Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 12]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]
 
[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/03998 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDPA

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/01/2026





Société [Adresse 6]


C/

Monsieur [T] [O]
Madame [F] [X]


Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL KACEM ET CHAPULUT
- [F] [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 13]
[Localité 9]
représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [O]
[Adresse 4]
[Localité 8]
non comparant, ni représenté

Madame [F] [X]
[Adresse 4]
[Localité 8]
comparante en personne






Après débats à l'audience publique du 21 Octobre 2025,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :


EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 mai 2020, la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE a loué à M. [T] [O] et Mme [F] [X], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation, comprenant en annexe un parking n° B099P-0004, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 536,62 € charges comprises pour le logement et 20,56 € pour le parking accessoire.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2023, la S.A. [Adresse 11] a également loué à M. [T] [O] et Mme [F] [X], qui se sont engagés solidairement, à titre accessoire au logement, un second emplacement de stationnement n° B099P-0008 situé à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 21,54 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023, la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 615,75 € au titre des loyers et charges arrêtés au 22 mai 2023.

Les impayés de loyer ont été signalés le 3 janvier 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la S.A. [Adresse 11] a fait assigner M. [T] [O] et Mme [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,Ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,Faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 8 319,14 € au titre des loyers et charges impayés au terme du mois de juin 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la reprise effective des lieux,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires solidairement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 juillet 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 21 octobre 2025.

A cette audience, la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 9 200,07 €, au titre des loyers et charges échus au 13 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. La demanderesse précise ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.


Cités par actes délivrés à l'étude du commissaire de justice, M. [T] [O] et Mme [F] [X] comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais sollicitent l’octroi de délais de paiement et proposent d’apurer la dette par mensualités de 500,00 €. Ils sollicitent également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.

Ils exposent occuper un emploi dans la logistique, Mme [X] déclare percevoir 2 000,00 € et Monsieur [O], 3 350,00 €.
Ils exposent avoir quatre enfants mineurs de 16, 11, 9 et 5 ans à charge et un enfant majeur de 20 ans. Ils expliquent que l’aîné des enfants travaille et perçoit à ce titre 1 600,00 € de salaire et qu’il peut les aider. Il aurait fait un virement de 150,00 € qui n’apparaît pas au décompte.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 3 janvier 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfetL'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la S.A. [Adresse 11] verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 13 octobre 2025, la dette locative de M. [T] [O] et Mme [F] [X] s’élève à la somme de 9 172,71 € (soit la somme de 9 200,07 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 27,36 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et les deux emplacements de stationnement, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [T] [O] et Mme [F] [X] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 mai 2023.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [T] [O] et Mme [F] [X] un échelonnement de la dette sur une durée de 19 mois et de les autoriser à se libérer par 18 mensualités de 500,00 € euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 29 mai 2020 et 26 janvier 2023 unissant les parties stipulent respectivement en leurs articles 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 mai 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 24 juillet 2023.

- Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la demande des locataires, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [T] [O] et Mme [F] [X] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [T] [O] et Mme [F] [X] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [O] et Mme [F] [X] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.


Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et Mme [F] [X] à verser à la S.A. [Adresse 11] la somme de 9 172,71 € (décompte arrêté au 13 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 23 mai 2023 ;

AUTORISE M. [T] [O] et Mme [F] [X] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 18 mensualités de 500,00 € chacune et une 19e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 7 de chaque mois et pour la première fois le 7 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2020 entre la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE, d'une part, et M. [T] [O] et Mme [F] [X], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 juillet 2023 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2023 entre la S.A. [Adresse 11], d'une part, et M. [T] [O] et Mme [F] [X], d'autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Localité 10] sont réunies à la date du 24 juillet 2023 ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;


DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [T] [O] et Mme [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [T] [O] et Mme [F] [X] soient condamnés solidairement à verser à la S.A. [Adresse 11] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [O] et Mme [F] [X] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,