Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre A — 12 janvier 2026

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me DAVID
1 GROSSE Me BROSSON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026 


DÉCISION N° 26/042

N° RG 20/04220 - N° Portalis DBWQ-W-B7E-N5BQ 


DEMANDERESSE : 

S.A.S. PVH FRANCE venant aux droits de TH & CK Stores, dont le siège social est à Paris (75008) 137 rue du Faubourg Saint Honoré, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°438.318.180, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par Me Jean-Louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Corinne de PREMARE de la SCP HB & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
 

DEFENDERESSE :

S.A.S. FONCIERE SAINT SULPICE I, ayant son siège social à Paris (75006) 76 rue Bonaparte, immatriculée au registre du Commerce et des sociétés sous le numéro 513.861.427, prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Julien BROSSON de la SCP BROSSON MERCERET ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant, Me Etienne PETRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame DURAND, Vice-président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 09 octobre 2025 ;
 
A l’audience publique du 04 Novembre 2025, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 12 Janvier 2026. 



*****




EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2019, la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 a donné à bail commercial à la société HILFIGER STORES FRANCE, aux droits de laquelle est venue la société TH & CK STORES FRANCE des locaux sis à Cannes, 100 rue d’Antibes, répartis entre un rez-de -chaussée (151 m2 et boutique attenante de 30 m2), un demi-palier (20 m2), un premier étage (140 m2) et un sous-sol (réserves 90 m2), destinés à l’exploitation d’un commerce de prêt à porter et chaussures à titre principal, et lunettes, parfums, bagagerie, horlogerie et fantaisie, linge et éléments de décoration de la maison, acessoires de bains à titre accessoire, pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2019, étant précisé que la prise d’effet a finalement été avancée au 11 février 2019 selon avenant du 8 février 2019.

Le bail mentionnait notamment l’accord du bailleur pour la réalisation de travaux de rénovation par le preneur.

Au début du mois d’avril 2019, la société locataire a fait état du caractère défectueux et dangereux des planchers et une réunion s’est tenue sur les lieux enhtre les parties.

Saisi par la société TH & CK STORES, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment, par ordonnance en date du 13 juin 2019, ordonné une expertise aux fins notamment d’examiner les désordres et faire toute observation utile sur la nature des travaux pour y remédier, et désigné Monsieur [X] [B] pour y procéder . Il a par ailleurs autorisé la société TH & CK STORES à séquestrer les loyers et charges auprès du séquestre juridique de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris jusqu’à la fin des travaux de remise en état des locaux loués.

Les travaux de renforcement des planchers hauts du rez-de-chaussée et du premier étage ont été exécutés à l’initiative du bailleur et se sont achevés fin juillet 2020.

Le 21 septembre 2020, la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 a fait délivrer à la société TH & CK STORES FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 560.890€ au titre des loyers et provisions pour charges du 3ème trimestre 2019 et de l’année 2020, des honoraires d’assistance du maître de l’ouvrage et de la clause pénale.

Par acte en date du 21 octobre 2020, la société TH&CK Stores a fait assigner la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 devant le tribunal judiciaire de Grasse en opposition audit commandement de payer.

En cours d’instance, les parties se sont rapprochées et ont signé un protocole d’accord le 5 février 2021 mentionnant notamment l’autorisation du bailleur pour que le preneur puisse faire exécuter destravaux complémentaires (visés dans le devis de l’entreprise REMI BTP), à ses frais avancés, et sans aucune reconnaissance de leur imputabilité à l’une ou l’autre partie. Il prévoyait par ailleurs que les loyers et charges exigibles à compter du 15 février 2021 seraient directement versés à la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 conformément au bail et que le sort des loyers consignés dans les termes de l’ordonnance du 13 juin 2019 serait réglé par le tribunal saisi par la partie la plus diligente.

L’expert [B] a rendu son rapport le 31 mai 2021. 

Saisi entre-temps, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris s’est déclaré incompétent par ordonnance en date du 16 septembre 2021 compte tenu de la saisine du tribunal judiciaire de Grasse d’une instance sur le même objet et concernant les mêmes parties. 

Dans le cadre du présent litige, par ordonnance sur incident en date du 6 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise afin notamment de déterminer si les travaux exécutés par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 visés au protocole d’accord du 5 février 2021 et achevés le 4 mars 2021 ont permis de rendre le plancher haut du rez-de-chaussée conforme aux normes Eurocode 1-NF P06-111-2 (portance 500 da N/m2).

Monsieur [L] [U], expert désigné en remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date du 12 octobre 2022, a rendu son rapport le 4 janvier 2024.


