Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre A — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N°

DU : 04 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 22/02707 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-ORNI

NAC : 54C

FE-CCC délivrées le :________
à :
 Me Brice AYALA 
 Me Leopold LEMIALE

Jugement Rendu le 04 Juillet 2025



ENTRE :

S.A.S. [Adresse 1], dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de MELUN plaidant

DEMANDERESSE


ET :


Madame [T] [W], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Leopold LEMIALE avocats au barreau de PARIS postulant, Maître Pierre DÉAT-PARETI, avocat au barreau de Clermont-Ferrand plaidant

Monsieur [U] [Y], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Leopold LEMIALE avocats au barreau de PARIS postulant, Maître Pierre DÉAT-PARETI, avocat au barreau de Clermont-Ferrand plaidant


DEFENDEURS





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anna PASCOAL, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistés de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 02 Mai 2025 et lors de la mise à disposition au greffe. 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Mai 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Juillet 2025.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan signé le 29 novembre 2017, Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W], ont confié à la société MAISON LOL la construction d’une maison individuelle située [Adresse 5] à [Localité 2] (91) au prix convenu de 169.584 euros.

La réception est intervenue avec réserves le 25 janvier 2019 étant précisé que les maîtres de l’ouvrage n’étaient pas assistés par un professionnel.

Par courrier recommandé en date du 2 février 2019, Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] ont fait état à la société [Adresse 1] de nouvelles réserves.

Par courrier recommandé en date du 26 février 2019, la société MAISON LOL a formulé des observations sur les réserves formulées lors de la réception et par courrier du 2 février 2019 et a informé Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] être “dans l’attente des 5% mis sous séquestre avant toutes interventions” et ajoutant “une fois les 5% débloqués, nous ne manquerons pas de prendre contact avec vous afin de fixer un rendez-vous sur place.” Cette position a été réitérée par courrier recommandé du 5 avril 2019.

Par courrier recommandé en date du 15 octobre 2019, la société [Adresse 1] a demandé à Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] de prendre contact avec leurs services afin de fixer un rendez-vous et a demandé de “faire parvenir le règlement d’un montant de 9 649.30 € sommes qui ne seras encaissée qu’après déduction des frais effectués” ajoutant que “cette somme peut être mise sous séquestre dans la mesure où nous en sommes informés”.

Par courrier en date du 10 décembre 2019, la société MAISON LOL a indiqué, suite au rendez-vous de début décembre, la liste des travaux à effectuer par ses soins:
“-Réglage de toutes les menuiseries intérieures et extérieures,
- Mise en place des caches pommelle ainsi que de la pommelle manquante (porte fenêtre façade avant gauche),
- Joint béton à faire sur le seuil de la porte fenêtre façade arrière,
- Le guide d’utilisation DELTA DORE sera envoyé au client.
En ce qui concerne le disconnecteur, nous nous renseignons afin de vous apporter une réponse dans les meilleurs délais.”
La société [Adresse 1] a ajouté qu’“afin de débuter les travaux restants, nous vous remercions de bien vouloir déposer à Mr [X] le règlement des 5%.
Celui sera encaissé dès que les travaux seront terminés.”
La copie de ce courrier a été adressé à Monsieur [X] présenté comme conciliateur de justice.

Par courrier recommandé en date du 29 mai 2020, la société MAISON LOL a énoncé à Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] être d’accord “pour vérifier l’ensemble des réglages des menuiseries qui sont opérationnelle, en contre partie nous vous demandons de prévoir le règlement des 5% restant (9649.30 euros).”

Par courrier recommandé en date du 5 juin 2020, Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] a exigé de la société [Adresse 1] de lever l’ensemble des réserves.

Par courrier recommandé en date du 25 janvier 2022, la société MAISON LOL, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué à Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] que les réserves ont toutes été contestées ou levées à l’exception de ces dernières: absence de capuchon sur 8 fenêtres/portes fenêtres, absence d’une pommelle au niveau d’une porte fenêtre, absence de plaque hydrofuge au niveau de l’attente de la douche de la salle d’eau du bas et pas de disconnecteur au niveau de la nourrice de distribution d’eau et celle qui alimente le chauffe-eau. La société [Adresse 1] a expliqué que la résistance au paiement de 5% du prix caractérise un obstacle à la levée des réserves et a mis en demeure Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] de payer la somme de 9.649,30 euros.

Engagement de la procédure au fond

C’est dans ces conditions que la société MAISONS LOL a, par exploit d’huissier en date du 22 avril 2022, assigné Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] devant le tribunal judiciaire d’Evry, aux fins d’obtenir notamment le paiement du solde du contrat de construction de maison individuelle. 

