Tribunal Judiciaire · PROCEDURE ORALE — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

1ère Chambre Civile
Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/01157 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GO2I

Minute N°


Demande en paiement des charges ou des contributions
0A Sans procédure particulière






Affaire :

Syndic. de copro. [Adresse 2] Représenté par son Syndic, la SAS [E] prise en son établissement de [Localité 1]

C/

[J] [Z] [P]







JUGEMENT 

DU

 06 Janvier 2026

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026




Entre :

Le Syndicat de copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 3] représenté par son Syndic, la SAS [E] prise en son établissement de [Localité 1] sis [Adresse 4],
représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES, substituée par Me Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES,
 

DEMANDEUR



Et :

Monsieur [J] [Z] [P]
demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté


DÉFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON
Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 06 Novembre 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe. 


DECISION :

Rendue le 06 Janvier 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;














EXPOSÉ DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] au [Adresse 6] à Limoges (87100), a fait assigner monsieur [J] [P], propriétaire des lots n°196 (T5), 580 et 933 (garage) dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 3 180,84 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre 2 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.
Cette assignation, a été délivrée au [Adresse 7] à [Localité 1], à domicile.

Procédure
À l’audience du 6 novembre 2025, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu. La décision en premier ressort sera réputée contradictoire.
À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public eu greffe, le 6 janvier 2025. 

Prétentions et moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS [E], selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 demande au tribunal, après actualisation adressée par lettre recommandée dont accusé de réception a été signé le 24 octobre 2025 de :
- condamner monsieur [J] [P] à lui payer les sommes suivantes :
- 3 786,98 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 6 mai 2025 ;
- 2 000 euros de dommages et intérêts, 
- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
et aux dépens de l’instance.
A l’audience, il précise que monsieur [P] a réglé la somme de 3 786,98 euros à réception du courrier recommandé. Le syndicat produit alors un relevé de compte au 5 novembre 2025 dont il résulte qu’il reste redevable de la somme de 728,05 euros pour les lots 196 et 580 et 93,27 euros pour le garage lot 933. Il indique maintenir ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive, frais de procédure et dépens.
Il précise que monsieur [J] [P] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il indique produire les mises en demeure, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le contrat de syndic et les appels de provisions sur charges et fonds travaux.
Or il ne règle qu’irrégulièrement les charges de copropriété. Il a fait l’objet de mises en demeure de payer dont la dernière le 6 août 2025. C’est la troisième procédure engagée contre lui pour recouvrer les sommes dues.

Il soutient que l’inertie fautive de monsieur [P] grève le budget de cette petite copropriété qui est confrontée à plusieurs copropriétaires débiteurs et a envisagé une saisie immobilière.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Sur les charges de copropriété et travaux
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société [E] produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2022 au 6 août 2025. Il le complètera par un décompte au 13 octobre 2025, puis au 5 novembre 2025. 
Il en résulte que monsieur [J] [P] selon le syndicat des copropriétaires, était redevable, pour ses trois lots, au 06/08/2025 de la somme totale de 3 180,84 euros, puis de la somme totale de 4 257,80 euros au 13/10/2025.
Le syndicat des copropriétaires explique à l’audience que monsieur [P] reste redevable de la somme de 821,32 euros au 05/11/2025. Il produit à l’appui le décompte, pour les trois lots, du compte n°4502, auquel a été ajouté par rapport au décompte en date du 01/10/2025, au débit la somme de 292,45 euros le 01/11/2025 sous le libellé « FTA remplacement portes arrières / lecteur Vigik – Appel 2/2 », et au crédit de ce compte la somme de 1 146,86 euros le 05/11/2025 pour « virement du 04/11/2025 M. [P] [J] ». Les explications communiquées à l’audience permettent de retenir que les autres comptes n°4501 et 4505 dont les décomptes actualisés au 05/11/2025 ne sont pas produits, n’étaient plus débiteurs à cette date puisqu’aucune somme n’est réclamée à ce titre.
Selon les relevés de compte copropriétaire produits en date du 5 novembre 2025, monsieur [J] [P] ne reste devoir au 5 novembre 2025 que la somme de 
292,45 euros, au titre des charges courantes, travaux et cotisations sur fonds Alur.Cependant, les décomptes présentés ne sont pas expurgés des frais soit la somme totale de 637,37 euros, laquelle compte tenu de l’actualisation de créance au 05/11/2025 a été payée.
Il convient donc de vérifier l’imputation de frais directement au copropriétaire défaillant.

Sur les frais
L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires entend facturer à monsieur [J] [P] les frais suivants, inscrits au débit de son compte :
sept mises en demeure à hauteur de 52 euros chacune (12/02/2025, 28/02/2025, 24/10/2023, 14/02/2024, 14/02/2024, 16/05/2024, 17/09/2024) ;trois courriers d’avocat à hauteur de 53,17 euros (07/03/2025) et 54 euros (20/09/2024 et 28/07/2025) ;un acte de commissaire de justice : un commandements de payer à 112,20 euros (le 22/10/2024).Le contrat de syndic produit permet de constater, (pièce n°5, page 10/19), que sont détaillées les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au tarif de 52 euros TTC, et les frais de relance après mise en demeure au même tarif de 52 euros TTC ; outre les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
En pièce n°7, il est produit copie de :
deux mises en demeure en recommandé avec AR en date du 28/07/2025, 28/08/2024, deux autres mises en demeure au 16/05/2024, deux mises en demeure au 14/02/2024, une mise en demeure au 29/01/2024 ;deux lettres de rappel par courriers simples en date du 26/07/2024.En pièce n°7, des factures éditées par le syndic : le 12/02/2025 pour deux mises en demeure d’un montant de 52 euros chacune, le 17/09/2024 pour une relance au prix de 52 euros, le 16/05/2024 pour une mise en demeure d’un montant de 52 euros, 
Il est également produit deux notes d’honoraires d’avocat au nom du syndicat des copropriétaires en date du 07/03/2025 pour un courrier de relance au prix de 53,17 euros, 20/10/2024 d’un montant de 53,17 euros.
Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic, selon le contrat de syndic produit, il a été légitimement facturé à monsieur [J] [P] les frais de sept « mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 52 euros chacune, justifiés par les copies produites des dites mises en demeure, ainsi que deux courriers de relance produits.
Les courriers d’avocat ne sont pas produits.
Il sera fait droit à cette demande dans la limite des mises en demeure et relances produites et du tarif convenu, soit à hauteur de 468 euros et non 637,37 euros. Ainsi, la somme de 169,37 euros au titre des frais doit être inscrite au crédit du compte, puisqu’il n’est pas justifié de son imputation directe au copropriétaire défaillant.
S’agissant de frais de commissaire de justice avant l’introduction de la présente procédure au titre d’un commandement de payer ou sommation de payer, ils seront traités au titre des dommages et intérêts en réparation de l’éventuel préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge. 
Il justifie avoir adressé au défendeur des mises en demeure et relance, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant. 
Le coût du commandement de payer inscrit au débit du compte du copropriétaire le 22/10/2024 d’un montant de 112,20 euros, n’est pas justifié dans le cadre de cette instance où il n’est pas produit, et sera donc écarté.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement.
Il sera donc débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires 
Monsieur [J] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.
L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.
Monsieur [J] [P] sera donc condamné à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE monsieur [J] [P], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS [E], les sommes suivantes :
- 292,45 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 5 novembre 2025 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2025 date de l’assignation ; 
- 600 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE monsieur [J] [P] aux dépens de l’instance ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] de ses autres ou plus amples demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER




LE PRESIDENT