Par ordonnance sur incident en date du 11 octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté la demande formée par la société PVH FRANCE venant aux droits de la société TH&CK Stores aux fins de complément d’expertise pour permettre à Monsieur [U] d’examiner les observations du cabinet HUGO TECH du 4 janvier 2024 et dire si elles sont de nature à modifier ses conclusions et l’a condamnée à régler à la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 3 juin 2025, la SAS PVH FRANCE sollicite, au visa des articles 1104, 1194, 1719, 1722 et 1231-1 du code civil, 9, 699 et l’article 700 du code de procédure civile :
- que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 septembre 2020 soit déclaré sans effet,
- le rejet des demandes formées par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 en paiement de loyers et charges au titre des loyers et charges échus du 1er juillet 2019 au 15 février 2021,
- la condamnation de la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 à lui restituer les loyers et charges du 1er mars 2019 au 30 juin 2019,
- la restitution des loyers et charges détenus par le séquestre juridique du Barreau de Paris d’un montant de 696.950,01€,
- la condamnation de la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 à lui payer la somme de 965.939€ HT à parfaire à titre de dommages et intérêts ,
- le rejet de toutes demandes contraires ou plus ample formée par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1,
- la condamnation de la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 à lui payer la somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle affirme en premier lieu que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié de mauvaise foi par le bailleur et ne saurait produire d’effet juridique. Elle relève que le commandement a été signifié alors que le bailleur ne pouvait ignorer l’expertise en cours et le séquestre des loyers et qu’il lui appartenait d’obtenir la déconsignation des loyers devant le juge du fond.
Elle ajoute que la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 a renoncé à se prévaloir de ce commandement en signant le protocole d’accord en date du 5 février 2021 et en exécutant le bail depuis plusieurs années. 
Elle indique enfin que le versement des loyers sur le sous-compte CARPA du conseil du preneur ne peut justifier la mise en oeuvre de la clause résolutoire, cette inexécution imparfaite étant due à une erreur dans la transmission du RIB par la CARPA, ayant été régularisée depuis étant précisé au demeurant que l’ordonnance du 13 juin 2019 n’était pas stipulée dans la clause résolutoire.

Elle soulève en second lieu une exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, rappelant que les locaux livrés par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 n’étaient pas conformes et ne permettaient pas l’exploitation conformément à leur destination contractuelle. Elle en déduit qu’elle n’est redevable d’aucun loyer sur la période allant de la date d’effet du bail jusqu’à la fin des travaux de renforcement qu’elle a exécutés, ni des honoraires du maître d’aoeuvre afférents aux travaux du bailleur. Elle relève que la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 reconnaît que les locaux n’étaient pas conformes aux normes. Elle ajoute que l’expertise judiciaire était une nécessité absolue compte tenu des avis techniques encore divergents à ce jour et qu’elle a au moins permis aux parties de parvenir à un consensus sur les travaux de renforcement du plancher haut du rez-de-chaussée des locaux loués et de fixer le cadre d’exécution de ces travaux dans les règles de l’art. Elle conteste d’ailleurs avoir empêché l’exécution de ces travaux entre septembre 2019 et juillet 2020.
Elle ajoute que le courrier électronique qui lui a été adressé postérieurement à la signature du bail par Monsieur [J] [F] faisant état d’un probable signe de fragilité de l’état du plancher et d’un éventuel surcoût à prévoir n’établit nullement qu’elle avait une parfaite connaissance des désordres et des travaux à prévoir et encore moins une renonciation de sa part à se prévaloir du défaut de conformité des locaux. Elle rappelle que le procès-verbal d’état des lieux dressé lors de la prise de possession démontre qu’il était impossible de voir l’état des planchers. Elle souligne que ces soupçons ont été confirmés lors des travaux de curetage entrepris après la livraison des locaux et qu’elle en a aussitôt informé son bailleur.
Elle soutient que ce manquement à l’obligation de délivrance justifie :
- la restitution des loyers pour la période du 1er mars 2019 au 1er juillet 2019,
- la restitution des loyers et charges sous séquestre,
- la réparation du préjudice subi par ses soins tel qu’évalué par l’expert [B].

Elle affirme enfin que les travaux de renforcement visés dans le protocole d’accord du 5 février 2021 étaient nécessaires, la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 n’ayant fait exécuter que les travaux minimalistes de mise en conformité du plancher, la norme de référence d’accueil d’une surcharge de 500 kg/m2 n’ayant pas été respectée. Elle ajoute que l’expert [B] ne s’est prononcé ni sur la conformité des travaux réalisés par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 ni sur les travaux complémentaires prévus au protocole d’accord. Elle relève que l’expert [U] a conclu que ces derniers travaux n’étaient pas utiles pour pouvoir bénéficier de la charge d’exploitation de 500 daN/m2 mais n’a pas tenu compte des observations techniques du bureau d’études HUGO TECH. Elle indique enfin produire une contre-étude externe menée par la société FM INGENIEUR CONSEILS confirmant la nécessité de ces travaux. Elle en déduit que ces travaux doivent lui être remboursés par le preneur.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA en date du 30 septembre 2025, la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 sollicite :
- le rejet des demandes présentée spar la société PVH FRANCE et notamment :
* la restitution des loyers du 1er mars 2019 au 30 juin 2019,
* la restitution des loyers et charges détenus par le séquestre juridique du Barreau de Paris d’un montant de 696.950,01€,
* l’indemnisation de tout préjudice résultant du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur,
* la condamnation de la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 à payer la somme de 865.939€ HT à titre de dommages et intérêts,
- le rejet de toutes les demandes formées par la société PVH FRANCE,
- la condamnation de la société PVH FRANCE à lui payer une somme de 50.000€ au titre du préjudice subi, 
- la condamnation de la société PVH FRANCE à lui payer une somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, recouvrés directement par la SCP BROSSON MERCERET ASSOCIES dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,
- dans l’hypothèse d’une condamnation financière importante pour la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1, que l’exécution provisoire soit écartée. 