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de ses moyens, la société [Adresse 1] sollicite de voir:

- déclarer la société MAISON LOL recevable et bien fondée en ses demandes,
Et y faisant droit,
- juger que le solde de 5% du prix de la construction est exigible du fait de l’obstacle manifeste opposé par Monsieur [Y] et Madame [W] à la levée des réserves, qui refusent de signer un quelconque quitus et de laisser intervenir la société [Adresse 1] au sein de leur pavillon,
En conséquence,
- débouter Monsieur [Y] et Madame [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société MAISON LOL,
- condamner in solidum Monsieur [Y] et Madame [W] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 9.649,30 euros correspondant au solde de 5% du prix de la construction,
- condamner in solidum Monsieur [Y] et Madame [W] à payer à la société MAISON LOL la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au règlement du solde du prix du pavillon,
- condamner in solidum Monsieur [Y] et Madame [W] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Monsieur [Y] et Madame [W] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Jenny HAYOUN en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa demande de paiement, la société MAISON LOL expose que la réception est intervenue le 25 janvier 2019 et que par courrier recommandé du 2 février 2019, des réserves supplémentaires ont été communiquées par les demandeurs. La société demanderesse énonce avoir contesté certaines réserves par courrier du 26 février 2019. Elle répond ne pas avoir subordonné son intervention au règlement du solde de 5%. Elle explique que malgré les pourparlers et les nombreuses relances dont une mise en demeure, les défendeurs n’ont jamais cru devoir signer un seul quitus de levée de réserves et font obstacle à la levée des réserves qui seraient subsistantes pour échapper au paiement du prix. La société demanderesse énonce que les défendeurs font obstacle à son intervention depuis plus de cinq ans et maintiennent cet obstacle puisqu’ils ne formulent aucune demande de levée de réserves, qu’ils n’ont jamais pris l’initiative de l’assigner à cette fin et qu’ils n’ont pas fait le choix de consigner le solde de 5%, de sorte que leur résistance au paiement du solde du marché est illégitime. 

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, la société [Adresse 1] énonce que les défendeurs sont redevables du solde du prix et n’ont pris aucune initiative amiable ou procédurale pour la contraindre à intervenir sur la levée de réserves ou la condamner au coût des travaux de reprise, de sorte qu’elle a été contrainte de les assigner en justice pour obtenir le paiement de la somme contractuellement et légitimement due.

***
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de leurs moyens, Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] sollicitent de voir:

- débouter la société MAISON LOL de ses entières demandes,
- condamner la société [Adresse 1] à verser à Monsieur [Y] et Madame [W] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive dans les opérations de levée des réserves,
- condamner la société MAISON LOL à verser à Monsieur [K] et Madame [W] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] exposent avoir formulé des réserves à la réception puis par courrier recommandé du 2 février 2019, de sorte qu’en application du contrat, le solde de 5% du marché n’est pas libérable tant que le constructeur n’a pas procédé à la levée des réserves. Les maîtres de l’ouvrage expliquent que l’ensemble des réserves émises sont fondées. Les défendeurs indiquent que le constructeur n’a levé aucune réserve malgré sa reconnaissance de plusieurs d’entre elles, sa demande en paiement est donc injustifiée. Les défendeurs contestent avoir fait obstacle à l’intervention du constructeur et indiquent avoir proposé à plusieurs reprises à ce dernier de se rendre sur place pour lever les réserves. Les défendeurs expliquent que si le constructeur n’a pas donné suite aux propositions d’intervention, ce n’est pas parce qu’ils ont refusé l’accès à la maison mais parce que le constructeur, comme il l’a lui-même écrit, a subordonné à tort la levée des réserves au paiement préalable du solde de 5% du marché.

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2025.

MOTIFS

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

I. Sur la demande en paiement du solde du prix du contrat de construction de maison individuelle

En application de l’article R 231-7 II du code de la construction et de l’habitation, le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Ces dispositions sont rappelées à l’article 2-7 “Réception” des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans.

La demande en paiement du solde du prix suppose que le constructeur rapporte la preuve de la levée des réserves, soit d’un commun accord, soit judiciairement

Il est constant que le solde du prix n'est dû au constructeur qu'à la levée de l’intégralité des réserves.


Il est constant que, dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, le défaut de consignation n’est pas de nature à rendre exigible ce solde, seule la levée des réserves le permet.

En l’espèce, la réception de l’ouvrage est intervenue avec réserves le 25 janvier 2019 suivant procès-verbal signé par les maîtres de l’ouvrage et le constructeur.

Par courrier recommandé en date du 2 février 2019, Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W], non assistés d’un professionnel lors de la réception, ont fait état à la société [Adresse 1] de nouvelles réserves.

