Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre A — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N°

DU : 04 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 23/03389 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PBVV

NAC : 50C

FE-CCC délivrées le :________
à :
 Me Charles SERRES,
 Me Thierry-xavier FLOQUET

Jugement Rendu le 04 Juillet 2025



ENTRE :

Monsieur [J] [B], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Charles SERRES, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.A.S. BULDING CREATION La société BUILDING CREATION Société par Actions Simplifiée au capital de 1 000 € immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 823 186 606, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Thierry-xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET - GARET - NOACHOVITCH, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistés de Genoveva BOGHIU, Greffière, lors des débats à l’audience du 09 Mai 2025 et lors de la mise à disposition au greffe. 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Mai 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Juillet 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Il convient, pour l’exposé plus ample des faits, des moyens et prétentions, de se référer aux écritures et aux pièces en la présente cause.
En substance, par acte sous seing privé du 26 juillet 2016, M. [J] [B] a conclu un contrat de réservation VEFA avec Ia société KB BUILDING, aux droits de laquelle vient la société BUILDING CREATION, portant sur un appartement inclus dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2], dans le ressort de céans.

L’acte authentique, contenant vente en l’état futur d’achèvement, a été signé par les parties en date du 13 juillet 2017.

La date d’achèvement de l’ouvrage était fixée contractuellement au plus tard au second trimestre 2018. En effet, le 19 juin 2017, soit antérieurement à la signature de l’acte authentique, le promoteur avertissait l’acheteur d’une difficulté survenue à la suite d’une étude des sols. En conséquence, le type de fondation utilisé a été changé au profit de micropieux et une nouvelle entreprise était mandatée pour réaliser les fondations. 

L’appartement litigieux a été finalement livré le 15 octobre 2021. 

Des démarches amiables et une mise en demeure du 8 septembre 2020 étant restées infructueuses, l’assignation en réparation a été délivrée à la SAS BUILDING CREATION le 7 juin 2023 par M. [B] qui estime que le retard de livraison atteint 1202 jours.

Il est notable que la SAS BUILDING CREATION n’a pas daigné déférer à l’injonction du JME de rencontrer un médiateur pour une réunion d’information. 

La SAS BUILDING CREATION ayant constitué et conclu au débouté, la présente décision est donc contradictoire. 
L’ordonnance de clôture est du 13 mars 2025, le dossier est venu à l’audience du 9 mai 2025 et mis en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur le retard de livraison :
Attendu, liminairement, que le grief en défense de paiement tardif par l’acquéreur de certaines échéances est singulièrement téméraire et dénué de sérieux eu égard au retard considérable (fût-il justifié) de la livraison ; qu’il sera en conséquence écarté ; 
Attendu, en outre, qu’il est notable que le contrat de VEFA n’a prévu aucune pénalité de retard à la charge du promoteur, lacune délibérée à l’évidence peu incitative pour ce dernier ; 
Attendu qu’aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Attendu que l’article 1611 du Code civil prévoit que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Attendu qu’aux termes du contrat de VEFA en date du 13 juillet 2017, il est stipulé :

“Délai de livraison - Achèvement de travaux

le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard au 2è trimestre 2018 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, sauf aussi modification des caractéristiques ou des aménagements des lots vendus demandés par l’acquéreur.

Le tout sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai, l’achèvement devant s’entendre au sens défini à l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Force majeure : 
Pour l’application de ces dispositions, les parties considèrent notamment comme cas de force majeur tout évènement suivant : 
- incendie ou explosion, foudre, cyclone, inondation, tremblement de terre ou tous autres phénomènes naturels à caractère catastrophique;
- troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, chute d'aéronef,
- rupture générale d’approvisionnement en énergie nécessaire pour la réalisation du chantier,
- faits de guerre étrangère, faits de guerre civile.
- actes de terrorisme ou de sabotage commis dans le cadre d’actions terroristes ou de sabotage, d’émeute, de mouvements populaires;
- les effets directs ou indirects d’explosion, de dégagement de chaleur, d’irradiation provenant de la transmutation de noyau d’atomes ou de radioactivité ainsi que des effets des radiations provoquées par l’accélération des particules.

Causes légitimes :
D'autre part, seraient notamment considérés comme des causes légitimes de suspension du délai:
- les intempéries au sens de la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment,
- la grève qu’elle soit générale, particulière au batiment et à ses industries ou professions annexes et notamment les transports ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier,
- la cessation de paiement, le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, les retards provenant de la défaillance d'une entreprise intervenant sur le chanlier, et les retards qui seraient entraînés par la recherche et la désignation d’une entreprise se substituant à une entreprise défalllante et à l’ approvisionnement du chantier par celle-ci,
- les injonction administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux,à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur un fait imputable au vendeur.
- le retard dans le paiement des différentes fractions du prix stipulées payables à terme.
- les incidents graves de chantier dont les causes ne pourraient être imputables au vendeur,
- le retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides à moins que ce retard ne soit fondé sur des fautes ou négligences imputables au vendeur,
- les retards pour cause de fouilles archéologiques, les travaux de dépollution du sol ou du sous-sol, travaux de désamiantage, ou encore inondation du chantier et de façon plus générale tout retard provenant d’anomalies du sous-sol,
- les retards imputables à l’acquéreur (choix tardif des prestations intérieures, retard dans le paiement ou imprécisions dans les demandes de travaux modificatifs).

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d'un laps de temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait fait obstacle à la poursuite des travaux en raison de la répercussion sur l’organisation du chantier.

