Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre — 13 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N° 26/15

DU : 13 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 19/01956 - N° Portalis DBXJ-W-B7D-GWUU


Jugement Rendu le 13 JANVIER 2026

AFFAIRE :
S.C.I. THB
C/
Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1]



ENTRE :

La SCI THB, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 434 931 416, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE


ET :

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice : la SAS CITYA GESSY VERNE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 302 163 803, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant par son représentant légal en exercice 
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente
Assesseurs : Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente
 : Madame Sabrina DERAIN, Juge



Greffier : Madame Catherine MORIN 

En audience publique le 07 octobre 2025 ;

Les avocats des parties ont été entendus ou ont déposé leur dossier de plaidoiries conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;


DELIBERE :

- au 13 janvier 2026
- Mêmes Magistrats


JUGEMENT : 

- prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Laetitia TOSELLI
- signé par Aude RICHARD Présidente et Catherine MORIN Greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le 
à
Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY
Maître Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 12 avril 2001, la SCI THB a acquis les lots n° 1 à 3 et 13 à 18 d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 5]. 

Par convention sous seing privé du 8 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] (ci-dessous désigné syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la SAS Citya Gessy Verne Immobilier (ci-dessous désignée SAS Citya), a autorisé la SCI THB à occuper privativement la cour située devant le restaurant au rez-de-chaussée de l'immeuble et ce, du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2018, en contrepartie d'une redevance de 150 euros par an.

Au cours de l'année 2018, une activité de bar de nuit, exercée sous l'enseigne "Le 30-40" par la SARL DS, locataire de la SCI THB, a débuté au rez-de-chaussée de la copropriété.
Des plaintes concernant des nuisances, notamment sonores, ont été exprimées par les copropriétaires et le voisinage à l'encontre de cette activité.




Lors de l'assemblée générale annuelle du 24 avril 2018, une résolution concernant le renouvellement de la convention du 8 janvier 2010 pour une durée de neuf ans renouvelable a été soumise au vote et adoptée, “sous réserve des modifications à voir avec l'ensemble des copropriétaires et sera revue en AGS”.

Lors de l'assemblée générale annuelle du 23 mai 2019, cette résolution a été remise au vote et rejetée à la majorité des deux tiers (résolution n° 9).
Lors de cette même assemblée, une résolution autorisant le syndic à ester en justice en cas de non restitution de la cour commune a été adoptée (résolution n° 11).

Par acte du 16 juillet 2019, la SCI THB a fait assigner le syndicat des copropriétaires [R] [A], représenté par son syndic en exercice, la SAS Citya, devant le tribunal judiciaire de Dijon, sur le fondement de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1103 et 1104 du code civil, aux fins de voir :
- annuler le procès-verbal de l'assemblée générale annuelle de la copropriété du 23 mai 2019,
- annuler les résolutions n° 9 et 11 adoptées par cette même assemblée,
- condamner le SCOP [R] [A] à lui payer 5 000 euros au titre de dommages et intérêts,
- condamner le SCOP [R] [A] à lui payer 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- la dispenser de contribuer à l'appel de charges afférent à ces condamnations.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 17 février 2022, une résolution reconnaissant la propriété de la SCI THB sur le lot n° 3 et sa volonté de mettre fin à toutes actions judiciaires en cours ou à venir a été adoptée.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 08 novembre 2022, un projet de protocole d'accord visant à l'abandon de la présente procédure a été soumis au vote des copropriétaires et rejeté.

Le 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait dresser un procès-verbal de constat au sein duquel a été notamment relevée la présence d'un conduit d'extraction métallique sur le mur de la toiture à versants décalés situé à l’Est de la copropriété et de deux blocs de climatisation au-dessus de l'entrée et derrière le fronton d'un local appartenant à la SCI THB.

Lors de l'assemblée générale ordinaire du 25 juin 2024, ont été adoptées, à la majorité de l'article 25-1 après un rejet à la majorité de l'article 25, les résolutions suivantes :
- résolution n° 12 : décision d'effectuer les travaux ayant pour objet la mise à jour des plans de la copropriété selon devis du Cabinet MJSP Géomètres Expert,
- résolution n° 14 : résolution à la demande de la SCI THB, autorisation d'installer deux blocs de climatisation sur la toiture.

