Tribunal Judiciaire · Service JCP — 2 juillet 2025

NAC : 5AC

N° RG 25/00174 - N° Portalis DBZM-W-B7J-DKGW

Monsieur [T] [A]
Rep/assistant : Me Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS


C/

Madame [B] [M]
Rep/assistant : Maître Laurence STRZALKA de la SCP THURIOT-STRZALKA, avocats au barreau de NEVERS



JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025
 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS


DEMANDEUR :

Monsieur [T] [A]
né le 14 Avril 1959 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS


DEFENDEUR :

Madame [B] [M]
née le 01 Novembre 1974 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Laurence STRZALKA de la SCP THURIOT-STRZALKA, avocats au barreau de NEVERS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [...] [...]
Greffière : [...] [...]

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juin 2025 

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 par [...] [...], Juge des contentieux de la protection, assisté de [...] [...], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 02/07/2025
à : 
- M. [T] [A]
- Me Florence BOYER 

Ccf délivrées le : 02/07/2025
à : 
- Mme [B] [M] 
- Me Laurence STRZALKA
- M. [T] [A]
- Me Florence BOYER 
- Mme la Préfète 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 16 janvier 2019, Monsieur [T] [A] a consenti, pour une durée initiale de trois années, à Madame [B] [M] le bail d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre), moyennant le versement d’un loyer mensuel de 575,00 euros.

Par courrier recommandé daté du 13 juin 2024 distribué le 17 juin 2024, Monsieur [T] [A] a notifié à Madame [B] [M] pour le 15 janvier 2025 un congé pour vendre du bien immobilier offrant à la locataire la possibilité de l’acquérir au prix de 175 000,00 euros.

Exposant que la locataire n’avait pas libéré les lieux pour la date donnée au congé, le bailleur, a fait assigner Madame [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025 pour l’audience du 07 mai 2025 et pour :

- vu le congé donné par Monsieur [T] [A] le 13 juin 2024 pour l’échéance du bail fixé au 15 janvier 2025 ;
- ordonner l’expulsion de Madame [B] [M] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamner Madame [M] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer soit 600 euros par mois à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- condamner Madame [M] à payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après un premier appel à l’audience du 07 mai 2025 au cours de laquelle elle a été renvoyée à la demande des parties, l’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers le 04 juin 2025.

À cette audience, Monsieur [T] [A], représenté par son Conseil, s’est référé oralement aux moyens et prétentions de son acte introductif d’instance.

Il fait notamment valoir qu’il a notifié un congé pour vente à Madame [M] le 13 juin 2024 avec offre de prix à 175 000,00 euros. Il ajoute que Madame [M] n’a pas contesté le principe du congé mais qu’elle l’a avisé de ce qu’elle ne serait pas en mesure de quitter les lieux au 15 janvier 2025. Monsieur [A] précise que des échanges ont été entrepris avec son Conseil et que Madame [M] a indiqué qu’elle s’acquitterait de son loyer mais qu’elle ne pourrait quitter les lieux avant juillet 2025. Il indique qu’il a accordé à Madame [M] jusqu’au 31 mars pour quitter les lieux mais que Madame [M] n’a pas donné son accord et qu’il a perdu toute confiance en sa locataire. Il conclut que c’est pour cette raison qu’il a entrepris la présente instance.

En défense, Madame [B] [M], représentée par son Conseil, s’est référée oralement aux moyens du courriel officiel adressé par son Conseil à celui de Monsieur [A]. Elle indique ne pas s’opposer à la validation du congé indiquant par ailleurs que pour raisons de santé elle ne pouvait quitter les lieux qu’en juillet 2025. Elle précise s’être acquittée des indemnités d’occupation par mois sachant qu’elle a trouvé un nouveau logement à compter du 1er juillet 2025. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, la partie comparante ayant été avisée.


MOTIFS

Sur la validité du congé :

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : “I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”

Le II du même article précise : “II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l'acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.”

Il est constant, au visa de cet article que le bien objet de la vente doit être identifié. Il faut ainsi qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

En l’espèce, le bailleur a notifié à Madame [M] un congé avec offre de vente du bien immobilier qu’elle occupe pour le 15 janvier 2025 en lui offrant la faculté d’acquérir le bien au prix de 175 000 euros.

Le bail consenti à Madame [B] [M] a été conclu pour une durée de 3 ans commençant à courir le 16 janvier 2019 et que ce bail s’est poursuivi par tacite reconduction par périodes de 3 années pour arriver à expiration le 15 janvier 2025. 

Le congé, notifié le 13 juin 2024 et distribué le 17 juin 2024, a donc été régulièrement délivré au moins six mois avant l’échéance du bail prévu le 15 janvier 2025, offrant un délai de préavis de six mois au locataire.

Madame [B] [M] a indiqué qu’elle n’entendait pas contester le congé précisant qu’elle ne s’oppose pas à la validation de celui-ci.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de déclarer valable le congé pour vente délivré par Monsieur [T] [A] à Madame [B] [M] le 13 juin 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du congé :

Madame [B] [M] étant occupante sans droit ni titre en raison de l’échéance du congé et de la résiliation du bail à cette date, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [B] [M] sera condamnée à payer à compter du 16 janvier 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 600 euros, et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les autres demandes : 

Partie perdante, Madame [B] [M] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [A] a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits. Madame [B] [M] sera condamnée à lui payer la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Déclare valable le congé pour vente du logement situé [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre), délivré à Madame [B] [M] le 17 juin 2024 par Monsieur [T] [M] ; 

Dit que Madame [B] [M] est déchue de tout titre d’occupation à compter du 16 janvier 2025, et est tenue de quitter les lieux et de les rendre libres de tous occupants de son chef ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux par Madame [B] [M], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux situés, [Adresse 2] à [Localité 1] (Nièvre), au besoin avec le concours de la force publique ; 

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [B] [M] à payer à Monsieur [T] [A], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 600 euros par mois à compter du 16 janvier 2025, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

Condamne Madame [B] [M] aux dépens ;

Condamne Madame [B] [M] à payer à Monsieur [T] [A], la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.



La greffière, Le juge des contentieux de la protection,