Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 9 janvier 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 09 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 23/00881 - N° Portalis DB3K-W-B7H-F2J7
AFFAIRE : Association ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DES PROPRIETAIR ES DE L’ENSEMBLE COMMERCIAL [Localité 1] NORD C/ 
NATURE : 59B Demande en paiement relative à un autre contrat 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDERESSE

ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DES PROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE COMMERCIAL [Localité 1] NORD
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Alexandra DOIZON, avocat postulant au barreau de LIMOGES
ayant pour avocat plaidant Me Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

SCPI CREDIT MUTUEL PIERRE 1 
immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le numéro 419 867 213,
[Adresse 2]
représenté par son gérant la SAS la française Real Estate Managers, domicilié audit siège
ayant pour avocat Maître Emilie ROUX, avocat au barreau de LIMOGES
ayant pour avocat postulant Maître Sophie LATIEULE, avocat au barreau de PARIS


 La cause a été appelée à l’audience collégiale du
 13 Novembre 2025 en présence de Monsieur COLOMER, président, de Mesdames GOUGUET et JALLAGEAS, assesseurs et de Madame BRACQ, greffier lors des débats. 

A cette audience,Monsieur COLOMER, Premier Vice-Présidente a été entendu en son rapport oral.

A ladite audience, Maîtres Alexandra DOIZON, et Sophie LATIEULE ont été entendus en leurs observations ;

L’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2026. Le Président a avisé les parties que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe de la première chambre civile ; 

A l’audience du 09 Janvier 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant :


EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 24 septembre 2015, la société Crédit Mutuel Pierre 1 a acquis auprès de la société DGFD ([Localité 4] Frais) un bâtiment à usage commercial (bâtiment G) cadastré MV [Cadastre 1] [Adresse 3], situé au sein de l’ensemble commercial de [Localité 1] Nord dit « [Adresse 4] [Localité 5] ».

Cet ensemble immobilier est géré par une association syndicale (l'association foncière urbaine libre des propriétaires de l'ensemble commercial [Localité 1] Nord) dont la SCPI Crédit Mutuelle Pierre 1 est automatiquement devenue membre en sa qualité de propriétaire au jour de la vente.

L’acte de vente contient une clause de répartition des charges et des travaux entre l’ancien propriétaire et le nouveau propriétaire.

Par la suite un litige est apparu concernant le paiement des charges et notamment leur montant.

Considérant que la SCPI n’était pas à jour du paiement des charges, l’association syndicale l’a mise en demeure de lui régler la somme de 77 616,46 € le 12 mars 2019. La SCPI soutient ne pas avoir reçu cette mise en demeure.

Par la suite, les parties n’ont pu régler amiablement leur différend.

Le 27 juillet 2023, l’association syndicale a fait assigner la SCPI devant le tribunal judiciaire de Limoges en paiement.

==oOo==

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 15 janvier 2025, l'association syndicale demande au tribunal de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son action ;

- condamner la SCPI à lui payer la somme de 43 787,07 € au titre des cotisations impayées ;

- condamner la SCPI à lui payer des intérêts de retard au taux légal sur cette somme a compter du 12 mars 2019 ;

- débouter la SCPI de l’ensemble de ses demandes ;

- ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343-2 du Code Civil ;

- condamner la SCPI à lui payer la somme de 5 000 € a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

- condamner la SCPI à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- interdire à la SCPI à lui payer de jouir des éléments d’équipements de L’association foncière urbaine libre des propriétaires de l’ensemble commercial [Localité 1] Nord tant qu’elle n’aura pas acquitté sa dette ;

- exclure la SCPI du bénéfice de la répartition des dommages et intérêts et de l’article 700 du Code de procédure Civile qui seront alloués à l’association requérante ;

- condamner la SCPI aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Alexandra Doizon ;

- rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement a intervenir.


À l’appui de ses prétentions, elle soutient que la recevabilité de ses demandes ne peut être contestée dès lors que les formalités de publication prévue par l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 ont été accomplies. 
Concernant les cotisations impayées, elle affirme qu’il s’agit de charges impayées nées postérieurement au changement de propriétaire.