La SCI THB a saisi le juge de la mise en état d’un incident par conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, sollicitant qu'il soit sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport du cabinet MJSP Géomètres Expert, avant d'indiquer s’en désister par courrier électronique du 23 janvier 2025. Le désistement d’incident a été accepté par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] par courrier électronique du 23 janvier 2025. 
Par ordonnance du 3 février 2025, le juge de la mise en état a donné acte à la SCI THB de son désistement d'incident.




La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 30 septembre 2025. 

L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 7 octobre 2025 puis mise en délibéré au 13 janvier 2026.

°°°°°

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2025, la SCI THB demande au tribunal, sur le fondement des articles 1110 et 1131 anciens du code civil, de :
- juger qu'elle est propriétaire du lot n° 3, constitué d'un local commercial d'environ 110 m² au rez-de-chaussée de la copropriété [R] [A], et qu’elle en a l’usage privatif,
- en conséquence, annuler le contrat d'occupation du 8 janvier 2010 avec toutes conséquences de droit et notamment le remboursement de l'intégralité de sommes indûment versées en vertu de ce contrat,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à lui payer la somme de 1 350 euros au titre des redevances indues et la somme de 77 500 euros au titre de dommages et intérêts pour la perte locative subie,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'en tous les dépens,
- la dispenser de contribuer à l'appel de charges afférents aux condamnations prononcées.

Au soutien de ses demandes, la SCI THB expose que la convention d'occupation conclue avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] le 8 janvier 2010 est dépourvue de cause et d'objet puisque la cour commune n’existe pas, la copropriété ne comportant, selon elle, aucune cour. Elle fait ainsi valoir que la "cour commune", objet de cette convention, n'est en réalité pas une cour mais le local constituant le lot n° 3 dont elle est propriétaire. Elle se prévaut alors de la reconnaissance par les copropriétaires, lors de l’assemblée générale du 17 février 2022, de ce qu’elle est propriétaire du lot n° 3 consistant dans un local et non une cour. Pour appuyer ses dires, elle fournit également le plan annexé au règlement de copropriété du 11 février 1992 sur lequel est inscrite une mention manuscrite "3" sur la partie correspondant à la cour, ainsi qu’un certificat de mesurage d'un géomètre-expert aux termes duquel la surface correspondant à la "cour" et la surface du lot n° 3 sont similaires. Elle souligne l’absence de production, par le syndicat des copropriétaires auquel la preuve incombe, d’un document situant précisément l’emplacement des lots et la prétendue cour commune. Elle déduit de l’ensemble de ces éléments la nécessité que lui soient remboursés les paiements indus qu’elle a réalisés, qui ont permis un enrichissement injustifié de la copropriété. Elle conteste dès lors toute possibilité d’expulsion de son lot privatif n° 3. De plus, elle signale que la photographie produite en défense, non datée, n’a pas de force probante.
En outre, la SCI THB prétend que la poursuite de la procédure par son adversaire, malgré sa proposition de règlement amiable et de désistement, lui a généré une perte d'exploitation en raison de l'impossibilité de louer son local en cours de procédure, de mai 2021 à novembre 2023. 
Enfin, elle conteste les demandes reconventionnelles d’indemnisation formulées. Aussi réplique-t-elle que :




- la cour constitue bien le lot n° 3 d’une surface de 110 m² et est sa propriété exclusive, si bien que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à en solliciter son expulsion, ni à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation,
- si elle a, à titre de bien de paix, fait réaliser des travaux de remise en état de la fenêtre, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état de la cour est contraire à son droit de jouir privativement de son lot n° 3 qui est couvert,
- l'interdiction d'exploiter une activité de restauration et/ou de nuit demandée serait contraire au règlement de copropriété qui n’a pas prévu de clause d’exclusion, et contreviendrait au principe d'égalité, alors que le lot n° 5 est occupé par le restaurant “La Belle Epoque”,
- le préjudice de jouissance invoqué par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] doit être rejeté car il n’est justifié d’aucune dépréciation immobilière, pas plus que d’une faute, d’un préjudice ni d’un lien de causalité.