Si aucune des parties n’a jugé utile de reprendre de manière précise l’ensemble des réserves, la société MAISON LOL indiquant avoir contesté certaines réserves et les maîtres de l’ouvrage ne reprenant aux termes de leurs conclusions que “les réserves les plus importantes” pour démontrer leur bien-fonfé, force est de relever que la société [Adresse 1] reconnaît in fine ne pas avoir levé l’ensemble des réserves.

Ce constat est notamment corroboré par son courrier du 10 décembre 2019 aux termes duquel elle liste les travaux à effectuer et par son courrier de mise en demeure du 25 janvier 2022 aux termes duquel elle reconnaît que des réserves qu’elle liste n’ont pas été levées.

Or,en application des règles précitées, seule la levée des réserves rend exigible le solde du prix.

Pour solliciter le paiement du solde du prix, la société MAISON LOL invoque l’obstacle des maîtres de l’ouvrage à la levée des réserves en ce qu’ils n’ont pas donné suite à ses multiples propositions d’intervention.

Toutefois, force est de constater que:
- dans son courrier du 26 février 2019, la société [Adresse 1] formule des observations sur les réserves émises aussi bien lors de la réception contradictoire du 25 janvier 2029 que sur les nouvelles réserves émises le 2 février 2019, ne propose aucune date précise d’intervention pour la levée des réserves mais apparaît conditionner son intervention au déblocage des 5% du solde du prix sans autre précision sur la nature de sa demande (demande de paiement du solde du prix ou demande de consignation de cette somme),
- dans ses courriers des 5 avril 2019, 15 octobre 2019 et 10 décembre 2019, la société MAISON LOL ne propose aucune date d’intervention mais conditionne son intervention au “règlement des 5%”, “nous vous demandons de nous faire parvenir le règlement d’un montant de 9 649,30€”, “nous interviendrons une fois le chèque d’un montant de (9649.30 - 700) = 8949.30 euros sera déposer”,
- dans son courrier de mise en demeure du 25 janvier 2022, la société [Adresse 1] indique que “la résistance au paiement de 5% du prix du pavillon n’est pas légitime et caractérise un obstacle manifeste à la levée des réserves”, “Ceci correspond à l’une des modalités de libération des fonds que vous avez consignés auprès votre établissement bancaire”, “Vous voudrez bien en conséquence et sans délai autoriser votre établissement bancaire, en votre qualité de partie versante, à transmettre le chèque consigné d’un montant de 9 649,30 euros correspondant au solde de 5% du prix du pavillon, à la société MAISON LOL.

Ainsi, ces différents courriers ne démontrent pas l’obstacle évoqué des maîtres de l’ouvrage à la levée des réserves mais tendent à remettre en cause la réalité des réserves y compris celles formulées le 25 janvier 2019, ne comportent aucune date d’intervention et conditionne au contraire ladite intervention au paiement préalable d’une somme qui correspond au solde du prix. 

Par ailleurs, si le texte précité et le contrat prévoient que “dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire”, force est de relever que les termes employés par la société [Adresse 1] dans ses courriers ne permettent pas de déterminer si la consignation par les maîtres de l’ouvrage a été effectuée ou non étant précisé que ces derniers sont silencieux sur ce point.

En conséquence, en l’absence de levée des réserves ou de preuve suffisante de l’obstruction des maîtres de l’ouvrage pour qu’il y soit procédé, la société MAISON LOL échoue à rapporter la preuve de l’exigibilité du solde du marché et sera déboutée de sa demande de paiement du solde du prix.

II. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive au règlement du solde du prix

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, la société demanderesse qui succombe en sa demande principale de paiement du solde du prix ne caractérise pas la résistance abusive des défendeurs.

En conséquence, la société [Adresse 1] sera déboutée de sa demande de ce chef.

III. Sur la demande de dommages et intérêts reconventionnelle pour résistance abusive dans les opérations de levée des réserves

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol.

En l’occurrence, les défendeurs exposent que le refus du constructeur de procéder à la levée des réserves est abusive mais ne caractérisent pas l’abus dont ils se prévalent et ne développent aucun moyen de fait quant au principe, à la nature et au quantum de leur préjudice, outre le fait qu’ils ne précisent pas si ce solde du prix a effectivement été consigné par leurs soins conformément aux exigences légales susvisées.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société MAISON LOL succombant à l’instance, les dépens seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées, 

DEBOUTE la société [Adresse 1] de ses demandes de paiement du solde du prix du contrat de construction de maison individuelle et à des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive au règlement du solde du prix; 

DEBOUTE Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive dans les opérations de levée des réserves; 

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles;

DEBOUTE la société MAISON LOL et Monsieur [U] [Y] et Madame [T] [W] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles; 

CONDAMNE la société [Adresse 1] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire;
Ainsi fait et rendu le QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, assisté de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,