Elle indique contester fermement l’argumentation soutenue par la demanderesse, rappelant qu’elle n’a jamais été opposée à faire réaliser des travaux de renforcement des planchers dès qu’elle a été informée de la situation par sa locataire, après avoir fait vérifier au préalable l’état des planchers.

Elle conteste toute mauvaise foi dans la signification du commandement de payer. Elle rappelle avoir fait réaliser les travaux par une société spécialisée, en toute transparence avec le premier expert désigné, après avoir fait appel à un bureau de contrôle structure (QUALICONSULT) et à un bureau d’étude structure (BET INTEC) pour qu’ils soient effectués dans les règles de l’art, puis avoir fait procéder à un contrôle de bonne fin qui n’a fait l’objet d’aucune observation. Elle indique avoir informé la société preneuse de la bonne réalisation des travaux dès le 6 août 2020 et souligne que cette dernière ne pouvait subordonner la déconsignation des loyers au règlement définitif du litige. Elle en déduit avoir fait délivrer le commandement de payer de bonne foi. 
Elle précise que la signature du protocole d’accord en date du 15 février 2021 n’impliquait nullement une renonciation de sa part aux causes du commandement de payer.
Elle ajoute enfin avoir eu un doute sérieux sur le fait que la société PVH FRANCE consignait bien les loyers dès lors que les services du séquestre juridique de l’Ordre des avocats de Paris avaient indiqué dans un premier temps qu’aucun loyer ne leur avait été déposé, les dits loyers étant en réalité déposés sur les sous-comptes des conseils de la société preneuse. Elle affirme n’avoir eu cette information qu’après la délivrance du commandement et en déduit que les loyers doivents être considérés comme non régulièrement payés et la clause résolutoire acquise à la date du 21 octobre 2020.

S’agissant de son obligation de délivrance, la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1, elle souligne avoir fait exécuter les travaux nécessaires et ne pas être responsable des retards pris dans le cadre de la procédure d’expertise judiciaire souhaitée par la partie adverse. Elle ajoute que la société PVH FRANCE a pris possession des locaux en pleine connaissance de l’état des planchers, l’architecte d’intérieur mandaté par ses soins ayant constaté dès le 23 janvier 2019 que le plancher du 1er étage présentait des signes d’affaissement et des faiblesses structurelles. Elle souligne la mauvaise foi de la société PVH FRANCE qui ne lui a pas communiqué cette information en temps utile. Elle relève enfin que la société PVH FRANCE a été informée par ses soins des travaux envisagés dans leurs modalités techniques dès le 5 août 2019 et aurait pu faire toute observation utile.
Elle s’oppose en conséquence à la demande de remboursement des loyers pour la période du 1er mars 2019 au 1er juillet 2019 ainsi qu’à demande de restitution des loyers sous séquestre et sollicite que cette restitution soit ordonnée à son profit.
Elle s’oppose également à la demande de dommages et intérêts formée par la société PVH FRANCE, relevant que l’ensemble des frais et dépenses aurait pu être évité s’il avait été fait le choix de la discussion. Elle s’étonne par ailleurs du préjudice invoqué pour la perte d’exploitation dès lors que la société preneuse disposait d’une boutique de surface équivalente à proximité demeurée ouverte jusqu’à la nouvelle installation au 100 rue d’Antibes. Elle indique enfin que les frais et honoraires d’avocat ne peuvent constituer un préjudice indemnisable spécifique et que les diverses dépenses au titre des rapports techniques et frais de publicité sont des dépenses accessoires décidées par la société PVH FRANCE.

S’agissant des travaux de renforcement réalisés par la société PVH FRANCE à la suite du protocole d’accord signé le 5 février 2021, elle relève que le montant a d’ores et déjà été intégré par la société PVH FRANCE dans la somme globale réclamée au titre des dommages et intérêts. Elle reprend les conclusions de l’expert [U] ayant conclu que ces travaux n’étaient pas nécessaires.Elle affirme que les travaux effectivement réalisés ne correspondent pas à ceux qui avaient été autorisés par ses soins au titre du protocole d’accord, comme ayant touché à la structure de l’immeuble, ce qui constitue une méconnaissance des clauses du bail. Elle regrette que les contre-études menées par les sociétés HUGO TEH et FM INGENIEUR CONSEIL n’aient pas été communiquées au cours des opérations d’expertise pour permettre à Monsieur [U] d’y répondre. Elle conteste le sérieux de cette dernière contre-étude, relevant que l’adresse du bien est erronée, qu’elle a été réalisée sur la base d’un constat des lieux établi avant les travaux initiaux, qu’elle a opéré une classification sans tests en laboratoire. Elle relève qu’une chape a été ajoutée sur le plancher haut du rez-de-chaussée et que cela a nécessairement eu une incidence sur la charge et donc la structure. Elle affirme que la société PVH FRANCE a tenté de lui faire supporter la charge de ces travaux complémentaires en prétendant que les travaux de confortement avaient été insuffisants.