°°°°°

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande au tribunal de :
Sur les demandes principales : 
- à titre principal, juger n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de la SCI THB,
- à titre subsidiaire, débouter la SCI THB de toutes ses demandes,
- à titre infiniment subsidiaire, juger que le lot n° 3, propriété de la SCI THB, n'est pas composé de la cour couverte intérieure de l'immeuble du rez-de-chaussée, qui est une partie commune,
- si par extraordinaire il était fait droit aux demandes adverses, juger n'y avoir lieu à exécution provisoire,
Sur les demandes reconventionnelles :
à titre principal,
- juger que la SCI THB et tout occupant de son chef, occupent sans droit ni titre la cour commune couverte intérieure du rez-de-chaussée de l'immeuble,
- en conséquence, ordonner l'expulsion de la SCI THB et tout occupant de son chef, dont l'occupant exerçant sous l'enseigne [L], de ladite cour commune, intérieure telle que dénommée « cour » et définie par le plan annexé à la minute du règlement de copropriété reçu par Me [H] le 11.02.1992, avec si besoin est le recours de la force publique et d'un serrurier,
- condamner la SCI THB au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de la cour fixée provisoirement au montant de 1 000 euros par mois à compter du 1er octobre 2018, suite au terme de la convention d’occupation précaire, et ce jusqu'à la libération définitive et complète des lieux par tout occupant du chef de la SCI THB,
- l’autoriser, en cas d'exécution forcée, à faire transporter et à séquestrer dans un garde-meubles de son choix ou en tout autre lieu adapté à la nature de ces objets, les meubles et objets mobiliers garnissant encore la cour, aux frais de la SCI THB et pour valoir garantie des sommes qu'elle lui doit,
- condamner la SCI THB à remettre la cour commune en l'état initial, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- condamner la SCI THB à retirer les deux éléments de climatisation installés en toiture sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et à remettre les lieux en l'état, à commencer par l'étanchéité de la toiture, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- condamner la SCI THB à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice collectif de jouissance subi,



à titre subsidiaire,
- interdire à la SCI THB et tout occupant de son chef d'avoir une activité de restauration et/ou de nuit dans la cour de l'immeuble qui constituerait le lot 3, voire dans l'ensemble du lot n° 3, et ce sous astreinte définitive de 5 000 euros par infraction constatée,
en tout état de cause,
- condamner la SCI THB à lui verser 9 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l'instance,
- juger n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire des demandes reconventionnelles,
- débouter la SCI THB de toutes ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] considère tout d’abord que la demande formulée par la SCI THB tendant à voir "juger" ne saisit pas le juge. Puis il expose qu'il existe au rez-de-chaussée de la copropriété une cour, constituant une partie commune, qui a été couverte par la SCI, ainsi qu’un local, ce dernier constituant le lot n° 3, propriété exclusive de la SCI THB, et que ces deux espaces ne doivent pas être confondus. Il en déduit que la propriété du local par la SCI THB n’a pas pour conséquence la propriété de la cour commune intérieure qu’elle occupe encore alors qu’elle n’avait qu’un droit d’occupation provisoire, qu’elle reconnaissait dans son assignation. Il ajoute que cette configuration des lieux ressort des termes du règlement de copropriété, et que les données de ce règlement, qui inclut les cours dans les parties communes, doivent primer sur celles des plans fournis, d’autant que le plan numéroté de façon manuscrite n’a pas été publié au SPF.
Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires conclut au mauvais fondement des demandes. Il conteste que le nouveau gérant de la SCI ait été trompé sur le contenu du lot n° 3, alors que cette dernière revendiquait être locataire depuis 2010 de la cour commune au titre d’une convention d’occupation signée avec lui et que l’auteur de la SCI n’a pas été attrait dans la cause. Il insiste sur la différence de composition du lot n° 3, un local où se trouve une salle de restaurant, et la cour commune couverte. Il reconnaît la propriété du lot n° 3 à la SCI THB, consistant dans un seul local d’environ 110 m² au rez-de-chaussée.
Soulignant que la demande, formée le 18 mars 2022, d’annulation d’un contrat du 8 janvier 2010 et de remboursement de l’enrichissement indu, est prescrite, le syndicat des copropriétaires rappelle que le contrat a été conclu et exécuté régulièrement par les parties jusqu’à son terme, ne justifiant donc pas son annulation. Il réplique également que la SCI THB n'a jamais été empêchée de relouer les lots dont elle a la propriété, comme en atteste la présence de nouveaux locataires depuis 2024.
Au soutien de ses demandes reconventionnelles, il fait valoir que depuis l'arrivée à terme de ladite convention, la SCI THB occupe illégalement une partie commune de la copropriété. Il précise que la SCI THB, ou son locataire, a fait installer deux éléments de climatisation en toiture de la copropriété, et ce sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale. En outre, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] se prévaut du fait qu'un préjudice de jouissance a été subi par la collectivité des copropriétaires en raison de l'activité de boîte de nuit de l'ancien locataire de la SCI THB, la SARL DS, génératrice de tapages et nuisances insupportables. 
Enfin, le SCOP [R] [A] expose que le lot n° 3 est recensé, au sein du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, comme un local commercial, sans précision concernant la possibilité de commerces bruyants et/ou odorants, ce qui exclut la possibilité de commerce de bouche et a fortiori d'activités nocturnes.




