Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 22 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MORIN
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me MORIN 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/07875 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZXIR

N° MINUTE : 




Assignation du :
19 Mai 2023






JUGEMENT 
rendu le 22 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GERARD SAFAR, SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0024



DÉFENDERESSE

La Société ALDANICO, SC
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non représentée 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/07875 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXIR


Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 05 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La société ALDANICO est propriétaire des lots n°4177 et 4036 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété. 

Par actes de commissaire de justice des 19 et 30 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 15ème, représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, a assigné, devant ce tribunal, la société ALDANICO, à l’adresse de son siège social et chez Mme [D] aux fins de : 

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, 
- condamner la société ALDANICO à lui payer :
* la somme de 7.508,68 euros, montant des charges échues depuis le 3 décembre 2020, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 1er avril 2023, 
* la somme de 2.688 euros, montant des frais nécessaires échus depuis le 3 décembre 2020, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 1er avril 2023, 
le tout avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 5 janvier 2023 sur la somme de 9.107,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 
- dire que l’article 1343-2 nouveau du code civil s’appliquera, 
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts, 
- la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Les 9 et 12 septembre 2024, puis les 7 et 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait signifier des conclusions à la société ALDANICO.

Dans le dernier état de ses conclusions signifiées les 7 et 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], désormais représenté par la société GERARD SAFAR, demande :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, 
- condamner la société ALDANICO à lui payer :
* la somme de 9.147,34 euros, montant des charges échues depuis le 3 décembre 2020, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation, jusqu’au 1er janvier 2025, 
* la somme de 3.965,67 euros, montant des frais nécessaires échus depuis le 3 décembre 2020, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 1er janvier 2025, 
le tout avec intérêts au taux légal à compter la mise en demeure du 5 janvier 2023 sur la somme de 9.107,04 euros, à compter de l’assignation à hauteur de 10.196,68 euros et à compter des conclusions pour le surplus, 
- dire que l’article 1343-2 nouveau du code civil s’appliquera, 
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts,
- la condamner au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

***
La société ALDANICO, assignée à son siège social de [Localité 2] suivant procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile et par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice à l’adresse de Mme [D], et à qui les conclusions des 7 et 12 mars 2025 ont été signifiées dans les mêmes conditions, n’a pas constitué avocat. 

***
Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 13 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 5 novembre 2025 et mise en délibéré au 22 janvier 2026.


MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété : 

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/07875 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXIR

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***
Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la société ALDANICO sur les lots n°4036 et 4177 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 février 2021, 16 mars 2022, 13 décembre 2022, 18 décembre 2023 et 19 novembre 2024 approuvant les comptes des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2022, 2023, 2024 et 2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de curage des réseaux d’évacuation, de mise en place de garde-corps, de gestion ou de ratification de travaux sur des colonnes d’eau de pluie ou encore de reprise partielle d’étanchéité,
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot de la défenderesse, 
- des jugements ayant condamné la défenderesse à payer des arriérés d’appels de charges, dont le dernier en date du 15 mars 2022, rectifié par décision du 23 juin 2022, ayant arrêté l’arriéré au 3 décembre 2020,
 - un décompte pour la période postérieure faisant apparaître au 1er janvier 2025 un solde débiteur, au titre des appels de charge et de travaux, de 9.147,34 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société ALDANICO est débiteur de la somme de 9.147,54 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2025, “1er appel prov. Charges 2025” et “1er appel fds tvx Alur 2025” compris. 

La société ALDANICO ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 9.147,34 euros, avec intérêts au taux légal entre le 10 janvier 2023, date de présentation de la lettre de mise en demeure, et le 29 mai 2023, sur la somme de 6.659,04 euros, soit le montant des charges alors dues, entre le 30 mai 2023, date de l’assignation, et le 6 mars 2025, sur la somme de 7.508,68 euros, et à compter du 7 mars 2025, date de signification des dernières conclusions actualisées, sur la somme de 9.147,34 euros.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais : 

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.” L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

En l’espèce, et s’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. Il est également rappelé que les stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement sont inopposables au copropriétaire, tiers à la convention.

Aussi, les frais de “suivi ctx” ou de “suivi du dossier transmis à l’avocat ALUR”, comptabilisés mécaniquement par trimestre, sur, en outre, la base de taux variables (2 ou 3) non explicités, pour un total de 3.204 euros, seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce. 

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce liée aux diligences effectives de prise d’hypothèque. Les frais, à ce titre, à hauteur de 345 euros seront rejetés. 

Les frais d’assignation et de significations de conclusions d’actualisation par commissaires de justice relèvent des dépens et non des frais de l’article 10-1 précité et ne seront pas pris en considération dans ce cadre.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte des créances, il apparaît que la société ALDANICO a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Il ressort en outre des pièces communiquées que la défenderesse a d’ores et déjà été condamnée, à quatre reprises, en 2014, 2016, 2019 et 2022, par des jugements du tribunal, à l’époque, d’instance du 15ème arrondissement, puis par le présent tribunal, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés d’appels de fonds.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré plusieurs précédentes condamnations, contraint le syndicat à systématiquement répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle cette dernière s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ainsi que son comportement qui contraint le syndicat des copropriétaires à devoir, systématiquement, agir en justice pour recouvrer les sommes qui sont dues, ne permettent pas de la considérer comme une débitrice de bonne foi.
Décision du 22 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/07875 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXIR

La société ALDANICO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

 Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la société ALDANICO sera condamnée aux dépens, qui comprendront les frais de commissaire de justice d’assignation et de signification de conclusions liées à la présente procédure.

Sur les frais non compris dans les dépens : 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société ALDANICO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE la société ALDANICO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 9.147,34 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er janvier 2025, “1er appel prov. Charges 2025” et “1er appel fds tvx Alur 2025” compris, avec intérêts au taux légal, entre le 10 janvier 2023 et le 29 mai 2023 sur la somme de 6.659,04 euros, entre le 30 mai 2023 et le 6 mars 2025 sur la somme de 7.508,68 euros, et à compter du 7 mars 2025, sur la somme de 9.147,34 euros, 

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE la société ALDANICO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la société ALDANICO aux dépens, 

CONDAMNE la société ALDANICO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE les plus amples demandes, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

Fait et jugé à Paris le 22 janvier 2026.


La Greffière La Présidente