Elle indique enfin avoir subi un important préjudice financier du fait de l’absence de perception des loyers du 1er juillet 2019 au 15 février 2021, ce qui l’a mise dans une situation financière délicate, et ce alors même qu’elle a toujours cherché une solution amiable. Elle sollicite en conséquence une somme de 50.000€ de dommages et intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025 et l’affaire retenue à l’audience à juge unique du 4 novembre 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION :

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande. 

Sur la validité du commandement de payer en date du 21 septembre 2020 :

L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. L’article 1104 du code civil ajoute que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.


De manière générale, il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, laquelle “précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution”, cette dernière étant “subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution”. 

Les parties fixent librement les conditions d’application de la clause résolutoire et l’application de cette clause n’est déclenchée que par la réunion des conditions prévues par le contrat, étant précisé que le seul fait de l'inexécution suffit indépendamment de sa gravité. En tout état de cause, cette clause doit être mise en oeuvre de bonne foi par le créancier. 

S’agissant spécifiquement des baux commerciaux, l’article L145-41 du code commerce dispose en son alinéa 1 que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Il en va différemment lorsque le commandement est irrégulier en la forme ou que les sommes qu’il vise ne sont pas dues par son destinataire. Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l'acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, le bail commercial prévoit une clause résolutoire et une clause pénale en page 22.

Par acte du 21 septembre 2020, la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 a fait délivrer à la société TH & CK STORES un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur les loyers et charges dus au titre du dernier trimestre 2019 et des trois premiers trimestres de l’année 2020, outre des honoraires d’assistance maîtrise d’ouvrage et une clause pénale.

Il est établi que les loyers et charges dus par la société TH & CK STORES pour le dernier trimestre 2019 et les trois premiers trimestres 2020 n’ont pas été versés directement à la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1.

Dans le cadre du litige opposant les parties quant aux désordres relatifs aux planchers des locaux loués, la société preneuse avait été autorisée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en date du 13 juin 2019 à séquestrer les loyers et charges auprès du séquestre juridique de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris jusqu’à la fin des travaux de remise en état. Ce séquestre n’était nullement lié au sort de l’expertise ordonnée par la même décision ni au règlement définitif du compte à faire entre les parties, le juge ayant expressément mentionné le terme de“la fin des travaux de remise en état des locaux loués”. Ce séquestre n’avait donc pas vocation à perdurer.

Le fait que les sommes aient dans un premier temps été versées sur le sous-compte CARPA du conseil de la société TH & CK STORES et pas le séquestre juridique de l’Ordre des avocats du barreau de Paris est inopérant, la société bailleresse ne démontrant pas qu’elle ait vainement recherché les fonds et ai eu des doutes sur leur versement effectif.

Par ailleurs, les travaux de remise en état structurels incombant au bailleur ont été réalisés dans les locaux loués entre juin et juillet 2020. Un litige est d’ailleurs né entre les parties quant au caractère suffisant de ces travaux, la société preneuse contestant leur achèvement.

Néanmoins, à la date du commandement de payer, la mesure d’expertise ordonnée en référé le 13 juin 2019 était toujours en cours et avait notamment pour objectif de rechercher les causes des désordres et faire toute observation utile sur les travaux nécessaires pour y remédier et faire les comptes entre les parties compte tenu des responsabilités encourues. Quand bien même le rapport d’expertise finalement rendu par l’expert [B] le 31 mai 2021 apparaît peu utile à la résolution du litige à ce stade, il entrait dans la mission de l’expert de donner son avis technique sur les travaux requis pour mettre les locaux en conformité, ce qui aurait permis d’éviter les débats ultérieurs. A la date du 21 septembre 2020, il existait encore des interrogations quant au réel achèvement des travaux de confortement réalisés par le bailleur.

En tout état de cause, même en suivant l’hypothèse de la société bailleresse selon laquelle les travaux lui incombant étaient achevés au 29 juillet 2020, elle ne pouvait réclamer à la société preneuse les loyers et charges dûs pour la période antérieure, qui faisaient l’objet d’un important débat et dont le séquestre avait été autorisé judiciairement, étant précisé que l’ordonnance de référé n’avait pas organisé la déconsignation de ces sommes. 

Par ailleurs, il est acquis que pour la période postérieure au 29 juillet 2020, aucune somme n’était due à la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 à la date du commandement de payer du 21 septembre 2021, l’échéance trimestrielle du 1er octobre n’étant pas encore échue.

Au regard de ces éléments, il peut être considéré que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 septembre 2020 par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 à la société TH & CK STORES a été mis en oeuvre de mauvaise foi. Il est donc nul et privé d’effet.

Au surplus, il convient de relever que les parties ont finalement accepté de signer un protocole d’accord le 5 février 2021 prévoyant que les loyers et charges exigibles à compter du 15 février 2021 seraient directement versés par la société TH & CK STORES France à la société FONCIERE SAINT SULPICE 1 conformément au bail et que le sort des sommes consignées serait tranché par le tribunal saisi par la partie la plus diligente. Or, le tribunal était d’ores et déjà saisi dans le cadre du présent litige de l’opposition à commandement de payer. Quand bien même cet accord ne contient aucune mention expresse de renonciation aux effets du commandement de payer par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1, il témoigne de la volonté claire et concordante des parties de faire judiciairement établir les comptes entre elles dans le cadre de la présente instance, sans pour autant qu’il soit mis fin au contrat de bail poursuivi depuis lors sans incident notable porté à la connaissance de la juridiction. 