En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.


MOTIFS

1/ Sur la demande d’annulation de la convention du 8 janvier 2010

a/ Sur la détermination du contenu du lot numéro 3

A titre liminaire, il sera rappelé que, dès lors qu’une partie tire des conséquences de sa demande de voir “dire et juger” ou “constater”, elle formule des prétentions sur lesquelles le juge doit statuer (cf Civile 2ème, 13 avril 2023, n° 21-21.463).
En l’espèce, la SCI THB demande au tribunal de :
- “juger qu'elle est propriétaire du lot n° 3, constitué d'un local commercial d'environ 110 m² au rez-de-chaussée de la copropriété [R] [A], et qu’elle en a l’usage privatif,
- en conséquence, annuler le contrat d'occupation du 8 janvier 2010 avec toutes conséquences de droit et notamment le remboursement de l'intégralité de sommes indûment versées en vertu de ce contrat,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à lui payer la somme de 1 350 euros au titre des redevances indues et la somme de 77 500 euros au titre de dommages et intérêts pour la perte locative subie”.
En tirant des conséquences du fait qu’il soit jugé de la propriété du lot n° 3, par une annulation de contrat et une indemnisation de son préjudice, la SCI formule des prétentions sur lesquelles le tribunal doit statuer.

D’après l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation”.
Il revient donc à la SCI THB de justifier qu’elle est propriétaire du lot n° 3 et de son contenu.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 12 avril 2001 que la SCI THB a acquis les lots n° 1 à 3 et 13 à 18 d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 5], ces lots consistant en des locaux en rez-de-chaussée d’environ respectivement 36 m² pour le lot numéro 1, 70 m² pour le lot numéro 2, 110 m² pour le lot numéro 3, 180 m² pour le lot numéro 18, et en des caves pour tous les autres lots.

Le règlement de copropriété du 11 février 1992 identifie le lot numéro 3 de la copropriété comme étant "un local d'une superficie de 110 m² environ. Et les soixante-cinq/millièmes (65/1000es) dans la propriété des parties communes générales du bâtiment " (page 3) et reprend dans un tableau récapitulatif qui résume l’état descriptif de division la nature de local de ce lot n° 3 (page 5).
Les modificatifs de règlement de copropriété, postérieurs à l’établissement de ce dernier, ne font pas état d’un changement de nature du lot n° 3.

Aux termes du règlement de copropriété du 11 février 1992, “sont communes, sans que cette énonciation soit limitative, et dans la mesure où l'immeuble est équipé de tels éléments :
- […]


- les cours et les jardins”.
Mais le règlement de copropriété est rédigé en termes très généraux, qui ne sont pas propres à cet immeuble, dans l’esprit de l’alinéa 2 de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès. Ce règlement ne détaille pas précisément ce qui, au sein de cette copropriété, constitue des parties communes. Il évoque les jardins, les haies, les clôtures, les passages et voies de circulation... alors que la copropriété n’est pas concernée par ces éléments. Il ne mentionne pas non plus l’existence d’une cour commune.
Dans le même sens, aucune cour commune n’est mentionnée dans l’état descriptif de division.

