancier de sa dette.

Au vu de l’accord des parties, il convient donc d'accorder à Mme [I] [C] et à M. [H] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Mme [I] [C] et de M. [H] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation : 
Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 février 2025 à 24.00 heures, Mme [I] [C] et M. [H] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner Mme [I] [C] et M. [H] [E] à payer à la société 3F Notre Logis cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 6 février 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2025 inclus.

Ainsi, à Mme [I] [C] et à M. [H] [E] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 731,38 euros, pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société 3F Notre Logis, de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [I] [C] et M. [H] [E] ayant succombé, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification aux services de la Préfecture, 





Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société 3F Notre Logis de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société 3F Notre Logis, recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juin 2022 entre la société 3F Notre Logis, et Mme [I] [C] et M. [H] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 6 février 2025, à 24.00 heures,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [C] et M. [H] [E] à payer à la société 3F Notre Logis, la somme de 8 016,02 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 6 décembre 2024, date du commandement de payer, pour la somme 4 061,98 euros et à compter de la délivrance de l’assignation en date du 21 mars 2025 pour le surplus,

ACCORDE un délai à Mme [I] [C] et à M. [H] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [I] [C] et M. [H] [E] à s’acquitter de leur dette, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [I] [C] et M. [H] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE à Mme [I] [C] et à M. [H] [E] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES 
 Cellule CCAPEX
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE in solidum Mme [I] [C] et M. [H] [E] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme de 731,38 euros, si le bail s’était poursuivi à compter du 7 février 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Mme [I] [C] et M. [H] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification aux services de la Préfecture, 

ACCORDE à Mme [I] [C] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.


LE CADRE GREFFIER LE JUGE