Sur les comptes entre les parties au titre du bail :

* Sur l’exeption d’inexécution tirée du manquement à l’obligation de délivrance :

L’article 1219 du code civil dispose qu’“une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”. Aux termes de l’article 1220 du code civil, elle peut de la même manière suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette possibilité résulte de l’interdépendance des obligations réciproques du contrat.

En matière de location, l’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur doit notamment délivrer au preneur la chose louée et la jouissance paisible des lieux à son locataire. Réciproquement, l’article 1728 du code civil dispose que “le preneur est tenu de deux obligations principales : 
1/ d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,
2/ de payer le prix aux termes convenus”.

Ces dispositions du droit commun du bail ont vocation à s’appliquer dans les rapports entre les parties à un bail commercial. Ainsi, le preneur à bail commercial peut se prévaloir de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles et bénéficier de la suspension du paiement des loyers en cas d’impossibilité d’utiliser les lieux loués pour des raisons imputables au bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail commercial signé entre les parties le 8 janvier 2019 ne porte aucune mention relative à la nécessité de travaux structurels et à la prise en charge de ces travaux. Les seuls éléments contractuellement prévus consistent en une autorisation d’accès aux lieux donnée par le bailleur au preneur dès le mois de janvier 2019 pour qu’il puisse réaliser des sondages et mesurages dans le cadre d’importants travaux de rénovation envisagés par ses soins (notamment réunification des deux boutiques situées au rez-de-chaussée). Le loyer fixé tient d’ailleurs compte de ces travaux envisagés par le preneur puisqu’il prévoit à titre exceptionnel un loyer évolutif durant les quatre premières années puis un loyer annuel de 500.000€ hors taxes et hors charges.

De fait, des sondages ont effectivement été réalisés par la société preneuse. Monsieur [J] [F] a notamment écrit dans un mail en date du 23 janvier 2019 à la société TH & CK STORES qui l’avait missionné, qu’il avait réalisé “quelques petits sondages discrets et il s’avère à 80% que nous devons reprendre le plancher du 1er étage qui présente des signes d’affaissement et de faiblesse structurelle. Ces travaux n’étaient pas vraiment prévus et nous devrons faire avec ce que nous demandera le Bureau de contrôle”. Ces éléments n’ont pas été mentionnés lors de l’état des lieux contradictoire d’entrée dressé entre les parties le 11 février 2019 en présence du même Monsieur [J] [F]. Ce n’est par la suite qu’aux mois de février et mars 2019 que les travaux de curage ont pu démarrer et que l’ensemble des structures porteuses ont été évaluées, ce qui a permis de confirmer les soupçons de désordres. Les conclusions du Bureau d’étude HUGO TECH en date du 26 mars 2019 sur ce point sont sans équivoque et ne sont pas remises en cause. La société preneuse, qui a fait faire un devis concernant ces travaux à l’entreprise REMI BTP dès le 15 mars 2019, ne justifie pas en avoir informé la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 avant une visite commune sur les lieux le 10 avril 2019 doublée d’un mail récapitulatif en date du 18 avril 2025. Néanmoins, il ne résulte pas de cette chronologie que la société TH & CK STORES avait connaissance des désordres avant la signature du bail et les avait acceptés en tant que tels.

Ainsi que cela a été relevé ci-dessus, la non-conformité des locaux au moment de l’entrée en poesssion du preneur ne fait pas débat. Le bureau d’étude structures HUGO TECH indique sur ce point le 26 mars 2019 que :
- de nombreuses modifications sur le plancher haut du RDC ont été réalisées sauvagement : création d’une trémie et rebouchage de celle-ci (ne respectant pas ne serait-ce que le bon sens commun : poutre maîtresse coupée, étai provisoire laissée en l’état dans le faux plafond,reprise en sous-oeuvre des poteaux sup. béton sur plancher bois), état de délabrement général,platelage bois des cloisons coupé. Il conclut “cela ne peut, en aucun cas, être laissé en l’état. Il est d’ailleurs étonnant que la structure ait tenue jusque-là”.
- concernant le plancher haut du R+1, déformations de déversement qui entrainent une perte de stabilité, plusieurs poutres en état de vétusté certaine.
Il préconise enfin les travaux nécessaires en vue de la rénovation du local pour sa future exploitation de boutique et sa mise en sécurité.

Dans ce contexte, le bailleur a été diligent et fait entreprendre diverses études (diagnostic technique, devis, contrôle technique QUALICONSULT) lesquelles ont été rendues entre le 11 juin 2019 et le 31 juillet 2019. 