Par ailleurs, les trois pages du plan annexé à la minute du règlement de copropriété du 11 février 1992 (trois pages de la pièce 20 de la SCI : rez-de-chaussée, premier et deuxième étage), qui mentionnent de façon manuscrite des numéros de lots, identifient le lot n° 3 comme une “cour” (mot qui est dactylographié), qui apparaît comme non bâtie sur le plan du rez-de-chaussée mais également sur les plans des deux étages. Le plan annexé à la minute du règlement de copropriété contenant cette numérotation a été transmis au représentant légal de la SCI THB par l’étude notariée ayant repris les archives de l’étude notariée qui avait été chargée de la transaction. Cette qualification de “cour” entre en contradiction avec la nature du lot n° 3, présenté comme un “local”, tant dans l’acte de vente de 2001 que dans le règlement de copropriété du 11 février 1992.
La lecture attentive de la page 2 de la demande de renseignement auprès du Service de la Publicité Foncière démontre que l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 1] comprenait “maison d’habitation, bureau attenant, autre bâtiment avec hangar, cour et petite construction” et que, pour permettre les ventes du 11 février 1992 (vente par les époux [Q] aux sociétés SARL Immobilière Saint Pierre et SORELIM par moitié chacune puis, le même jour, vente de ces sociétés à la SARL Simonnim et à la Société Parisienne d’Investissements Immobiliers), le règlement de copropriété a procédé à la division en 17 lots.
Une cour a donc effectivement figuré dans le bien immobilier, sans pour autant être identifiée précisément comme telle dans les lots (mentionnés comme “local”, “terrasse”, “entrée cage escalier” ou “cave”), dans les actes de vente, dans le règlement de copropriété, et dans l’état descriptif de division, mais elle a bien été identifiée de façon manuscrite comme composant le lot n° 3 sur les plans annexés à la minute du règlement de copropriété.

Or, d’une part, la SCI THB est propriétaire du lot n° 3, ce qui n’est pas contesté en défense.
D’autre part, la superficie de cette cour, à la lecture du plan annexé à la minute du règlement de copropriété (110,49 m²), se rapproche de celle du lot n° 3 selon le règlement de copropriété du 11 février 1992 et l’acte de vente du 12 avril 2001 (110 m² environ).
De troisième part, la SCI a acquis son bien en 2001, de telle sorte qu’avant cette acquisition, la cour avait été transformée en local dans la majeure partie de sa surface, comme le confirme l’attestation de l’étude notariée [N]-[B], qui était intervenue lors de la transaction, laquelle indique que la société THB s’était portée acquéreur du lot n° 3 “constituant à l’époque un local d’environ 100 m² en rez-de-chaussée”. En effet, dans ses dernières écritures, elle superpose le fichier cadastral au lot manuscrit numéro 3, ce qui démontre que cet espace est aujourd’hui bâti. Le cabinet [M] a d’ailleurs mesuré des “lots de copropriété constituant des locaux”.


En outre, si les estimations de surfaces réalisées sont systématiquement différentes, il y a lieu de retenir que, selon Mme [U], le rez-de-chaussée du [Adresse 8] mesure 216,40 m², soit 242,23 m² de surface avec les murs et cloisons, ce qui est proche des 226 m² de l’acte de vente (36 + 70 + 110 m² environ), la mesure selon la société Acade étant, à titre informatif non garanti, de 32,8 + 57 + 96 = 185,80 m².
De plus, le cabinet de géomètres experts [P]-Schenirer-Pierre, missionné par le syndicat des copropriétaires, nomme “lot n° 3” et colore en rose ce que la SCI THB soutient être sa propriété en tant que lot n° 3.
Par ailleurs, il y a lieu de constater que c’est bien ce lot n° 3 tel que manuscrit, qui permet l’accès de la SCI à ses lots en rez-de-chaussée. Il lui est donc indispensable pour pouvoir jouir des autres lots.

