Tribunal Judiciaire · Référés-JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 3]
[Adresse 8]
[Localité 1]





N° RG 25/00140 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DLSY


Minute n°






S.A. ERILIA

C/

Mme [J] [S]

























Copie exécutoire 
délivrée le :
à :






Copie délivrée le :
à :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juillet 2025




DEMANDEUR :

S.A. ERILIA, venant aux droits de la S.A. LOGIREM en vertu d’un traité de fusion du 19 avril 2024, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA

 


DÉFENDEURS :

Mme [J] [S], demeurant [Adresse 7] [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

M. [G] [S], demeurant [Adresse 7] [Adresse 5]
non comparant, ni représenté





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU
GREFFIER : Aurore LAINÉ



DÉBATS :

Audience publique du : 26 Mai 2025 mise en délibéré au 07 Juillet 2025.



DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.








La SA LOGIREM a donné à bail à M. [G] [S] et Mme [O] [S] un logement ainsi qu’un parc de stationnement sis [Adresse 6] E1 Lot 040 à [Localité 3] le 4 février 2014 moyennant un loyer mensuel initial de 710,01 € et de 66,14 €.
Suivant un avenant prenant effet le 1er octobre 2017, le loyer hors charges a été fixé à la somme de 475,91 €.

Se prévalant d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de 1.622,66 €, délivré aux locataires selon acte d’huissier du 12 décembre 2024, la société bailleresse, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM les a assignés en référé le 18 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bastia, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de location, 
- d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, dès l’expiration du délai légal, au besoin avec l’assistance de la force publique, le concours d’un serrurier, de déménageurs, le tout aux frais des requis,
- de les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 2.135,05 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
- de les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges, avec les augmentations légales à compter du jour de l’assignation jusqu’au jour de la libération effective des lieux,
- de les condamner solidairement à régler 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût du commandement ainsi que de l’assignation et sa notification au représentant de l’Etat.

A l’audience initiale du 26 mai 2025, la SA ERILIA, représentée par son avocat, sollicite l’homologation du plan d’apurement signé avec les locataires le 17 février 2025 qui ont repris le paiement normal de leur loyer, permettant l’apurement de la dette locative alors fixée à la somme de 1.305,85 € par mensualités de 87,06 €, sous réserve du bénéfice de la clause de déchéance, en cas de non respect de l’échéancier de paiement et sous réserve du bénéfice de la clause résolutoire du contrat de location, en actualisant la dette locative à la somme de 981,25 € au 23 mai 2025.

Régulièrement assignés à leur personne, les locataires, M. et Mme [S] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.


MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier en date du 19 mars 2025 dans le délai de deux mois avant l’audience, et la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 13 décembre 2024, de sorte que l’assignation est recevable.

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le Juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des différents décomptes, du commandement de payer, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les article 834 et 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 12 décembre 2024. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code Civil.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 13 février 2025.

Sur le paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

La SA ERILIA verse aux débats un relevé de compte, dont le solde est arrêté au 23 mai 2025 actualisant le montant de la dette locative des époux [S] à la somme de 981,25 €, fixant ainsi le montant de l’indemnité provisionnelle.
Il résulte en outre du relevé de compte détaillé de la période allant du 30 août 2023 au 23 mai 2025 que le montant des loyers et charges, garage compris s’élève actuellement à la somme de 702,70€.

Le maintien dans les lieux des époux [S], sans droit ni titre, depuis la résolution du bail, cause à la bailleresse un préjudice incontestable, ce qui justifie qu’ils soient tenus au paiement, à titre provisionnel, et jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel indexé et des charges, soit la somme de 702,70 €.

Sur l’homologation du plan d’apurement

La SA ERILIA produit le plan d’apurement issu de l’accord amiable passé avec les locataires le 17 février 2025, selon lequel la dette locative s’établissait alors à la somme de 1.305,85 € ainsi reconnue par les défendeurs.

Il y a lieu d’homologuer l’accord en application des articles 2044, 2052 du code civil, et 1565 du code de procédure civile, en date du 27 février 2025 aux termes duquel les époux [S] s’acquittent de la dette locative par des mensualités de 87,06 € jusqu’en mars 2026, avec une dernière échéance en avril 2026 de 87,01 € outre le paiement des loyers courants.

Dès lors, la résiliation du bail constatée ne prendra effet que dans le cas où les époux [S] ne respecteraient pas le plan d’apurement correspondant à la dette locative, en sus du paiement des loyers courants.

Il importe d’insister auprès de ces derniers sur le respect strict du plan d’apurement, car à défaut du paiement d’une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible, et le bail étant résilié donnerait alors lieu à expulsion du logement.

Sur la demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les demandes accessoires

Au regard de la situation économique des époux [S], l’équité ne commande pas d’alourdir leur dette locative par le règlement d’une somme supplémentaire en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ce qui conduit à écarter la demande de la SA ERILIA.



Parties perdantes à l’instance, il y a lieu en revanche de mettre à leur charge les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard EGRON-REVERSEAU, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, articles 1103, 1741 du code civil, et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail et le commandement visant la clause résolutoire,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation à compter du 13 février 2025, 

CONDAMNONS solidairement M. [G] [S] et Mme [O] [S] à payer à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 981,25 € représentant le solde des loyers et charges impayés et les indemnités d’occupation courues au 23 mai 2025, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation,

HOMOLOGUONS le plan d’apurement du 17 février 2025, faisant l’accord des parties, prévoyant le règlement de la dette locative par mensualités de 87,06 € jusqu’en mars 2026 avec une dernière échéance en avril 2026 de 87,01 €,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan d’apurement,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés selon le plan d’apurement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée un mois après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [G] [S] et Mme [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 6] [Adresse 4] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Et DISONS qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meubles désigné par elles ou à défaut par le bailleur.

FIXONS l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle au montant du dernier mois de loyer indexé et des charges récupérables, soit la somme de 702,70 €, à compter de la résiliation du bail,

DISONS que M. [G] [S] et Mme [O] [S] devront payer solidairement cette indemnité jusqu’à la libération des lieux,

DÉBOUTONS la SA ERILIA de sa demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DISONS que M. [G] [S] et Mme [O] [S] seront tenus solidairement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, ceux de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat.

ORDONNONS l’exécution provisoire de la présente décision.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
G. EGRON-REVERSEAU