L’expert [B], intervenu sur les lieux pour la première fois le 3 octobre 2019, mentionne clairement en page 120 de son rapport avoir vérifié la réalité des désordres allégués sans avoir à procéder à des investigations intrusives. Il évoque le litige persistant entre les parties et une dualité d’objectifs entre confortement et reconstruction du plancher et mentionne page 127 qu’il “semble donc, fin 2019, que seraient réunies les conditions de l’acceptation de la définition commune des travaux en confortement et non en reconstruction”, avant de relever en page 130 qu’il “semble peu limpide que le locataire ait pu alléguer le 19 mai 2020 qu’aucun protocole de conciliation partielle n’est été envsiagé entre les parties pour la nature des travaux”.

En toute hypothèse, avant même le dépot du rapport d’expertise, la société PVH FRANCE a donné accès aux locaux à compter du 3 février 2020 et les travaux ont été réalisés à l’initiative du bailleur entre juin et juillet 2020. L’achèvement de ces travaux résulte notamment du procès-verbal de réception des travaux en date du 29 juillet 2020, du dossier d’ouvrage technique de la société BATI CONCEPT, du procès-verbal de constat dressé en date du 29 juillet 2020 par Maître [E] [O], huissier de justice, ainsi que du rapport final de contrôle technique établi par QUALICONSULT le 30 juillet 2020 qui les décrit comme suit : “Réalisation de travaux de renforcement et de réparation sur les planchers bois du PH RDC et du PH R+1 d’un local ayant pour vocation à accueillir une surface de vente. 
Le R+2 est utilisé pour des logements individuels.
Les réparations consistent en la réalisation de deux reprises en sous-oeuvre sur le PH RDC au droit des 2 poutres principales qui ont été modifiées par le passé. 
Un renforcement ponctuel a été réalisé sous l’escalier menant aux appartements Ce renforcement a été protégé par un encoffrement CF 1h pour rétablir l’isolation par rapport aux tiers.
Certains points du PH R+1 ont également fait l’objet de renforcements ponctuels”.

La SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 justifie avoir rendu les clés des locaux à la société TH & CK STORES en les déposant à la boutique HILFIGER du 100 rue d’Antibes à Cannes le 4 août 2020 et a adressé un courrier aux conseils de la société TH & CK STORES dès le 6 août 2020 pour les informer de l’achèvement des travaux et leur réclamer les loyers séquestrés jusqu’à ce jour, invitant la société TH & CK STORES à lui verser directement le loyer à son échéance. 

Sur ce point, par courriel du 9 septembre 2020, le conseil de la société TH & CK STORES FRANCE a indiqué que les loyers continueraient d’être séquestrés “conformément à l’ordonnance de référé, dans l’attente du règlement définitif du litige sur les loyers et les comptes à faire entre les parties”.

Il résulte de ces éléments qu’après avoir pris possession des lieux le 8 février 2019 et débuté le curage des éléments de second oeuvre courant mars 2019, la société preneuse n’a pu entreprendre les travaux de rénovation qu’elle avait envisagés et n’a donc pas pu jouir des locaux loués entre le 10 avril 2019 et le 6 août 2020. Cet empêchement constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, lequel est suffisament grave et justifie le non-paiement des sommes mises à la charge de la société preneuse durant cette période comprise entre le 10 avril 2019 et le 6 août 2020.

Pour ce qui concerne la période postérieure au 6 août 2020, il est acquis que la société TH & CK STORES avait récupéré les clés des locaux et aurait pu entreprendre les travaux de rénovation initialement envisagés par ses soins, comportant notamment la pose d’un parquet en contrecollé sur les planchers en bois renforcés. Dans le cadre du litige survenu entre les parties concernant la conformité des travaux de confortement entrepris par le bailleur, il est apparu que la société TH & CK STORES avait en réalité modifié son projet d’aménagement pour prévoir une chape rapportée sur le plancher haut du RDC, qui n’avait pas été mentionnée dans les plans d’avril 2019. Monsieur [I], maître d’oeuvre de la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1, remarque sur ce point dans un courrier en date du 25 novembre 2020 que cet aménagement aurait pu être intégré en temps utile aux calculs et dimensionnements des travaux de renforcement/ consolidation des planchers existants si les équipes du preneur avaient fait part de leurs observations avant la réalisation des travaux. Quoi qu’il en soit, il peut être considéré qu’à la date du 4 août 2020, la société bailleresse a rendu à la société preneuse la pleine jouissance des locaux loués et a satisafait à ses obligations. Dans ces conditions, rien ne permet de vérifier un manquement à son obligation de délivrance de la part du bailleur pour la période postérieure au 6 août 2020.

* Sur les sommes dues :

Au regard des éléments ci-dessus retenus, et alors qu’aucune des parties ne produit au tribunal un relevé actualisé des sommes consignées auprès du séquestre de l’Ordre des avocats de Paris, qui aurait seul permis de préciser les montants, il apparaît que :
- les loyers et charges versés par la société TH & CK STORES entre le 1er mars 2019 et le 10 avril 2019 étaient effectivement dûs, la société PVH FRANCE sera donc déboutée de sa demande de restitution sur ce point; 
- aucune somme n’est due par la société PVH FRANCE au titre des loyers et charges pour la période comprise entre le 10 avril 2019 et le 4 août 2020, il sera donc ordonné la restitution à la société PVH FRANCE des sommes par le séquestre à hauteur de ces loyers et charges ;
- les loyers et charges sont dus par la société PVH FRANCE à la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 pour la période postérieure au 4 août 2020, il sera donc ordonné la restitution à la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par la société PVH FRANCE:

La société PVH FRANCE affirme que l’expert [B] a évalué son préjudice résultant du manquement à l’obligation de délivrance à la somme de 865.939€ HT, sans autre précision. Pour autant, la lecture dudit rapport en date du 31 mai 2021 ne permet pas de vérifier ce chiffre, l’expert ayant au contraire invité les parties à lui fournir tout élément utile pour le chiffrage de leur préjudice (cf point 6 de la mission p.149).