Ainsi, au regard de ce qui précède, le lot n° 3 tel que mentionné sur le plan annexé à la minute du règlement de copropriété, qui s’est transformé de cour en local dans la majorité de sa surface avant l’acquisition par la SCI THB, appartient bien à cette dernière.

b/ Sur la convention d’occupation

Il résulte de l’ancien article 1110 du code civil que “l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.
Elle n'est point une cause de nullité lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention”.
Selon l’ancien article 1131 de ce même code, “l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet”.
L'erreur peut porter sur l'existence même de la cause de l'obligation, c'est-à-dire sur l'existence d'une contrepartie dans le contrat synallagmatique, notamment si l'engagement de payer a été pris alors que l'intéressé s'est à tort cru lié par une obligation. Autrement dit, l'erreur sur l'existence de la cause objective de l'obligation, doit être traitée comme une hypothèse d'absence de cause. L'absence de cause est sanctionnée par une nullité relative, comme l'erreur, et les délais de prescription sont identiques dans les deux cas, soit, selon l’article 2224 du code civil, un délai de prescription de cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
La nullité pour défaut de cause emporte anéantissement rétroactif de l'acte vicié, ce qui implique rétablissement du statu quo ante, donc restitution réciproque de toute prestation déjà exécutée.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 8 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires et la SCI sont convenues d’une autorisation donnée à cette dernière d’ “occuper la cour (partie commune) située devant le restaurant afin d’agrandir la partie destinée à recevoir la clientèle”, pour une durée de 9 ans, du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2018, en contrepartie d’une redevance annuelle de 150 euros. La SCI était autorisée “à faire réaliser à ses frais les travaux de couverture de cette partie, sous contrôle d’un maître d’œuvre”.
Cependant, la cour ainsi mise à disposition, dont la superficie n’apparaît pas dans la convention, ne pouvait qu’être de très petite taille, au vu de la modestie de la redevance annuelle (150 euros), et du fait de sa localisation :“située devant le restaurant”. Elle ne concernait alors que la petite partie non couverte après l’acquisition par la SCI, dont il y a lieu de constater, en comparant la photographie produite par le syndicat des copropriétaires en pièce 43 et les photographies issues du constat de commissaire de justice du 20 février 2024, qu’à ce jour, elle est couverte et se trouve être une sorte de seuil permettant l’accès depuis la rue.


Mais quelle qu’en ait été sa surface, ce reliquat de cour appartenait à la SCI THB comme constituant le lot n° 3. Il en résulte que l’erreur sur la cause de l’obligation, à savoir le présupposé de l’existence d’une cour commune et la non correspondance de la cour avec le lot privatif n° 3, a conduit la SCI THB et le syndicat des copropriétaires à conclure une convention d’occupation sur une partie de la propriété de la SCI. Or, le syndicat des copropriétaires ne pouvait mettre à disposition de la SCI la propre partie privative de cette dernière, ni bénéficier d’une redevance. Cette convention était donc dépourvue de cause.

Cependant, la SCI devait agir en nullité de cette convention conclue le 8 janvier 2010 dans un délai de cinq ans à partir du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, soit à partir de la date de conclusion du contrat. L’action de la SCI étant largement postérieure au 8 janvier 2015, elle est prescrite. En conséquence, la SCI THB est irrecevable à solliciter l’annulation de cette convention et la restitution des sommes payées.


2/ Sur la demande d’indemnisation du préjudice subi pour perte locative

La SCI THB invoque une perte locative lui ayant généré un préjudice de 77 500 euros, soit 2 500 euros de loyer mensuel du 3 mai 2021 au mois de novembre 2023. Elle impute cette perte à l’attitude procédurière du syndicat des copropriétaires l’ayant empêchée de louer son local commercial et ayant refusé une issue amiable au litige.

Or, d’une part, c’est la SCI qui a initié la présente procédure, et non le syndicat des copropriétaires.