En réponse, suivant ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 25 novembre 2024, la SCPI demande au tribunal de :
- déclarer l’association syndicale irrecevable et mal fondée en l’intégralité de ses demandes dirigées contre elle ;

- débouter l’association syndicale de l’intégralité de ses demandes dirigées contre elle ;

à titre reconventionnel,
- la déclarer recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle dirigée contre l’association syndicale ;

- condamner l’association syndicale à lui rembourser, la somme principale de 133 436,61 €, cette somme portant intérêts au taux légal calculés à compter du 5 septembre 2024 (date de signification de conclusions récapitulatives en défense du CMP1) et capitalisés s’il y a lieu ;

- ordonner la compensation à concurrence de 43 787,07 €, entre la créance de 133 436,61 € détenue par la SCPI sur l’association syndicale au titre du remboursement de l’indu et la créance de 43 787,07 € détenue par l’association syndicale sur la SCPI au titre de ses cotisations impayées ;

en tout état de cause,
- condamner l’association syndicale à lui payer la somme de 5 000 € en réparation du caractère manifestement abusif de ses demandes et de son action en paiement et en interdiction de jouir des équipements de l’association syndicale, dirigées contre elle ;

- condamner l’association syndicale à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner l’association syndicale aux entiers dépens de l’instance.

En réponse, elle soulève l’irrecevabilité des demandes au motif du non-respect des articles 5 et 8 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.
Sur le fond, elle conteste la demande en paiement en faisant valoir que l’association syndicale a imputé sur son compte la somme de 133 436,61 € qui est une dette de l’ancien propriétaire. En conséquence, elle soutient que la créance invoquée par l’association syndicale ne présente pas un caractère certain, liquide et exigible. Par ailleurs, elle oppose la prescription quinquennale dans la mesure où cette somme était due à la date de la vente du 24 septembre 2015.
En conséquence, elle demande son remboursement ainsi que l’indemnisation du préjudice que lui cause la procédure mise en œuvre abusivement, selon elle.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

Par ordonnance du 16 octobre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et l’a renvoyée à l’audience de plaidoirie.

SUR CE, 

Sur la recevabilité de l’action mise en œuvre par l’association :

Le récépissé prévu par l’article 8 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 a été délivré le 29 septembre 2015 et les statuts ont fait l’objet d’une annonce publiée au journal officiel le 17 octobre 2015.

La fin de non-recevoir tirée du non-respect des articles 5 et 8 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement présentée par l’association syndicale :

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 2224 prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, l’association syndicale réclame à la SCPI le paiement de la somme de 43 787,07 € correspondant au solde débiteur de son compte ouvert en qualité de membre de l’association.

Le litige porte sur l’imputation au débit du compte de la SCPI d’une somme de 133 436,61 €.

Dans son assignation, l’association syndicale indique en page 11 : « Comme cela a déjà été dit en préambule, cette dette résulte tant des cotisations appelées auprès du Crédit Mutuel Pierre 1 que des dettes anciennes laissées impayées par le vendeur de l’immeuble acheté par cette dernière. En effet, au jour de la mutation, le vendeur était débiteur à l’égard de l’AFUL [Localité 1] Nord de la somme de 133 436,61 €. C’est pourquoi le compte du Crédit Mutuel Pierre 1 fut affecté de cette dette au jour de son entrée dans l’association conformément aux règles précitées ».

En contradiction avec cette reconnaissance qui constitue un aveu judiciaire, l’association syndicale soutient en page 15 de ses dernières conclusions. « Comme cela a déjà été dit en préambule, cette dette résulte uniquement des charges dues par la SCPI CREDIT MUTUEL PIERRE 1 postérieurement à la vente de 2015. Cependant, comme il l'a été démontré, il y a quelques erreurs de libellés de certains appels de fonds. C'est pourquoi, afin de clarifier la situation, le compte du CREDIT MUTUEL PIERRE 1 fut affecté des charges dont elle était redevable depuis la vente de 2015 soit la somme de 133.436,61 euros. ».

L’association syndicale produit un certain nombre de relevés individuels du compte de la SCPI mais il convient d’observer qu’elle ne les a pas produits intégralement.

Il résulte de ces documents que le compte de la SCPI présentait un solde débiteur de 40 048,21 € au 1er janvier 2017. Il était ensuite débiteur de 64 308,46 € le 1er janvier 2018 avant de s’élever à 69 765,90 € le 1er janvier 2019.

Le relevé de compte du 31 mai 2021 permet de constater que le compte présente un solde nul au 1er janvier 2020 et à la date du 15 décembre 2021 figure la somme 133 436,61 € portée au débit du compte avec la mention « Notre appel vente du 24/09/2015 ».