Seules les conclusions de la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 font état du détail de cette somme comme correspondant à 768.222€ au titre de la perte d’exploitation sur l’EBE liée au business manqué sur la nouvelle boutique compensée par l’ancienne, 27.196€ HT d’honoraires d’avocat, 9.600€ de frais d’étude de la société HUGO TECH, 10.635€ pour les frais de pose de visuel de la marque TOMMY HILFIGER, 28.186€ HT pour les travaux, 17.900€ HT pour les frais de suivi de dossier avec avocat par l’architecte d’intérieur, 700€ HT pour les frais de postulation d’un avocat inscrit au barreau de Grasse, 3.500 HT pour les frais du bureau VERITAS.

Néanmoins, en dehors du fait que l’imputabilité de ces pertes et frais au manquement à l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas établie avec certitude, aucun élément ne permet de les vérifier tant dans leur existence que dans leur quantum. Il n’est notamment produit aucun élément sur la date de finalisation des travaux réalisés par l’entreprise REMI BTP, la durée des travaux d’aménagement et l’ouverture exacte de la nouvelle boutique au public. Il n’est pas plus produit les éléments comptables de la société, tant pour l’ancienne boutique que pour la nouvelle, qui aurait seul permis de vérifier l’EBE évoqué, ni les factures relatives aux frais annexes.

Il convient en conséquence de débouter la société PVH FRANCE de ses demandes à ce titre.

Pour le reste, la somme globale sollicitée par la société PVH FRANCE comprend enfin les frais relatifs aux travaux réalisés par ses soins à la suite du protocole d’accord signé le 5 février 2021, qui seront examinés plus en avant. 

Sur la demande en remboursement des travaux réalisés par la société PVH FRANCE à la suite du protocole d’accord du 5 février 2021 : 

Le bail commercial signé entre les parties prévoit en page 5 que le preneur sera tenu d’effectuer dans les lieux loués à ses frais toutes les réparations et travaux de décoration, d’entretien, de nettoyage et en général, tous remplacement, réfections, mises aux normes qui s’avéreront nécessaires dès lors que lesdits travaux ne relèvent pas des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, étant précisé que ces dernières demeurent toutefois à la charge du bailleur.

L’article 606 du code civil définit les grosses réparations comme “celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien”.

Dans le cadre du nouveau litige intervenu entre les parties concernant la conformité des travaux de confortement entrepris par le bailleur au début de l’été 2020, non résolu par l’expert [B], les parties ont signé un protocole d’accord le 5 février 2021 “pour permettre le démarrage des travaux d’aménagement du preneur”, autorisation étant faite à ce dernier de faire réaliser les travaux de confortement préconisés par le cabinet HUGO TECH et visés dans le devis REMI BTP à ses frais avancés, tout en laissant le soin au tribunal de déterminer la partie qui supportera la charge définitive de ces travaux. 

Les travaux ont effectivement été réalisés au début de l’année 2021 et se sont achevés le 4 mars 2021.

C’est dans ce contexte qu’a été ordonnée la seconde expertise confiée à l’expert [U]. 

Dans son rapport du 4 janvier 2024, ce dernier reprend la consistance des travaux réalisés par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 (renforcement de la sous-face du plancher par profilés métalliques, renforcement de la structure en bois du plancher) et indique que “les études de renforcement ont bien pris en compte la charge d’exploitation de 500 daN/m2" après calcul détaillé. Il précise ne pas avoir pu vérifier sur site les conditions de mise en oeuvre de ce renforcement et l’état réel de l’ensemble des poutres bois au moment de la réception des travaux puisqu’elles ont toutes été changées. Il indique néanmoins avoir visionné des photographies et vidéos prises par le preneur montrant des défauts de fixation des poutres et une poutre présentant une perte de section due à un problème sanitaire. Il mentionne en conséquence en page 41 : “il est incontestable que des travaux de finition restaient à faire après le 4 août 2020 et la remise des clés au locataire. Ces travaux auraient du concerner : la vérification des appuis des poutres et leur traitement le cas échéant, le remplacement de quelques poutres ayant fait l’objet d’attaques sanitaires par des insectes ou des champignons”. Il conclut “les travaux exécutés par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 et achevés le 4 août 2020 auraient dû faire l’objet de réserves le jour de la réception. Une fois ces réserves levées (parfaire la fixation de quelques poutres et en renforcer (ou en remplacer) 3 conformément à la méthode statistique proposée), ces travaux auraient permis de rendre le plancher haut du rez-de-chaussée conforme aux normes Eurocode 1".

