Tribunal Judiciaire · JCP — 5 janvier 2026

DÉCISION DU : 05 Janvier 2026
DOSSIER : N° RG 25/00322 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EGDE
NAC : 5AA
AFFAIRE : S.A. HABITAT SOCIAL PACT 81 C/ [R] [F]
MINUTE N° : 26/00003 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier 

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. HABITAT SOCIAL PACT 81
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe REYNAUD, avocat au barreau D’ALBI


DEFENDEUR

Monsieur [R] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparant




Débats tenus à l'audience du : 17 Novembre 2025
Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026


Le 05 Janvier 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me REYNAUD 



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 18 novembre 2024, la SA HABITAT SOCIAL PACT 81 a donné à bail à M. [R] [F] un appartement n° 19, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 244,37 €, outre 35 € à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HABITAT SOCIAL PACT 81 a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, elle a ensuite fait assigner en référé M. [F] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 17 novembre 2025, la SA HABITAT SOCIAL PACT 81, représentée par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

- Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de M. [R] [F], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
- Condamner M. [F] à lui payer la somme provisionnelle de 578,36 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus et impayés (décompte actualisé au 6 août 2025),
- Le condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux,
- Le condamner à lui payer la somme de 63,95 € au titre des frais de commandement de payer,
- Le condamner à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner au paiement des entiers dépens de l'instance.

La SA HABITAT SOCIAL PACT 81 maintient l'ensemble de ses demandes, et indique cependant ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement.

En défense, M. [R] [F], comparant, sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il ne conteste pas le montant de la dette locative.
Il fait valoir une perte d'emploi.

La décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.




MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 20 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables. 

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf autre délai prévu par les parties.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 18 novembre 2024 contient une clause résolutoire (article X) prévoyant un délai de deux mois pour régularisation de la dette.
Ce délai s'impose donc aux parties.

Par ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 20 février 2025.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 21 avril 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, la SA HABITAT SOCIAL PACT 81 produit un décompte actualisé au 6 août 2025, présentant un solde de la dette d'un montant de 578,36 €.

Ce montant n'est pas contesté par le défendeur.

En conséquence, M. [R] [F] sera condamné à payer à la SA HABITAT SOCIAL PACT 81 la somme de 578,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 6 août 2025, à titre provisionnel.

III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l'espèce, M. [R] [F] sollicite l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il fait valoir une perte d'emploi, mais s'engage à régler la somme de 50 € par mois, en plus du loyer, jusqu'à apurement de la dette.

Le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

En conséquence, des délais de paiement seront octroyés, et le défendeur sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En revanche, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, et la reprise des effets de la clause résolutoire.






IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [R] [F] sera condamné au paiement des dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
La demande distincte formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles 
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [R] [F] sera condamné à payer à la SA HABITAT SOCIAL PACT 81 la somme de 500 € au titre de ces dispositions.

Sur l'exécution provisoire 
En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2024, entre la SA HABITAT SOCIAL PACT 81 d'une part, et M. [R] [F] d'autre part, portant sur l'appartement n°19, situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 avril 2025,

CONDAMNONS M. [R] [F] à payer à la SA HABITAT SOCIAL PACT 81, à titre provisionnel, la somme de 578,36 € (cinq-cent-soixante-dix-huit euros et trente-six centimes), au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 6 août 2025, 



AUTORISONS M. [R] [F] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités d'un montant de 50 € (cinquante euros), et une 12ème mensualité d'un montant de 28,36 € (vingt-huit euros et trente-six centimes),

DISONS que la première mensualité interviendra au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour M. [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HABITAT SOCIAL PACT 81 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ; 
que M. [R] [F] soit condamné à payer à la SA HABITAT SOCIAL PACT 81 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien ;
DÉBOUTONS la SA HABITAT SOCIAL PACT 81 du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS M. [R] [F] à payer à la SA HABITAT SOCIAL PACT 81 la somme de 500 € (cinq cents euros), au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





CONDAMNONS M. [R] [F] aux dépens de l'instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER LA JUGE