D’autre part, la SCI, qui a fait expulser son locataire en mai 2021, ne démontre pas n’avoir pas loué l’intégralité des lots n° 1, 2 et 3 du rez-de-chaussée en raison de l’absence de reconnaissance de sa propriété du lot n° 3 par le syndicat des copropriétaires. 
Le procès-verbal de constat du 20 février 2024 permet de constater que le bien immobilier est actuellement loué à la société [L] et que la SCI n’a jamais été empêchée de jouir de la cour, qu’elle avait bien intégrée dans l’assiette du bail signé avec la société DS le 14 novembre 2018.

Autrement dit, la SCI THB ne justifie pas d’un lien de causalité entre l’absence de reconnaissance de sa propriété du lot n° 3 par le syndicat des copropriétaires et l’absence de conclusion d’un bail commercial. 

Sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice pour perte locative sera donc rejetée.


3/ Sur les demandes reconventionnelles

a/ Sur les demandes liées à la cour

La SCI THB étant propriétaire du lot n° 3 tel que résultant du plan annexé au règlement de copropriété du 11 février 1992, elle ne peut être qualifiée d’occupante sans droit ni titre. 
Dès lors, il convient de rejeter les demandes reconventionnelles d'expulsion de la SCI THB et de tout occupant de son chef, de condamnation de celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle et d’autorisation du syndicat des copropriétaires à faire transporter et à séquestrer dans un garde-meubles de 

son choix ou en tout autre lieu adapté, les meubles et objets mobiliers garnissant encore la cour, aux frais de la SCI THB et pour valoir garantie des sommes qu'elle lui doit.
Il n’y a pas non plus lieu de condamner la SCI THB à remettre la cour commune en l'état initial, sous astreinte.

b/ Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI THB à retirer les deux éléments de climatisation installés en toiture et à remettre les lieux en l'état, notamment l'étanchéité de la toiture, sous astreinte

Aux termes des articles 3 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (cf Civile 3ème, 23 janvier 2020, n° 18-24.676). La toiture est une partie commune.
Cette autorisation peut lui être accordée a posteriori, à la majorité requise pour l'autorisation desdits travaux (cf Civile 3ème, 20 mars 2002, n° 00-17.751).

En l’espèce, la SCI THB produit le procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2024, assemblée au cours de laquelle a été adoptée, à la majorité de l'article 25-1 après un rejet à la majorité de l'article 25, la résolution n° 14, à la demande de la SCI THB, aux fins d’être autorisée à installer deux blocs de climatisation sur la toiture.

L’autorisation ayant bien été délivrée a posteriori en assemblée générale, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de retrait des blocs de climatisation et de remise en état de la toiture doit être rejetée.

c/ Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI THB à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice collectif de jouissance

Le syndicat des copropriétaires, qui ne fonde pas juridiquement sa demande, la motive en fait par “le préjudice collectif d’atteinte à la jouissance de l’immeuble subi par les copropriétaires, compte-tenu notamment :
- de l’occupation abusive et sans droit ni titre de la cour commune depuis le mois de novembre 2018 jusqu’en mai 2021,
- et de la dépréciation immobilière de cet ensemble immobilier (façade détériorée durant trois ans, attroupements dans le recoin créé)”.

Il résulte de l’article 15 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que : “le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble”. 
En application de cet article, le syndicat peut exercer l’action collective notamment dans les cas où l'ensemble des copropriétaires ont supporté un préjudice personnel identique (cf Civile 3ème, 7 sept. 2011, n° 09-70.993 : JurisData n° 2011-018185). 

Par ailleurs, aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble”.
Les inconvénients de voisinage occasionnés par un copropriétaire, ou son locataire, engagent sa responsabilité en vertu de la théorie des troubles anormaux du voisinage (Civile 3ème, 24 octobre 1990, n° 88-19.383).