Cette somme accompagnée de cette même mention figure sur les documents comptables constituant la pièce 39 de l’association à la même date que celle figurant dans le relevé de compte.

Ces éléments viennent donc corroborer l’aveu initial figurant dans l’assignation délivrée par l’association syndicale et aucun élément ne permet d’établir qu’elle correspond à des charges nées postérieurement à la vente du 24 septembre 2015. 

En effet, même si l’état daté établi le 22 septembre 2015 en vue de la vente du 24 septembre 2015 mentionne que le vendeur reste redevable de la somme de 10 880,27 € au titre des charges exigibles et d’un appel de fonds à prévoir d’un montant de 6 111,36 €, il n’est produit aucun décompte et aucun appel de fonds permettant de déterminer la nature exacte de la somme de 133 436,61 € et la date à laquelle serait née cette créance.


De plus, les échanges de courriels au début de l’année 2020 entre la SCPI et le comptable de l’association syndicale tels que figurant en pièce 40 de la demanderesse sont pour le moins étonnant dans la mesure où le comptable paraît ignorant du changement de propriétaire en 2015 et dans l’incapacité de fournir les justificatifs des appels trimestriels sur la période 2015-2016.

Par ailleurs, dans le cadre de l’acte de vente du 24 septembre 2015, les parties ont convenu que le vendeur conserverait les charges courantes comprises dans le budget prévisionnel jusqu’à la date de la vente et qu’il conserverait également à sa charge les appels de fonds antérieurs à la vente concernant les charges hors budget prévisionnel et les travaux votés par l’assemblée des membres de l’association.

Enfin, les statuts de l’association ne prévoient pas que les dettes du précédent propriétaire sont transmises au nouveau propriétaire.

Il s’ensuit que la SCPI n’est pas débitrice des sommes dues à ce titre par son vendeur à l’association syndicale.

En conséquence, cette dernière a inscrit à tort au débit du compte de la SCPI la somme de 133 436,61 € dont elle a obtenu le paiement en imputant sur celle-ci les versements effectués par cette dernière au titre des appels de charges.

L’association syndicale sera donc déboutée de sa demande en paiement.

Sur la demande reconventionnelle en paiement :

Il a été jugé ci-dessus que l’association syndicale avait inscrit à tort au débit du compte de la SCPI la somme de 133 436,61 €.

Le compte de la SCPI présente un solde débiteur d’un montant de 43 787,07 € selon le décompte établi le 22 février 2024. Après déduction de la somme indûment inscrite au débit, il apparaît que l’association syndicale est redevable de la somme de 89 649,54 €.

Elle sera donc condamnée à lui rembourser cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, date de signification des conclusions de la SCPI. La capitalisation des intérêts qui est de droit, sera ordonnée.

Sur les autres demandes : 

L’association syndicale qui, au vu de son aveu, avait parfaitement connaissance du fait qu’elle imputait à la SCPI une dette qui ne lui incombait pas, a fait preuve d’une légèreté blâmable en engageant son action en paiement. Toutefois, la SCPI ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui relevant de l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer à l’occasion de cette action. Sa demande d’indemnisation pour procédure abusive sera donc rejetée.

L’association syndicale, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

A la suite de la présente procédure, la SCPI a exposé des frais non compris dans les dépens. L’équité commande de l’en indemniser. L'association syndicale sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire de droit de la décision n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement contradictoirement et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir présentée par la SCPI Crédit Mutuelle Pierre 1 ;

Déboute l'association foncière urbaine libre des propriétaires de l'ensemble commercial [Localité 1] Nord de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne l'association foncière urbaine libre des propriétaires de l'ensemble commercial [Localité 1] Nord à payer à la SCPI Crédit Mutuelle Pierre 1 la somme de 89 649,54 € indûment prélevée et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024 ;

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt au taux légal ;

Déboute la SCPI Crédit Mutuelle Pierre 1 de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne l'association foncière urbaine libre des propriétaires de l'ensemble commercial [Localité 1] Nord aux entiers dépens et à payer à la SCPI Crédit Mutuelle Pierre 1 la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
AINSI JUGE PAR :

- Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président,
- Madame GOUGUET, Vice-Présidente,
- Madame JALLAGEAS, Vice-Présidente,

QUI EN ONT DELIBERE;

SIGNE ET PRONONCE par Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président, assisté de Madame BRACQ, greffière, par mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du neuf Janvier deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,