S’agissant par ailleurs des travaux réalisés par l’entreprise REMI BTP objets du protocole d’accord du 5 février 2021, il indique que même en retenant les charges permanentes majorées telles que retenues par le bureau d’étude HUGO TECH selon le dernier projet de rénovation (ajout d’une chape allégée, de plaques et d’un nouveau parquet) et sur la base de ses propres hypothèses vérifiées notamment grâce à l’intervention d’un sapiteur concernant le bois utilisé, le dimensionnement de la structure réalisée par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 avant le 4 août 2020 est encore satisfaisant. Il conclut en conséquence que les travaux objets du protocole n’étaient pas utiles pour pouvoir bénéficier de la charge d’exploitation de 500 daN/m2.

Il ajoute que les travaux effectivement réalisés par la société TH & CK STORES ne sont pas ceux du protocole d’accord du 5 février 2021 puisque le maître d’oeuvre de cette dernière a finalement décidé de remplacer les poutres bois existantes dans leur intégralité. Il affirme que “ces travaux étaient encore moins nécessaires que ceux prévus dans le protocole du 05/02/2021".

La note de calcul présentée par le bureau d’étude HUGO TECH le 4 janvier 2024, soit en dehors du délai de dépôt des dires par les parties, et plus précisément le jour du dépôt de son rapport par l’expert [U], n’est pas de nature à remettre en cause les conclusions de ce dernier dès lors qu’elle reprend des éléments et calculs déjà opérés par ses soins auparavant et qui étaient connus et pris en compte par l’expert judiciaire.

Par ailleurs, la société PVH FRANCE produit une contre-étude externe réalisée par la société FM INGENIEUR CONSEIL datée du 27 février 2025 qui conclut “le renforcement prévu par HUGOTECH est justifié pour respecter les flèches de second oeuvre qui est la flèche à respecter pour les éléments fragiles à protéger (type carrelage, plaque de plâtres qui sont susceptibles de se fissurer très facilement notamment au niveau des joints et du matériau en lui-même). La limite L/350 peut être augmentée à L/500 ce qui serait encore plus contraignants pour les calculs et irait davantage dans la sécurité de la structure”. La production très tardive de cette pièce n’a pas permis un débat technique contradictoire devant l’expert, alors même que ce dernier avait laissé la possibilité de faire des dires aux parties et même fait proroger la mesure d’expertise pour ce faire. En dehors du fait que la forme paraît peu sérieuse (erreur d’adresse des lieux loués sur la première page, étude sur document sans aucune constatation), les conclusions de ce rapport apparaissent difficilement exploitables par le tribunal, qui n’est pas professionnel en la matière. En toute hypothèse, elles ne tiennent manifestement pas compte du fait que les projets de rénovation de la société TH & CK STORES ont évolué au fil du temps et que la réalisation d’une chape rapportée sur le plancher haut du RDC n’a été envisagée que postérieurement aux travaux de renforcement réalisés par le bailleur. Ces conclusions ne sont donc pas non plus de nature à remettre en cause le rapport d’expertise de Monsieur [U].

Dans ces conditions, il convient de retenir que les travaux réalisés par la société PVH FRANCE n’étaient pas utiles au renforcement de la structure, ne relevaient pas des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil et n’incombaient donc pas au bailleur. La société PVH FRANCE sera en conséquence déboutée de sa demande de remboursement à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 :

La SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 soutient avoir subi un important préjudice dans cette affaire, sur le plan financier du fait de l’absence de perception des loyers du 1er juillet 2019 au 15 février 2021, ce qui l’a mise dans une situation financière délicate, et sur le plan moral du fait de la multiplication des procédures et expertises engagées par la société preneuse. 

Elle ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

Dans la mesure où elle est elle-même à l’origine d’un manquement à son obligation de délivrance et où l’absence de perception des loyers lui est imputable pour la période du 10 avril 2019 au 6 août 2020 ainsi que cela a été retenu ci-dessus, il ne peut néanmoins être retenu aucune faute de la part de la société PVH FRANCE à son encontre sur ce point. Par ailleurs, la simple saisine des juridictions pour faire valoir ses droits par la société PVH FRANCE ne peut pas non plus être considérée comme fautive, dès lors que l’intention de nuire de cette dernière n’est pas démontrée.

Dans ces conditions, il convient de débouter la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit de du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu de provision. 

Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, dans la mesure où il a été fait droit à la demande initiale tendant à la nullité du commandement de payer délivré le 21 septembre 2020, il convient de condamner la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu en conséquence à accorder le bénéfice de la distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à son conseil.

Par ailleurs, et pour des raisons d’équité dans la mesure où la relation contractuelle se poursuit entre les parties, il convient de débouter chacune d’entre elle de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort, 

Dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SAS FONCIERE SAINT SULPICE 1 le 21 septembre 2020 est nul et de nul effet ;

Déboute la société PVH FRANCE de sa demande de restitution des loyers et charges dues pour la période entre le 1er mars 2019 et le 10 avril 2019 ; 

Ordonne la restitution à la société PVH FRANCE des sommes détenues par le séquestre juridique de l’Ordre des avocats du Barreau de Paris à hauteur des loyers et charges dus pour la période du 10 avril