En l’espèce, il est établi que les copropriétaires ont subi de très forts désagréments en raison du tapage et de l’insécurité causés par les clients du locataire de la SCI THB en 2019 et jusqu’en juillet 2020 (lors de l’occupation des lieux par le bar-discothèque le “30-40”), au point que, par arrêté du 10 mars 2020, le préfet de la Côte d'Or a notamment décidé la fermeture administrative de l'établissement le “30-40” pour une durée d'un mois. 
Comme indiqué par la SCI, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas de dépréciation immobilière en résultant. En outre, la fenêtre a été reprise et la façade ne permet plus d’attroupements dans le recoin.
Néanmoins, et même si la copropriété se situe en centre-ville dans un quartier où les activités de nuit sont fréquentes, les troubles à l'ordre public maintes fois observés pendant ces mois, en infraction au règlement de copropriété, lequel prévoit que “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”, ont excédé les inconvénients normaux de voisinage et ont causé à l’ensemble des copropriétaires un trouble anormal de voisinage.

Il y donc a lieu d’allouer au syndicat des copropriétaires, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, la somme de 2 000 euros pour réparer le préjudice collectif subi, que la SCI THB sera condamnée à lui verser.

d/ Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de faire interdiction à la SCI THB et tout occupant de son chef d'avoir une activité de restauration et/ou de nuit dans la cour de l'immeuble qui constituerait le lot 3, voire dans l'ensemble du lot n° 3, et ce sous astreinte définitive de 5 000 euros par infraction constatée

La lecture du règlement de copropriété démontre qu’une activité commerciale est autorisée, et qu’il n’y a pas de restriction à cette activité : “destination de l’immeuble :
les locaux composant l’immeuble objet du présent règlement de copropriété, pourront être utilisés indifféremment pour l’habitation, exercice de profession libérale, usage de bureaux ou d’ateliers, ou commerce, sous réserve du respect des règles applicables dans la commune”.

Toutefois, l’acte d’acquisition de la SCI THB rappelle l’origine antérieure de la propriété et notamment la condition particulière prévue dans les deux ventes du 11 février 1992 (page 15 de l’acte d’acquisition du 12 avril 2001) : “l’acquéreur s’interdit pour lui et ses ayants droit et cause d’exploiter dans les lieux vendus une boîte de nuit et/discothèque et ce pendant 50 ans à compter des présentes”. Cet acte d’acquisition prévoit que “l’acquéreur aux présentes est subrogé dans l’obligation du vendeur à cet égard”(page 16).
Il en résulte que la SCI THB s’est engagée à ne pas exploiter ou faire exploiter de boîte de nuit et/discothèque jusqu’au 11 février 2042.
Il convient donc de faire interdiction à la SCI THB et tout occupant de son chef d’exercer une activité de boîte de nuit et/discothèque dans les lots lui appartenant situés dans l'immeuble [Adresse 6], sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée. En revanche, aucune restriction à l’activité de restauration n’est justifiée. La demande reconventionnelle à ce titre sera rejetée.


4/ Sur les demandes accessoires

Chacune des parties perdant partiellement le procès, il y a lieu de les condamner au paiement de la moitié des dépens.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée en raison de l’ancienneté du litige.

Aux termes de l’article 10-1 alinéas 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, “le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige”.
Ainsi, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’il a été fait droit à sa principale demande, la SCI THB sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

- DIT que la SCI THB a formulé des prétentions sur lesquelles le tribunal doit statuer ;

- DIT que la SCI THB est propriétaire du lot n° 3 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à Dijon (21000), tel que résultant du plan annexé au règlement de copropriété du 11 février 1992 ;

- DECLARE irrecevables comme prescrites la demande d’annulation de la convention d'occupation du 8 janvier 2010 et la demande de paiement de la somme de 1 350 euros au titre de la restitution des redevances versées indûment ;

- REJETTE la demande d’indemnisation d’un préjudice pour perte locative ;

- CONDAMNE la SCI THB à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en indemnisation de son préjudice ;

- FAIT INTERDICTION à la SCI THB et tout occupant de son chef d’exercer une activité de boîte de nuit et/discothèque dans les lots lui appartenant situés dans l'immeuble [Adresse 6], sous astreinte provisoire de 500 euros (cinq cents euros) par infraction constatée ;

- REJETTE le surplus des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] ;

- CONDAMNE chacune des parties au paiement de la moitié des dépens ;

- REJETTE les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-DIT qu’en application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI THB sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.


Le Greffier La Présidente