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties devront s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’oeuvre chargé de l’exécution des travaux.”

Attendu, ceci rappelé, que la société BUILDING PROMOTION expose que le retard de livraison du chantier n’est que de 47 jours dans la mesure où elle est en capacité de justifier 1155 jours (sur les 1202 reprochés) par des causes légitimes de suspension:
71 jours de retard sont justifiés par la période de confinement liée à la gestion du Covid 238 jours par l’abandon du chantier par la société PIEUX OUEST pour conformément à l’attestation du maître d’oeuvre de l’opération de construction; 90 jours de retard sont justifiés par les erreurs de la première étude de sol et la nécessité de faire réaliser une nouvelle étude de sol et des fondations spéciales par micropieux;121 jours sont justifiés en raison des intempéries;275 jours de retard sont justifiés par le retard pris sur le chantier par la société BATIC en charge du gros oeuvre;232 jours de retard sont justifiés par le retard imputable aux organismes concessionnaires des différentes fluides (raccordement électrique par ENEDIS).128 jours au titre de retards de paiement par l’acquéreur
Attendu premièrement que le promoteur ne saurait sérieusement exciper d’une circonstance (le confinement provoqué par la Covid à partir de mars 2020) postérieure de près de deux ans à la date de livraison contractuelle (avant le 
30 juin 2018); que ce poste de retard sera donc écarté ; 

Attendu deuxièmement que la société BUILDING PROMOTION produit uniquement une attestation du maître d’oeuvre de l’opération de construction aux termes de laquelle il indique que la défection de l’entreprise PIEUX OUEST, missionnée pour les fondations profondes, a occasionné un report d’intervention générant un retard de 238 jours, sans fournir aucun autre élément de nature à démontrer que le retard a été effectivement imputable à la seule défaillance de la société, l’attestation s’abstenant notamment de détailler la période et les circonstances de la “défection” de la société PIEUX OUEST et de démontrer les diligences effectuées pour pallier cette défaillance ; qu’en conséquence, il convient de dire que la société BUILDING PROMOTION ne justifie pas d’une cause légitime de suspension à ce titre ;


Attendu troisièmement, que les prétendues erreurs de la première étude de sol et la prétendue nécessité de réaliser une nouvelle étude de sol ne sont nulllement justifiées et seront repoussées ; 

Attendu quatrièmement que le promoteur justifie de 67 jours d’intempérie durant la période contractuelle, les 54 jours postérieurs à la période contractuelle étant inopposables à l’acquéreur ; 

Attendu cinquièmement que les 275 jours de retard pris sur le chantier par la société BATIC en charge du gros oeuvre ne sont aucunement justifiés par le seul document 14 en défense; qu’en particulier on ne s’explique pas pourquoi le promoteur n’a pas réclamé et obtenu des pénalités de BATIC (750 euros par jour de retard) qui auraient pu permettre de dédommager l’acquéreur ; 

Attendu sixièmement que les 232 jours de retard prétendument imputables aux organismes concessionnaires des différentes fluides (raccordement électrique par ENEDIS) ne sont aucunement justifiés par le seul courriel du 19 mai 2021 (documents 20 en défense) ;

Attendu septièmement et dernièrement qu’il a été fait litière liminairement du moyen tire des 128 jours au titre de supposés retards de paiement par l’acquéreur ; 

Attendu en définitive que BUILDING CREATION a fautivement livré avec trois ans de retard le bien promis à M. [B]; qu’elle en doit réparation ; 

2) Sur les préjudices : 

 2-1) sur le préjudice locatif :
Attendu que la circonstance que le demandeur ait vécu chez son père (sans précision si c’était à titre gracieux ou non, pièce 13) jusqu’à la prise de possession effective du bien puis se soit installé dans ledit bien ne signifie pas a contrario que M. [B] n’avait pas l’intention de louer cet appartement (cf pièce 8) durant une certaine période avant d’y emménager lui-même ;
Attendu que faute de tout autre élément de conviction, le tribunal appréciera le préjudice de ce chef à la somme de 10 000 euros ; 
 2-2) sur les intérêts intercalaires : 
Attendu que le seul document 12 (tableau d’amortissement du prêt immobilier) produit en demande à l’appui de cette prétention est insusceptible d’établir la réalité ni la quotité du prétendu dommage ; que la réclamation de ce chef sera rejetée ; 
3) Sur les autres chefs :
Attendu qu’il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties l’entière charge des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer ; 
Attendu que l’exécution provisoire est de droit ; que l’assertion en défense selon laquelle l’exécution provisoire ne serait « pas compatible avec la nature de l’affaire », alors qu’il s’agit du paiement d’une somme d’argent, doit être jugée particulièrement fantaisiste, outre qu’elle illustre une nouvelle fois l’absence de respect de BUILDING CREATION pour ses clients ainsi que pour la juridiction de céans ; 
Attendu que les entiers dépens seront supportés par la partie défenderesse qui succombe ; 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, par voie de mise à disposition, 

CONDAMNE la SAS BUILDING CREATION à verser à M. [J] [B] au titre du préjudice locatif suite au retard de livraison de l’appartement dont s’agit la somme de 10 000 euros, 

REJETTE toutes autres demandes principales et reconventionnelles plus amples ou contraires, 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, nonobstant appel,

CONDAMNE la SAS BUILDING CREATION à supporter les entiers dépens de l’instance, 

Ainsi fait et rendu le QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, assisté de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,