Tribunal Judiciaire · JCP — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/09257 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YVGH

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 08 Janvier 2026





S.A. D'HLM NOTRE LOGIS [Adresse 1]


C/

[P] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. D'HLM NOTRE LOGIS DEVENUE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [T], demeurant [Adresse 4]



non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025 

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière
















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 septembre 2015, la société [Adresse 5], devenue société 3 F Notre Logis, a donné à bail à Mme [P] [T] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer incluant les charges d'un montant de 430,84 euros ainsi qu'un garage (n°696) au loyer mensuel de 37,74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, la société SA 3 F Notre Logis a fait signifier à Mme [P] [T] un commandement de justifier de l'assurance visant la clause résolutoire. 

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la société SA 3 F Notre Logis a fait signifier à Mme [P] [T] un commandement de payer la somme principale de 2.568,07 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 7 août 2024, la société SA 3 F Notre Logis a fait assigner Mme [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
 - Constater la résiliation des engagements de location intervenu entre elle et le locataire aux torts de ce dernier et à défaut prononcer la résiliation des baux liant les parties,
 - Ordonner en conséquence, son expulsion du logement et du garage qu'il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique,
 - Condamner le locataire à lui payer :
- La somme indiquée ci-dessus de 3.083,80 euros,
- A une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à l'entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 515,73 euros,
- La somme de 350 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
 - La condamner aux dépens (article 696 du code de procédure civile).

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2024.

Une réouverture des débats a été ordonnée en date du 26 juin 2025 afin de permettre la production de deux décomptes distincts l'un pour le logement et l'autre pour le garage ainsi que pour permettre à Mme [P] [T] de justifier en cours de délibéré du paiement des loyers de février, mars et avril 2025.

Cette affaire a été évoquée lors de l'audience du 11 septembre 2025 et a été renvoyée à l'audience du 16 octobre 2025, date à laquelle l'affaire a été plaidée.

A cette audience, la société SA 3 F Notre Logis, représentée par son conseil, indique justifier de deux décomptes distincts et que sa locataire a bien régularisé les paiements des loyers de février, mars et avril 2025 mais que les autres loyers ont été rejetés. Elle maintient ses demandes en précisant que sa locataire n'a pas justifié de ses ressources et que sa créance actuelle comprenant les surloyers est de 19.096,43 euros. 

Mme [P] [Z], valablement assignée en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à cette audience. Susceptible d'un appel en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

La société 3F Notre Logis, justifie avoir saisi la caisse d'allocation familiales le 25 avril 2024, et avoir également signifié le commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives en date du 6 mai 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 3 F Notre Logis justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 8 août 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

a. Sur la résiliation du bail d'habitation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail d'habitation conclu le 24 septembre 2015 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [P] [T] 30 avril 2024, pour la somme en principal de 2.568,07 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les paiements effectuées par Mme [P] [T] ont été insuffisants. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation se sont trouvées réunies à la date du 30 juin 2024 à 24.00 heures.

b. Sur la résiliation du contrat de bail de la place de parking :

Le bail relatif à l'emplacement de stationnement conclu entre les parties au présent litige est accessoire au bail d'habitation. 

Il est donc régi par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en tant que local accessoire à l'habitation. 

Aux termes des dispositions de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation,
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation,
- obtenir une réduction du prix,
- provoquer la résolution du contrat ,
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, force est de constater que le contrat de bail portant sur la place de parking ne contient pas de clause de résiliation.

L'obligation de payer le loyer de ladite place est une obligation essentielle du contrat de location.

Force est de constater que le décompte produit par la société 3F Notre Logis démontre que le loyer dudit parking est réglé de manière aléatoire et qu'il est dû au 9 octobre 2025, une somme de 423,44 euros.

Ainsi, Mme [P] [T] a manqué gravement à ses obligations.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de prononcer la résiliation du contrat de location portant sur la place de parking liant les parties à la date de la présente décision.

2. Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation et imposent au bailleur d'adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d'imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d'un courrier. 

En l'occurrence, la société 3F Notre Logis a produit deux décomptes l'un pour le logement et le second pour la place de parking.

S'agissant du décompte portant sur le logement, ce dernier fait ressortir une dette d'un montant d'un montant de 19.096,42 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 9 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 comprise et comprenant des surloyers, faute pour Mme [P] [T] d'avoir justifié de ses revenus. 

Cependant, faute de preuve du respect de la procédure d'application de ce surloyer, il convient encore de déduire de cette somme, soit la somme de 15.999,48 euros. 

S'agissant du décompte portant sur le parking, ce dernier met en exergue que Mme [P] [T] doit à la société 3F Notre Logis une somme de 423,44 euros au 9 octobre 2025.

Par voie de conséquence, il convient de condamner Mme [P] [T] à payer à la société 3F Notre Logis, la somme de 3.096,94 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 9 octobre 2025 échéance du mois de septembre 2025 incluse portant sur le logement, ainsi qu'à la somme de 423,44 euros au titre des loyers de retard portant sur la place de parking. 

3. Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l'expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
" V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, Mme [P] [T] n'a pas comparu à l'audience après la réouverture des débats.

Par ailleurs, il ressort des décomptes produits par la société 3F notre Logis que cette dernière n'a pas transmis son avis d'imposition alors même que lors de l'audience du 11 septembre 2025, le bailleur avait expliqué que sa créance était notamment dû à un surloyer. 

Force est de constater que le décompte produit permet d'établir que la locataire a payé en avril 2025, en mai 2025, en juillet 2025, en août 2025 et en septembre 2025, des sommes plus importantes que le montant de son loyer et charges courant.

Dès lors, au vu des sommes versées lors de ces mois, il conviendra donc de lui accorder des délais de paiements selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayés, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l'expulsion de Mme [P] [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation : 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 juin 2024 à 24.00 heures, Mme [P] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L'indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n'avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner Mme [P] [T] à payer à la société 3F Notre Logis cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d'occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 1er juillet 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2025 inclus.

Ainsi, Mme [P] [T] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 487,05 euros, (correspondant sur le décompte produit au loyer principal conventionné, loyer du jardin et dépendance ainsi que les provisions générales et en équipements) pour la période courant du mois d'octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant à l'instance, Mme [P] [T], ayant succombé, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification aux services de la Préfecture, 

6. Sur la demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de débouter la société 3F Notre Logis, de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l'exécution provisoire :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société 3F Notre Logis, recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2015 entre la société 3F Notre Logis, et Mme [P] [T] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 30 juin 2024 à 24.00 heures,

PRONONCE la résiliation du contrat de location du garage (n°696) conclu entre la société 3 F notre Logis et Mme [P] [T], à la date du présent jugement, 

CONDAMNE Mme [P] [T] à payer à la société 3F Notre Logis, la somme de 3.096,94 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 9 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse pour le logement, ainsi qu'à la somme de 423,44 euros au titre des loyers de retard portant sur la place de parking, arrêtés au 9 octobre 2025, 

ACCORDE des délais de paiement à Mme [P] [T] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [P] [T] à s'acquitter de sa dette, en procédant à 35 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [P] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE à Mme [P] [T] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 7]
[Adresse 8] 
[Adresse 9]
[Localité 5] 

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information,

CONDAMNE Mme [P] [T] à payer à la société 3F Notre Logis une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme mensuelle de 243,04 euros après déduction du RLS, si le bail s'était poursuivi à compter du 7 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Mme [P] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification aux services de la Préfecture, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 janvier 2026.


LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,