Tribunal Judiciaire · JCP BAILLEURS SOCIAUX — 12 janvier 2026

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026
 

Minute : 
N° RG 25/00609 - N° Portalis DB2V-W-B7J-G42F 
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 


DEMANDERESSE: 

Société LOGEAL IMMOBILIERE, dont le siège social est sis 5 rue St Pierre - BP 158 - 76194 YVETOT CEDEX
représentée par la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocats au barreau du HAVRE


DÉFENDEURS: 

Monsieur [F] [Y]
né le 28 Juillet 1995 à LILLEBONNE (76170), demeurant 150 rue Bouvier - 76330 PETITVILLE
comparant, non assisté

Madame [O] [E]
née le 06 Juillet 1991 à LILLEBONNE (76170), demeurant 150 rue Bouvier - 76330 PETITVILLE
comparante, non assistée


COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 15 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2020, la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [F] et Mme [E] [O] sur des locaux situés au 150 Rue Bouvier à Petiville (76330), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 501,06 euros et d’une provision pour charges de 31,25 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4983,92 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [Y] [F] et Mme [E] [O] le 10 juillet 2024.

Par assignations du 25 juin 2025, la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [F] et Mme [E] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, outre revalorisation légale,6327,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 15 septembre 2025, la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par Madame [E] et matérialisé par l’accord de la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE du 20 décembre 2024. La S.A. LOGEAL IMMOBILIERE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [E] [O] reconnait en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

Monsieur [Y] précise qu’il a quitté les lieux il y a un an et demi.




Madame [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [Y] [F] et Mme [E] [O] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure, cette dernière précisant simplement avoir commencé à préparer un dossier à cette fin.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 Novembre 2025, prorogé à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. LOGEAL IMMOBILIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4983,92 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de Madame [E] de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 août 2025, il était dû la somme de 5583,91 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Y] [F] et Mme [E] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 3548 euros, et Mme [E] sera seule condamnée à verser la somme de 2035,91 euros compte tenu du départ des lieux de Monsieur [Y] en mars 2024, soit un total de 5583,91 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en ce qui concerne Madame [E] en l’autorisant à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [F] et Mme [E] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 septembre 2020 entre la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE, d’une part, et M. [Y] [F] et Mme [E] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au 150 Rue Bouvier à Petiville (76330) est résilié depuis le 11 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [O] et M. [Y] [F] à payer à la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 3548 euros ( trois mille cinq cent quarant-huit euros ) et Madame [E] seule à payer la somme de 2035,91 euros ( deux mille trente-cinq euros et quatre-vingt-onze centimes ), soit un total de 5583,91 euros (cinq mille cinq cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2025,

AUTORISE Mme [E] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 37 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés Mme [E] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 septembre 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [E] [O] seront condamnés à verser à la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [F] et Mme [E] [O] à payer à la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [F] et Mme [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 juillet 2024 et celui des assignations du 25 juin 2025.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT
Caroline ROSEE Marc REYNAUD